マンションレポート最新情報　【全て見る】
「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

ガーデングランデ横浜戸塚の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 神奈川の大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全解説20物件 【2026年1月改訂版】 &nb […]

価格4,390円
「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

      イニシア武蔵小杉御殿町、 クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 武蔵小杉-日吉・新川崎 【202 […]

価格1,980円
｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

  榊淳司の資産価値レポー045 川崎市/麻生区・多摩区 全5物件を解説 【2025年10月】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば […]

価格1,980円
「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

      クレストラフィーネ新川崎の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート035 川崎市/川崎区・幸区 全1 […]

価格3,290円
｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート043 川崎市･宮前区 全5物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中 […]

価格1,980円
｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

シティタワー千住大橋 、 シティタワー綾瀬は？ 榊淳司の資産価値レポート047 足立区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場 […]

価格2,390円
｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

榊淳司の資産価値レポート046 荒川区･総集編 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯 […]

価格2,390円
｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

練馬区･総集編 全14物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報ばか […]

価格3,490円
｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

ジオ板橋大山は買ってもいいか？ 板橋区･総集編 全10物件を解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し […]

価格2,980円
「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

価格3,590円
榊　淳司オフィシャルブログ
今回もっともバブりそうなのも、やっぱり「港区」

この3日と4日に、黒田日銀新総裁に変って初の政策決定会合が行われます。
多分「大胆な金融緩和」の具体的な内容が決まるのでしょう。
予想されることは、日銀による大量の国債買い上げ。
どこから買うかと言うと、金融機関。すなわち、銀行です。

それで、銀行は大量の現金を手のすることになります。
銀行は金利差で利益を稼ぐのが基本ですから、
当然ながら金利を払ってくれるところに「貸す」ことになります。
例えば、マンションデベロッパー。
今まで貸してくれなかったような案件でも、今後は融資が降りるかもしれません。

マンションデベロッパーというのは、そのビジネスモデルの特性として
いわば自転車操業式に開発事業を行っています。
「今年はA,B,C物件を売って、来年はD,E,F、2年先は・・・」
と言う感じで、毎年売るものがなければいけないのです。
だから、年がら年中マンション事業用地を探しています。

「再来年売るものがない・・・」なんて事になると、焦ります。
少々場所が悪かったり、価格が高い物件にも手を出してしまったりします。
銀行の融資スタンスが緩むと、そういう無理筋物件にも
「まあ融資が出るから買っちゃうか」ということになるのです。
特に、ちょっとバブっているときにはそうなりがち。

2008年のミニバブル崩壊で倒産した多くのマンションデベは、
そういった「不良在庫」を山のように抱えていました。
たとえ銀行の融資が付いた物件だからと言っても、
マンションを建てて販売するとエンドユーザーは
「高い」といって買ってくれないのです。
最終的に、エンドに売れなくては事業が成り立ちません。
そんなことはちょっと冷静に考えれば誰でも分かるのですが、
バブルの最中と言うのは「根拠のない強気」がまかり通ります。
それで結果的に多くの企業が仕込んだ物件を
「売るに売れない」状態となって事業が回らなくなったのです。
最終的には「事業再生」や「会社更生」を選ばざるを得なくなりました。
中には「破産処理」で、まるっきり消滅した会社もあります。

さて、今回も同じことが起こるでしょうか？
条件としては十分に起こりえます。お金がジャブジャブ余るから、
銀行は「お金を借りてください」モードに変ります。
でも、前回のミニバブル崩壊の記憶がまだ生々しく残っています。
マンションデベも、「これなら売れる」という事業しか仕込みません。
例えば、郊外の駅から15分以上も歩くような場所で、
長谷工がユニクロ的な均質性を持った大規模マンションを仕込み、
デベロッパーに事業参加を誘っても、今までのようには行かないでしょう。

ですから、今回のミニミニバブルが不動産に及ぶ範囲を
私は「極めて限定的」だと予想しています。
もしかしたら山手線とその周縁部、中央線、東海道線の一部駅周辺のみに
限定されるのではないかと考えるほどです。
特に、もっともバブりやすい・・・というか既に一部バブっているのが
ここで何度も取り上げている東京都港区。
先日、当事務所に相談に見えた方が、私のアドバイスを聞いた翌日、
港区のあるエリアに物件を探しに行かれたそうです。
「売主が強気になっていて指値（値引き）が出来ない状態。さらに、先高を見越して売り物件が少なくなっている」
地元の仲介業者はそんなことを言っていたそうです。
これはもう、バブルの明解な兆候です。

