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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
社会科の授業が偏向している理由

「夜郎」というのは古代チャイナの周縁に生息した弱小の蛮族。
本当は小さいくせに自らを大なりと威張って見せたので
「夜郎自大」という言葉が生まれました。
この言葉、今の韓国にピッタリと当てはまります。

本当の歴史は周辺国から侵略されてばかりで、
長くに渡って大陸の王朝に朝貢する属国の扱いでした。
大陸の王朝から皇帝の使者がやってくると、朝鮮王は
首都の入り口まで赴き、土下座をして迎え入れたといいます。
皇帝本人ではなく、ただの使者に対してですよ。
これって、かなりの屈辱ではないでしょうか。

日本には、大陸からの使者に対してそういう礼をした記録がありません。
鎌倉時代に、元からやってきた使者が
あまりに無礼だったので斬った、という話は残っていますが。
つまり、朝鮮は常に大陸チャイナの属国の地位に甘んじていたのです。

それが今、ふんぞり返っていますね。
自らの歴史を改ざんして、モンゴルの果てまで自国領だった・・・
なんて誇大妄想的な版図を描いた書物が売れているそうです。
もちろん、日本なんてずっと朝鮮の属国。
剣道も茶の湯も柔道も、ぜんぶ朝鮮半島起源ですって。
まあ、あきれたものです。

驕れるものは久しからず・・・日本人なら誰でも知っているフレーズ。
今のチャイナは驕っていますね。ベトナムやフィリピンを威嚇しています。
ここ数年ずっと日本に対しては脅迫まがいの言動を吐いてきました。
尖閣沖では巡視船に衝突する事件も起こしていますね。
これって「やるならやるぞ」というポーズではないでしょうか。
そのくせ、海軍部隊は出動させていません。

両国とも、国内の経済は大変なようです。
チャイナは不動産バブルが弾け始めているような気配。
韓国はウォン安による財閥の財務体質が悪化。
ともに、若年層の失業、あるいは未就業が深刻なレベル。

日本経済も、内側から見ているとかなり歪ですが、
チャイナや韓国のそれは、歪を通り越してクレージーな段階。
いつ、パリンッと割れてもおかしくないはず。
特にチャイナ経済はよく分からないだけに、何が起こるか不安。

それにしても、日本のまわりはチャイナに韓国、ロシアに加えて北朝鮮。
ヘンな国ばかりじゃないですか！　何とも地政学的に不幸なロケーション。
出来ることなら、ハワイの沖千キロくらいのところまで引っ越したいですね。
そんなこと、出来るわけはないけれど（笑）。

結局、我々はこの不幸を受け容れるしかありません。
つまり、あのヘンな連中どもと近所づきあいをするワケです。
そのためには、何よりも現実主義で臨むべきです。
ヘンな理想や思い込み、日本人だけに通じる「話せばわかる」みたいな
お人好し的な感覚は一切排除すべきです。
相手方は、あくまでも自分たちの利益のために
「日本や日本人はどうなってもいい」と考え、行動すると考えるべき。
実際、その通りになっています。

実は、日本の最大の敵は国内にいます。
何かあればすぐに「日本が悪い」と報道するメディアの多いこと。
こんなドMな国は、世界のどこを探しても見つからないのではありませんか。
ネタでなく、まじめに自虐をやっているのですから。

最近の中学生や高校生と話をすると、社会科教師はほとんど偏向していますね。
近現代史では、みんな「日本が悪かった」と教えています。
日本軍はアジアで悪いことをいっぱいやらかした。
戦争になったのは、日本が悪かったから・・・・
いまだに、学校ではそういうGHQ押しつけの偏向史観で教えているのです。

自分のアタマでものを考える、というのはできる様でできません。
これはIQや偏差値の高低とあまり関係ありませんね。
東大を出ていても「答えが決まっている」問題しか解決できない人はいます。
ご存じの通り、世の中の大部分の問題に決まった答えはありません。

