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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
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• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
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• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
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• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

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  2025/12/20 13:40 コメント (0)

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このブログはすでに５年近く続けています。
その間、ずっとマンション市場についてモノを言ってきました。
５年前に始めた時には
「これからはマンションの値引き時代が始まる」
ということをテーマに、ブログの題名も
「マンション値引き情報」にした覚えがあります。

また４年前の今頃は、マンションデベロッパーの「注意情報」を
盛んに出しておりました。
つまり「このデベの経営は危うい」ということを
みなさんにお知らせしていたのです。
コスモスイニシア
モリモト
プロパスト
アゼル
日本綜合地所
フージャーズ
ニチモ
これらの企業は、私の注意情報のあとですべて
倒産するか「継続企業の疑義」あるいはADRになりました。
不思議なことに、半数以上の企業がゾンビのように復活していますが。

あの頃に比べれば、マンション市場は落ち着いてきました。
しかし、危機は完全に過ぎ去ったわけではありません。
実は、業界の基本的な体質は何も改善されていないし、
今後もまたああいった「連続倒産」が起こらないとも限りません。
マンションの開発分譲という事業は、
かなり難しい岐路に立たされているといっていいでしょう。

今後、市場は収縮し続けます。
その原因は、何よりも需要が減退しているからです。
人口減と経済の衰退が止まらないのです。
首都圏の場合、地震の影響が大きかった昨年に比べて
今年は供給戸数が増えそうな気配です。
去年、計画を遅らせていた分も一緒に出てきています。
でも、来年はどうでしょうか？
私は、おそらく今年よりも減ると思います。
だいたい、売れていません。

先週の金曜日、私は文京区の物件を片っ端から見て回りました。
おおよそ３ヶ月ぶり。
販売が進んでいそうな物件も散見できましたが、
ほとんどは停滞している、といった状態。
まあ、夏の間はだいたい売れないものなのですが、
今年はこの暑さもあったのでしょうが、さらに酷いですね。

新築マンション市場というのは不思議な世界で、
こういった実態がほぼ統計資料には出てきません。
何度も書いていますが、よくメディアなどで報じられる
「好不調の目安となる初月契約率70％を超えており・・・」
などというのは、本当の意味で「目安」。
あれはデベロッパーの自己申告に基づいていますから、
真の初月契約率などという数字は誰も分かっていないのです。

まあそれはいいとして・・・・
この9月から11月にかけては、1年で二番目にマンションが売れる時期。
もちろん一番は年度末の2月－3月。
業界にとっては「勝負の秋」なのです。
特に今年は「史上最低金利」と「消費税増税」という
願ってもないフォローの風が吹いています。
ここで数字を出さないと、今年の業績は・・・・・

しかし、厳しいです。
最近の傾向として、再び注目されるのが「値引き」。
私への相談案件でも
「000万円の値引きを提示されたのですが、妥当でしょうか？」
というのが最近多くなってきました。
販売現場が｢なりふりかまわず｣契約を取りにいっているのです。

こんな時代、マンションを買う側は何も焦ることはありません。
それと、値引き交渉は必須科目になりましたね。
よほどの人気物件でもない限り、必ずやってみるべきでしょう。
私がブログを始めた頃に、高らかに宣言しました。
「マンションを定価で買う時代は終りました」
相手の言い値で買うとバカを見ます。

私の大まかな感覚では、今首都圏で販売されているマンションの
8割以上が何らかの値引きをしているか、将来必ず値引きを行います。
定価で最後まで売り切れる物件など、2割もないでしょう。
ひょっとしたら1割以下かもしれません。
特に、竣工しても販売している物件の場合、
値引きを行っている確立は95％以上だと思います。
あの住友不動産ですら、一部物件では大胆な値引きをしています。
つまり、定価で契約した人は「損をしている」可能性が大きいのです。

