マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
「ザ・パークハウスグラン南青山高樹町」事件は、どこででも起こり得る

三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス　グラン南青山高樹町」。
その後、手付金倍返しの解約に発展しているようです。
1住戸で3千万円以上になるとか。契約しておけばよかった(笑)。
しかし、不幸な事件です。
86戸の内、83戸が契約済みであったとか。
三菱地所レジデンスは25億円以上の損害ですね。
しかも、補修には1年以上かかり、取り壊しもあり得るらしく・・・

施工は鹿島。配管関係は関電工。
たとえ一流であってもこういうことをやらかしてしまうわけです。
そして、事件の発覚はネットへの書き込みであったとか。
ここで一つ大きな疑問。

配管がない、ということなら現場はもっと前に分かっていたはず。
だって、引き渡しは3月ですよ。
配管工事なんて去年の秋にはあらかた終わっていていたはず。
すると、昨年の夏前には施工図の不良が分かっていなければなりません。
現場の関電工はもちろん鹿島に報告するでしょうし、
鹿島は当然それを三菱地所レジデンスにあげるはず。

つまり、ネットに書き込みをされる前から「分かっていたはず」。
少なくとも、鹿島は問題を把握していたと思われます。
もし、鹿島が施主たる地所レジに報告をあげていなければ大問題。
この責任はすべて鹿島がとらねばなりません。
ところが、報道を見ているとそういう気配は感じません。

私の推測。
つまり、関電工はもちろん、鹿島も三菱地所レジデンスも
もっと早い時期からこの問題を知っていたのではないでしょうか。
どのレベルまで報告が上がっていたかは別の問題ですが。
もしネットへの書き込みがなければ何食わぬ顔をして
契約者へ引渡しを行っていたのではないかと推測します。
ところが、書き込みによって契約者が騒ぎ出したので、
三菱地所は二進も三進もいかなくなって全面降伏。
まあ、バレてからの対応に非難されるべきところはなさそうです。

三菱地所レジデンスは他の現場もすべて調べて「大丈夫」と結論。
ふーん・・・・
そんなもの、「あ、ウチの現場でもそれあります」などと報告する
現場の責任者がいるとはとても思えません。
そして、こういうことは地所レジの現場だから起こることではなく、
すべてのマンション建築において「あり得る」ことです。

私は、こういうことって実は日常茶飯事に起きていると推測しています。
例えば、「水セメント比」なんて「50%以下に設定」と
うたっているマンションが多いようですが、
デベの担当者がコンクリート打設の工事に立ち会って
それを確認しているわけではないと思います。
たとえ現場で立ち会っても、水の量を計ることなどできないはず。
つまりは、すべてマニュアル性能でしかないわけです。

私はそれでも日本のマンションは総じて高い技術と施工精度があると信じています。
特に根拠があるわけではありません。
結局、漠然としたイメージです。
日本は支那や韓国と違って高信用社会だと信じているのです。

実際、この前の東日本大震災において建て直しを要するほどの
大きな被害を受けたマンションは、新耐震基準で1棟と聞きました。
多分、その1棟は今回の「ザ・パークハウス　グラン南青山高樹町」以上の
施工不良があったのではないかと私は推測しています。

こういった施工不良は、素人が外から見ただけではほぼわかりません。
もちろん、建築の素人である私にもわかりません。
だから「榊さん、ぜひ一緒に見てください」
なんて依頼はなさらないでくださいね(笑)。

さて、レポートの更新情報です。
1月最後の更新として、東京と埼玉の大規模マンションについての
レポートを最新情報に改めました。

東京の優良物件は次々に完売しています。
そして新しい物件がポツポツと出てきています。
しかし、埼玉の場合はめぼしい物件は完売するも
新しく売り出した大規模マンションはゼロ。
ちょっと市場に停滞感が見られますね。

