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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
激しく膨張した東京、衰退期に何が待っている？

先週末から京都、大阪に出張していました。
ブログの更新が遅れて申し訳ございません。
大阪の街にも衰退の兆しが見られました。
膨張する東京はどうなるのか・・・・・

ここのところ、週刊ダイヤモンドの巻頭特集で早く
「不動産・マンション価格高騰」みたいなのをやってくれないか
ずっと待っているのですけど、中々出てきません（笑）。
そういうのが出た時、というのは過去の経験からして
バブル現象が周知されてきた、というタイミング。
つまりは、ピークかすでに過ぎたか、という場面なのです。
まだ、出ませんねえ（笑）。

6年後にオリンピックが開催されます。
建築現場での人手不足は解消の気配を見せません。
建築費の高騰は沈静化の見通しがない、ということ。
とどのつまり、新築マンションの価格も上がってしまう。
それを市場全体が受け容れるかどうかは不明。
ただ、都心では十分に受け容れていますね。

ここ最近、世田谷区をぐるっと回ってきました。いいところです。
それに、世田谷区というのは広いですね。23区で一番だとか。
広い世田谷区は、その9割がたが住宅地ですね。
ほんの100年前は、ほとんどが田んぼと畑だったそうな。
その変貌ぶりの激しさに驚きます。

その昔、世田谷の某所にある旧家を取材したことがあります。
そのあたりにできるマンションの広告のネタにするためです。
いかにも「戦前から建っています」という家の古い応接間。
会議室くらいに広いので「なんで」と思っていたら・・・
その家のご当主が若い頃の選挙ポスターが貼られていました。

出てこられたのは、もう70代半ばのご主人。
「都会議員をなさっていたのですか？」
「おお、4期ほどな。そのあと○○党から出て、参議院も1期つとめたよ。得票率は全国で1位だったんだぞ」
「ヒエー・・・・」
そういえば、そういう方がいたような・・・・
不明を恥じて、お詫び申し上げました。

その方の祖父にあたる方が、明治の文豪・徳富蘆花の
著書に登場する場面を解説してくださいました。
蘆花がそこに越してきた時、家は16軒しかなかったとか。
その16軒のエリアに、今は多分数万人が暮らしています。
世田谷の何たる変貌ぶり！

明治維新の頃、東京には100万の人間が暮らしていました。
今、東京と神奈川、埼玉、千葉の通勤圏の人口ってどのくらいなのでしょう。
いわゆる首都圏の人口は3700万人だそうです。
山手線から電車で50分以内の人口は3千万人を超えるかもしれません。
明治維新から約150年、凄まじい膨張です。

谷根千には江戸の情緒が残っていると評判です。
嘘でしょ。それっぽい感じがうっすらするだけ。
ディズニーランドのシンデレラ城とドイツの古城が違うように、
谷根千に江戸なんて残っていませんよ。

私の生まれた京都というのは、人口が147万人。
不思議なことに、これは私が子どもの頃とほぼ同じ。
つまり40年以上も変化がないのです。
江戸期の京の町には50万人くらいいたそうです。
ほんの3倍程度。東京圏とはえらい違いますね。
だから、京都の町にはまだ江戸が残っています。空襲もなかったし。
未だに観光都市として人気があるのは、そういうところです。

東京23区内の人口は、この半世紀大きく変化していません。
ただ、住まいの形態が大きく変わりました。
木造の小さな戸建に住んでいた人が多かったのが、
今はマンションで暮らす方が多数派ではないでしょうか。

マンションというのは集合住宅です。
限られた土地に多くの人が住めます。
東京という街にはうってつけの住まいですね。
だから、これほど多くのマンションがあるのでしょう。

今、このブログを読んでおられる人で
「マンションで育った」という方がかなりの割合でしょう。
ひょっとしたら、半分くらいいらっしゃるかもわかりません。
それくらいメジャーな住居形態になりました。
でも、それはここ半世紀くらいの出来事。