また、一度教えられたことに疑問を感じる回路を持っている人も僅少。
だから、中学と高校の社会教師はほとんど偏向しているのです。
なぜなら、彼らが中学高校生の時の社会科教師は偏向していたから。
今の社会科教師は、中学高校の時にきっと社会科が得意だったはず。
先生に教えられることを、何の疑問をもたずに受け入れていたのです。

人間、大人になってから自分の考え方や価値観を変えるのは難しいです。
「君子豹変」というのは、エライ人間は「こっちの方が正しい」と思ったら
即座に考えを変えてしまう、というほどの意味。
凡人には、中々これができません。特に、価値観の場合は。

したがって、中学高校の社会科教師の偏向率は、徐々にしか低下しません。
もしかして、チャイナとの武力衝突になって日本国中が
「反中」で沸き立ったら少しは変わるかも知れませんね。
これは近い将来、十分にあり得ることです。

北朝鮮に対しては、拉致問題が表面化してから国内の世論は
かなり「まとも」になりましたね。
その昔は「この世の楽園」なんて、真面目に語っていた人がいたのですよ。
そういう人たち、まだ多くが生きています。
アンポーハンタイといっていたアンポンタンな連中も大半が存命。
サイカドーハンタイと叫んだバカ共なんて、
日本中に満ちあふれています（笑）。
当面、日本人が教えられる社会科は偏向したままです。ああ・・・

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2014/6/5 16:56 | ちょっと脱線 | Comments (0)

能力があるのに出世しない人は、マンションを買わない方がいい

まだ広告屋の社長をやっていた頃、よく転職のお世話をしました。
人材を欲しい企業から紹介を頼まれることが多かったですね。
「X社から00歳くらいの元気のいい営業を連れてきて」
「Y社のP君という優秀なのがいるらしいけど、ウチに連れてこれない？」
あるいは、
「僕Z社に行きたいのですけど」
「この会社辞めたいのですが、どこかいいところありませんか？」
なんて、自分で売り込んでくるお方もいましたね。

そういうことをやっている当時、私はあまりそれを人に話しませんでした。
「アイツはここから人を引き抜いている」というのは聞こえが悪いから。
でも、「アイツは顔が広い」というのが、何となく伝わるもの。
依頼はいつもどこからとなくあるのです。
私が仲介の労を取って転職が実現した例は、
数えていませんが両手くらいはあったはずです。
未遂はその数倍（笑）。

今は、やっていません。
広告屋の社長から住宅ジャーナリストに肩書を変えてからは、
そういう生臭いことから遠ざかりました。
それに、広告屋さんたちとの付き合いも激減しています。
今は、どちらかというと不動産屋さんの知り合いの方が多いくらい。
だから、不動産屋さんならご紹介できますが・・・

ところが、昔の残影は今もどこかに映っているようです。
最近、アラフィフの方がお二人ほど、そういうアプローチを掛けてきました。
まあ、今の私にそんなチカラがないことを気づかない方々ですから、
世間を渡っていく触覚も才覚も、あまり鋭敏とは言えませんね。

ただ、見ていてお気の毒だとは思います。
何とかしてあげたいけれど、時代遅れの人間を
雇ってくれるほど世間は甘くありません。
若ければ「鍛える」とか「潜在能力」や「可能性」に期待できますが。

サラリーマンという生き方は、「安定」という果実を得る代わりに
人生の「自由」と「可能性」、時に己の「尊厳」を
ある程度会社に売り渡す日々ではありませんか。
サラリーマンをやりながら、この3つを得られる方はおそらく1%未満。
その狭い枠をめざしてがむしゃらに頑張る人が10%。
そこそこのレベルで胡坐をかいている人が60%。
そんな意識もなく、ダラダラと日々を過ごしている人が30%。
だいたいそんなところではないでしょうか？