東京の大規模マンション
全解説29物件
価格　5,290円

■ザ・神宮前レジデンス,■桜上水ガーデンズ,■ザ・パークハウス 上鷺宮,■ブランズシティ品川勝島,■パークプレミアム　メイツ西新井,■パークホームズ品川ザ レジデンス,■ソライエ・プレミアムテラス,■ヴィークグラン世田谷千歳船橋,■スカイティアラ,■オーベルグランディオ千住大橋エアーズ,■AQUA VISTA（アクアヴィスタ）,■Brillia（ブリリア）ときわ台 Solaie Residence,■レジデントプレイス西葛西,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グランドメゾン狛江,■クレストガーデンレジデンス,■シティテラス板橋蓮根,■ザ・パークハウス 一之江,■広尾ガーデンフォレスト椿レジデンス,■グランドヒルズ三軒茶屋,■シティテラス加賀,■東綾瀬公園ハイライズ,【東京都下】■グローブテラス国立,■プラウドシティ仙川,■アトラス調布,■クレヴィア豊田多摩平の森 RESIDENCE,■プラウド府中マークス,■オハナ八王子オークコート,■ミッドプレイス八王子,以上の29物件を収録

埼玉県の大規模マンション
全15物件
価格　3,190円

■武蔵浦和SKY＆GARDEN,■グランセンス吉川美南ステーションコート,■ザ・パークハウス 所沢,■浦和常盤 ザ・レジデンス,■パークホームズLaLa新三郷,■ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン,■シティタワー上尾駅前,■シティテラス戸田公園,■オハナ ふじみ野上野台ブロッサム,■サウスゲートタワー川口,■オハナ 北戸田ガーデニア,■シティタワーさいたま新都心,■志木の杜テラス,■グランドミッドタワーズ大宮,■レーベン東鷲宮テラス（太陽光“カガヤキ”PROJECT）以上の15物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



最悪のシナリオはハイパーインフレ

景気は本当に回復しているのでしょうか？
いろいろな指標は景気回復を示唆しています。
確かに、暗い話は少なくなりました。
求人倍率は1倍を超えたみたいですね。
でも、ちっとも聞かないのは個人所得の向上。

昨日、松井証券が一人平均100万円の臨時ボーナスを支給。
これって、とってもいい話ですけ、まだ一部の動き。
何万人も従業員を抱えるNTTやJR、トヨタ、東芝、日立クラスが
そういう景気のいい大盤振る舞いをして欲しいもの。
でも、日本のサラリーマンの6割は中小企業に勤めています。

今日、株価は大幅に上がりました。
でも、ここ1週間ほどは不安定な動きに終始しました。
株価は何かを知っているのです。
年初、多くのエコノミストが株価上昇を予想していました。
果たして、今年の年末の株価はどのあたりでしょう？

私は昨年の年央「年末1万8千円」と予想して大はずし。
懲りずに今年もやってみると、まあ1万3千円でしょうか。
弱気の原因はなんといっても消費税。
３％から５％に上がった時の記憶が、まだ生々しいもので。
あの時は２％。今回は1.5倍の３％分が上がります。
もう17年も前の話ですが、爺は昔話が好きなのです。

だから今回、３％アップの波を静かに乗り切れるとは思えないのです。
私の専門であるマンション市場はたいして影響ありません。
実質、もう８％になっているようなものですから。
心配なのは、一般消費財やぜいたく品。
あるいは自動車などの耐久消費財。さらには日本経済全体。
株価は果たして増税後の反動減を織り込んでいるのでしょうか？

また、今や世界経済は連動しています。
支那や韓国の歪な経済構造がいつ不具合を露出させるのかも心配。
新興国の経済不安がたちまち世界の株価を同時安にする時代です。
さらには、円安で恩恵よりも打撃を蒙っている企業の業績。
いつまでも有効な成長戦略を打ち出せない安倍政権。
心配事はたくさんあります。

最近、マンションレポートの更新をしていて感じるのは、
都心と郊外では様相がまるで違うこと。
次々と「完売御礼」がでる都心に比べて、
郊外は民主党政権の不況時代とさして変わらないスピード。
アベノミクスの余波は多摩川や荒川を越えていません。

その好調な都心でも、ちょっと翳ってきた感じがします。
結局、まだ景気が回復しているというのは実感よりもムード。
実際に財布の中身が厚くなった方はごくごく少数。
「さあ、これから」の段階を抜け切っていません。
もし、この4月の消費税増税が無ければ「このまま突っ走れ」
ということになるはずです。
でも、4月以降は確実に３％分の購買力が落ちるのです。

