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榊　淳司オフィシャルブログ
「マンション業界の危機」はやってくるか？

視点をずらす、ということは簡単そうで実に難しいものです。
多くの人は、１カ所からしか物事を見ることができません。
だから、ほとんどの人は「思考の牢獄」から抜け出せないのです。
一番簡単な視点変更は、誰かの立場になってものを考えること。

例えば、最近ネット上でちょっとした騒ぎになっている
「パークタワー新川崎」を巡る様々なものの見方。
「三井不動産レジデンシャルは補償をしてくれるのか？」とか
「これで値引き販売に突入する」と考える人がいます。
ちょっと前の「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」の事件で、
三菱地所レジデンスが販売価格の２割を契約者に迷惑料として
払ったことを受けて「こちらも」という発想なのでしょう。

しかし、南青山高樹町と新川崎、そして今回の「グランドメゾン白金の杜」は
それぞれ事件の性質が少しずつ異なっています。
高樹町は、完全な欠陥マンションであると売主が認めました。
それに比べ、新川崎は噂されていることが仮に真実だとすれば、
工事途中の重大ミス発覚といっていいでしょう。
「グランドメゾン白金の杜」も同じ。
この両者が異なるのは、それによって竣工時期がズレるか否かということ。
白金の方は、スケジュール通りに引き渡せることを積水が表明しています。
これに対して、新川崎は未だに売主サイドが契約者以外に何かを説明した、
というような動きはなさそうです。実際は分かりませんが。

さて、これを売主側の視点で考えます。
高樹町の場合は、重大な欠陥が発覚してしまい、
どうしようもなくなってバンザイ、というところでしょう。
ヘンな隠ぺい工作をした気配は今のところ窺えません。
その点、三菱地所レジデンスの動きに非難すべき点はありません。
立派と言えば立派。潔い収拾方法でした。

新川崎の三井の場合、契約者以外に対しては未だに
ほぼ沈黙しているということは・・・・
三井不動産レジデンシャルにしたところで、ライバルの地所さんみたいに
早く方針をハッキリさせて事態収拾を図りたいところ。
でも、それをしていないのは単純に社内が調整出来ていないのだと思います。
つまり、どういう打開策に出るか未だ決まっていないということ。
様々な案が出ては、喧々諤々の議論が続いている・・・
あるいは、技術的な解決策を模索しているのかもしれません。
しかし、あんまり長引かせるわけにもいかないから、
もうすぐ公式に何かを発表するはずです。社内は焦っているはず。
でないと販売も再開できませんから。

昨日、とある先輩の事務所で飲んでいました。
「それにしても、地所に三井に積水・・・なんで週刊誌は書かないのだ？」
「いえいえ、これからバンバン出てきますよ。私のところにいっぱい取材が来ていますから」
実際、ここのところ数誌からコメントを求められました。

最後の積水「グランドメゾン白金の杜」は、このまま中央突破でしょうね。
私は、大成建設が「工事をやり直せば問題なし」としているのであれば、
それを信じるべきだと思います。
私は不動産屋さんの言葉はまず疑ってかかりますが、
現場の技術者には性善説から入りたい気持ちがあります。
それに、まだ地下部分の工事を行っていた段階なので、
積水サイドの説明にもそれなりに納得するところがあります。
最初に報道したネットメディアが若干フライングしたかもしれませんね。

また、納期にも耐力性能にも問題のないマンションなのに
補償や値引きをする根拠は何もないはず。
なのに「一律５％値引き」とかやった方が
「何かやましいことがあるのではないのか」と疑われます。
だから、積水の「グランドメゾン白金の杜」については、
このまま最後まで販売を続けると思います。
そうでなくても、プライドの高い積水ハウスさんですから。
問題は、三井不動産レジデンシャルの今後の動きで
工期が延びるのかどうかがひとつの焦点です。