新築マンションの中でも、物件は売れ行きが早くなっています。
今回、港区のレポートを最新情報化するに当たっては、
長年しこっていたいくつかの物件が「完売」していました。
「大胆な値引き」をしていたことは知っていましたが、
それでもここ数年中々完売できなかったような物件です。
どれくらいの値引きがあったか知りませんが、
何年も売れ残る物件には価格以外のマイナスを持っている場合も多いもの。
そのあたりはしっかり見極めて欲しいですね。

またこういう時期、焦って「すぐに買わなきゃ」と走る人がいます。
あまり賢明な行動とはいえませんね。
市場に出ている物件を選ぶのもいいのですが、
それならそれでしっかりと資産価値を把握すべきです。

さて、レポートの更新情報。
今回は、その港区の「総集編」を含めて一気に５タイトル。
「総集編」には全物件を収録しています。
だから、それひとつですべて足りるのですが、
地域を限定されているのなら、各エリア版がリーズナブルです。
港区総集編　全45物件
価格　9,980円

赤坂エリア
1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
虎ノ門・愛宕エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ウェリスタワー愛宕虎ノ門
三田エリア
1 (仮称）港区三田プロジェクト
2 サンウッド三田綱町
白金・高輪エリア
1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金
麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ
芝・新橋・港南エリア
1 東京ベイシティタワー
2 クレストプライムタワー芝
3 アデニウム新橋
4 プレシス汐留
5 インプレスト芝浦レジデンス
6 パークホームズ品川ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

グランスイート広尾参入、パークホームズ南麻布も健闘
「麻布エリア」
価格　3,980円

1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ

プラウドタワー2物件とルフォンどちらを選ぶべきか？
「白金・高輪」
価格2,390円

1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金

アベノミックスで高額住戸が好調、狭まってきた選択肢
「六本木・青山」
価格　3,490円

六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
アベノミックスで動き始めたか？
「赤坂エリア」
価格　2,890円

1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

youtu.be/xK-Nq_9-HZ8



不動産業界、ミニミニバブルに沸いている・・の巻

ここ数日、私の周りでいろいろなことがありました。
マンション市場について申し上げるとハッキリとバブっています。
やはり5000万円超の物件がよく売れていますね。
株価に連動するところが大きいと思います。
実は、昨日私の事務所に相談に見えられた方も、
株式投資で資金を増やしたとおっしゃっていました。
まあ、羨ましい限りです。

さて、ここからが難しいところ。
この流れが本物かどうかの見極めが肝心なのです。
アベノミックスによる景気回復で、不動産価格が上昇する・・・
そう考えたいところなのですが、そこが実に不透明。
業界人の大勢は「これは一時的なものだろう」という見方。
ただ、マンション用地の争奪戦はかなり熾烈になっています。
特に都心立地においては、明確に土地価格が上昇。
これは、来年にかけての供給物件が値上がりする原因となります。

しかし、それで需要が付いてくるかどうかは別問題。
株価が上がり続けていれば、ある程度は売れると思います。
何と言っても、それを買うお金の元があるわけですから。
ただし、株式投資をしていない人は蚊帳の外。
どちらかというと、そちらの方が多数派です。

ところで、不動産業界と言うのは「バブル」が大好きです。
過去二回のバブルでおいしい思いをした人が多いので、それは仕方ないこと。
だから今は「また来たぞ」という勢いで走り出している状態。
それはそれで、私も一部潤いますので大歓迎(笑)。
でも、この勢いは過去2回に比べるとかなり弱いですね。

結局、不動産価格の全体的な底上げのためには
「個人所得の増加」という景気回復の最終目標達成が不可欠。
私は、今回の不動産価格の上昇局面は「需要一巡」で終ると見ています。
何回かここで述べたように「ミニミニバブル」になりそうな感じ。
業界人の中にも「おっかなびっくり」派がたくさんいます。

マンションについて言えば、年内は「価格上昇」という現象が
伝えられることが多くなるかもしれません。
特に、都心立地については表面的に上昇しそうです。
その上昇幅は、いたって地味かと思います。
例えば、中古マンションについてはヤフーやホームズに出ている価格は、
いってみれば「売却希望価格」であって、
実勢よりやや高めであることが普通です。
しかし、市場の需要が強い場合はこれが実際の取引価格に近づきます。
つまり、売主側が強気に転じるからです。
まあ、その程度で終る可能性が大きいですね。
表面的な価格の上昇まで至るには、個人所得の上昇が必要。
そこまでこの宴が続くのかどうかは、かなり危ういと思います。