私はずっと考えているのですが、同じやるなら
なぜ一気に10%にしなかったのか、ということ。
そうすればショックは1回で済みます。
まず８％、その1年半後に１０％・・・なんかみみっちい。
何事にも保守的で気の小さい役人の考えそうなこと。

今年の後半に10%に上げるかどうか決めるそうですが、
もし景気後退が起こっていればやめるのですか？
1回止めると、次に増税を決めるのは大変ですよ。
おそらく10年以上はかかるような気がします。
政権は不人気な政策を採用したがりませんから。
そうでなくても、来年は統一地方選挙があります。
再来年は参議院選挙。衆議院解散の機運も高まるでしょう。
そんな時に政権は不人気な増税を決断できるのでしょうか？

というわけで、もし4月以降に景気後退がおこれば、
年末の10%増税への決定はなくなります。
その延期はかなり長期に及ぶでしょう。
さらに、4月以降に景気が後退すれば税収も減ります。
所得税や法人税などが落ちれば、3%の増税分なんて吹っ飛びます。
平成27年度の予算は、またぞろ国債漬け。
国の借金総額はうなぎ上りで1500兆、2000兆と積み上がり・・・
そのあとは超円安のハイパーインフレ、というのが最悪のシナリオ。
そうならないことを願っているのですが・・・・

最近の経済ニュースを見ていると、様々な問題を弥縫策でごまかしながら
徐々に根を深くしていっているように思えます。
日米欧はもちろん支那までもが金融政策を
景気対策の第一としているのが、その典型ではないでしょうか？
金融というのはあくまでも産業社会の血液です。
それはさらさらと流れているに越したことはありません。
しかし、実際に動く筋肉や骨格、あるいは内臓といったものが
産業社会における生産企業、流通企業、サービス企業にあたります。
つまり、血液の流れをよくしたら、本当の体力を鍛えて
健康体に戻さなければいけないのです。
今の日本にも他国にも、どうもその視点が欠けているような気がします。
特に健全な産業社会を持たない支那経済は、いかにもハリボテです。

さて、レポートの更新情報です。
今日の記事に書いた通り、郊外のマンション市場は
必ずしも好調とは言い難い状況です。
まあ、一時よりもかなりマシではありますが。

今回、「千葉・茨城の大規模マンション」を最新情報化。
販売が好調とは言い切れないエリアですが、
どんどこ新しい物件が登場しています。
最注目は「ザ・レジデンス津田沼奏の杜」です。
めずらしく、千葉エリアでは「買ってもいい」レベル。
「サングランデ船橋宮本」は、実用で選べますね。
ご興味のある方は読んでみてください。

千葉・茨城の大規模マンション
全22物件の徹底分析
価格　3,590円
■ザ・レジデンス津田沼奏の杜,■ライオンズタワー柏,■THE幕張BAYFRONT TOWER＆RESIDENCE,■サングランデ船橋宮本,■I’TERRACE project,■LEBEN THE TSUKUBA プロジェクト,■パークホームズ稲毛小仲台,■幕張ベイタウン グリーナ,■ザ・パークハウス 新検見川,■ヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央,■ヴィークスクエア船橋高根台,■ヴェレーナシティ 行徳,■ウェリス稲毛,■グランソシア船橋芽吹の杜,■シティテラス南行徳,■パークタワー八千代緑が丘,■パークシティ柏の葉キャンパス2番街,■シティテラスおおたかの森ステーションコート,■幕張アクアテラス,■ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー,■サングランデ印西牧の原ドアシティ,■ユトリシア、以上の22物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。


2014/1/29 16:15 | ちょっと脱線 | Comments (2)

国債、晴海、知事選・・問題の本質は？

問題というものは、「問題だ」と考えた時点で問題になります。
例えば、太った人が「俺はデブだ。どうしよう？」と悩み始めた時点で
初めてそれが自身の問題になるわけです。
まわりから見ていると、他人がデブだろうがチビだろうが関係ありません。
その人が、自分の結婚相手にふさわしいかどうかを
判断しなければならない立場にある場合は別ですが。

