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榊　淳司オフィシャルブログ
北朝鮮が暴発すると・・・・

今度こそ、北朝鮮は暴発するかもしれません。
裏でどういう動きがあるのか分かりませんが、
今までと違ってかなりの「本気度」を見せています。
なぜ、米韓の軍事演習にあれだけ脅えているかというと、
アメリカが本気で金正恩の排除を考えているからだという説が有力。

戦争になれば、北の政権も軍事力もそれこそ瞬間蒸発でしょう。
正恩はイラクのフセインと同じ運命をたどるはずです。
しかしそうなると、日本への影響は避けられません。
まず、北は多くの工作員を日本に潜ませています。
彼らがゲリラ的な活動をする、と考えるのが常識。
米軍基地や原子力発電所が狙われそうです。
ただし、日本の公安はかなり正確に彼らの動きを把握しているはずです。

あと、北の政権崩壊後をどうするのか、という問題。
韓国と統一する、というドイツ方式は今の段階で非現実的。
実は、韓国自体がそんなことを望んでいないと思います。
かといって、アメリカはアフガンやイラクのような事態は避けたいはず。
というとどうなるのか？

考えられるのは、米韓軍が平壌の少し北あたりまで進撃。
それより北は南進してきた支那軍が暫定占領。
新たな「国境」を定めて再び「２つの朝鮮」へ、みたいな・・・
復興のために日本には巨額の援助を求められるでしょう。
でも竹島を返さない限り、1円も出す必要はありません。

マクロな視点で考えます。
アメリカという国は、北朝鮮が自分たちを狙う
ICBM核弾頭を持つことを決して許さないはずです。
彼らはイラク戦争を起こす時に「大量破壊兵器」の存在を理由にしました。
そんなものは見つからなかったので大恥をかいたのですが、
今回の北朝鮮は核の保有とミサイルの存在を自ら実証しています。
つまり、これ以上の「開戦理由」はないはずです。

オバマ大統領という人は、今ひとつ煮え切らないところがあります。
非常に聡明な人物ではあるのですが、信念が見えてきません。
かつて、アメリカの大統領は軍歴を持っているのが普通でした。
アメリカという国が徴兵制を敷いていたからです。
ベトナム戦争が終わって、兵隊の数が必要でなくなってから
徴兵制は暫定的に停止されました。

クリントン元大統領はベトナム世代ですが、兵役逃れをしました。
同世代のブッシュ息子元大統領は、親のコネを使い軽い兵役で済ませました。
親父の方は大東亜戦争時に硫黄島沖で日本軍に撃墜されたパイロット。
ケネディ元大統領はソロモン海域で日本軍に撃沈された魚雷艇の艇長。
それ以前の大統領には、ほとんど軍歴があります。
職業軍人が大統領になることもありました。

「シビリアンコントロール」というのは誤解が多い言葉です。
それは決して「軍人が政治指導者になってはならない」
という意味ではありません。
現に、アメリカでは今後も軍出身者が大統領になる可能性は大きいでしょう。

ただ、オバマ氏にも当然軍歴はありません。
彼は「核兵器のない世界を」などとほざいてノーベル平和賞を受賞。
一種の理想主義者と捉えていいかもしれません。
しかし、やっていることは極めて現実的。
それに、閣僚の意見に引きずられているように思えます。

今回、注目されているのはＣＩＡ長官のジョン・ブレナン氏。
あのウサマ・ビンラディン暗殺計画で主導的な役割を果たした人物です。
テロリストは「まず殺してから考えよう」という発想だそうな。
彼から見ると、金正恩なんてまさにテロリストの親玉。
すでに暗殺計画が存在していると報道されています。

ただアメリカの本音としては「面倒は避けたい」のでしょう。
でも、ミサイルを近海に撃ち込まれて黙っていれば面子が立ちません。
平壌の爆撃や巡航ミサイルでの攻撃くらいはやるでしょう。
そうなれば南北境界線で武力衝突、そして本格開戦・・・

日本でも北の工作員がなんらかの騒ぎを起こすはず。
そうなると、国内は騒然とした雰囲気になります。
株価はひとまず大暴落。
マンション販売などはピタっと止まるはずです。