マンションが日本の経済成長期、そして
人口膨張気に果たした役割は大きいと思います。
限られた土地で多くの家族に住居を提供できます。
管理の手間暇は、管理費や修繕積立金を払えばOK 。
お仕着せ「パッケージ」商品が好きな日本人にはピッタリ。
でも、その出口戦略はまったく出来ていません。

今回の「ミニミニバブル」は、もしかしたら不動産価格が
仮にでも上昇した最後の場面ではないか、と考えています。
もちろん、日本経済が成長軌道に戻れば不動産価格も上昇します。
しかし、そんなことが本当にあるのか私は強く疑います。
今、景気が良くなっているそうですが、私には実感なし。
一部の業界・業種が潤っていますが、その他大勢は・・・・

ただ、東京の都市エネルギーは衰えているように思えません。
少なくとも6年後のオリンピックまでは
目に見えるほどの大きな変化はないと思います。
不動産の価格も大きく下落する場面があるかどうか・・・
でも、近未来のいつかストンと下がる時期がくるでしょう。
それは間違いないと思います。

新作レポート情報

今回、品川区のレポートを作ってみました。
現状、大崎・五反田エリアと大井町エリアに
ちょっと供給が偏っている感じがします。
確かにいい住宅地もあるのですが、
「エエ、こんなところに」というマンションも・・・
そして、価格はやや上昇気味。
それでも売れてしまえば新・市場価格ですが。
まず、私のレポートを読んで、
現状を把握してみてはいかがでしょう。

品川区総集編
価格　4,690円

■ブランズシティ品川勝島,■ルネプレミアスカイ品川中延,■ザ・パークハウス南大井,■プレシス大井町,■クレヴィアタワー目黒不動前,■パークシティ大崎ザ タワー,■オープンレジデンシア目黒花房山,■パークホームズ大井町ベルヴェデーレ,■ドレッセ武蔵小山プレヴィ,■シティインデックス大井町,■クレストラフィーネ旗の台,■クレストフォルム南大井,■大崎ウエストシティタワーズ,■クレストタワー品川シーサイド,以上の14物件を収録

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社会科の授業が偏向している理由

「夜郎」というのは古代チャイナの周縁に生息した弱小の蛮族。
本当は小さいくせに自らを大なりと威張って見せたので
「夜郎自大」という言葉が生まれました。
この言葉、今の韓国にピッタリと当てはまります。

本当の歴史は周辺国から侵略されてばかりで、
長くに渡って大陸の王朝に朝貢する属国の扱いでした。
大陸の王朝から皇帝の使者がやってくると、朝鮮王は
首都の入り口まで赴き、土下座をして迎え入れたといいます。
皇帝本人ではなく、ただの使者に対してですよ。
これって、かなりの屈辱ではないでしょうか。

日本には、大陸からの使者に対してそういう礼をした記録がありません。
鎌倉時代に、元からやってきた使者が
あまりに無礼だったので斬った、という話は残っていますが。
つまり、朝鮮は常に大陸チャイナの属国の地位に甘んじていたのです。

それが今、ふんぞり返っていますね。
自らの歴史を改ざんして、モンゴルの果てまで自国領だった・・・
なんて誇大妄想的な版図を描いた書物が売れているそうです。
もちろん、日本なんてずっと朝鮮の属国。
剣道も茶の湯も柔道も、ぜんぶ朝鮮半島起源ですって。
まあ、あきれたものです。

驕れるものは久しからず・・・日本人なら誰でも知っているフレーズ。
今のチャイナは驕っていますね。ベトナムやフィリピンを威嚇しています。
ここ数年ずっと日本に対しては脅迫まがいの言動を吐いてきました。
尖閣沖では巡視船に衝突する事件も起こしていますね。
これって「やるならやるぞ」というポーズではないでしょうか。
そのくせ、海軍部隊は出動させていません。

両国とも、国内の経済は大変なようです。
チャイナは不動産バブルが弾け始めているような気配。
韓国はウォン安による財閥の財務体質が悪化。
ともに、若年層の失業、あるいは未就業が深刻なレベル。

日本経済も、内側から見ているとかなり歪ですが、
チャイナや韓国のそれは、歪を通り越してクレージーな段階。
いつ、パリンッと割れてもおかしくないはず。
特にチャイナ経済はよく分からないだけに、何が起こるか不安。