例えばラリーマンで45歳を過ぎると、もう自分が
重役になれるかどうかほぼ99%の予測が立ちます。
まだ部長でもないのなら、部長になれる可能性も低いですね。
そこで諦める人が大半。中には拗ねる人もいるでしょう。
会社以外に喜びを見出そうとする人もいます。

ただ、サラリーマンには「安定」という最後の砦があります。
成績が上がらなくても、テキトーにやっていれば首にはなりません。
ただし、その会社自体が潰れかけてはいなかったら・・・という条件で。
でも、クビになってもまた新しい勤め先を見つければいいのです。
もちろん、クビになるようでは年収がぐっと下がるでしょうが。

最近、外食産業や建築業での人材不足が激しくなっています。
そこで働く人の賃金は上昇気味。いいことじゃないですか！
でも時給が300円くらいあがっても、日当が1万円高くなっても、
新築マンションの需要増につながるわけではなりません。
だってアルバイトや日払いの職人さんには住宅ローンがおりませんから。

新築マンションを購入する場合、まず年収400万円は必要です。
ダメなら、世帯年収で400万円。それがギリギリです。
でも、私に言わせれば年収400万円で新築マンションなんて買っちゃだめ。
親が3000万円出してくれて、900万円を自分で・・・なら話は別ですが。

実は、年収が600万円でも買わない方がいいと思います。
「3年後には1000万円越えが確実」なら、まあいいでしょう。
公務員もいいと思います。下がる可能性はほぼありませんから。
民間企業でも三井物産とか東芝とか三井住友銀行だったら・・・
でも、あの東京電力があんなことになりましたからね。

500人や1000人の会社なんて、いつ潰れるか分かりません。
ましてや、あと35年間潰れずにあなたを雇用し、
ずっと今以上の給料を払い続けてくれる可能性なんて、
それこそ5%もないと思った方がいいでしょう。
だから、マイホームを35年間「家賃並み」支払いのローン返済条件で
購入するほどリスキーなことはないのです。

多くの人が支払えなくなって、個人再生や自己破産に陥っています。
まあ、日本はそれで救われるので何とかなりますけど。
私のところにやって来たアラフィフの一人は、
確か住宅ローンを組んでいました。
どうなさるのか・・・・まあ、頼れる親がいますから・・・

人間というものは自分の能力を2割増しで考えているそうです。
特に他流試合をしていないサラリーマンはその傾向が強いと思います。
会社をクビになった時にどうするのか、というのは人生の危機管理。
私が見ていると、能力の高い人ほどそちらもうまくやります。
リストラされるタイプほど、そちらも苦手。

もし自分のことを「能力はあるけどあまり出世しないタイプ」だと
自覚なさっているのなら、35年ローンは全体にやめた方がいいです。
「能力はあるけど出生しない方」は、私が見る限りごく少数だし、
もし本当にそうなら、勤めている会社に大きな問題が有りますから

さて、レポートの更新情報です。
今回、港区関係の５タイトルを一気に最新情報化。

はっきりいって、物件数は激減しています。
マシな物件からどんどこ完売しているからです。
増えたのは「パークマンション三田綱町 ザ フォレスト」と
「プラウド白金台三丁目」の２物件だけ。
新築マンションの着工数も激減しているようですから、
しばらくは選択肢が狭まったままでしょうね。

ボリューム減によって、レポートの価格も下げました。

港区総集編
価格　8,980円

■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト,■プラウド白金台三丁目,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■グランドメゾン白金レジデンス,■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■DUARES愛宕虎ノ門,■シティタワー麻布十番,■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川,■パークナード南麻布,■ブランズ麻布狸穴町,■セントラルレジデンス南麻布,■麻布台パークハウス,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の22物件

白金・高輪・三田
価格　2,190円

■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■プラウド白金台三丁目、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、以上の4物件