「戦争」というのは、私の親の世代以来なかったこと。
今回は他国同士の戦争ですが、日本も巻き込まれる可能性大。
また、今後日本が当事者になる戦争も必ず起こるはずです。
なぜなら、戦争というのはこちらが避けようとしても
相手が仕掛けてくればやらざるを得ないことです。
だから、常にその準備を怠ってはいけません。
日本はもう68年もそれをやってきませんでした。
今回、もし北が暴発すれば目を覚ますよい機会かもしれません。

これから不動産はどうなるのか？　私と一緒に考えてみませんか？

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室


2013/4/10 14:10 | ちょっと脱線 | Comments (0)

日本人は海外へ、支那人は日本国内へ

ここのところ、業界の各所を懸命に取材。
「情報は黙っていても向こうからやってくる」なんて、
普段なら悠長に構えている私ですが、
今回は自分から身を乗り出して取材しています。

マンションが売れています。
例えば、あとで紹介しますが先週は文京区をひと回り。
驚いたことに、いくつものマンションが完売していました。
それも、竣工までまだまだ月日のある物件も含まれています。
こんなこと、マンションレポートを書き始めてなかったこと。
明らかに市場が動いているのです。
「これからマンション市場が拡大する」ということで
今日は不動産株が軒並み高騰していました。

今後、この「売れる」動きは山手線周縁部にまで広がるでしょう。
そして、今年の後半に販売が開始される物件は、確実に値上がり。
中古物件もそれにつられて価格が強含みで推移するはず。
何度も書いていますが、問題は「その後」。
特に来年4月の消費税増税です。

本当に消費税を上げるかどうかの判断は今年9月だそうです。
でも、もう誰も「あれはないかもしれない」なんて言わなくなりました。
これだけ株価が上がり、円安で輸出関連企業の業績が上向けば
消費税を据え置く理由は何もないのと同じ。

さて、注目されるのは2年間で増える132兆円のマネタリーベース。
マネタリーベースなんてカタカナだと分かりにくいですね。
単純に「通貨」といってどこが悪いのでしょう？
世の中に132兆円のお金を流し込むのがこの政策。
2年間で市場のお金が約2倍になるのですよ！

自分の持っているお金が2倍になるのなら
こんなに嬉しいことはないのですが・・・・
最初は銀行に積み上がるだけですからね。
それも、各銀行が日銀に持つ当座預金口座に積み上がります。
本当に市場に流れてくるの？　と、私も少し疑っています。
今の日本経済には、そんなに資金需要はなさそうだから。
では、その巨額のマネーはどこへ行くのか？

それがはっきりわかれば大儲けできますね。
先回りして、そこを買っておけばいいのですから。
日本の不動産でしょうか？　少しはそれもあると思います。
前にも書いた通り、銀行の融資基準が緩めば
不動産を購入する企業や人は増えるでしょうから。
それが値上がりにつながることは確かです。
何といっても「実需」なのですから。

でも、前に書いた通り日本の不動産系の企業も個人も今回は
「おっかなビックリ」なところがあります。
前回ミニバブル崩壊の記憶が生々しすぎるからです。
私は海外不動産に向けて流出しそうな気がします。
特に、途上国の不動産。ミャンマーやフィリピン、インドネシア。
ベトナムはもう、ブームが一巡した感があります。
ブラジルはもうひと盛り上がりしそうな気がします。
いずれにしても、非常なリスク資産になることは確か。

何といっても2年で132兆円もありますからね。
1年で66兆円といっても、日本の国家予算規模です。
何度も言いますが、本当にそんな大量に流れ込んでくるのでしょうか？
まあ、日銀がウソをつくとも思えませんが、
そのまま当座預金口座に積み上がったままの額も相当ありそう。
でも、たとえ10兆円でも途上国への不動産投資に回れば
それは現地で確実にバブルを生み出すことになります。
あんまりよいことではありませんね。

一方、日本国内の不動産を買いに来ている外国勢もいます。
今目立っているのは香港やシンガポール、台湾、韓国など。
「外国勢の買いで不動産価格が上がる」というのは前回のミニバブル。
ところが、あの時は別名「ファンドバブル」と呼ばれたように
買い手の主役はファンドと呼ばれるまとまった資金。
今回、主に支那系の人々は「個人ベース」が主体。
したがって、「1棟丸ごと」というケースはあまり多くありません。
「東京の不動産って、意外に安いじゃないの」というノリです。

彼らにとっては、湾岸のタワーマンションなんて格好の対象。
「オリンピックが開催される」という万国共通の価値観にも訴えられます。
それに、彼らはタワーマンションみたいな「分かりやすく」派手なもの好き。
したがって、今後都心や湾岸のタワーマンションは
そういったアジアンマネーの「分かりやすい」購入対象となり得ます。