それにしても、日本のまわりはチャイナに韓国、ロシアに加えて北朝鮮。
ヘンな国ばかりじゃないですか！　何とも地政学的に不幸なロケーション。
出来ることなら、ハワイの沖千キロくらいのところまで引っ越したいですね。
そんなこと、出来るわけはないけれど（笑）。

結局、我々はこの不幸を受け容れるしかありません。
つまり、あのヘンな連中どもと近所づきあいをするワケです。
そのためには、何よりも現実主義で臨むべきです。
ヘンな理想や思い込み、日本人だけに通じる「話せばわかる」みたいな
お人好し的な感覚は一切排除すべきです。
相手方は、あくまでも自分たちの利益のために
「日本や日本人はどうなってもいい」と考え、行動すると考えるべき。
実際、その通りになっています。

実は、日本の最大の敵は国内にいます。
何かあればすぐに「日本が悪い」と報道するメディアの多いこと。
こんなドMな国は、世界のどこを探しても見つからないのではありませんか。
ネタでなく、まじめに自虐をやっているのですから。

最近の中学生や高校生と話をすると、社会科教師はほとんど偏向していますね。
近現代史では、みんな「日本が悪かった」と教えています。
日本軍はアジアで悪いことをいっぱいやらかした。
戦争になったのは、日本が悪かったから・・・・
いまだに、学校ではそういうGHQ押しつけの偏向史観で教えているのです。

自分のアタマでものを考える、というのはできる様でできません。
これはIQや偏差値の高低とあまり関係ありませんね。
東大を出ていても「答えが決まっている」問題しか解決できない人はいます。
ご存じの通り、世の中の大部分の問題に決まった答えはありません。

また、一度教えられたことに疑問を感じる回路を持っている人も僅少。
だから、中学と高校の社会教師はほとんど偏向しているのです。
なぜなら、彼らが中学高校生の時の社会科教師は偏向していたから。
今の社会科教師は、中学高校の時にきっと社会科が得意だったはず。
先生に教えられることを、何の疑問をもたずに受け入れていたのです。

人間、大人になってから自分の考え方や価値観を変えるのは難しいです。
「君子豹変」というのは、エライ人間は「こっちの方が正しい」と思ったら
即座に考えを変えてしまう、というほどの意味。
凡人には、中々これができません。特に、価値観の場合は。

したがって、中学高校の社会科教師の偏向率は、徐々にしか低下しません。
もしかして、チャイナとの武力衝突になって日本国中が
「反中」で沸き立ったら少しは変わるかも知れませんね。
これは近い将来、十分にあり得ることです。

北朝鮮に対しては、拉致問題が表面化してから国内の世論は
かなり「まとも」になりましたね。
その昔は「この世の楽園」なんて、真面目に語っていた人がいたのですよ。
そういう人たち、まだ多くが生きています。
アンポーハンタイといっていたアンポンタンな連中も大半が存命。
サイカドーハンタイと叫んだバカ共なんて、
日本中に満ちあふれています（笑）。
当面、日本人が教えられる社会科は偏向したままです。ああ・・・

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2014/6/5 16:56 | ちょっと脱線 | Comments (0)

能力があるのに出世しない人は、マンションを買わない方がいい

まだ広告屋の社長をやっていた頃、よく転職のお世話をしました。
人材を欲しい企業から紹介を頼まれることが多かったですね。
「X社から00歳くらいの元気のいい営業を連れてきて」
「Y社のP君という優秀なのがいるらしいけど、ウチに連れてこれない？」
あるいは、
「僕Z社に行きたいのですけど」
「この会社辞めたいのですが、どこかいいところありませんか？」
なんて、自分で売り込んでくるお方もいましたね。

そういうことをやっている当時、私はあまりそれを人に話しませんでした。
「アイツはここから人を引き抜いている」というのは聞こえが悪いから。
でも、「アイツは顔が広い」というのが、何となく伝わるもの。
依頼はいつもどこからとなくあるのです。
私が仲介の労を取って転職が実現した例は、
数えていませんが両手くらいはあったはずです。
未遂はその数倍（笑）。