新橋・芝浦・港南
価格　2,890円

■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の10物件

麻布エリア
価格　3,790円

■セントラルレジデンス南麻布,■グランスイート広尾,■ブランズ麻布狸穴町,■麻布台パークハウス,■ウェリス有栖川,■パークナード南麻布,■シティタワー麻布十番、以上の7物件

虎ノ門・六本木
価格　1,390円

■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■DUARES 愛宕虎ノ門、以上の3物件です。

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近々、安倍首相の電撃訪朝がある！

昨日の新聞の一面記事は、北朝鮮が日本人行方不明者の
「再調査」に合意した、というものでしたね。
それはそれで大いに結構。
横田夫妻の笑顔の会見がやけに印象的でした。

これまで、北朝鮮は嘘ばっかり言ってきました。
ちょっとこっちの言い分を聞きそうなそぶりを見せては、
あとでしらばっくれるのが常態化。
それでも援助は欲しそうにする。
いわば「やらずぶったくり」を狙ってきたけど、
余りうまくいかなかったワケです。

それで経済制裁で締め付けられるは、総連本部は追い出されそうになるは、
支那からの原油援助は止められるは・・・だいぶ苦しそうです。
だから、今回の「譲歩」で何が何でも日本の援助を引き出したい、
という思惑が透けて見えますね。

前回、小泉首相が拉致被害者たちを5人連れ帰った時には、
表向き日本は1円も北朝鮮に金を出していません。
でも、実質的には1兆3600億円ほどつぎ込んでいます。
何かというと、北朝鮮系の信用組合が破綻したのを
政府のお金を使って救済したのです。

その北朝鮮系の信用組合が破綻したのは、
北へ不正な送金をし続けていたから。
実に金王朝の屋台骨を支えていたのは、在日の資金だったのです。
そして、最後に尻拭いをしたのが日本政府。
何ともバカバカしいまでの構図があるわけです。

北が小泉訪朝で5人の拉致被害者を帰した裏には、
この破たん処理の密約があったと言われています。
今回はどうでしょう？
ストックホルムに行ったのは、外務省の局長。
密約を結ぶ権限もハラもないでしょう。

北が狙うのは、安倍訪朝による被害者の帰国と、何らかの密約。
それにはきっと、飯田橋の朝鮮総連の保全を持ちかけてくるはずです。
これはすでに競落されています。どうなるのか？
それと、当然金銭的な援助を求めるでしょうね。

しかし、腹が立つ話です。
人の国から非合法に人をさらって行って、
散々に苦しめた上に、帰してやるから金をよこせ、ですか。
まるで中世のサラセン人が地中海を渡ってイタリアやフランスの
キリスト教徒をさらって奴隷にした構図そのまま。

今回、いつもはしかめつら会見の多い横田夫妻が、
あそこまで笑みを浮かべているのは・・・・
この前、モンゴルでお孫さんに会った時もそうでした。
あのご夫妻は、何か我々の知らない情報を知らされているのです。
めぐみさんが生きているとか、今度こそ帰ってきそうだとか。

一昨日の政府発表も、北との間で話し合ったすべてを
表にだしているわけではなさそうですね。
近々、安倍総理の電撃的な北朝鮮訪問がありそうです。
北だって、一日も早くお金が欲しいはずですから。

さて、もしそうなったとして複雑な連中もいます。
まず支那。北が自分たちの影響下からさらに遠ざかります。
つまり、正恩君がますます生意気になりますよ。
「日本がお金くれるから、もう君たちの言うことなんて聞かないよ」
そうなって面白かろうはずがありません。
だから、何とか邪魔をしけけるでしょう。

次はお隣の韓国。かの国も、拉致被害者は500人以上。
あのオバサン大統領は就任以来ほとんど何もしていません。
支那の国内にテロリストの銅像を作らせたくらいが目に見える成果。
経済は悪化し、フェリーは沈み、人気も衰えはじめました。
それが、隣の日本はオリンピックを決めて、経済は回復。
韓国を差し置いて北と直接対話して拉致被害者を奪還・・・
なんてことになると、あの嫉妬ブタのような韓国人はどうなるのか？
考えただけでも、ちょっと恐ろしいことです。