さて、「こういうマンションの資産価値は落ちるのか？」
という質問をメディアの方からお受けしました。
結論を申し上げれば、影響はあるけれど、目立って落ちることはありません。
「I-linkタウンいちかわ ザ タワーズ ウエスト」という
2007年に鉄筋不足が発覚した市川駅前のタワーマンションがあります。
このマンションの資産価値が落ちたかと言うと、そうとは言えませんね。
確かに、中古マンショとして売却する時に、
買い手が調べると今でも鉄筋不足関連のサイトが出てくるはず。
だから、近隣の同様の物件に比べて決定のスピードは遅くなるでしょうが、
めだって安くなる、と言うことはないと思います。
世の中、合理的に考える人が全体の何割かはいるものです。
それに、匿名掲示板サイトの無責任な書き込みをそのまま信じるような、
ネットリテラシーの低い方は、富裕層の中でもかなりの少数派です。

「パークタワー新川崎」については、このブログで書いたように
建築スケジュールで無理をしていた気配が濃厚に窺えます。
だから、ちょっとまずい立場に追い込まれる可能性がありそうです。
それでも、耐力に問題のあるようなマンションをそのまま引き渡すか、
というとそんなことは考えられません。
もし、地震が起きてこのマンションだけ大きな被害を受ければ、
濃厚な疑いを持って世間から冷たい眼で見られるでしょう。
それこそ、いくら三井といえども企業存続の危機です。

また、高樹町のように「迷惑料」的な値引きに応じても、
「やっぱりヤバイことがあるのだ」と疑われます。
だから、最後まで今の価格で売ろうとするのではないでしょうか。
売れなければ、施工会社の清水建設に買い取らせる市川のパターンかも。

どちらにしろ、これ以上のネタが出て来なければ、
本来は大騒ぎするような問題ではない、と私は思います。
それよりも、こういう問題は「氷山の一角」なのか、タマタマか。
これが氷山の一角であり、今後次々と同様の事件が
掲示板サイトへのタレ込みで発覚すれば、それこそ大問題。
今回は面子が面子だけに、まさにマンション業界の危機になりかねません。

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緊急更新　「グランドメゾン白金の杜　ザ・タワー」も鉄筋入らず

しかし・・・続きますね。マンション欠陥工事のニュース。
今度は「グランドメゾン白金の杜　ザ・タワー」です。
コレ、けっこう玄人好み。私、わりあい好きです。
確か去年、夕刊フジで「買ってもいいタワー」みたいな
特集記事を書かせていただいた時に、取上げたはず。
勘弁してよね、もう！
ヤフーのトップにも上がったブルームバーグの記事を一部ペーストします。

積水ハウスの小林啓二広報担当はブルームバーグ・ニュースの取材に対し、大成が先月実施した検査で、計34本の柱のうち19本で補強筋という鉄筋が図面通りに入っていなかったことが判明したことを明らかにした。これを受けて大成はコンクリートと鉄筋を一度壊して、新たに鉄筋を入れる作業に入り、４月初旬には完了する見込みだという。引き渡しは当初予定通り来年７月の見通し。

大成の言うとおりだと「大丈夫ですよ」ということですね。
でも、一度作った地下部分をぶっ壊して作り直しているという話。
購入契約者を不安に陥れる内容ではないでしょうか。
これだけ続くと、マンション業界全体に疑惑の目が向けられます。

私はもう30年近くをマンション業界の周縁で生きています。
実は、昔はこういう話はけっこうあったのです。
「あのマンション、実は鉄筋入ってへんで」
なんてことを、酒席で平気で言うゼネコンの社員がいました。
現場の所長が、小遣い欲しさに入れるべき鉄筋を売りとばしたそうなのです。

今はどうか知りませんが、その昔の話ではゼネコンの現場所長は
100戸くらいのマンションを３つこなすと
「家が建つ」と言われていました。
業者から何のかんのとバックマージンが入ってくるのです。

ザ・パークハウスグラン南青山高樹町の建築現場を担当していた
鹿島の現場所長は、問題が大炎上していた時に
具合が悪くなって「入院」なさっていたと聞きました。
そりゃ、入院しなきゃいけないほどどこか悪くなるでしょう。
何といっても、現場所長の権限は絶大ですから。

