マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
心のアンチエイジングはしない主義

私が子どもの頃、日本人の男の平均寿命は70歳ちょっとでした。
だから、自分が35歳になった時、「ああ、今が分岐点か」と。
ところが、最近のデータによると男も80までは生きそうです。
私の主治医は「80まで生きたら90まで生きますよ」と。
困りますね。あと40年も生きたくはありません。
それは、五体満足で人の世話になっていなければ、
100歳でも200歳でも生きてはいたいと思うでしょうが。

私は父が46歳で作った子どもでした。
物心ついた時に、父は50代。
つまり、ほぼ老人である父親しか知りません。
父が50の時にもうけた妹は、もっと「おじいさん」感が強いはず。
父が妹を連れていると「お孫さんですか」と、言われたそうです。

長らく、子どもとキャッチボールをしてくれるような、
若くて元気な父親に憧れていました。
大人になると、もうその頃の感覚は無くなっています。
父は、私の感覚では何を聞いてもわりあい正確に答えてくれました。
今思い出しても、ほとんど間違ったことはなかったはず。
家の中では、分からないことは父親に聞くことになっていました。
今から思えば、そういう父親もよかったなと。

成人して、自分が親になり、社会の一員として過ごすうちに、
父親という存在の大きさが身に沁みます。
何かと比べてしまいます。不思議ですね。
実物の父親は、私が30歳になる年に逝きました。
その時、私は会社を作って3年目。忙しかったですね。
まあ、そこそこ儲かってはいました。

あの時、私は自分に自信がありました。
「父親を超えた」という驕りもあったでしょう。
しかし今、それは単なる虚妄であったと感じています。
50歳になれば50歳の感覚があります。
50代の自分から30歳の時の自分を見ると、単なる小僧。

今、私が仕事で会う人は30代から60代まで様々。
体育会的感覚が皆無ですから、歳の差は斟酌しません。
30代でもエライ奴は偉いですね。60代でもダメはダメ。
ただ、自分が歳を取るのに比例して会う人の年齢も上がります。
自分が20代の時は、50代の人間を見るとえらく年寄りに見えたもの。
自分が50代になると、20代なんて小僧にしか見えません。
でも、時々ハっとするような人物もいますが。

子どもの頃から、妙に年寄り臭い物言いをするので若年寄とか
ジジ臭い、なんて言われたことも多々ありました。
20代で会社を作った時には、だいたい35歳位に見られました。
「何歳ですか？」と聞かれて「29歳です」と答えたら
「お前は若すぎる」と、半ば本気で怒られたこともあります。
若いことが罪悪なのかと不思議でした。

今、実年齢より若く見られます。
ある人によると「男前は若い時に年取って見られ、歳を取ると若く見られるもの。だから喜びたまえ」みたいな。
まあ、サラリーマンのように選べない上司や部下や顧客のない
人生を四半世紀過ごしたので、ストレスは少なかったと思います。

若い時には、仕事をするのが大嫌いでした。
今でも、あまり好きとは言えません。
可能な限りサボることにしていました。今も（笑）。
だから、経営者として失敗したのでしょう。

今、少しだけ考えが変わりました。不思議ですね。
昔は「50歳までに引退できればベスト」と思っていたのが、
今は「なるべく長く現役を続けられれば」なんて。
というのは、人間というのはいたって社会的動物だと気付いたからです。
社会とかかわって、なにがしかの役割を果たしていることに
人間の存在意義あって、何もしないとただの抜け殻。
死ぬのを待つ老いたサルにしか過ぎません。

であれば、身体が動くうちは何かをやっていた方がいいのです。
それが、世間の役に立つことなら言うことなし。
だから、せいぜい世にのさばろうと思っています。
私という人間は、世間に居場所を見つけることにかけては、
それなりに能力がある人間ですから（笑）。