マンションを購入される側にとっては、値引き交渉が不可欠。
誰もが大阪商人みたいに
「ちょっと勉強してえなあ」
「それで、いったいいくら負けてくれるの？」
と、電卓片手に交渉しなければいけなくなったのですから。

まあ、日ごろからネゴに慣れているビジネスマンはいいでしょうが、
そういうことが「嫌い」だという方は多いですね。
でも、それで何百万、場合によっては1千万円以上も
購入価格が違ってくるのです。
私が3年前にリリースした

マンション値引き交渉術

すでに何百人という方が、これを読んで値引き交渉なさいました。
続々とその成果が寄せられています。
私の記憶によると、値引き最高額は2000万円。
1億円のマンションを8千万円で購入した人がいます。
「その1割でもビンボーな私に寄付してよ」といいたいw。

お礼のメールをいただいた方の平均値引き額は
ざっくりと400－500万円くらいでしょうか。
ただ、これを読んだから絶対400万円以上値引きできる、
というものではないので、そこのところはご注意ください。
交渉相手が500万円の値引き予算を持っていた場合に最大限500万円か、
あるいは600万円程度の値引きを引き出すためのノウハウ集です。
売主に値引きの意思がまったくないのに、
それを交渉テクでどうにかすることは不可能です。
そこのところは誤解なきように。

---

昨日、三月ぶりにこのブログ読者でもある「主治医」先生にお会いしたら
「尖閣の話はいつ出てくるのか待っています」とおっしゃられたので、
今日はその話題を書きましょう。
実は、フェイスブックなどではよく書いているのですが、
このブログの主題はいちおう「マンション」なので、やや慎んでいました。
でも読者のリクエストには応えないとｗ。

まず、あの島々は誰はばかることなく日本領土です。
支那が「俺たちのものだ」といい始めたのは1971年から。
それまでは奴等の地図にも明解に「日本領」と出ています。
また、歴史的に支那人に占拠されていたことは一切無し。
海底資源が豊富なことが分かってから、にわかに言い出したこと。
その点は強欲な支那人らしいやり方です。
ベトナムやフィリピンと争っている南沙諸島や、
韓国ともめている離於島についても、その構造は同じ。
支那が勝手に言い始めた「難癖」以上の何ものでもありません。

ちなみに、台湾の現総統は馬英九というオッサンですが、
コイツがハーバードで書いた博士論文は
「尖閣諸島は中華民国領だ」という内容だそうです。
まあ、そんな歴史捏造論文で博士号を出すハーバードなんて
大したことはございませんな。
やはりイエールがアメリカでは一番でしょう・・・なんて。

今日の新聞を読んでいると東京都が現在尖閣を調査中とか。
また都が国に要請した漁船の避難施設の造営などを国が拒否したとか。
その理由は「中国に配慮」だそうです。
あきれ返りますね。
人さまのものを「俺のもんだ」という厚顔無礼な輩に
「配慮」する必要がどこにあるのでしょう？
そんなことをしていると、そのうち本当に「俺のもの」にされてしまいます。
この日本政府（主に外務省チャイナスクール）のトンチンカンな
感覚はいったいいつになったら「普通」になるのでしょうね。

さて、このブログで新聞や他のメディアに書いてあることを
なぞっても仕方がないので、いつものように
独自の視点から「そもそも論」をさせていただきましょう。
論点はふたつ。

ひとつ目は「東京都の買収」について。
まず、尖閣諸島は日本国の沖縄県の行政区域内です。
韓国が不法占拠している竹島が島根県の一部であるのと同じ。
そこをまったく関係ない東京都が所有する、ということになります。
いわば東京都が尖閣諸島の地主さんになるわけです。
この関係を、みなさんは理解できますか？