今回の「グランドメゾン白金の杜　ザ・タワー」は、
施工会社が大成建設だそうです。これもスーパーゼネコン。
並び称せられる清水建設と比べると、マンション業界では
チョンボの少ない企業、と言う印象を私は持っています。
売主の積水ハウスは、ちょっと上目線な感じの関西企業。
ただ、高いけれどいいマンションをつくる、と言う印象はあります。

こうやって、マンション業界の欠陥工事事件が続くことは
業界全体にとって大変なマイナスだと思います。
姉歯事件の時には「一部の不届き者」と三流企業の起こした不始末。
今回の高樹町‐新川崎‐白金と続く不祥事は、
いずれも業界の一流企業が顔をそろえています。実に困った問題です。

ただ、これで「現場からのタレこみ」→「見過ごされていた問題発覚」
というパターンができるのなら、消費者にはプラス。
「鉄筋の入っていない」マンションを買わされる確率が低下します。
本当に鉄筋が入っているかどうかは、レントゲンを撮るか
地震がやってこないとわかりませんからね。ああ、怖い。

かねがね私がこのブログで主張しているように、
マンション業界は全体的に消費者を軽視する体質にあります。
「売ってやる」「買わせてやる」的な空気が色濃く残っているのです。
この一連の事件はこういった体質を一掃するいい機会ではないでしょうか。

気になるのは「パークタワー新川崎」の三井不動産レジデンシャルが、
まだ音なしの構えであること。早く公式発表をして欲しいですね。
マンションというのは社会の公器ともいえるものです。
ただの一商品とは考えて欲しくありません。
だから、早く正確な情報を出してくれればと思います。

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マンション業界に「希望」はあるか？

この前ブログを更新してから、めったにみないアナリシスを見ていたら
やはり「パークタワー新川崎」の検索からの流入が多くなり、
昨日一昨日は知らないけれど先週金曜には堂々一位だったりして。
だったら、みなさんの期待に応えなくっちゃ・・・と、悪乗り。
ブログの更新をさぼっておりました。ごめんなさい。

南青山高樹町や、今回の「パークタワー新川崎」のように、ここのところ
マンション業界内には事件が多かったせいも多少あるのでしょうが、
最近メディアからの取材や原稿依頼が続いています。
私のようなマイナーな人間は、ないときには数か月ありません。
それはそれで、本来の仕事に集中できるのでいいのですが、
「俺って世間から忘れられたのかなー」なんて考えたりします。
もともと世間の隅っこで生きているわけで、忘れられるというよりも
「時々声をかけてもらえる」かどうか、というレベルでしょう(笑)。

先日、公示地価が発表されたみたいですね。
別にニュースを追いかけませんから、大都市圏で上がった・・
ということくらいしか知りません。
そんなの予想通りですから私にとってはニュースではなし。

そんなことよりも、ここに来て「支那経済がおかしい」という
ニュースがメジャー媒体にもちょくちょく出ます。
ということは、メディア関係者には常識になりつつある、ということ。
今や支那は日本の1.5倍以上の経済力を有する世界第2位の大国。
もし、その経済がおかしくなれば世界中に影響します。
リーマンショックほどではないにしろ、世界同時不況もあり得るのです。

しかし、もしそうなっても、どうなるかサッパリ分かりません。
だって、あれだけの規模でインチキ経済を発展させ、
そのバブルを崩壊させた例は世界の経済史にはないはずですから。
しかも、支那経済のバブル崩壊は共産党一党独裁の終焉につながる可能性大。
核ミサイルを持っているあの国の政治体制がひっくり返ったらどうなるのか？
考えただけでもうすら寒いものを感じます。

私が子どもの頃、ソ連というのは鉄のカーテンに閉ざされた国でした。
北朝鮮ほどではないにしろ、何かよく分からない国。
そして、アメリカと対抗するほどの軍事大国。
実際、ほぼ互角にやり合っているように見えました。

「僕の生きているうちにソ連がなくなるなんてことはない」
私は大学で外交史（国際関係史のようなもの）を専攻しましたが、
米ソ冷戦の歴史を学ぶにつれて、それは岩のような常識でした。
それが、私が大学を出て5年でソ連が瓦解してしまったのです。
まったく、信じられませんでした。