しかし・・・今の私の相手をしてくれているマンション市場の
未来を考えると、暗澹たるものがあります。
おそらく、新築マンションのマーケットはここ数年で
急速な収縮に入るような気がします。
私としても、業界としても、そうはあって欲しくないのですが、
今の情勢を見ていると、それは避けられませんね。

まあ、私が世にのさばるのはあと十数年。
その間は持っていて欲しいのですが、無理でしょう。
少なくとも、オリンピックの後には顕在化するはず。
ということは、私も自分の軸足を「新築」市場から
他に移さざるを得ません。ちょっと困りますね。

でも、住宅市場自体が消滅することはありません。
何を買うべきか、買うべきではないか、売るべきか・・・
そういう悩みの需要は、この先も途絶えないでしょう。
そこに生きる場所を見つけるしかなさそうです。

自分が50代になってみると、父がどう考えていたのか、
何となく分かるようになった気がしています。
60代になれば、私がティーンエイジャーの頃の
父の気分が少しは分かるようになるのでしょう。
歳をとると失うものも多いのですが、見つけるものもそこそこ。
だから私は精神のアンチエイジングをやるつもりはまったくありません。

さて、レポートの更新情報です。
千代田区ではマンションの値上がりが顕著になっています。
新しい物件も出てきました。でも、今は難しい時期です。
以下は広告ページから引用。

番町エリアに新しく登場したのは「五番町ﾏﾝｼｮﾝ」
販売戸数は全部で9戸しかないという特殊な建替え分譲マンション。
住戸が広いので、価格も億単位。
注目されるのは「ブランズ九段北」。
こんな場所、めったにマンションが出ません。
そして、39戸という規模ですが、
ﾃﾞﾒﾘｯﾄの少ない「ｻﾞ･ｻﾝﾒｿﾞﾝ二番町ｴﾙド」が登場。
このマンションの適正価格にも言及しました。
神田エリアでは「ザ・パークハウスアーバンス千代田御茶ノ水」
がちょっと面白いですね。住んでいて楽しくなる場所です。
「プレミスト麹町」も場所が抜群。
その他にも「Brillia（ブリリア）千代田左衛門橋」や
｢GREEN PARK千代田司町｣が新たに登場しました。

近頃停滞気味の都心の市場が、少し面白くなってきました。
ご興味のある方はぜひご参考に。

千代田区総集編
価格　4,490円

■Brillia（ブリリア）千代田左衛門橋,■GREEN PARK 千代田司町,■CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋,■ザ・パークハウス アーバンス 千代田御茶ノ水,■GREEN PARK千代田大手町,■ザ・パークハウス 千代田淡路町,■クラッシィハウス神田美土代町,■シティインデックス千代田神保町,■ザ・サンメゾン二番町エルド,■ザ・レジデンス平河町,■ブランズ九段北,■五番町マンション,■プレミスト麹町,以上の13物件を収録

リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー開催
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滞納されやすいリゾートマンションの管理費問題

近頃、マンションの「限界」について、
書いたり話したりすることが多くなりました。
私たちは「区分所有」という概念を受け容れて約半世紀。
初期の頃に建てられたマンションはどんどん老朽化していっています。

今まで全国で200ちょいの建替えが行われたようですが、
その背後には数万棟の老朽マンションが残されています。
それらの老朽マンションが今後どうなるのか？
およそ答えのない大問題です。

鉄筋コンクリート造の建物は、そう簡単に壊れません。
キチンと手入れをすれば100年くらいは持つでしょう。
関東大震災後の復旧事業のひとつとして建てられた
同潤会アパートの最後のひとつが最近取り壊されました。
上野下アパート。築84年を数えていました。

今、築40年くらいのマンションが多くなってきましたね。
第一次のマンションブームが1960年代、第3次は1970年代。
そのあたりに建てられたマンションが築40年から50年を迎えます。
多分、それらのマンションにはまだ多くの人が住んでいるはず。