今は、やっていません。
広告屋の社長から住宅ジャーナリストに肩書を変えてからは、
そういう生臭いことから遠ざかりました。
それに、広告屋さんたちとの付き合いも激減しています。
今は、どちらかというと不動産屋さんの知り合いの方が多いくらい。
だから、不動産屋さんならご紹介できますが・・・

ところが、昔の残影は今もどこかに映っているようです。
最近、アラフィフの方がお二人ほど、そういうアプローチを掛けてきました。
まあ、今の私にそんなチカラがないことを気づかない方々ですから、
世間を渡っていく触覚も才覚も、あまり鋭敏とは言えませんね。

ただ、見ていてお気の毒だとは思います。
何とかしてあげたいけれど、時代遅れの人間を
雇ってくれるほど世間は甘くありません。
若ければ「鍛える」とか「潜在能力」や「可能性」に期待できますが。

サラリーマンという生き方は、「安定」という果実を得る代わりに
人生の「自由」と「可能性」、時に己の「尊厳」を
ある程度会社に売り渡す日々ではありませんか。
サラリーマンをやりながら、この3つを得られる方はおそらく1%未満。
その狭い枠をめざしてがむしゃらに頑張る人が10%。
そこそこのレベルで胡坐をかいている人が60%。
そんな意識もなく、ダラダラと日々を過ごしている人が30%。
だいたいそんなところではないでしょうか？

例えばラリーマンで45歳を過ぎると、もう自分が
重役になれるかどうかほぼ99%の予測が立ちます。
まだ部長でもないのなら、部長になれる可能性も低いですね。
そこで諦める人が大半。中には拗ねる人もいるでしょう。
会社以外に喜びを見出そうとする人もいます。

ただ、サラリーマンには「安定」という最後の砦があります。
成績が上がらなくても、テキトーにやっていれば首にはなりません。
ただし、その会社自体が潰れかけてはいなかったら・・・という条件で。
でも、クビになってもまた新しい勤め先を見つければいいのです。
もちろん、クビになるようでは年収がぐっと下がるでしょうが。

最近、外食産業や建築業での人材不足が激しくなっています。
そこで働く人の賃金は上昇気味。いいことじゃないですか！
でも時給が300円くらいあがっても、日当が1万円高くなっても、
新築マンションの需要増につながるわけではなりません。
だってアルバイトや日払いの職人さんには住宅ローンがおりませんから。

新築マンションを購入する場合、まず年収400万円は必要です。
ダメなら、世帯年収で400万円。それがギリギリです。
でも、私に言わせれば年収400万円で新築マンションなんて買っちゃだめ。
親が3000万円出してくれて、900万円を自分で・・・なら話は別ですが。

実は、年収が600万円でも買わない方がいいと思います。
「3年後には1000万円越えが確実」なら、まあいいでしょう。
公務員もいいと思います。下がる可能性はほぼありませんから。
民間企業でも三井物産とか東芝とか三井住友銀行だったら・・・
でも、あの東京電力があんなことになりましたからね。

500人や1000人の会社なんて、いつ潰れるか分かりません。
ましてや、あと35年間潰れずにあなたを雇用し、
ずっと今以上の給料を払い続けてくれる可能性なんて、
それこそ5%もないと思った方がいいでしょう。
だから、マイホームを35年間「家賃並み」支払いのローン返済条件で
購入するほどリスキーなことはないのです。

多くの人が支払えなくなって、個人再生や自己破産に陥っています。
まあ、日本はそれで救われるので何とかなりますけど。
私のところにやって来たアラフィフの一人は、
確か住宅ローンを組んでいました。
どうなさるのか・・・・まあ、頼れる親がいますから・・・

人間というものは自分の能力を2割増しで考えているそうです。
特に他流試合をしていないサラリーマンはその傾向が強いと思います。
会社をクビになった時にどうするのか、というのは人生の危機管理。
私が見ていると、能力の高い人ほどそちらもうまくやります。
リストラされるタイプほど、そちらも苦手。