北が今回色よい返事をしたのは、よほど困っている証拠。
こんな機会はめったに来ないかもしれないので、
話し合いをジャンジャン進めるべきでしょうね。
支那の気が変わって「やっぱり援助してやるよ」となったら、
北は途端にハードルを高くしてくるはず。
だから、スピードが大切。安倍さんの決断力に期待します。

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2014/5/31 19:07 | ちょっと脱線 | Comments (0)

相続税対策にタワーマンションを買うリスク

首都圏では年間5万戸くらいの新築マンションが供給されています。
1戸5千万円として、総額2.5兆円。たいしたことないですね。
日本には個人の金融資産が1500兆円ほどあると言われています。
こっちはスゴイ。首都圏の新築マンションを700年買い占められます。
まあ、そんな使い方はされませんが(笑)。

それにしても、日本人はお金持ちです。
最近、それをヒシヒシと実感しているわけです。
何といっても、都心のマンションが売れに売れています。
港区なんて、よさげなマンションは見事に売れ尽しました。
今残っているのは、ハッキリ言って「売れ残り」。
まだ買ってもいいマンションはほんの少し残っていますが、
それを見分けるのは至難の業。難しい時代です。

2年前まで、全然売れていませんでした。
湾岸のどうしようもないタワーマンションを支那人に売っていました。
港区のマンションも、支那人が「買う」と言えば売っていました。
今、日本人も買っています。相続税対策が結構あるようですね。

そもそも1500兆円もある金融資産です。
金融資産というのは、マンションと違ってリアルタイムの換金性があります。
相続した場合の評価額は、限りなく時価に近いものになります。
それを、税法の網の目で安く見せてしまうのがタワーマンション。
都心近郊のお金持ちとその子どもたちは今、
目の色を変えて都心のタワーマンションを漁っています。

まあ、それもいいでしょう。
しかし、そういう資産移転の前提は、購入したタワーマンションが
原価に近い値段で換金できることが絶対の条件。
私から見れば、そこでちょっとリアリティが薄まります。

例えば、相続してから数年後にタワーマンションを売却した時、
購入額より3割ほど安くなっていた場合、
その減少幅が相続税を払うより大きい場合は・・・意味なし。
節税するには、そのタワーマンションを
ある程度長期に保有することになりそうです。
買った人が直後にお亡くなりになれば別ですが。
その期間、価値が変動するリスクを背負うことになります。

それでも、多くの人がタワーマンションを買っています。
ほとんど、自分で住みもしないのに。実に歪な需要です。
マンションデベロッパーは、売れさえすれば作ります。
たとえ、支那人や相続税対策の富裕層が
資産維持のために買うだけのタワーマンションでも。

ちょっと異様ですね。
イギリスでは、タワーマンションに対する厳しい規制があります。
あれは「健康に悪い」というのがベースにあるようです。
日本人は、それを喜んで高額で購入します。
「何とかと煙は高いところに登りたがる」のです。
不動産業界は自民党の有力な支持基盤です。
彼らに都合の悪い政策は採用されないし、知見は表に出ません。

今の都心部のあまりに好調なマンション需要は、
相続税対策のような片寄った仮需要に
支えられているのではないかと思っています。
住まいとは、結局住むための器にしかすぎません。
ところが、都心部のマンションは半ば以上に金融資産化しています。
つまり、換金性を前提に取引されています。売れることが基本。
その流通システムがしっかりしている限り、それも致し方ないと思う他ありません。
資本主義という悪魔が作り上げた強固な虚構です。