日本人なら何となく分かるでしょう。
でも支那人はまったく理解できないと思います。
その理由が、彼らにとって私有財産という感覚が希薄だから。
日本では強固な私有財産権が認められていて、
個人の土地はたとえ政府であっても強制的に取り上げるには
非常な困難が伴います。
その典型例が成田の国際空港建設で行われた愚劣な大騒ぎ。
サヨクに唆された地主が国に土地を売らなかったおかげで、
何年も空港建設が遅れました。アホみたいな話です。
支那では、空港のような公共施設ではなく、
ただ「マンション業者に転売する」というために
地方政府が農民から二束三文の補償金で土地を奪えるのです。
私有財産もヘッタクレもない国なのです。
そんな彼らにとって東京都という地方政府が、
別の地方政府の土地を買収するということが、まず理解不能でしょう。
まあ、これは余談です。

実際、日本人から見ても不思議な話。
「そんなこと、国がやればいいじゃん」となります。
尖閣諸島が支那に奪われそうだからといって、諸々の調査をしたり
様々な施設を造ることは決して東京都の仕事ではありません。
それは明解に国の為すべきこと。
しかし、現政権も自民党時代も、あえてそれをしなかった。
支那といざこざを起すことを嫌ったのでしょう。
いわゆる「配慮」というやつですか。
でも、そういう宥和的な態度が相手に伝わったでしょうか？
連中はこちらが弱腰だと思うと、どんどん仕掛けてきます。
その結果、海上保安庁の巡視船は体当たりされ、レンガを投げつけられ、
挙句の果てには領土権を侵害する不法上陸まで許しました。

しかし、だからといって東京都が購入して何ができるのでしょう？
行政管轄が違いますから、警視庁の警察官は派遣できません。
地主として建物や施設を建設するくらいです。
支那人がやってきても、武器をもって追い払うことは不可。
いちおう「逮捕」はできますが、そのあとは
警察権を持つ沖縄県警の警察官に委ねなければいけません。

それに第一、そんなことは東京都の仕事ではないのです。
東京都の予算を使ってやるべきことではないし、
東京都の職員がなすべき業務範囲からは逸脱しています。
だから、購入費は寄付で賄うそうですね。
でも、ヘンです。
私は石原都知事のことを個人的には大好きです。
今回のことも「義を見てせざるは勇なきなり」のことだと理解します。
しかし、間違っているのも事実。
それは全部、国がやること。
まあ、今の惰弱な民主党政権では無理でしょうが。

ふたつめは、もし軍事紛争になればどうなるのか？　という問題。
最初に言っておきますが、その可能性はすごく低いのですが
まったくゼロか、それに近いわけでもありません。
まず、前提として支那の政府が主導して軍事的な紛争になることありません。
支那の政府中枢も、戦争なんて望んでいません。
ところが・・・支那というのは一枚岩でないところがややこしい。

今秋、政権交代が行われます。
今は水面下で様々な「闘争」が行われているそうです。
それを読み解くキーワードは「軍」と｢日本｣。
「軍を掌握しているのは誰か」ということと、
「日本とどう向き合っているのか」が重要なのです。
鄧小平という人物は、長年軍を押えることで権力を保持しました。
胡耀邦と言うおじさんは、日本と仲良くしたばっかりに失脚しました。
江沢民は、日本に対して厳しく接することで求心力を維持しました。
今の胡錦濤は前主席のである江沢民の影に脅えながら、なんとか政権維持。
ところが、軍を掌握し切れていません。
軍は軍で、基本的に対外強硬派が多いと思われます。
彼らは、中央政府が弱腰だと見ると、国際紛争の種を作り出します。
尖閣諸島に連中の海軍の手先を差し向けるようなことです。

では、支那の海軍は本気で日本と戦争をしたがっているのか？
実は多分、ぜんぜんその気はないでしょう。
なぜなら彼らの海軍力・空軍力では、とても日本の自衛隊と
「東シナ海開戦」を戦えないからです。
４つに組めば、おそらく1時間で日本の圧勝でしょうね。
ただ、陸上兵力に占拠された島々を、
同じく陸兵を派遣して奪い返す能力は、今の自衛隊では心もとないですね。
そこは、アメリカ軍、とくに海兵隊の助力を求める必要がありそうです。