そのあと、国内では自民党の55年体制は崩壊する。
支那は改革開放に突き進み、あれよあれよという間に日本を抜く。
未来永劫分断国家かと思っていた、東西ドイツは統一される。
まあもう、信じられないことの連続。
我々の住む社会がいかに不安定かということがよく分かりました。

だから、近い将来支那の共産党一党独裁体制が崩壊しても、
それは「起こり得るべくして起こった」と10年後には言われているかも。
もちろん、北朝鮮の崩壊なんて、今日明日に起こっても不思議でなし。
日本人は、どうもそういう現状変化への想像力が乏しいと思います。

こういう複雑な国際情勢に比べれば、首都圏のマンション市場の
変化予想なんて実にスケールの小さな世界です。
この先、どれくらいの人が新築マンション市場の顧客となるか、
なんてことはある程度見えています。
それに対して、マンションデベがどのくらい供給するのか、
ということも彼らの現体制を見ていれば予測可能です。
しかし、その先に起こる恐ろしい現実については、
ほとんどの人が見ないふりをしているか、予測し得ても語りません。

例えば武蔵小杉のマンション市場では、近未来のどこかで
必ず中古相場が大幅に下落する場面がやってくるでしょう。
なぜなら、今が実力以上に高すぎるからです。
新浦安の中古マンション市場は、この3年実によくやせ我慢したと思います。
水面下では投げ売りもあったのでしょうが、表面化していません。
しかし、ダラダラと下落する傾向は長期化しそうですね。
それに比べ、幕張ベイタウンは湾岸新興開発地の脆弱性を
短期間の間に露見させました。
こういった波は、徐々に都心に向かって押し寄せるでしょう。
江東区の湾岸エリアは、オリンピック終了後の6年半後から
暴落「Xデー」を待つ日々が始まるでしょう。

私たち日本人の頭脳はいまだ経済成長していた頃の記憶に支配され、
国が衰退していくという現実を受け入れようとしていません。
優秀な人間が子どもを作らず、人口が減っているのに
生活保護を受給する世帯は増えている。
そして毎年、勤労者の数は確実に減っています。
なのに、ブラック企業は年々増殖しているように思えます。
企業社会は筋肉質に引き締まるのではなく、派遣社員などの
非正規雇用者から吸血することで延命を図っています。

誠に残念ながら、日本が衰退しているというのは不都合な真実です。
安倍総理がアベノミクスを唱え、黒田総裁が市場にお金を垂れ流しても、
経済成長率は思うように伸びていません。
輸入が増えても、輸出はたいして増えていないのです。
今後、日本社会は世界に先駆ける高齢化社会モデルになります。
もちろん、私はその主役年齢層に組み込まれています。
嫌ですねー。社会のお荷物になるなんて。

この日本社会の衰退を止める方法は、やはり「希望」です。
明日は今日よりもよくなる、と思えること。
今の日本には、やはりそれが一番弱いような気がします。
いつかは「希望」が強くなる日が戻ってくるでしょう。
でもそれが何年先なのか・・・私が生きているうちにそうなるのか、
そこのところはさっぱりと予測が立ちません。

マンション業界も今年に入ってやや減速の兆し。
市場を眺めてみても「これは！」というような
物件がいっときにくらべて少ないように思えます。
この業界、日本の産業の平均レベルよりも「希望」は少なそうですね。

さて、そんな中でも新たなマンションレポートを作りました。
タイトルは「墨田区総集編」。
墨田区と言うと錦糸町や曳舟があるところ。
隅田川と荒川に挟まれたエリア。わりあい交通利便性はいいところ。
でも、マンションの価格は江東区よりも1割以上安い感じ。
まあ、庶民が住むエリアですから。
墨田区でマンションをお探しの方は、ぜひ参考になさってください。