もし自分のことを「能力はあるけどあまり出世しないタイプ」だと
自覚なさっているのなら、35年ローンは全体にやめた方がいいです。
「能力はあるけど出生しない方」は、私が見る限りごく少数だし、
もし本当にそうなら、勤めている会社に大きな問題が有りますから

さて、レポートの更新情報です。
今回、港区関係の５タイトルを一気に最新情報化。

はっきりいって、物件数は激減しています。
マシな物件からどんどこ完売しているからです。
増えたのは「パークマンション三田綱町 ザ フォレスト」と
「プラウド白金台三丁目」の２物件だけ。
新築マンションの着工数も激減しているようですから、
しばらくは選択肢が狭まったままでしょうね。

ボリューム減によって、レポートの価格も下げました。

港区総集編
価格　8,980円

■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト,■プラウド白金台三丁目,■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー,■グランドメゾン白金レジデンス,■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■DUARES愛宕虎ノ門,■シティタワー麻布十番,■グランスイート広尾,■ウェリス有栖川,■パークナード南麻布,■ブランズ麻布狸穴町,■セントラルレジデンス南麻布,■麻布台パークハウス,■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の22物件

白金・高輪・三田
価格　2,190円

■パークマンション三田綱町 ザ フォレスト、■プラウド白金台三丁目、■グランドメゾン白金の杜 ザ・タワー、■グランドメゾン白金レジデンス、以上の4物件

新橋・芝浦・港南
価格　2,890円

■東京ベイシティタワー,■クレストプライムタワー芝,■リストレジデンス芝浦,■インプレストタワー芝浦 エアレジデンス,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ハーバーテラス品川,■品川タワーレジデンス,■GLOBAL FRONT TOWER,■グローリオ田町,■ベイクレストタワー,以上の10物件

麻布エリア
価格　3,790円

■セントラルレジデンス南麻布,■グランスイート広尾,■ブランズ麻布狸穴町,■麻布台パークハウス,■ウェリス有栖川,■パークナード南麻布,■シティタワー麻布十番、以上の7物件

虎ノ門・六本木
価格　1,390円

■ウェリス六本木,■アークヒルズ仙石山レジデンス,■DUARES 愛宕虎ノ門、以上の3物件です。

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近々、安倍首相の電撃訪朝がある！

昨日の新聞の一面記事は、北朝鮮が日本人行方不明者の
「再調査」に合意した、というものでしたね。
それはそれで大いに結構。
横田夫妻の笑顔の会見がやけに印象的でした。

これまで、北朝鮮は嘘ばっかり言ってきました。
ちょっとこっちの言い分を聞きそうなそぶりを見せては、
あとでしらばっくれるのが常態化。
それでも援助は欲しそうにする。
いわば「やらずぶったくり」を狙ってきたけど、
余りうまくいかなかったワケです。

それで経済制裁で締め付けられるは、総連本部は追い出されそうになるは、
支那からの原油援助は止められるは・・・だいぶ苦しそうです。
だから、今回の「譲歩」で何が何でも日本の援助を引き出したい、
という思惑が透けて見えますね。

前回、小泉首相が拉致被害者たちを5人連れ帰った時には、
表向き日本は1円も北朝鮮に金を出していません。
でも、実質的には1兆3600億円ほどつぎ込んでいます。
何かというと、北朝鮮系の信用組合が破綻したのを
政府のお金を使って救済したのです。

その北朝鮮系の信用組合が破綻したのは、
北へ不正な送金をし続けていたから。
実に金王朝の屋台骨を支えていたのは、在日の資金だったのです。
そして、最後に尻拭いをしたのが日本政府。
何ともバカバカしいまでの構図があるわけです。

北が小泉訪朝で5人の拉致被害者を帰した裏には、
この破たん処理の密約があったと言われています。
今回はどうでしょう？
ストックホルムに行ったのは、外務省の局長。
密約を結ぶ権限もハラもないでしょう。

北が狙うのは、安倍訪朝による被害者の帰国と、何らかの密約。
それにはきっと、飯田橋の朝鮮総連の保全を持ちかけてくるはずです。
これはすでに競落されています。どうなるのか？
それと、当然金銭的な援助を求めるでしょうね。