ただ仕事の相手がデブだと、私は多少警戒します。
「この人は自己抑制が効かない人かもしれない」
でも、その程度です。
食い物に対して抑制が働かなくても、仕事上キッチリしていれば問題なし。

さて、この「問題であるかないか」は個人でも社会でも同じです。
社会の場合、どれだけ多くの人が「これは問題だ」と考えるかに寄ります。
最も分かりやすいのは、日本国債を巡る「問題」。

年収400万円の人間が1億円の借金をしているようなもの。
絶対に返済できないからこれは大きな問題だ！

そう思う人が日本人の何割かに達し、
国債保有残高の多い銀行から預金を下ろし始めたら、金融パニックです。
でも、そんなことにはなりません。
なぜかというと、多くの人は「己の見たいものしか見ない」からです。
誰だって金融パニックなんか起こって欲しくありません。
だから「日本国債は大丈夫ですよ」と唱える
政府寄りのエコノミストのコメントにはフムフムとうなづき、
「数年後に日本は破綻する」と警鐘を鳴らす過激な主張には、
「まさかそんなことはないだろう」と、目をそらすのです。
でも、「いつか破綻する」という問題の本質は変わりません。

このように誰もが起こって欲しと思わない問題は、
ギリギリまで顕在化しません。
これは人間社会の法則です。
しかし、多くの問題にはその本質があります。
その本質が誤魔化しきれなくなった時に、
その問題はにわかに多くの人の目にさらされます。
そして、起こるべきことが起こるのです。

バブルがそうですね。
「いくらなんでもこれは高すぎるよ」
株でもマンションでも、バブルの渦中にある時は
みんな心の裏側ではそう考えています。
でも、それをバブルとは認めたがらないのです。
「これにはきっと何かの理由があるのだ」
「もっと景気がよくなるから、値上がりしているのだ」
人は、自分の信じたいものを信じる理由を探すのは上手。

例えば、マンションを購入しようとしている人は、
「今買うのは高値掴みなる」なんて考えません。
というか、考えたくないから考えないのです。
「今買わなければ、もっと高くなって買えなくなる」
そう思い込みたいのです。でないと決められないのです。
そして、その恐怖心を営業マンのセールストークが助長します。
「当社で計画している秋販売の物件は、これより2割程度高くなる予定です」
これってもう、宅建業法違反すれすれ(笑)。
でも、それで多くの人が背中を押されて契約してしまうのです。

で、今がバブルの絶頂期かというと・・・・
そんなこと、私は知りません。知っているのは神様だけ。
今まで「今がバブルの絶頂期です。売ってください」といって、
的中させたエコノミストって、いましたか？
それに、私はエコノミストですらありません。

でも、こと都心のマンションに関して今はバブルの何合目かである
ことは確かだと思っています。
それが5合目なのか頂上なのかは
崩壊して1年くらいたたないと分かりません。

また、バブルがバブルでなくなる可能性も、ほんのわずかにあります。
景気がよくなって個人所得の伸びがマンションの値上がりに追いつくのです。
まあ、可能性としては２％以下ではないかと思います。

もう少し狭い範囲の「問題」をもうひとつ。
東京の晴海というところは、オリンピックの選手村が出来ます。
そうでなくても、今後のこのエリアの供給予定は1万5千戸だそうです。
まあ、普通に考えれば明らかな供給過剰です。
これは、暴落の可能性を含んだ「問題」だ、と考えて
書いたり話したりする人は、いまのところ私も含めてごく少数派。

マンションを売る企業も買う消費者も、そうは考えたくありません。
晴海のマンション価格が暴落すれば、どちらにとっても良くありません。
もう一度いいましょう。「人は自分の見たいものしか見ない」。
これって、ユリウス・カエサルの言葉です。ガリア戦記。

でも、実際には十分「暴落」の可能性があります。
前回のミニバブルが始まる直前に売り出された勝どき駅徒歩6分の
「ザ・トーキョー・タワーズ」というタワーマンションは
坪単価の平均が205万円くらいでした。
今、勝どき駅徒歩12分の「ザ・パークハウス晴海タワーズ」は
平均坪単価が275万円と言われています。
「ザ・トーキョー・タワーズ」の新築販売価格の水準を基準に
「ザ・パークハウス晴海タワーズ」を評価すると
坪単価180万円くらいになるでしょうか。
仮に「ザ・パークハウス晴海タワーズ」の資産価値がそこまで下がると
35%の下落になります。これはもう、「暴落」と言っていいでしょう。