一方、30年くらい前から「リゾートマンション」なるものが現れました。
私は未だにリゾートマンションの存在意義が理解できません。
「別荘を買うには高すぎるからマンションを」
ということから生み出された商品なのでしょう。
でも、そもそも別荘を買えない方はさほど裕福ではありません。
そういう方は毎日懸命に働かなければいけないし、休みも多く取れません。
せっかく買ったリゾートマンションを、年に何日利用できたのでしょう。

つまり、リゾートマンションとは結局従来の別荘が
買えるほどに裕福な方か、企業の保養施設くらいのニーズしかなかったはず。
その割には、バブル期前後に大量供給されました。
それも、都会のマンションとさして変わらない価格で。

今、そういったリゾートマンションはどうなっているのか？
ひとことで言えば、大変困ったことになっています。
まず、資産価値が急激に下落しています。
湯沢エリアでスキーリゾートとして開発分譲されたマンションは、
だいたいが「値がつかない」までに価格が下落しています。
「タダ同然」という価格で売られている物件もたくさん。

熱海はまだいいですね。古くなっても500万円以上でしょうか。
でも湯沢やその他スキーリゾート系は悲惨な状態。
最初に購入した人は、もう60歳を過ぎてスキーもスノボもしないはず。
ただただ温泉に浸かるくらいでしょう。

さて、こういうリゾートマンションの一番の問題は管理費の滞納。
温泉付きにマンションの場合、管理費は普通の2倍くらいでしょうか。
50㎡のマンションの管理費が月に3万円以上する例もザラ。
平米単価が600円ですから、湾岸の豪華タワーより高いかもしれません。
温泉や大浴場が付いていると高くなっているケースが多いようです。

そこで日常生活を営む人は少なく、区分所有者の多くは都会に住んでいます。
管理費の滞納が発生しても、債務者が遠いところに住んでいると
督促などがスムーズにできないケースが多発しているようです。
これは非常に困った問題です。

普通のマンションの場合、管理費関係の債権には
「先取り特権」という、ちょっと特殊な回収法が認められています。
つまり、そのマンションが競売などに掛けられると、
競落代金から優先的に管理費を回収できるのです。
また、区分所有権を新たな取得した方は、
前の所有者が残した管理費債務を弁済することになっています。

つまり、滞納された管理費の総額よりもマンション自体の
売買価格が大きい場合には、回収できる可能性が極めて高いのです。
しかし、湯沢エリアの中古マンションの場合、
物件自体の売買額が10万円や30万円程度の場合もザラ。
これに対して、滞納された管理費の総額は
200～300万円程度の場合が多いと聞きます。
だから、管理費の滞納が起こった場合には、最終的に
回収が困難になるケースがたくさんあるようです。
そうした場合に、どうすればいいのか？

これは極めて深刻な問題です。
今のところ、この「管理費滞納額が物件価格を上回る」という現象は、
湯沢エリアを中心に発生している一部の特殊なケースに過ぎません。
しかし、不動産価格が下落する一方の地方都市や郊外のマンションでは、
今後年月を経るにしたがって徐々に増えていく問題でしょう。

滞納された管理費が回収できないとなると、
管理組合の収入が減ることになります。
当然、年間の予算も削減せざるを得なくなります。
1割や2割なら、管理の質を落とすことで何とかなるかもしれません。
しかし、それが3割を超えると必要な管理サービスさえ削らざるを得ません。
そうなると、そのマンションの資産価値はさらに落ちます。
つまり、あるレベルを超えると負のスパイラルに陥り、
やがてそのマンションは廃墟への道を辿ることになるのです。

皮肉なことに、限界マンションの先進エリアが湯沢。
やがてそれは伊豆半島や房総などの海浜リゾートエリアに広がるでしょう。
そして、都市の郊外へもヒタヒタと押し寄せてきます。
首都圏では、最初に千葉エリアに現れるはずです。
佐倉や四街道あたりにそれが到達するまでに何年かかるでしょう？
早ければ10年未満ではないかと思います。