つまり、日本人は国内不動産に今ひとつ自信が持ち切れずに海外へ。
逆に、支那系の人々が日本国内で不動産を買いあさる・・・
という図式が定着するかもしれないのです。
なんだかあまり嬉しくない構図ですね。
5年後、湾岸のタワーマンションに住んでいると
「住人の3割が支那人」なんてことにもなりかねません。

さて、冒頭で申し上げた「文京区」のレポート更新です。
優良物件の販売スピードが上がっています。
このままだと需要が供給を上回る可能性が大。
「今あるモノを買う」というのもひとつの手法。
しかし、「何を買ってもいい」というワケではありません。
そこはやはり、資産価値の強いものを選ぶべきでしょう。

「文京区・総集編」
全20物件を分析
価格　5,490円

A-standard 本郷三丁目
ステージグランデ文京白山
Brillia（ブリリア）本郷三丁目
Brillia（ブリリア）駒込六義園
プレシス文京大塚
Brillia（ブリリア）目白台
ノルディックマンション 文京白山
プリマシュロス文京本駒込
ルネ文京白山
シティハウス文京茗荷谷
シティハウス文京千石駅前
プラネスーペリア文京千石
ブランズタワー文京小日向
ｾﾝﾄﾗﾙﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ御茶ノ水ﾋﾙﾄｯﾌﾟ
CONOE＜本郷三丁目＞
ブランズ文京白山
プレシス文京春日
ベルドゥムール文京小石川
シティハウス文京小日向
グランスイート六義園

アベノミックスで完売続出
「小石川・本郷」
選択肢が急速に縮小
価格　2,690円

【小石川エリア】
1 プレシス文京春日
2 ベルドゥムール文京小石川
3 シティハウス文京小日向
4 シティハウス文京茗荷谷
5 ブランズタワー文京小日向

【本郷エリア】
1 CONOE＜本郷三丁目＞
2 A-standard 本郷三丁目
3 Brillia（ブリリア）本郷三丁目

これから不動産はどうなるのか？　私と一緒に考えてみませんか？

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



マンション価格、半年後は確実に上昇

昨日、デベ業界の勘所を押さえている友人に電話で取材。
やはり、不動産関係は「バブルの始まり」といえる状態ですね。
お金が不動産セクターに流れ込む動きが本格化しています。
さあ、どうなるのか？　ドキドキします。

1990年に終焉した「平成バブル」と、ちょっと似た構造です。
あの時は大金融緩和の「過剰流動性（お金）」が主役でした。
今回も、流れ込んでいるお金の元は今のところ「株高」。
しかし、あすの日銀政策決定でさらなる「金融緩和」が打ち出されると
前回書いた通り銀行が「金余り状態」に陥ります。
それで一気にリスク資産（株や不動産）に流れ込んでくる可能性が大。

困ったことに、これはバブルでしかありません。
望ましいのは、個人所得が増えて実需が生み出されること。
砕いて言うと、みなさんの給料が増えてモノをたくさん買える状態。
買っていただく中に、マンションも入ればなおよし・・なのですが、
実態としてはまず不動産の価格上昇が先行してしまいます。

みなさんの給料が増えるためには、「企業業績の回復」が不可欠。
つまり、自分の会社が儲からなければいけないのです。
前期（2013年3月決算）で業績が回復している企業は僅か。
今期(2014年4月決算期)は、かなりの企業が業績を好転させそうです。
それがみなさんの給料に反映されるのは、
早くて冬のボーナスからではないでしょうか。
その頃には、もうはっきりとマンション価格は上がっています。

先の友人の話では、土地や建築費の高騰によって
「半年先に売り出されるマンションの価格は確実に上昇している」
ということでした。
建築費はここのところ震災前の3割高水準。
土地は都心がやや高騰気味、郊外は相変わらず下落基調。
ただ、建築費が戸あたり2000万円に達しそうな勢いですから
販売価格に転嫁せざるを得ない状態。つまり、価格の上昇。
ただ「かといってそれで売れるかどうかは別問題」。
これは私も同じ見解です。
前回書いた通り、デベさんはそれでもやらざるを得ないのです。