「オリンピックが来るから、そんなことはあり得ない」
「2005年の勝どきと2020年の勝どきは全く違う街だ」
「勝どきと晴海は高級・高層住宅街に生まれ変わる」

とまあ、反論はいくらでもできます。
また、それぞれに説得力はあります。
でも、未来は神様にしかわかりません。
実は、私は「晴海・勝どきは東京の中でもっとも成長性の高いエリア」
ということを去年の春ごろからずっと言ってきました。
「清澄通り沿いの不動産は値上がりする」とも。
そのことと、供給過剰になったタワーマンションの
資産価値がいつかは暴落するという予測は、特に矛盾しません。
成長エリアであることも、清澄通り沿いの不動産の価格が
今後数年間上昇することも、ほぼ確実ではないでしょうか。
その後で、供給過剰かつ実力値以上で販売されたタワーマンションは、
立地条件の弱い物件から価格が下がっていくはずです。
ただ、それが始まるのは多分オリンピック後の7年先かと思います。
この「問題」は、今のところまったく「問題になっていない」状態。
現時点で騒いでも仕方がないといえば仕方がないですね。
まあ、何年か先に「問題」になる事象を、今せっせと準備している段階。
問題に気づいた人は、慎重に物件を選ぶはずです。

ちょっと話を変えましょう。今の「問題」です。
東京都の知事選挙が行われています。
何とも間の抜けた選挙になっています。
老いたバカ殿は「原発問題」を争点にしようとしています。
ところが、多くの都民は原発を「問題」とは思っていません。
考えてみれば、当たり前の話。東京には原発がありません。
また、東京都の知事が「原発をゼロ」にする権限もありません。
東京電力の大株主として「原発ヤメロ」とプレッシャーを
掛けることくらいしかできないのではないでしょうか。
アホみたいな話です。
それに原発反対派というのは、山本太郎みたいおバカさんだと
多くの東京都民は気付き始めています。
あまりにも「問題」にならない選挙。
私は、将来「問題」が起こった時に軍隊式の合理主義で
最も適切に対応してくれそうな田母神俊雄氏を応援します。

レポートの更新情報です
神奈川エリアに多くの新規大規模物件が出てきました。
野村不動産の鶴間と茅ヶ崎のオハナは要注意ですね。
川崎エリアがちょっと熱いですね。
パークタワー新川崎はなかなか好条件です。
それやこれや、盛り込んだレポートです。

神奈川の大規模マンション
全解説30物件
価格　5,890円

■（仮称）野村の鶴間計画【OHANA】,■オハナ茅ヶ崎ガーデニア,■プラウドシティ新川崎,■パークタワー新川崎,■ザ・パークハウス横浜新子安ガーデン,■（仮称）カワサキミライク-川崎未来区-,■オーベルグランディオ横浜鶴見,■オーシャンステイツ湘南平塚 グランフィールド,■カワサキアイランドスイート,■グリーンシア川崎京町,■クレストシティアクアグランデ,■ココテラス横濱戸塚ヒルトップ,■ザ・タワー横須賀中央,■ザ・パークハウス 追浜,■ザ・ミレナリータワーズ,■サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス,■シティタワー武蔵小杉,■ドレッセ鷺沼の杜,■ドレッセ二子新地,■ヒルコートテラス横浜汐見台,■プラウドシティ淵野辺,■ブランズシティ淵野辺,■ブリージアテラス淵野辺,■Brillia City横浜磯子,■ミソラシア横浜桜ヶ丘」（YOKOHAMA ミソラの森プロジェクト）,■ユードリーム横濱戸塚,■ライオンズ港北ニュータウンローレルコート,■リヴァリエ,■ルネ追浜,■ロイヤルタワー横濱鶴見,以上の30物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。



都知事候補者の顔に刻まれた人生

お正月が終わったと思ったら、すでに月末。
年々歳々、時の流れは加速していくようです。
私なんか、長生きしたいとは思わないタイプでして、
不自由や病気と闘いながら90まで生きるよりも
パタっと70くらいで死ねないものかと考えています。