さて、何事も先回りをして考えてしまう榊マンション市場研究所では
次回のセミナーのテーマを
「リゾートマンションの滞納管理費回収」に定めました。
この解決困難な問題をどう捉え、どう取り組むのか？

実はコレ、私にとっては「手に余る」問題です。
そこで、特別講師をお招きすることにしました。
リゾートマンションの滞納管理費を回収するにあたって、
多くの実績を積まれてきた専門家であり、弁護士でいらっしゃる
麹町パートナーズ法律事務所の神戸靖一郎先生。
当日は、先生の知見を交えた有意義なお話を聞かせていただけます。

リゾートマンションの滞納管理費回収セミナー開催

 

開催日時：2014年7月22日（火）　午後6時30分より

開催場所：ビジネストランスファー会議室（：JR「東京」駅から徒歩１分）
（東京都中央区八重洲1-8-17　新槇町ビル6階）

主　　 催：榊マンション市場研究所

参加費用：お一人様　1,000円（税込）

定　　　員：10名　定員になり次第締切

セミナー内容
１　講演「リゾートマンションの現状と未来」　20分程度
講師　榊淳司（榊マンション市場研究所代表）

２　講演「リゾートマンションにおける滞納管理費の回収実務」　40分程度
講師　神戸靖一郎弁護士（麹町パートナーズ法律事務所）

３　質疑応答、その他ご相談　１時間程度

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    日時

    2015年5月16日（土）（開場午後1時15分）

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    ニュータウンの限界未来が迫っている

    6週連続で私のコメントを掲載くださったFLASHさんは、
    今週「アパマン自殺事件」を取り上げたのでお休みだそうです。
    掲載誌を送ってもらえないでしょうから、ちょっと残念。
    （追記：本日火曜、届いていました。ありがとうございます）
    その代わりといっては何ですが、夕刊フジの連載コラムが
    公式サイトzakzakで絶好調みたいです。

    売却したくても買い手いない　役割終えた「ニュータウン」
    という記事が、昨日の夜はなんと総合2位にランキング。
    今も経済・マネー部門でトップです。
    私としてはかなり地味な内容のつもりだったのですが、
    みなさんの関心はこういうところにあったりするのですね。
    改めて固定観念に縛られてはいけないと思いました。

    このブログを始めた頃、よくニュータウン話を書いていました。
    千葉ニュータウンや港北ニュータウンは終わっている・・・
    新浦安はこれ以上発展しない。有明の未来も暗い・・・
    ただ、これをあからさまにやると反発も結構あります。
    そこに暮らしている方にとって気分のいいものではないでしょうから。

    当初、私は大きな勘違いをしていました。
    このブログは、これからマンションを購入しようとする方に対して、
    私なりの考えを発信しているつもりだったのです。
    ところが、読者層の何割かはすでにマンションを購入した方。
    今では、マンション購入希望者の方が少数派のような気がします。
    中心層は「読み物」としてこのブログを捉えている気配が窺えます。
    すでに購入した方が、読み物として楽しんでいるケースも多いようです。

    ただ、マンションをすでに購入した方は、不安になるのですね
    ●自分の判断は正しかったのだろうか
    ●自分のマンションの資産価値は下がっていないか（上がっていないか）
    ●自分のマンションは将来値上がりするのか、値下がりするのか

    まあ、そういう風に考える方が多い、というのも分かるのですが・・・・
    私はそういうことをほとんど想定していませんでした。
    自分自身を基準に考えちゃいけませんな。
    私自身はとうの昔に自宅を買いましたが、それが今いくらなのかほぼ無関心。
    だって、換金するつもりもないし将来にその予定も無し。
    純粋に「使用価値」としてわが家を捉えているからです。