こんなことを書くと意外に思われる方が多いかもしれませんね。
「支那の軍事予算は日本を上回り、年々倍増している」
「それに比べて、日本の防衛予算は毎年削減され続けている」
その通りです。軍事予算では、すでに圧倒されています。
しかし、今時の海戦、空戦はハイテクの戦いなのです。
日本の海上自衛隊の実力は、多少の歪さはありますが
世界レベルで第2位もしく3位と目されています。
支那の空軍は「世界一の航空博物館」と称されるほど。
なぜなら、世界のどの国も支那には最新兵器を売らないから。
また、彼らには自らそれを製作できるほどの技術はありません。
せっせとアメリカから最新兵器の情報を盗み出していますが、
それを製作するほど高水準な工業力がないのです。

このことは、支那の軍人が一番よく分かっています。
だから、必死で近代化に取り組んでいますが、
まだまだ日米の脅威となるほどまでには至っていません。
「そんなことはない。アメリカの誰々は・・・といっていた」
なんて思われる方もいるでしょう。
日米の政府や軍の関係者が「中国の軍事力の脅威」に
言及するケースは確かに多くなっていますね。
メディアも、よくそういったことを取り上げます。
でも、あまり神経質になる必要はありません。
彼らには「予算獲得の都合」で、常に「脅威」が必要なのです。
そのために、「仮想敵」については誇大に表現しがちです。

例えば、支那の海軍はロシアのスクラップ空母を買って
「練習用」として就航させていますね。
もうすぐ、自前の空母を作り上げるとも言われています。
でも、これは軍事専門家に言わせれば「お笑い」ネタみたいなもの。
空母というのはそもそも、基地空軍力の行動範囲外での作戦を想定したもの。
今の支那が実効支配している島々は、ほぼ空軍機の活動範囲内です。
しかも、空母というのは運用に高い技術が必要。
それでいて空母自体は艦船としての防衛力は極めて貧弱。
航空機や水上艦から発せられる対艦ミサイル、
あるいは潜水艦からの魚雷やミサイルに対して
緻密な防御網を持っていないと、すぐに撃沈されてしまいます。
支那の自前空母が就航しても、アメリカ海軍や海上自衛隊の敵ではないでしょう。

したがって、支那の海軍は基本的に軍事衝突を望んでいません。
もし、尖閣を舞台に日米海軍と戦って勝つ自信があるのなら、
あんな小さな島々を分捕るよりも台湾に侵攻するでしょう。

ただ、こういう状態が未来永劫続くとは限りません。
支那の海軍も徐々に実力を高めていくでしょう。
だから、日本も防衛力の整備を怠れません。
日米の同盟関係も大切にしなければいけません。
もし、スキを見せたら間違いなく分捕られます。
今はまだ、支那人は「時に利あらず」と考えているだけ。
こちらがどう「配慮」しようと、そんなことは何の関係もありません。

もっとも望ましいのは自衛隊の駐屯です。
私的な所有権云々は3の次でもいい問題。
誰が持っていようと日本の領土です。
現在は埼玉の地主から国が借りている状態。
別に所有権を持たなくても自衛隊を駐屯させることは可能。
ヘリポートや港湾を整備することも可能。
すぐにできることはすぐにやるべし。
野田君は消費税を上げるよりも
尖閣防衛を率先垂範でやれば支持率が上がるものを、
そのあたりの世論の機微をちっとも分かっていませんね。

長くなりましたので今日はこれくらいに。
レポートの更新情報です。
深川エリアの２題を最新版に改編しました。

プラウド南砂は「価格で勝負」か？
東西線・深川エリア
価格　4,980円

クレヴィア門前仲町
パークリュクス門前仲町mono
シティハウス門前仲町
リビオレゾン木場公園
プレミスト清澄白河
シャリエ東陽町ファースト
プレシス南砂
エコヴィレッジ木場
木場レジデンス
ザ・パークハウスｱｰﾊﾞﾝｽ木場公園
ジオ門前仲町 冬木
クリオ南砂
プラウド南砂
レジデンシャル門前仲町
ウィル・リベール南砂
フェルモ南砂
アデニウムコート木場公園