しかし、実需の伴わない近郊や新興の湾岸では、その基盤は脆弱。
そこに実際の住処を求めて限りある資産をはたいた中堅所得者に、
やや重めのリスクをヘッジしてしまっています。
ハッキリ言って、それが今の有り様ですね。

分かりやすく言いましょう。
都心のタワーをはじめとしたマンションは値下がりしにくい傾向にあり、
郊外や新興の湾岸エリアは今の「ブーム」が終れば暴落の危機。
それは、遅くともオリンピックの後にやってくるでしょう。
わずかに、あと6年後。

鉄筋コンクリートのマンションというのは、うまくいけば寿命は100年。
普通の人は少なくとも20年、30年という視点で選びたいものです。
どうも、今の東京はそういう面では不穏ですね。
迷ったら賃貸でもいいと思います。
それは最善の策ではなくても、少なくとも次善ではあると思います。

さて、今週販売されている週刊FLASHとサンデー毎日に
私のコメントが掲載されています。
FLASHの「限界マンション！　住んだら地獄」シリーズは
当初3回の予定が７回まで延長されましたが、一旦終了。
サンデー毎日は単発企画。題名も中身もいい。
「消費税増税時代の首都圏マンション選び　鉄則10カ条」

本紙6月8日号_5月26日発売カラー(

flash_20140527さて、レポートの更新情報です。
今回は杉並区。
私も若い頃に阿佐ヶ谷に住んでいました。
何とも肩ひじ張らずに住める街。それでいて品もあります。
マンションはちょっと高いですね。でも探せば掘り出し物もあります。

杉並区・総集編
価格　4,890円

今、杉並区内では3物件のパークホームズが販売中。
174戸と大規模なパークホームズ杉並和泉ザレジデンス。
立地条件に優れたパークホームズ西永福。
まさに静寂の環境が魅力のパークホームズ浜田山四丁目。
その他にもBrillia(ブリリア)久我山やブランズ富士見ヶ丘などの注目物件も登場。
まさに玉石混淆の市場となった杉並区。
どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？
マンション市場を27年間見つめてきた榊淳司が、100％消費者側に立った視点で
各ﾏﾝｼｮﾝのメリットとデメリットを診断。その資産価値を評価する渾身のﾚﾎﾟｰﾄです。

■パークホームズ杉並和泉ザレジデンス,■パークホームズ浜田山四丁目,■パークホームズ西永福,■Brillia（ブリリア）久我山,■ブランズ富士見ヶ丘,■グローリオ永福町和泉,■ローレルコート笹塚,■シティテラス西荻窪,■ジオ杉並高井戸,■アトラスヴェール荻窪三丁目,■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK,■プレシス杉並和田グランテラス,■アイム・シティ荻窪,■レジデンシャルステート中野富士見町,■パレステージ阿佐ヶ谷,以上の15物件を収録

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ミニミニバブルの後は大暴騰か大暴落

なんとも読みにくい世の中になってきました。
ただいま、都心はミニバブルです。
ここのところ、毎週何回かはメディアの取材を受けます。
事務所に来られることもあれば、電話だけの場合もあります。
同じようなことを話しています。
記事になったりならなかったり。
まあ、そんなことはどうでもいいのですが、
要は今、都心はミニミニバブル状態なのです。

まあ、凄まじい勢いで新築マンションが売れています。
ただし中身を見ると、まず「売れるべき物件」が売れています。
その次に、オリンピック関連の物件が売れています。
でも、こちらの方はやや失速の気配が窺えます。
例えば、新豊洲の「ベイズ タワー&ガーデン」はスカイズの完売に
気をよくして、条件は良くないのに坪単価を約10万円上げました。
今やっとベイズの集客の10％を超えたあたり。
このままでは価格の調整が迫られるでしょう。
ベイズ販売の時点でもともと無理があったのにオリンピック特需が、
このエリアの相場観をゆがめてしまった観があります。