「賢い人は今あるものを買っている」状態でもあるそうです。
半年先に売り出される物件は「今より高い」ことが確実ですから
今あるモノを買っておく方が有利、というワケです。
しかし、これでは半歩先しか読んでいません。
今回、この「不動産ブーム（ニッセイ基礎研究所・松村氏のワード）」が
バブルだとすれば、いつかは弾けます。
私は先に書いたように来年4月の消費税増税が大きなヤマ場と踏んでいます。

足元を見れば、日本の少子高齢化、人口減少は着実に進んでいます。
つまり、住宅を含めた不動産への実際の需要が
この先中長期的に増えることは、まず考えられないのです
このミニミニバブルが弾けると、再び下落基調に戻るでしょう。
ただし、アベノミックスによる「インフレ策」が過度に成功して、
本物のインフレがやってくると話は別です。
世の中のインフレに則して住宅の価格も上昇するはずですから。

実は、マンションデベの業界人たちも「おっかなビックリ」状態。
2006年から2008年に起きたミニバブルの記憶が生々しいからです。
あの時、勢い込んで高値で用地を仕込み過ぎた企業の大半が倒産。
高く買って高く売ろうとしても、実需がついてこなかったから。
売るに売れなくて・・・オリックスなんて、
今も簿価の高い用地を大量に抱えているそうです。

実際、個人所得は年々細っています。
また、マンションを購入する実需層も徐々に減少し始めています。
それに対して、中古マンションの潜在供給量は増えるばかり。
賃貸住宅の空室率もいっこう改善される気配を見せません。
さらに、住宅ローンが無理なく組める正規雇用者も減っています。
少々のバブルがやって来たからといって、この基本構造は変わりません。
ただ、個人所得だけは景気回復で少し改善される可能性がありますが。

本日、株価が急回復しました。
私は年内の早い時期に株価15000円、円対ドル100円を予測しています。
まあ、素人の目測ですからいい加減なものです。
ただ、明日の日銀政策決定と、26日の二回目決定。
ここが今回のミニミニバブルの第2ラウンドかとみています。
しかし・・・EUの金融危機や北朝鮮の暴発、尖閣での武力衝突など、
不安定化要因もチラホラ見えているのが前回との大きな違い。
業界内も今のところイケイケドンドン一色ではないですし・・
前回ミニバブルよりもやや複雑ですね、この状況は。

これから不動産はどうなるのか？　私と一緒に考えてみませんか？

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室



今回もっともバブりそうなのも、やっぱり「港区」

この3日と4日に、黒田日銀新総裁に変って初の政策決定会合が行われます。
多分「大胆な金融緩和」の具体的な内容が決まるのでしょう。
予想されることは、日銀による大量の国債買い上げ。
どこから買うかと言うと、金融機関。すなわち、銀行です。

それで、銀行は大量の現金を手のすることになります。
銀行は金利差で利益を稼ぐのが基本ですから、
当然ながら金利を払ってくれるところに「貸す」ことになります。
例えば、マンションデベロッパー。
今まで貸してくれなかったような案件でも、今後は融資が降りるかもしれません。

マンションデベロッパーというのは、そのビジネスモデルの特性として
いわば自転車操業式に開発事業を行っています。
「今年はA,B,C物件を売って、来年はD,E,F、2年先は・・・」
と言う感じで、毎年売るものがなければいけないのです。
だから、年がら年中マンション事業用地を探しています。

「再来年売るものがない・・・」なんて事になると、焦ります。
少々場所が悪かったり、価格が高い物件にも手を出してしまったりします。
銀行の融資スタンスが緩むと、そういう無理筋物件にも
「まあ融資が出るから買っちゃうか」ということになるのです。
特に、ちょっとバブっているときにはそうなりがち。

2008年のミニバブル崩壊で倒産した多くのマンションデベは、
そういった「不良在庫」を山のように抱えていました。
たとえ銀行の融資が付いた物件だからと言っても、
マンションを建てて販売するとエンドユーザーは
「高い」といって買ってくれないのです。
最終的に、エンドに売れなくては事業が成り立ちません。
そんなことはちょっと冷静に考えれば誰でも分かるのですが、
バブルの最中と言うのは「根拠のない強気」がまかり通ります。
それで結果的に多くの企業が仕込んだ物件を
「売るに売れない」状態となって事業が回らなくなったのです。
最終的には「事業再生」や「会社更生」を選ばざるを得なくなりました。
中には「破産処理」で、まるっきり消滅した会社もあります。