しかし、日本は本当に少子高齢化社会になりましたね。
私のまわりにも年上ばかり。若くても40代の半ば。
30代なんかになると「むちゃ若いやん」という世界。
まあ、自然とそうなってしまったのでしょう。

メディアの取材を受けていても、相手は若くて30代ですね。
20代なんて、もう何か月もまともにお話ししていない(笑)。
子どもの関係で10代とはよく話しますが・・・
それってまったく別の世界の人々ですから。

このブログを読んでいただいている方も、
おそらく大半が40代以降なのでしょうね。
メールでの無料相談や事務所にお越しいただく面談でも、
30代の半ば以降で年収1000万円以上(推定)が大半です。
ご検討されているマンションがほとんど5000万円以上ですから。

ブログを始めた当初は、新築マンション市場の中で
最大のボリュームゾーンである
年収500万円から600万円くらいの方々を見据えていました。
マンション価格で言えば2000万円台から4500万円くらいまで。
でも、そういった方はこのブログの読者としても、
私への相談を求める方の中でも少数派になっています。
もちろん、読者については私の勝手な推測ですが。
また、そういう方はいまでもウエルカムのスタンスです。

多分、私がこのブログでジジイ臭いことを書いているから(笑)？
私は昔から実年齢よりも老けて見られました。
特段、それは苦痛でなし。むしろ、ビジネスはやりやすかったですね。
それで女性から敬遠されることもなかったと思います。
もともと口は達者ですから、女性との距離は近い方なのです。
今は愛する家族がありますので、
そっち方面の活動は一切していませんが(笑)。

今になると、実年齢よりも若く見てもらえます。
髪の毛がフサフサで白髪もまばら。
何よりも、顔相が童顔というか、苦労知らずというか・・・
昨年末、約40年ぶりに小学校の同窓会がありましたが、
「出世頭」として挨拶していたメガバンク幹部をみると、
それはもうそういう顔になっていましたね。
頭は剥げているし、でっぷり太って、
抜け目のなさそうなサラリーマンフェイス。
それでいて、周囲の様子に細かく目を配ってて空気をよく読む。
経営者やフリーランサーの顔とは少し違って・・・
口わるく表現すると「ゴマスリ顔」とでもいいましょうか。

「男は40過ぎると自分の顔に責任を持たねばならない」
といったのは、リンカーンでしたっけ。
「男の顔は履歴書、女の顔は請求書」は藤本義一？
実は、女性の顔にもしっかり人生が刻まれている、
と最近になって気づきました。
もっとも、女性の場合は「女」を捨ててからのこと。
人に見られる自分を気にしている方は、
いつまでも美しくあろうとしています。
60や70になっても、第一線で活躍している女優さんのように。

で・・・東京は都知事選です。
各候補者それぞれ、人生を背負った顔をしていますね。
一番人気の舛添氏は、いわゆるやんちゃ坊主顔。
人の言うことなんか聞かないで、何でも思い通りにやりたがる。
ご乱心なさった細川氏は、苦労知らずの殿様そのもの。
世の中のダークなところには無縁の人生を歩んでいる様子。
統合幕僚長だった田母神氏は、険しい軍人フェイス。
自分にも他人にも厳しく、課せられた任務を全うしようと粉骨砕身。
宇都宮氏は、見るからにきれいごとを並べそうなサヨク面。
知事になっても理想が先行して結果が残せなさそうな。

しかし・・・こういった選挙は我々の統治者を選ぶというよりは
ほとんど人気投票みたいなものですね。
例えば、もっとも左の宇都宮氏と最右翼の田母神氏との違いは・・・
と考えると、いったい何があるのでしょう。
大きな地震がやってくると想定すれば、
そりゃ田母神閣下の方が頼もしそうですけどね。
その他は石原都政時代とそんなに変わらないんじゃないでしょうか。
細川のお殿様とて、まさかオリンピックは返上できないはず。
原発云々はいわゆる国政レベルの話で、都は関係ありません。