墨田区総集編
価格　3,890円

このレポートに収録されているマンションは、
■アトラスタワー曳舟,■ソライエ・プレミアムテラス,■ウェリス錦糸町 北斎通り,■グレース錦糸町シティフロント,■ザ・パークハウス 両国レジデンス,■アデニウム墨田本所,■イニシア押上レジデンス,■フラージュ押上,■シティハウス曳舟,■レ・ジェイド東向島,■アルコード曳舟ｺｺﾝ,■ﾓﾅｰｸ錦糸町,以上の12物件です。

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「パークタワー新川崎」で何が起きているのか？

南青山高樹町の欠陥事件がやっと落ち着いたと思ったら、
今度は「パークタワー新川崎」という670戸のタワーマンション。
4階あたりで一部コンクリートの打設もれがあって、
現在7階まで立ちあがっているけど「3センチ下がっている」なんて
具体的な数字を示したネット上の噂が広がっています。
ただし、これは公式発表があったわけではないので、未確認。
売主は三井不動産レジデンシャル。

もし、本当に噂されているような不具合が生じているとすれば、
これはけっこう大変なことになりそうな気がします。
コンクリートを打ちなおして済む問題なら大したことはないのですが・・・
もしかして、5階以上は工事のやり直し？

このマンションの竣工は「平成27年3月中旬」と表示されています。
常識的に考えると、47階建てのタワーマンションを、
あと12か月で40階分建ててしまう、ということ自体に
私としてはすごーく不自然なものを感じます。

マンションの工期というものは、業界内の常識として「階数+３」の月数。
ただ、最近では職人さん不足でやや長引いて「階数+６」だとか。
まあ、これは通常の板状型マンションの場合で、
タワーはもっと短くしないと事業採算にあわなくなります。
この計算方法だったら、「パークタワー新川崎」の建築には
丸5年以上もかかってしまうことになりますから。

それにしても12カ月であと40階分を完成させようというのは、
ちと急ぎ過ぎているように思えます。
もっとも今回の不具合事故がもし本当なら、
そのスケジュールも完全にぶっ飛ぶでしょうが。

さらにこの「パークタワー新川崎」には不思議なことがあります。
オフィシャルページの概要を眺めていて気が付きました。
竣工予定が「3月中旬」なのに、入居時期は
「（4階～30階）平成27年3月下旬、（31階～47階）平成27年5月下旬」。

なんと30階までの住戸は3月下旬に入居してもらおうというのです。
これって、普通に考えればどう考えても無理筋です。
だって中旬から下旬までの間は、最大で10日しかないでしょ。
そんな短い期間に何百戸の契約者内覧と補修と最終確認と引越しを
全部終わらせようなんて、物理的に無理ですよ。

だいたい、マンションというのは竣工してからまず竣工検査があります。
そのあと、こわーい施主検査が待っています。
それであっちこっち補修する工事を経て、理論的には
「これで引渡しできる」という状態で購入契約者に内覧させるのです。
もちろん、そこでもアレコレと指摘事項が出てくるので、
さらなる補修工事が必要になるのが常識。
それが全部10日でなんか終わるわけがないじゃない！

「3月中旬竣工、3月下旬入居」などという乱暴なスケジュールは、
3流ステイタスの中小デベロッパーなら時々やっています。
それを天下の三井不動産レジデンシャルが、イケシャーシャーと
オフィシャルページの概要に表示していること自体、ちょっとヘン。

と思っていたら、30階以下は今年の12月から契約者内覧を始めるのだ、
知らせてくれる方がありました。感謝。
しかし、まだ工事中の建物に契約者を入れて内覧ですか。
いかにも強引という気がしますね。何を焦っているのでしょう？

勝手に邪推します。
きっと来期の売上が足りないので、30階までの住戸を
無理やり期内に計上しようとしたのでしょう。
もしそうなら、まったく企業側の勝手な都合ですね。
こういうことを、一流デベはやるべきではないと思います。
また、なんとか期内に間に合わせようと現場にはっぱをかけた結果、
今回の不具合が起こっているとすれば・・・・・