同じ湾岸では「勝どき　ザ・タワー」もやや迷走気味。
今の勝どき・晴海エリアの新築マンションでは
もっともポテンシャルの高い物件でした。
しかし、同じエリアの「ザ・パークハウス晴海タワーズ」が
クロノレジデンス及びティアロレジデンスで需要を先食いした状態。
この両物件はタレントを入れて派手にプロモーションを行いました。
ティアロもそれなりに売れていますかが、まだ600戸強は残っている見通し。
そこに、坪単価で10万円ちょいしか違わない「勝どき　ザ・タワー」の登場。
この値付けは、私から見るとやけに弱気。
東京タワーズの中古と変わらないじゃん！　という世界。
はっきりと、需要が薄くなっているのが透けて見えます。

まあ所詮、ああいう高額マンションを購入できる層のボリュームは変わりません。
中長期で見れば、駅から10分以上も歩く「ザ・パークハウス晴海タワーズ」より、
すいすいと歩ける「勝どき　ザ・タワー」の方が資産価値は上。
その差は10万円なんてものではなく、10％とか15％あってしかるべし。
眺望や共用施設に優れているとはいえ、
駅に近いことが最大の利点である東京タワーズの高評価が、その証左。

まあ、湾岸エリアというのはいろいろな思惑も入り組み、
巨大プロジェクトが大量の広告投下で腕力相場を形成しているので、
健全な市場価値とは離れた相場観が形成されています。
ところが、本物の都心である港区や千代田区、新宿では
本当に売れるべきマンションは売れてしまいました。
いわゆる「品薄」状態。

最近、千代田区と新宿区、杉並区の市場を見て回りました。
そろそろ、新しい物件が出始めていますね。
でも、価格は軒並み高くなっています。
もう坪単価300万円超が当たり前になりつつある時代。
港区では400万円を基準に考えなければなりません。
それって、普通の人は買えません。

このブログの読者さんには富裕層が多いようですが、
年収1000万円超というのは給与所得者の3.8％しかいません。
坪単価300万円超のマンションは、そういう方が主なターゲット。
坪単価が400万円になると20坪で8000万円。
これが普通に買えるのは年収1500万円超。全体の1％。

つまり、山手線の内側にはそういう特殊な人しか住めない・・・
という世の中は、私はおかしいと思っています。
せいぜい、年収800万円くらいの方々まで住めてもいいはず。
となればマンション価格は5000万円未満。
坪単価は250万円あたりが基本になります。

昨年まで山手線の内側では、探せばそういう物件もありました。
しかし、今は本当に数えるほどしかありません。
はっきりいって、今の状態は実力以上の相場観が形成されている
「ミニミニバブル状態」だと私は考えています。

なぜ普通のバブルではなく「ミニミニ」かというと、
この現象はほぼ都心とその周縁に限られているからです。
郊外に行くと、ほとんどその影響が見られなくなります。
また仙台を京都の一部を除いて、地方都市にも見られません。
ただ建築費が高騰しているので、ほんのわずかな値上がり傾向は認められます。
でも、それで調子よく売れているかというと？？？？

バブルの歴史をおさらいしてみましょう。
いわゆる「平成バブル」と呼ばれる、あのバブル景気は
1986年頃から1990年まで。1991年にはほぼ終息していました。
5年から6年は続いていた、と考えていいでしょう。
あの時は、日本全国の不動産価格が上昇しました。
地方都市の猫の額ほどの土地が億を超えていましたから。
主な原因は、政府や日銀による「過剰流動性」。
つまり、市場にジャブジャブと資金を供給したことです

前回の「ミニバブル」は2005年頃から2008年のリーマンまで。
まあ、2年半かせいぜい3年。短かったですね。
この時には、札幌や福岡と言った地方の主要都市の都心部まで、
なんとか値上がりしていました。
主な原因は、資源バブルによるファンド資金の流入。
別名「ファンドバブル」とも呼ばれています。