以前にも書きましたが、マンションの売買価格については
新築も中古も含め、網羅的に表せる正確なデータがありません。
したがって、表面に出る価格だけを追いかけてメディアが騒ぎます。
これがまた、エンドユーザーを惑わせることになります。

今のような「ちょっとした」価格上昇局面では、
不動産屋さんたちはそれを幾層倍にもして誇張します。
「これからどんどん値上がりします」
「今ここで買っておかないと、同じ値段ではもう買えません」
「他に買いたい人がいっぱいいます」

私の経験上、こういったセリフがその通りであったためしがありません。
それは、何十年か昔ならその通りだったかもしれません。
しかし、バブル崩壊後はほとんどの場合、ヨタ話です。
あるいは、何年か後にはヨタ話になる類のこと。

今回のミニミニバブルは来年4月の消費税増税がひとつの「終わり」。
さらに、その1年半後には二度目の増税があります。
これで日本経済はかなりのダメージを受けると予測。
日本に新しい産業が誕生するとか、ビビッドなイノベーションが
起こっているワケでもありません。
ちょっとした期待としては、今年9月のオリンピック開催地決定くらい。
これも東京に決まらなければダメージが大きい話。

不動産業界は久々のバブルにちょっとだけ沸いていますが、
エンドのみなさんはそれに踊らされるとロクなことはないでしょう。
前回のミニバブルが終ってから、まだ5年です。
それだけ、人々の記憶にも鮮明。
今回のミニミニバブルは、本当に瞬間風速で終るのではないかと思います。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



日本人の「理系崇拝」に大賛成

自然科学には様々な分野がありますが、もっとも多くのお金が
つぎ込まれているのは多分「医療」の分野だと思います。
特に、日本の場合はそうだと思います。
支那ではきっと「軍事」の分野でしょうが。

人間の配分も同じ。日本では、理系人間の中で
最も優秀な人々の大半が医師になります。
それはもう、この国の昔からの伝統みたいなもの。
身分制度が固まっていた江戸時代、家柄の枠を超えて世に出る
数少ない分野のひとつが「蘭学」と呼ばれる西洋医学でした。

江戸時代の晩期に生まれ、明治期の文明開化に精神・学術面で
大いなる役割を果たした福沢諭吉は、緒方洪庵という
当時の名医の弟子でした。つまりは、当初医者をめざしたのです。
諭吉が医師をしていた形跡はほぼありません。
しかし、同門で明治陸軍の基礎を築いた大村益次郎は、
村田蔵六という名で一介の村医者をしていた時期があります。

日本人は、理系の秀才を尊ぶ民族です。
前述の如く、この国では理系の秀才の多くが医師になります。
だから、医師というだけで盲目的に崇拝する傾向があります。
他ならぬ、私もそのひとり。
また、多くの人はそれが当たり前だと思っています。

少し話を寄り道しましょう。
支那や韓国では、日本ほど医師を尊敬しないようです。
また、我が子が秀才であれば理系の医師や技術者にするのでなく
日本的な感覚なら「東大法学部を出てキャリア官僚、そして政治家へ」
みたいな夢を抱く親が多いのではないかと想像しています。
つまり、理系よりも文系の秀才の方に重きを置くのです。

日本人は、どちらかというと理系の秀才、天才を崇めます。
例えば「安倍首相とIPS細胞の山中教授のどちらを尊敬するか？」
と聞かれたら、１０人中６人は「山中教授」と答えるでしょう。
今春、偏差値65以上の高校へ入学する生徒たちに
「首相（大統領）になりたいか、それともノーベル賞を取りたいか？」
と質問したら、圧倒的にノーベル賞だと思います。
これが韓国なら、大統領の圧勝だと思うのです。
まあ、お国柄の話は余計なのですが。

昨日、私の「主治医」先生と親しく話す機会を持ちました。
診察室とセミナー会場以外でお話ししたのは初めてです。
まあいろいろなお話を聞けて、それはそれは楽しいひと時でした。
医療世界の内部を垣間見させてもらったみたいで興味津々。
お医者さんとはいえ、やはりみなさん人間なんですね。

逆に、彼からすると私のような職種と生き方をしている人間は
かなり興味深い「研究対象」のようです(笑)。
物事の発想法や文章作法などについて様々にお尋ねいただきました。
また、経済についての拙い知識もお伝えしたりしました。
何というか・・・それは私にとってすごくエキサイティングな経験です。
というのは、不動産業界と広告業界には
「理系の秀才」という人種がほとんどいないからです。
考え方や興味のベクトルなどが、すべて新鮮。
しかも、私が今まで棲んできた世界の中に入ったとしても
最高級に「頭がいい」レベルの知能をお持ちです。