    でもまあ、市場価値なんてちょっと調べればすぐに分かることです。
    だから、自分のは一度も調べたことがありません。
    読者から「私のマンションはいくらで売れると思いますか？」
    と相談されたら、キチンと調べてお答えしますけど（笑）。

    それで、例えば千葉NTに買った方が不安になって、
    いろいろネットで調べている内に私のブログに行き当たると・・・
    こりゃもう大変。怒髪天を衝く、という状態になるかもしれません。
    まあ、私もこのブログではあまり過激なことを
    書かない方がいいかな、とは反省しました。

    だから、そういう「不都合な真実」も含めた過激な内容は
    有料の「マンション資産価値レポート」で読んでいただくことにしたのです。
    これはお金を出して買った方だけしか読めませんから、
    購入者はほぼほぼまだ買っていない人。
    中には、私をネット上でくそ味噌にけなす材料集めのためだけに
    あるエリアのレポートだけをワザワザご購入くださるケースもあります。
    まあそんなのはただのごビョーキですから、例外中の例外。

    さて、ニュータウンに話を戻します。
    毎週金曜日に夕刊フジに掲載された記事は、
    だいたい翌々日の日曜日のお昼頃にzakzakに上がります。
    たいてい「経済・マネー」のトップに出していただけるので、
    ほぼ自動的に1位になってしまいます。
    でも、それはあくまで「経済・マネー」カテゴリーの中だけ。
    ごくたまに総合ランキングの10位以内に顔を出しますが、稀。
    だから今回の「総合2位」というのは、けっこうスゴイことなのです。

    こういっては何ですが、真面目に経済の情報が欲しい方は
    夕刊フジやzakzakよりも日経新聞やダイヤモンドなど、
    そちら方面のサイトに向かうはずでしょ。
    Zakzakで私の記事を読んでくださる方は、
    「なんか面白い記事はないかいな」と眺めていて
    「お、これを読んでみよう」となっているはず。

    ということはつまり、みなさん「ニュータウン」に対する関心が高い。
    あるいはご自身がニュータウンに住んでいる・・・
    そういうお方にとっては、またぞろ気の毒な事をしたかもしれません。
    だって、ニュータウンの役割は終わった・・・
    と、明解にいい切っているのですから。

    これって、多摩ニュータウン在住者にとっては、かなりヤな話しです。
    つい最近、多摩ニュータウンでは建替えによって
    1000戸以上の大きなマンションが誕生し、人気化して完売。
    実のところ、多摩ニュータウンの開発はまだ完成していません。
    これからも開発は続くはず、なのです。ほぼ必要はないと思いますが。

    何十年か前に多摩ニュータウンにマイホームを買った方は、
    今頃「こんなはずじゃあなかった」と思われているかもしれません。
    ただ、ほぼ計画通りには街並みが形成されたのですよ。
    20年ほど前は輝いていました。私も勉強しに行きました。
    だって、日本の集合住宅の実験場みたいになっていましたから。

    しかし、時代は変わります。
    多くの人が不愉快に思うからといって、偽りを書くわけにもいきません。
    残念ながら、ニュータウンの役割は終わりました。
    新たなニュータウンは日本のどこにも必要ありません。
    今ある市街地を再開発すれば、十分に需要を賄えます。
    低廉な住宅なら、郊外の中古がいくらでも余っています。
    これから医療や介護の仕事を求めて流入してくる地方の若年低所得層は、
    そういった郊外の余剰中古住宅に収容されるでしょう。
    新築マンションは、都心部の富裕層が趣味的に購入する、
    極めて経済合理性の薄い「贅沢品」になるはずです。

    今までに開発されたニュータウンは、徐々に枯れていきます。
    多摩ニュータウンは、まだ都心に近い分有利です。
    新しくとも遠い千葉NTや港北NTは、ちょっと困りますね。
    あと10年くらい、眺めはそれほど変わらないかもしれません。
    でも、それ以後のどこかで激変する時が来るでしょう。
    これは多くの人にとって不都合かもしれませんが、
    確実にやってくる未来の真実だと、私は考えています。