都庁の人たちは、知事のことを陰で「ウチの社長は」と呼ぶそうです。
選挙で選ばれるわけですから、普通の会社の社長とは違いますね。
でも、絶対的な権限をもつという意味では、社長みたいなもの。
しかも、東京は国と考えれば世界で12番目くらいだそうです。
それだけ巨大な権力者を選ぶ知事選なのに、
人気投票みたいになっていることに、どこか違和感があります。
まあ、誰になってもマンション市場には大して影響はないでしょう。

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。


2014/1/24 15:15 | ちょっと脱線 | Comments (0)

まだまだうま味がたくさんのバリ島不動産

先日、バリ島の提携先から連絡がありました。
「300万円でお手ごろな物件があるのだけど」
私が次回のセミナーで紹介するバリ島不動産は、
だいたいが2千万円から6千万円くらいの物件になりますが、
まあ、探せば300万円みたいなお手ごろ価格のものもあります。

それはサヌールという、バリではいい街にあるゲストハウス。
全部で7部屋あるそうです。
そのうち5部屋は１ベッドルーム。
レンタルに出すと一泊３５万ルピアだそうです。
５部屋だから5倍で１７５万ルピア。
1年３６５日のうち７０％の稼動率と想定すると４億４７１２万ルピア。

この他に１部屋に2段ベッドを４つ入れ、８人が入れる部屋が２室。
１ベッド1泊１０万ルピア。８ベッドだから一日の収入が８０万ルピア。
これも７０％の稼働率と仮定して１年で４億８８０万ルピア。
４億４７１２万＋４億８８０万＝８億５５９２万ルピアが１年の収入。
一方ランニングコストが１ヶ月約１５００万ルピア。
１年で１億８０００万ルピア。粗利益６億７５９２万ルピア。

１ルピアは現在0.0086円です。
分かりやすい計算式は、2ケタ減らして1割引けば円になります。
６億７５９２万ルピアなら675万円の1割引き。600万円ちょい。
つまり、この物件を300万円で買えば、
1年後に600万円の収益をあげているのです。

「そんなうまい話はないだろう」
その通り！
いくらインドネシアでも、そこまでうまくありません(笑)。
実はこの物件、リースホールドといって、日本の定借みたいなもの。
権利はあと2年しか残っていないのです。
でも、300万円投資して2年で1200万円上がるのなら、400％。
まだまだ「うまい話」の範囲内ですね。

もちろん、すぐに買い手が付きました。日本人です。
というか、我々の仲間内で「それ、俺が買う」というのが・・・
それでも、1カ月くらいは買主を探していましたから、
もしかしたらみなさんにもチャンスがあったかもしれません。

ずっとこのブログでご案内しているように、
2月22日土曜日に、東京の高田馬場でセミナーを開きます。
テーマは2014年の不動産市場と、他ならぬバリ島不動産投資。
いつもの通り、小ぢんまりとしたセミナーです。
会場費がかかるので、参加費はお一人様2000円。

今回、いつものセミナーと異なるのは、飲み会ありｗ。
昼の1時50分から始めるので、終わるのは夕方5時30分。
その後、希望者は近くの居酒屋さんに集まって・・・・
どうぞ、よろしければご参加ください。
多分、飲み会まで参加していただけるのは2，3名でしょうが。
もちろん、私も参加しますから。勘定は全員のワリカン。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA
さて、バリ島の話をもう少し続けさせていただくと、
前回はEさんという建築家に「バリの魅力」を語ってもらいました。
この方、東大を出て院で博士号までお取りになった俊英。
かなり有名な建築家なのですが、いたって気さくなお人柄。
スキューバが趣味で、世界の何十か国を巡られたとか。
それで出した結論は「バリが世界でいちばん」。
海というよりも、総合的な判断だそうです。
食べ物、気候、人の気質、近さ、安さ・・・・
もう、べた褒めに褒めていらっしゃいました。

私は、そこまでバリを愛しているわけではありません(笑)。
純粋に不動産投資を考えた場合、かなり有利であると思います。
何度かここでも書いているので、カンタンに。
まず、成長エリアであること。
現地に行けば分かりますが、まだまだ発展途上です。
手が付いていない観光資源やビーチがたくさんあります。
何よりも、既存の観光エリアでもまだまだ発展するでしょう。