ただ、彼に言わせると私は「理系的人間」だそうです。
ま、確かに英語よりかは数学の方が好きで得意でした。
文系仲間が嫌がる物理なんてのも、結構大好きだったりして。
理論を構築していって、成功すればきれいに完成するあの世界は
グジャグジャの文系ワールドから眺めると、ひどく羨ましいです。
もっとも、私に理系的な能力はほとんどありませんが。

ひと月ほど前に、このブログで「私立文系」を揶揄する記事を載せました。
私立文系上位をご卒業になった方々には随分と悪評。
まあ、自分で自分の首を絞めたようなものですから(笑)。
ただ、最近「文系学部にも理数科目受験を必須に」なんてことを
誰かが言い出して、ニュースになっていましたね。
私は今さら受験するわけではないので、大いに賛成します(笑)。

また、この国が生き残っていくために必要なのは、
文系の秀才エリートが築くおかしな利権集団よりも
理系の天才＆秀才たちが創り出すイノベーションだと思います。
私はこの歳まで生きてきて「やるべきことをやらなかった」と
後悔することはいくつかありますが、
そのひとつは間違いなく「理系のお勉強」ですね。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



今後1年、いつ買って、いつ売るべきか？

「株価が15000円をなれば、高級マンションが飛ぶように売れる」
ブログやメディアのインタビューでそう答えてきたのですが、
どうやら15000円まであと2500円の現時点でも
5000万円超クラスの動きが出てきているようです。
やはり株高というのは、不動産のエンド市場を大きく刺激します。

多分、15000円に近付けばもっとすごいことになるでしょうね。
現実に、不動産の価格がはっきりと上昇し始めるはずです。
マンションデベロッパーにとっては、さらに「土地が買えない」状態へ。
現状、住友不動産が凄い勢いで都心のマンション用地を仕入れている、
という話を聞きました。ありうることです。

一方、4000万円未満の普通のサラリーマン向けのマンションは
依然として鈍い動きしかありません。
当たり前の話ですが、株価上昇で潤う一般サラリーマンは圧倒的少数派。
多くのサラリーマンにとっては、株価よりも自社の業績回復や
それによる給料とボーナスが上がらなければ収入は増えませんから。

また、銀行の融資基準は相変わらず厳しいままだそうです。
つまり、一般サラリーマンがやや無理目の住宅ローンを申し込んでも
はねられてしまうことがしばしばあるようです。
こういう現象は、20数年前のバブル期にはありえなかったこと。
世間は本当に「金余り」なのかと疑ってしまいます。

20数年前のバブルも、前回の5－7年前のミニバブルも、
主役である「お金」がジャカジャカと回っていました。
今は、そういう存在感がやや希薄。
海外から少しお金が流れ込んでいるのと、
個人がお金を銀行口座から証券口座に振り替えて、
「乗り遅れまい」と株を買っている感じはしますが。

一方、この「ミニミニバブル」を一気に壊してしまいそうな要素はイロイロ。
今回、それまで名前も出ていなかったキプロスが株価を足止めしました。
ユーロは火消しに必死ですね。
それでも、ユーロ圏では次から次へと問題が出てきそうな気配を感じます。

支那が尖閣周辺で武力行使、というのも今年中に起こる確率は5割。
何といっても、あの国は隅々にまで統制が行き届いていません。
この前のレーダー照射のように「現場の暴走」は十分あり得ます。
また、北朝鮮の崩壊や混乱も起こりそうな気配が高まっているようです。
支那は北の保護者であることを半ば放棄し始めたのではないでしょうか？

それやこれやは、ひとつでも現実化すると株価を下げる要因になります。
株価が下落すると、マンション市場の動きも鈍ることが確実。
特に5000万円以上の高級マンションは、ピタっと止まるはずです。
ですから、業界的には株価上昇は大歓迎、下落には青色吐息。

安倍政権の出足はかなり順調。できることなら、このまま景気回復の
アベノミックスを突き進んで欲しいと思います。
そうすれば、最終的には個人所得が増えて多くの人が潤います。
その副産物として、物価も上昇します。
そこでマンションの価格はどうなるのか・・・と、よく聞かれるのですが、
まあ都心の一部でははっきりと上昇するはずです。
特に、港区あたりでは。
しかし、中長期で見れば下落することはほぼ確実。
したがって、もし都心に所有するマンションの売却をお考えなら
今年あたりが「絶好の売り時」になる可能性は十分です。