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    「3200万円のフェラーリ」を400万円で買った話

    この仕事をしていて何が面白いかというと、人との出会い。
    それは、普通の仕事をしていても多くの人と出会うでしょう。
    私も四半世紀以上マンションの広告を作ってきて、
    実に多くの人と出会いました。でも、だいたい業界関係者。

    昨日も、とある有料相談者が事務所に来られました。
    30代の経営者。まあ、見た目も中身もやり手の青年実業家。
    不動産市場の動向やご自身の運用物件について、
    いろいろと意見を述べさせていただきました。
    まあ、それはいいのですが・・・・

    彼から聞いた中の、ちょっとした小ネタ。
    タイでは、経済の90％をインド系タイ人と支那系タイ人が
    牛耳っているそうです。まあ、東南アジアではよくある話。
    支那人というのは今、国でも人でも世界のヒールを演じています。
    さぞかし暴慢に暴れまわっているのだろう、と思ったら・・・

    その支那系タイ人たちは「インド系には叶わない」「あいつらには要注意」。
    そんなことを言って、インド系タイ人を恐れているそうです。
    へえ、世界を震撼させる支那系を恐れさせるインド系とはどんな連中？

    あるお金持ちのカーマニアに、インド系タイ人の外車ブローカーが囁きました。
    「フェラーリのF430スクーデリアはご存じでしょ？」
    「もちろんさ。僕も欲しいけど中々買えない。販売価格の3200万円くらいなら払えるのだけど、タイには何台も入ってこないから買えないよ」
    「それが、あるルートを使うと800万円で買えることになったのです。限定1台のみ」
    「エッ、それはホント？」
    「はい、半金の400万円を今日ご用意いただければ、あす納車させていただきます」
    そのカーマニア氏、喜んで400万円を渡したそうな。

    翌日、そのインド系タイ人ブローカーは、ニコニコして現れた。
    「で、フェラーリはどこ？」
    「はい、ここにお持ちしました」
    彼が持ってきた包みを開くと数十分の1のサイズの
    フェラーリF430スクーデリアが出てきました。
    「お…お前まさか・・・」
    「はい、これがお買い上げいただいたフェラーリF430スクーデリアです」

    まあ、日本だったら詐欺罪が成立すると思うのですが・・・
    こういうことが平気で起こっているそうです。
    インド系タイ人というのは侮れませんね。
    これなら支那人にも負けませんよ（笑）。

    ここのところ、事務所を訪ねてくる有料相談者が多くなりました。
    程度の差こそあれ、みなさんそれなりに裕福です。
    私みたいな者に10800円も払って話を聞こう、
    というモチベーションになるには、それなりに余裕がないと・・・

    そういった方々のお話には、それなりの含蓄があります。
    みなさん、何かの理由があって裕福になられているのですから。
    そして、コミュニケーション能力が豊か。
    何よりも、私と話したくて来られた方々なので、
    パーティで初めてであった人みたいに、まずこちらから
    プレゼンテーションをする必要がありません。
    私にとっては精神的なプレッシャーがさほどかかりません。

    取材に来られるメディアの方も、興味深い話を多く聞かせてくれます。
    微妙な内容の話が多いので、あまり多くのことはここで書けません。
    彼らも、まず私から何かを引き出そうという目的で来られるので、
    最初になるべく彼らが喜びそうな話をします。
    それから、お待ちかねの逆取材。これが楽しい。

    電話取材、というのも最近多くなりました。
    これだと、相手の求めることだけに答えるので、
    ほとんど逆取材ができません。まあ、仕方がありませんね。
    テレビ局なんて、ほとんどがこのパターン。