さて、今回も同じことが起こるでしょうか？
条件としては十分に起こりえます。お金がジャブジャブ余るから、
銀行は「お金を借りてください」モードに変ります。
でも、前回のミニバブル崩壊の記憶がまだ生々しく残っています。
マンションデベも、「これなら売れる」という事業しか仕込みません。
例えば、郊外の駅から15分以上も歩くような場所で、
長谷工がユニクロ的な均質性を持った大規模マンションを仕込み、
デベロッパーに事業参加を誘っても、今までのようには行かないでしょう。

ですから、今回のミニミニバブルが不動産に及ぶ範囲を
私は「極めて限定的」だと予想しています。
もしかしたら山手線とその周縁部、中央線、東海道線の一部駅周辺のみに
限定されるのではないかと考えるほどです。
特に、もっともバブりやすい・・・というか既に一部バブっているのが
ここで何度も取り上げている東京都港区。
先日、当事務所に相談に見えた方が、私のアドバイスを聞いた翌日、
港区のあるエリアに物件を探しに行かれたそうです。
「売主が強気になっていて指値（値引き）が出来ない状態。さらに、先高を見越して売り物件が少なくなっている」
地元の仲介業者はそんなことを言っていたそうです。
これはもう、バブルの明解な兆候です。

新築マンションの中でも、物件は売れ行きが早くなっています。
今回、港区のレポートを最新情報化するに当たっては、
長年しこっていたいくつかの物件が「完売」していました。
「大胆な値引き」をしていたことは知っていましたが、
それでもここ数年中々完売できなかったような物件です。
どれくらいの値引きがあったか知りませんが、
何年も売れ残る物件には価格以外のマイナスを持っている場合も多いもの。
そのあたりはしっかり見極めて欲しいですね。

またこういう時期、焦って「すぐに買わなきゃ」と走る人がいます。
あまり賢明な行動とはいえませんね。
市場に出ている物件を選ぶのもいいのですが、
それならそれでしっかりと資産価値を把握すべきです。

さて、レポートの更新情報。
今回は、その港区の「総集編」を含めて一気に５タイトル。
「総集編」には全物件を収録しています。
だから、それひとつですべて足りるのですが、
地域を限定されているのなら、各エリア版がリーズナブルです。
港区総集編　全45物件
価格　9,980円

赤坂エリア
1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
虎ノ門・愛宕エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ウェリスタワー愛宕虎ノ門
三田エリア
1 (仮称）港区三田プロジェクト
2 サンウッド三田綱町
白金・高輪エリア
1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金
麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ
芝・新橋・港南エリア
1 東京ベイシティタワー
2 クレストプライムタワー芝
3 アデニウム新橋
4 プレシス汐留
5 インプレスト芝浦レジデンス
6 パークホームズ品川ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

グランスイート広尾参入、パークホームズ南麻布も健闘
「麻布エリア」
価格　3,980円

1 シティタワー麻布十番
2 グランスイート広尾
3 ウェリス有栖川
4 ザ・パークハウス西麻布
5 クラッシィスイート・ジオ東麻布
6 サンウッド西麻布
7 ザ・パークハウス元麻布
8 パークホームズ南麻布ｻﾞ ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
9 ブランズ麻布狸穴町
10 グランスイート麻布台ﾋﾙﾄｯﾌﾟﾀﾜｰ

プラウドタワー2物件とルフォンどちらを選ぶべきか？
「白金・高輪」
価格2,390円

1 プラウドタワー高輪台
2 グランスイート白金高輪
3 シティハウス高輪ヒルトップ
4 ローレルアイ白金
5 プラウドタワー白金台
6 パークリュクス白金mono ｸﾞﾚｰｼﾞｭ
7 ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
8 クラッシィハウス白金

アベノミックスで高額住戸が好調、狭まってきた選択肢
「六本木・青山」
価格　3,490円

六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 ブランズ六本木
3 ウェリス六本木
4 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ六本木美術館前
青山エリア
1 センチュリー表参道
2 ザ・パークハウス 南青山常磐松
3 ｵｰﾌﾟﾝﾚｼﾞﾃﾞﾝｼｱ南青山ｲｰｽﾄﾃﾗｽ
4 ｻﾞ･ﾊﾟｰｸﾊｳｽ ｸﾞﾗﾝ 南青山高樹町
5 ザ・サンメゾン南青山高樹町ｴﾙﾄﾞ
アベノミックスで動き始めたか？
「赤坂エリア」
価格　2,890円