しかし、腹が立つ話です。
人の国から非合法に人をさらって行って、
散々に苦しめた上に、帰してやるから金をよこせ、ですか。
まるで中世のサラセン人が地中海を渡ってイタリアやフランスの
キリスト教徒をさらって奴隷にした構図そのまま。

今回、いつもはしかめつら会見の多い横田夫妻が、
あそこまで笑みを浮かべているのは・・・・
この前、モンゴルでお孫さんに会った時もそうでした。
あのご夫妻は、何か我々の知らない情報を知らされているのです。
めぐみさんが生きているとか、今度こそ帰ってきそうだとか。

一昨日の政府発表も、北との間で話し合ったすべてを
表にだしているわけではなさそうですね。
近々、安倍総理の電撃的な北朝鮮訪問がありそうです。
北だって、一日も早くお金が欲しいはずですから。

さて、もしそうなったとして複雑な連中もいます。
まず支那。北が自分たちの影響下からさらに遠ざかります。
つまり、正恩君がますます生意気になりますよ。
「日本がお金くれるから、もう君たちの言うことなんて聞かないよ」
そうなって面白かろうはずがありません。
だから、何とか邪魔をしけけるでしょう。

次はお隣の韓国。かの国も、拉致被害者は500人以上。
あのオバサン大統領は就任以来ほとんど何もしていません。
支那の国内にテロリストの銅像を作らせたくらいが目に見える成果。
経済は悪化し、フェリーは沈み、人気も衰えはじめました。
それが、隣の日本はオリンピックを決めて、経済は回復。
韓国を差し置いて北と直接対話して拉致被害者を奪還・・・
なんてことになると、あの嫉妬ブタのような韓国人はどうなるのか？
考えただけでも、ちょっと恐ろしいことです。

北が今回色よい返事をしたのは、よほど困っている証拠。
こんな機会はめったに来ないかもしれないので、
話し合いをジャンジャン進めるべきでしょうね。
支那の気が変わって「やっぱり援助してやるよ」となったら、
北は途端にハードルを高くしてくるはず。
だから、スピードが大切。安倍さんの決断力に期待します。

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2014/5/31 19:07 | ちょっと脱線 | Comments (0)

相続税対策にタワーマンションを買うリスク

首都圏では年間5万戸くらいの新築マンションが供給されています。
1戸5千万円として、総額2.5兆円。たいしたことないですね。
日本には個人の金融資産が1500兆円ほどあると言われています。
こっちはスゴイ。首都圏の新築マンションを700年買い占められます。
まあ、そんな使い方はされませんが(笑)。

それにしても、日本人はお金持ちです。
最近、それをヒシヒシと実感しているわけです。
何といっても、都心のマンションが売れに売れています。
港区なんて、よさげなマンションは見事に売れ尽しました。
今残っているのは、ハッキリ言って「売れ残り」。
まだ買ってもいいマンションはほんの少し残っていますが、
それを見分けるのは至難の業。難しい時代です。

2年前まで、全然売れていませんでした。
湾岸のどうしようもないタワーマンションを支那人に売っていました。
港区のマンションも、支那人が「買う」と言えば売っていました。
今、日本人も買っています。相続税対策が結構あるようですね。

そもそも1500兆円もある金融資産です。
金融資産というのは、マンションと違ってリアルタイムの換金性があります。
相続した場合の評価額は、限りなく時価に近いものになります。
それを、税法の網の目で安く見せてしまうのがタワーマンション。
都心近郊のお金持ちとその子どもたちは今、
目の色を変えて都心のタワーマンションを漁っています。

まあ、それもいいでしょう。
しかし、そういう資産移転の前提は、購入したタワーマンションが
原価に近い値段で換金できることが絶対の条件。
私から見れば、そこでちょっとリアリティが薄まります。

例えば、相続してから数年後にタワーマンションを売却した時、
購入額より3割ほど安くなっていた場合、
その減少幅が相続税を払うより大きい場合は・・・意味なし。
節税するには、そのタワーマンションを
ある程度長期に保有することになりそうです。
買った人が直後にお亡くなりになれば別ですが。
その期間、価値が変動するリスクを背負うことになります。