    さて、今週は体力的にちょっとヘビー。
    いろいろとイレギュラーな動きがありましたから。
    来週からは平常モードに戻れそうです。
    マンション市場の動きをキッチリ追いかけるつもりです。

    しかし、株価が冴えませんね。
    今日も現時点ではまだ終わっていませんが14000円を割りそうな気配。
    終盤にかけて戻してくれればよいのですが、この動きはちょっと不気味。
    支那とベトナムも血なまぐさくなりそうな気配。
    支那自体の経済もかなり危うそう。韓国は政権基盤の沈下。
    ウクライナ情勢の緊迫感はまだ日本まで伝わっていませんが、
    金やドルの値動きが冴えませんね。アメリカの景気もいいのか悪いのか。

    さて、資産価値レポートの更新情報です。
    今回は「千葉・茨城も大規模マンション」。
    前回からの4カ月で3物件が減って3物件が増えました。
    大きな動きがないと言えば、ありませんね。
    値上がりは最後、値上がりは最初、というのが千葉エリア。
    まだ値上がりの動きはありません。

    人口減による住宅価格急落の場面がるとすれば、まず千葉から。
    そういった面でも注目できる市場です。
    買ってはいけないマンションの比率は高いのですが、
    中には買ってもよさそうな物件もあります。
    ご興味のある方はぜひ。

    千葉・茨城の大規模マンション
    全22物件の資産価値は？
    価格　4,290円

    ■ザ・レジデンス津田沼奏の杜,■パークホームズ流山おおたかの森ザ レジデンス,■（仮称）PROJECT D.N.A.マンション街区,■（仮称）LEBEN研究学園II,■ライオンズタワー柏,■THE幕張BAYFRONT TOWER&RESIDENCE,■I’TERRACEproject,■LEBEN THE TSUKUBAプロジェクト,■サングランデ船橋宮本,■パークホームズ稲毛小仲台,■幕張ベイタウン グリーナ,■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央,■ヴィークスクエア船橋高根台,■ヴェレーナシティ 行徳,■ウェリス稲毛,■シティテラス南行徳,■パークタワー八千代緑が丘,■パークシティ柏の葉キャンパス2番街,■幕張アクアテラス,■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー,■サングランデ印西牧の原ドアシティ,■ユトリシア、以上の22物件を収録

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    三菱地所R指定「引越しのサカイ」はボッタクリ業者

    今日、事務所に来てみたら掲載誌が二つ届いていました。
    サンデー毎日と写真週刊誌のFLASH。
    お昼ごはんを食べながら、ペラペラと読ませていただきました。
    サンデー毎日は相変わらず硬派というか、真面目というか。
    まあ、それなりに読むところも見つけてフムフム。
    私のコメントに誤植一カ所。「売り手」ではなく「買い手」でしょ。
    そういや、ゲラのチェックがなかったなあ。

    sunday12_11_18山下修正
    flash_20140513

    FLASHは、半分くらいが女性の艶めいた写真ですね。
    私のコメントを載せた記事が、これで6本目みたいですね。
    「限界マンション　住んだら地獄【第3回】」だそうです。
    良く続いていますね。第4回はあるのでしょうか？
    明日か明後日、電話か取材があるかもしれません。
    でも、そろそろネタが尽きる頃だとは思うのですが（笑）。

    ペラペラめくっていると「林葉直子　発禁覚悟ヘアヌード」という
    袋とじのグラビアページを発見。
    元天才女流棋士は不倫騒動から変転の末に重い病にかかり、
    余命いくばくもないと聞きました。
    まだ元気なころに撮影された「緊縛ショット」というので、
    先月の「由美かおる」以来、カッターを取り出して袋とじをピピっと開封。
    中身は・・・ご興味のある方は買ってください。
    しかしまあ、私くらいのオジサンが相手の企画ですな（笑）。