1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 センチュリー赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 パークマンション赤坂氷川坂
7 クラッシィスイート赤坂
8 ザ・パークハウス赤坂ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ

youtu.be/xK-Nq_9-HZ8



不動産業界、ミニミニバブルに沸いている・・の巻

ここ数日、私の周りでいろいろなことがありました。
マンション市場について申し上げるとハッキリとバブっています。
やはり5000万円超の物件がよく売れていますね。
株価に連動するところが大きいと思います。
実は、昨日私の事務所に相談に見えられた方も、
株式投資で資金を増やしたとおっしゃっていました。
まあ、羨ましい限りです。

さて、ここからが難しいところ。
この流れが本物かどうかの見極めが肝心なのです。
アベノミックスによる景気回復で、不動産価格が上昇する・・・
そう考えたいところなのですが、そこが実に不透明。
業界人の大勢は「これは一時的なものだろう」という見方。
ただ、マンション用地の争奪戦はかなり熾烈になっています。
特に都心立地においては、明確に土地価格が上昇。
これは、来年にかけての供給物件が値上がりする原因となります。

しかし、それで需要が付いてくるかどうかは別問題。
株価が上がり続けていれば、ある程度は売れると思います。
何と言っても、それを買うお金の元があるわけですから。
ただし、株式投資をしていない人は蚊帳の外。
どちらかというと、そちらの方が多数派です。

ところで、不動産業界と言うのは「バブル」が大好きです。
過去二回のバブルでおいしい思いをした人が多いので、それは仕方ないこと。
だから今は「また来たぞ」という勢いで走り出している状態。
それはそれで、私も一部潤いますので大歓迎(笑)。
でも、この勢いは過去2回に比べるとかなり弱いですね。

結局、不動産価格の全体的な底上げのためには
「個人所得の増加」という景気回復の最終目標達成が不可欠。
私は、今回の不動産価格の上昇局面は「需要一巡」で終ると見ています。
何回かここで述べたように「ミニミニバブル」になりそうな感じ。
業界人の中にも「おっかなびっくり」派がたくさんいます。

マンションについて言えば、年内は「価格上昇」という現象が
伝えられることが多くなるかもしれません。
特に、都心立地については表面的に上昇しそうです。
その上昇幅は、いたって地味かと思います。
例えば、中古マンションについてはヤフーやホームズに出ている価格は、
いってみれば「売却希望価格」であって、
実勢よりやや高めであることが普通です。
しかし、市場の需要が強い場合はこれが実際の取引価格に近づきます。
つまり、売主側が強気に転じるからです。
まあ、その程度で終る可能性が大きいですね。
表面的な価格の上昇まで至るには、個人所得の上昇が必要。
そこまでこの宴が続くのかどうかは、かなり危ういと思います。

以前にも書きましたが、マンションの売買価格については
新築も中古も含め、網羅的に表せる正確なデータがありません。
したがって、表面に出る価格だけを追いかけてメディアが騒ぎます。
これがまた、エンドユーザーを惑わせることになります。

今のような「ちょっとした」価格上昇局面では、
不動産屋さんたちはそれを幾層倍にもして誇張します。
「これからどんどん値上がりします」
「今ここで買っておかないと、同じ値段ではもう買えません」
「他に買いたい人がいっぱいいます」

私の経験上、こういったセリフがその通りであったためしがありません。
それは、何十年か昔ならその通りだったかもしれません。
しかし、バブル崩壊後はほとんどの場合、ヨタ話です。
あるいは、何年か後にはヨタ話になる類のこと。

今回のミニミニバブルは来年4月の消費税増税がひとつの「終わり」。
さらに、その1年半後には二度目の増税があります。
これで日本経済はかなりのダメージを受けると予測。
日本に新しい産業が誕生するとか、ビビッドなイノベーションが
起こっているワケでもありません。
ちょっとした期待としては、今年9月のオリンピック開催地決定くらい。
これも東京に決まらなければダメージが大きい話。

不動産業界は久々のバブルにちょっとだけ沸いていますが、
エンドのみなさんはそれに踊らされるとロクなことはないでしょう。
前回のミニバブルが終ってから、まだ5年です。
それだけ、人々の記憶にも鮮明。
今回のミニミニバブルは、本当に瞬間風速で終るのではないかと思います。

榊マンション市場研究所・春の不動産セミナー
「アベノミックス後のマンション購入は？」

日時：2013年4月20日（土）　午後1時15分より(午後1時開場)

場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室