それでも、多くの人がタワーマンションを買っています。
ほとんど、自分で住みもしないのに。実に歪な需要です。
マンションデベロッパーは、売れさえすれば作ります。
たとえ、支那人や相続税対策の富裕層が
資産維持のために買うだけのタワーマンションでも。

ちょっと異様ですね。
イギリスでは、タワーマンションに対する厳しい規制があります。
あれは「健康に悪い」というのがベースにあるようです。
日本人は、それを喜んで高額で購入します。
「何とかと煙は高いところに登りたがる」のです。
不動産業界は自民党の有力な支持基盤です。
彼らに都合の悪い政策は採用されないし、知見は表に出ません。

今の都心部のあまりに好調なマンション需要は、
相続税対策のような片寄った仮需要に
支えられているのではないかと思っています。
住まいとは、結局住むための器にしかすぎません。
ところが、都心部のマンションは半ば以上に金融資産化しています。
つまり、換金性を前提に取引されています。売れることが基本。
その流通システムがしっかりしている限り、それも致し方ないと思う他ありません。
資本主義という悪魔が作り上げた強固な虚構です。

しかし、実需の伴わない近郊や新興の湾岸では、その基盤は脆弱。
そこに実際の住処を求めて限りある資産をはたいた中堅所得者に、
やや重めのリスクをヘッジしてしまっています。
ハッキリ言って、それが今の有り様ですね。

分かりやすく言いましょう。
都心のタワーをはじめとしたマンションは値下がりしにくい傾向にあり、
郊外や新興の湾岸エリアは今の「ブーム」が終れば暴落の危機。
それは、遅くともオリンピックの後にやってくるでしょう。
わずかに、あと6年後。

鉄筋コンクリートのマンションというのは、うまくいけば寿命は100年。
普通の人は少なくとも20年、30年という視点で選びたいものです。
どうも、今の東京はそういう面では不穏ですね。
迷ったら賃貸でもいいと思います。
それは最善の策ではなくても、少なくとも次善ではあると思います。

さて、今週販売されている週刊FLASHとサンデー毎日に
私のコメントが掲載されています。
FLASHの「限界マンション！　住んだら地獄」シリーズは
当初3回の予定が７回まで延長されましたが、一旦終了。
サンデー毎日は単発企画。題名も中身もいい。
「消費税増税時代の首都圏マンション選び　鉄則10カ条」

本紙6月8日号_5月26日発売カラー(

flash_20140527さて、レポートの更新情報です。
今回は杉並区。
私も若い頃に阿佐ヶ谷に住んでいました。
何とも肩ひじ張らずに住める街。それでいて品もあります。
マンションはちょっと高いですね。でも探せば掘り出し物もあります。

杉並区・総集編
価格　4,890円

今、杉並区内では3物件のパークホームズが販売中。
174戸と大規模なパークホームズ杉並和泉ザレジデンス。
立地条件に優れたパークホームズ西永福。
まさに静寂の環境が魅力のパークホームズ浜田山四丁目。
その他にもBrillia(ブリリア)久我山やブランズ富士見ヶ丘などの注目物件も登場。
まさに玉石混淆の市場となった杉並区。
どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？
マンション市場を27年間見つめてきた榊淳司が、100％消費者側に立った視点で
各ﾏﾝｼｮﾝのメリットとデメリットを診断。その資産価値を評価する渾身のﾚﾎﾟｰﾄです。

■パークホームズ杉並和泉ザレジデンス,■パークホームズ浜田山四丁目,■パークホームズ西永福,■Brillia（ブリリア）久我山,■ブランズ富士見ヶ丘,■グローリオ永福町和泉,■ローレルコート笹塚,■シティテラス西荻窪,■ジオ杉並高井戸,■アトラスヴェール荻窪三丁目,■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK,■プレシス杉並和田グランテラス,■アイム・シティ荻窪,■レジデンシャルステート中野富士見町,■パレステージ阿佐ヶ谷,以上の15物件を収録

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