    さて、昨日はバリ島不動産セミナーを開催。
    定員10名のところ、9名の方が参加（1名が欠席）。
    その後の懇親会にも7名が来ていただき、楽しいひと時でした。
    ほとんどの方がブログの読者さん。
    いつもの「榊を見てやろう」的なノリもあったと思います。
    みなさん、ありがとうございました。
    バリ島に現地見学なさりたい方はご連絡くださいね。

    その中の1名の方の、最近のエピソードをご紹介しましょう。
    この方はつい最近、新築の晴海タワーズ「クロノ」にお引越しになりました。
    引っ越し業者は売主ご指定の「引越しのサカイ」。
    そもそも、引越し業者を売主が指定する慣行はいかがなものでしょう。
    そんなもの、購入者が決めればいいものでしょ。
    普通に考えれば、売主にバックがあると疑いますよね。

    また、登記を行う司法書士事務所も売主指定というのもヘン。
    あんなもの印紙代が実費で、あとは全部司法書士の報酬。
    800戸のマンションの登記事務を引き受けたら何千万もの利益。
    関西では半額が売主にキックバックされると聞きました。

    だいたい売主はマンションを販売することで多大の利益を得ているはず。
    なのに登記や引越し費用まで、買い手から余計なお金を
    むしり取ろうとするスタンスが、何とも強欲ではありませんか。
    こういう悪弊は直ちに改めるべきだと思います。

    さて、この方。「サカイ」の会長が社長をつとめる
    子会社にエアコンの移設も依頼されていました。
    そういう仕組みになっていたので、他を選べません。
    見積もり時には、エアコン1台に付き
    取り外し・取りつけにあたり2万円で合意。3台で6万円。
    ところが、当日やって来た作業員が
    「ここは配管工事が複雑なので1台に付き1万5千円、配管延長で3万6千円、配管カヴァーを付けるなら…合計13万円です」
    なんと、エアコン3台を取り外し・取り付けで20万円以上。
    「そんなの、新品を買った方が安いじゃん」ということに。

    こういうのって、現場で断りにくいことを背景にした
    ボッタクリ商法と何ら変わらないではないですか。
    配管工事もカヴァーも原価なんていくらでもないはず。
    「引越しのサカイ」（子会社）というのは、
    悪質なボッタクリ業者だったのですね。
    そういうボッタクリ業者を指定している売主は、三菱地所レジデンス。

    何千万円もするマンションを買った顧客に、
    こういうボッタクリ「引越しのサカイ」を斡旋するとは、
    三菱地所レジデンス君も困ったものではありませんか。
    どう考えても「顧客重視」とは言えませんね。
    ちゃんと「チェックアイズ」して欲しいものです。

    さて、このお方の不愉快はまだまだ続きます。
    引越しして3日目には、オプション工事で取り付けた
    ダウンライトの電球が切れてしまいます。
    入居して3日目ですよ！　不良品でしょうか？

    さっそく、コンシェルジェに知らせました。
    「ああ、これは高島屋さんですね。連絡しておきます」
    それから1ヵ月。何の音沙汰もありません。電球は切れたまま。
    「地所が高島屋に丸投げしてようが、私は地所とオプション契約を結んだのだ」
    この方、怒りが収まらないご様子。そりゃそうですね。

    南青山高樹町では「契約金額の2割賠償」で潔さを見せた
    三菱地所レジデンスも、ザ・パークハウス晴海タワーズでは、
    こういう杜撰なお仕事をなさっていたわけです。
    「チェックアイズ」とか言っておきながら
    電球ひとつもチェックできていなかったのですね。
    しかも、後の対応が著しく不誠実。

    この業界、三菱地所に限らず「消費者軽視」は相変わらず。
    みなさんも気を付けてくださいね。
    新築マンションというのは、何千万円もする割には
    基本的に「売りっぱなし商品」にされてしまうのです。
    たとえ相手が大手財閥系であっても、それは変わりません。
    むしろ、大手ほど消費者との目線の落差が大きくなります。

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