逆に買う立場から言えば、今年は「お休み」でも悪くないはず。
来年4月には消費税増税の「反動減」がやってきます。
駆け込み需要がさほど盛り上がらなかったとしても、
必ず反動減はやってくると私は予測します。
なぜなら、人間の心理として「高くなった直後」には買いたくないから。

来年4月以降の数か月間、新築マンション市場は冷えるでしょうね。
もし来年3月引渡し物件が売れ残った場合、当然値引きになるでしょう。
その時まで待ってみるのもひとつの選択肢。
ただ、欲しい物件の欲しい住戸が残っているかどうかは
各マンションの売れ行き次第といったところ。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



最強の資産保全策は、港区で買うこと

先週、また東京の港区をひと回りしてきました。
私はいつもセミナーで申し上げるのは、
「買うのだったら山手線内側の港区にしておきなさい」ということ。
なぜなら、いちばん価格が下がらないと思われるからです。

これは何度か書いていることですが、
大阪には東京の「港区」みたいな住宅地がありません。
まあちょっとよさげなところはあるのですが、
青山や赤坂、麻布などの持っている、
なんとも上品な住宅地の空気が漂う場所が見当たらないのです。
また、港区だけでなく文京区的な街もなさそうです。

大阪というのは、元は豊臣秀吉が作った街です。
中心部の町割りは京都に似せて碁盤の目のようになっています。
どちらかというと都市機能を中心に考えた感じで、
住宅は二の次に回されたような気がします。
豊臣家が滅んで後、大坂城には幕府の城代が入りました。
しかし「商いの街」としての大坂は、江戸期以後も栄えます。

一方、江戸は家康が入府した頃から武士の町でした。
最初に大量に移り住んだのが徳川家とその直参家来衆。
幕府ができて以後は、大名とその家来たち。
江戸期、武家の人口は全体の7%と言われていますが、
こと江戸に限っては半分以上が侍とその家族ではなかったかと想像します。

その武士たちが主に住んだところが、今で言えば港区と文京区、千代田区。
まあ、中央区も日本橋や銀座以外なら武家地といっていいかもしれません。
例えば、有楽町というのは信長の末弟である有楽斎の屋敷があったところ。
江戸時代が終わって明治に入ると、江戸の住人が一旦はガラリと入れ替わります。
徳川本家とその家来（旗本など）は、駿河に移住してしまいます。
大名たちも家来を連れて国元に戻ります。
その跡地は、明治政府の役所になったり役人の住まいにあてられたり。
あるいは、加賀藩邸のように今の東京大学に変わったり。

そして、江戸期の武家地のいくつかが今、感じのいい住宅街になっています。
特に、港区や文京区の一部は「屋敷町→住宅地」への転換がうまくいきました。

一方、町人たちが多く住んだ神田や日本橋、深川、浅草などは、
その名残を今にとどめて、多くが「下町」風の発展を遂げました。

大坂の場合、江戸から明治に変わったところで、住んでいる人間は同じ。
街の造りもあまり変わっていません。
ただ、各藩の蔵屋敷がなくなって、今の中之島となりました。
この東京と大阪の街の組成の違いが、今に至っているのです。
大坂の環状線の内側に、東京の港区みたいな街がないのは非常に残念。

港区を回っていて思うのは、やはり
「街は人間の頭の中で作るモノではない」ということ。
街とは、そこに集まってくる人々や集団の個性で出来上がっているのです。
最初から「こんな街を作ろう」なんて誰かが考えて
街の線引きをしてその通りに作り上げても、
けっして思惑通りにはならないものだと思います。
多摩ニュータウンやつくば市を見ていると、何か空々しさを感じます。
幕張ベイタウンやみなとみならいも、それなりに楽しめるのですが、
何かテーマパークにいるような虚構感を抱いてしまいます。

港区や文京区のマンションを見て回るのは、
そういった街に触れて何かを感じる楽しさがあります。
本日も、ある方が事務所へ相談に来られました。
最後にお仕事のことをお聞きしたら、かなり高度な有資格者。
自己資金も収入も十分だと思われるのに、
郊外型の住まいを検討しておられました。
もちろん「それだったら少し予算を上げて、港区になさった方が10年後、20年後の資産価値を考えたら有利になるはずです」と申し上げておきました。
いろいろな面で、ご納得いただけたと思ったのですが。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室