今回、私が「ミニミニバブル」と命名している今の状態は、
主に2013年の後半から目に見えてきました。
いつ終わるか分かりませんが、最長でも来年10月の消費税10％まで。
私は少なくともそう考えています。
早ければ、今年の後半に失速すると思います。
したがって、寿命は2年から1年半。
原因は、建築資材の高騰、オリンピックの高揚感、そしてアベノミクス。
アベノミクスによるマネタリーベースの増大は、
平成バブルの過剰流動性と構造は一緒です。
ただし、今回はあの時ほど役者が舞台で踊っていません。

さて、お気づきでしょうか。
平成バブル終了からミニバブルのゴングが鳴るまでが14年間。
リーマンショックから昨年のミニミニバブルまでは5年。
平成バブルは5-6年、ミニバブルは2年半から3年。
今回の「ミニミニバブル」は1年半か2年。
だとすれば、バブルの間隙と期間は次第に縮まっています。
もちろん、規模も小さくなっています。

これって、株式チャートに置き換えると実に嫌な変化なのです。
この後にやってくるのは、平穏な終息ではなく大暴騰か大暴落。
今の情況から考えれば、間違いなく後者の方でしょう。

支那では政情不安と経済の失速。
東南アジアも南シナ海での支那との領土紛争。
欧州ではウクライナ情勢の混迷。
アメリカはオバマのレイムダック化と経済成長の鈍化。
世界経済にも不安材料は欠きません。

ところで、今年は去年と比べて間違いなく「人口減」に関する
メディアのニュースやコメント露出が増えていると思います。
3年前に「磯野家のマイホーム戦略」を出した時には、
こういう話題はいたってマイナーな扱いでした。
でも今、人口減は共通認識になりつつあります。

7月になると、総務省から「住宅・土地統計調査」の結果が発表され
5年前は13.1％だった「空家率」がどうなっているのかが分かります。
まず、減っていることは考えられません。
ちょっと怖い気がしますね。
自分の周りを見渡しても、空家だらけですから。

さて、そんな中でもレポートを更新しています。
今回は、今日もチラと語った新宿区。
目玉は再開発の「（仮称）西新宿HOMETOWN プロジェクト」。
全部で976戸です。都心にあっては凄いスケール。
しかし・・・今まで再開発が行われなかったのは
それなりに理由があったからなのでしょう。
これからの東京の再開発をいろいろと考えさせられます。
また、無理に湾岸エリアを開発しなくても、
こういう再開発ができる場所がいくらでもあるような気がしました。

他にも「シェフルール西早稲田ラヴィーナ」なんていう新規物件も登場。
山手線の内側なのに、坪単価は300万円未満で今や希少。
埋立地の「豊洲」駅から十何分も歩くよりも、
山手線の「高田馬場」駅から10分のこういうマンションを選ぶべきでしょう。
もちろん、海が見えたりはしません。
でも、大暴落に見舞われる危険は極めて僅少。

新宿区総集編
全22物件
価格　7,490円

■西新宿HOMETOWN プロジェクト,■スカイフォレストレジデンス,■ザ・ヒルズ市谷薬王寺,■ピアース高田馬場,■シェフルール西早稲田ラヴィーナ,■ザ・サンメゾン目白近衛町エルド,■グランドメゾン新宿弁天町,■ウィルローズ市谷柳町,■マジェスティハウス新宿御苑パークナード,■オープンレジデンシア新宿余丁町,■セントラルレジデンス外苑西通り,■プレシス市谷台町坂,■ミッドタウンコンド四谷,■ジオ四谷坂町,■コンシェリア西新宿TOWER’SWEST,■セントラルプレイス新宿御苑前, ■セントラルレジデンス西早稲田,■ザ・レジデンス早稲田,■シティハウス新宿戸山,■アピス西新宿三丁目,■プレミアスイート外苑の杜,■グローリオ新宿夏目坂以上の22物件を収録

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