次に、かの建築家先生みたいに、バリを愛する人は世界中にいます。
特に、ヨーロッパ系の方に愛されやすい場所ですね。
だから、バリ島の不動産に投資している外国人も、
今はほとんどがヨーロッパ系の人々。
日本人は全体の1割程度。まだまだ脇役です。

さらに、まだバブルの4合目で、これからまだ値上がりすること。
現に、「先月は2500万円だったけど、今月は3000万円」、
みたいな話が、現地の日本人社会でもゴロゴロ転がっています。
当面、こういう動きは続きそうです。

そして、常に世界の景気のいいところからお金が集まってくるので、
なかなか「値下がり」しにくいのです。
今までの動きを見ていると、ほぼなだらかな上昇カーヴ。
ちょっとバブってはすぐに下がるどこかの国の不動産市場と違って、
今後もエリア全体の成長が確実視されています。

ところが、今まで日本人にはあまり馴染のない投資先でした。
なぜか？
まず、日本の企業の出先機関がありません。
観光の島ですから、航空会社くらいじゃないですか。
だから、遊びに行くところではあっても、
ビジネス感覚で不動産を見る人が少なかったのでしょうね。
一部に「富豪」などと騒がれている日本人はいますが、
現地の日本人たちからは白い眼で見られています。
つまり、あまりよろしくない行状のお方。

そういった「日本人が日本人を騙す」という構図が多かったのも事実。
さっきの300万円の物件も「きちんと想定通りの収益があがるの？」
という疑問を持った方が多いでしょう。
今回、我々がセミナーでみなさんに紹介する物件は、
基本的に私が提携している現地企業がきっちり管理します。
もちろん、経営者は日本人です。というか、私の仲間。

また、私が日頃からお付き合いしている企業家さんが今、
バリ島で土地を仕込んでヴィラを何棟か建築しています。
おいおい、それは投資家さんたちに分譲します。
いってみれば、デベロッパー事業をなさっているのです。
収益見込みは15％程度でしょう。

セミナーではそういった手堅い物件を中心に、
みなさんにバリ島不動産の魅力をお伝えします。
よろしければ、どうぞご参加ください。
もちろん、私は2014年の日本の不動産市場について、
「熱く語る」つもりでおります。

さて、レポートの更新情報です。
今回は江戸川エリアの2タイトル。
アベノミクスは荒川を渡れないようです。
このあたりが、今回のミニバブルの限界でしょうね。
西葛西では「レジデントプレイス西葛西」と
「ザ・ガーデンズ西葛西」が「新価格」で戦っています。
はっきりいって供給過剰。今年の後半には息切れしそうです。
その後が恐ろしいことになりそう。

プラウド葛西、ルネサンス葛西も参入
「葛西・西葛西エリア」
価格　4,690円

■アーデル西葛西,■オーベル西葛西,■クレストラフィーネ西葛西,■ルネサンス葛西ザ・レジデンス,■アルファグランデ西葛西,■プラウド葛西,■ファーストシーン葛西elise,■アーバンパレス葛西,■レジデントプレイス西葛西,■ザ・ガーデンズ西葛西,■グリーンホームズ南葛西リーフコート,■プレミスト葛西,■プレシス西葛西アクアフォート以上13物件を収録

船堀、一之江はやや停滞気味ではないでしょうか。
こういうエリアは消費税増税後の反動減がまともにやってきそう。
いずれも、あわてずにじっくり構える必要があります。

ザ・パークハウス一之江は完売へクリオは苦戦
「船堀・一之江」
価格　2,980円

■デュオ船堀,■サンクレイドル船堀,■日神パレステージ江戸川船堀,■ウィルローズ一之江,■ワザック江戸川・船堀,■クリオ一之江親水公園,■アルファグランデ一之江六番街,■ザ・パークハウス 一之江,■ブランシエラ 一之江,■サンクレイドル船堀II、以上10物件を収録

どうなる、２０１４年の不動産市場？

榊淳司が熱く語る

2014年の不動産市場＆バリ島不動産投資セミナー

ブログよりも過激な発言をお求めの場合は
私のツイッターをご覧ください。
twitter.com/SAKAKIATS

夕刊フジの公式サイト　zakzak
に榊淳司の連載コーナーが設置されています。