この「パークタワー新川崎」は私のレポートでも取り上げています。
「まあ、なんとか買っていい範囲」に入っています。
武蔵小杉があれだけ高騰してしまったので、
川崎の内陸よりエリアでタワーを選ぶのなら、まあコレでしょうね。
それだけに、噂が事実に近ければ誠に残念。
来年3月の新生活を夢見て契約された方にとっては悪夢。
もっとも、私はこの「パークタワー新川崎」よりも
「リヴァリエ」の方がもっと「買っていい」に近いと思います。
コストパフォーマンスが全然違います。
また資産価値低下リスクもかなり低めですから。

この事件、もっと詳しい内容が分かれば、また追いかけます。

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エリア別セミナーを毎月開催しようかな

さっき、某雑誌の取材を受けた際、例の南青山高樹町の話に。
「鹿島の負担で建て直すそうですよ」と記者さんに教えてもらいました。
あんな立派な建物ですから、解体費用も相当ですね。
間違いなく欠陥マンション事件史に残る出来事。
幸い、エンドユーザーにはしっかり補償がなされました。
その点、三菱地所レジデンスの対応は評価されるべきですね。

さて、昨日は八重洲のビル内で場所をお借りしてセミナーを開催。
「港区マンション購入セミナー」と銘打って、
今港区で販売中の新築マンションについて、
一物件ずつ語らせていただきました。
といっても、時間の制約もありますので何物件かはスルー。
まあゴールドクレストの築5年みたいな物件については
誰もご興味をお持ちでないでしょうから。

IMG_4181

借りた会議室は18名が定員。
お集まりいただいた方は7名。本当にミニミニセミナー。
まあ、募集は私のブログのみですから、そんなものです。
しかし、これが結構和やかなのです。
終わってみると、参加者同士で不動産体験記をかたったり、
お互いの連絡先を交換されていました。

私にも「名刺交換をさせてください」というお申し出があり、
いただいたお名前の上をみると「宅地建物取引主任者」。
ヒエー・・・またしてもプロの方ですか！
私はマンション市場の専門家であるつもりですが、
不動産業に従事した経験はありません。
だから、本物の不動産屋さんが相談やセミナーに来られると、
「ギクッ」としてしまいます。正直。
まあ、不動産といっても分野は広いので、
専門外になると分からない、というのはよく理解できます。

「今度は東京のオフィスマーケットについてやればどうです？」
と、会議室を貸してくださった会社の社長さん。
「いや、オフィスマーケットは専門外なので」
それこそ、専門家のセミナーにいくつも参加しなくてはいけません。

さて、その八重洲のビルは東京駅の八重洲中央口の真ん前にあります。
徒歩1分だそうです。1階はみずほ銀行の支店が入っています。
そこの6階のレンタルオフィス会社が使っておられる会議室が
今回のセミナー会場なのです。
ちなみに、そこは月々8900円で住所使用はもちろん
電話転送や郵便転送のサービスが受けられます。
私もそこに移転しようかしら・・・なんて（笑）。

私は今まで何度もセミナーを行ってきましたが、場所はピカイチ。
何といっても、東京駅ですからね。
今回、海外出張帰りに駆けつけてくださった方もいたのですが、
これが前回のように高田馬場だったら間に合わなかったかも。
また、遠方からお越しくださった方もいるのですが、
お帰りは東京駅からですから、スムーズではなかったでしょうか。
やはり、地の利というものはあると思いました。

そこで、調子をこごうかと思います。
月に1回くらいは、こういうテーマエリア限定のセミナーを開催！
次回は4月9日に「湾岸タワー購入セミナー」にする予定。
オリンピック開催決定後、活況を呈する湾岸エリアのタワーマンション。
その一つ一つについて、更新したレポートも基に語らせていただきます。
募集の詳細は、また次回以降のブログで行います。
もちろん定員は18名ですが、別に「参加者3名」でも歓迎。
そういう時には、お互いにゆったりコミュニケーションできますから。

今日は連載原稿と某誌からの依頼原稿を書かねばならず、
また別の某誌からも取材いただいたので、ちょっと忙し目（笑）。
このあたりで切り上げさせていただきます。

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