イーストゲートスクエアをどう見る？
新宿線・深川エリア
価格　3,980円

パークフロントテラス亀戸
グランアジール大島パークサイド
シティハウス東京森下
ザ・ミッドランドアベニュー
プレミアムヴェール
ザ・グランアルト錦糸町
イーストゲートスクエア
ザ・パークハウス清澄白河現代美術館前
グローリオ清澄白河
シティインデックス錦糸町

---

私が常々「不思議だなー」と思っているマンションデベロッパーは
他ならぬ住友不動産。
マンションレポートを書くために首都圏の中であっちこっちの物件を
見て回っていますが、まあ「完成在庫」の山。
どうしてあの会社の経営が成り立っているのか、不思議です。
マンション専業のデベなら、とてもあれだけの
完成在庫には財務的に耐えられないはずです。

それで、決算を見ると結構利益を出していたりします。
「いったい何を売って利益を出しているのかしら？」と、不思議、不思議。
もちろん、マンションを売っているだけの企業ではありません。
むしろ、マンション開発の占める割合は4分の1以下。
不動産の賃貸収入が全体の半分近くあるので、
多少マンションが売れなくても平気なのでしょうね。

ただ、決算短信（25年3月期第一四半期）という最新のIRを見ていると
こりゃまた不思議な数字が出ているのです。

tinyurl.com/8md9nzs　←これが決算短信

それは「完成済販売中戸数」というもの。
「竣工1年超」が「500戸」と「竣工1年内」が「67戸」。
これを普通に解釈すると「完成在庫が567戸」となりますよね。

それで、2年ほど前に一度やってみたある「試算」を行いました。
住友不動産が売主になっている完成済みのマンションの
HPを片っ端から開いていていって、概要から「販売住戸」を拾い、
エクセルにのっけていくのです。
※先着順となっている場合はそのまま
※「第0期」とかで分からない場合は全体の1割
※完成しているのに一度も販売を始めていない場合は全戸

www.sumitomo-rd-mansion.jp/　←これが住友不動産のHP

で・・・始めると膨大な物件数です。
私は、最初から28物件目で挫折しました。
「都心」「城東」「城南」「城西」まで。
その他に「城北」「都下」「神奈川」・・・・全国へと続きます。
まあ、私が拾ったのは少なめに見て全体の3分の1でしょうか。
そして、そこまでの合計が・・・なんと637戸。

どうみたって、それだけで「567戸」よりも多いですよね。
私が全体の3分の1しかカウントしなかったと仮定すると
実に2000戸近くが完成在庫になっている、と解釈可能。
それとも、住友不動産と私の間で「完成在庫」というワードの
解釈が大幅に違うのでしょうか？

それにしても・・・不思議ですよね、あの会社。
また、不思議に思っているのは私ばかりではありません。
業界内部で「あの会社は分からない」と言っている人が多数。
先日も、広告費の見積もりコンペをした話はここに書いた通り。

まあ、それにしてもこんな不自然なことが
いつまでも続けられるとは思えません。
今や、時間が経てば経つほどマンションの価格が下がります。
かつてのように「待っていればいつかは売れる」ものではないのです。
豊洲や麻布十番のシティタワーも、いつかはグランドヒルズ三軒茶屋や
セントラルレジデンスシティテラス目白みたいに、
大幅な値引きに突入せざるを得なくなります。

例えば、シティタワーズ豊洲やシンボルは坪単価が280から300万円。
同じ豊洲駅が最寄りのプラウドタワー東雲は、約240万円。
おかげで、プラウドタワーは相対的に「安い」と評価され
表向きの販売は至極順調の様に見えています。
実際はかなり怪しいと私は睨んでいますが。
ただ、住友不動産がかたくな値引き・値下げを拒んだことが
野村不動産を大幅に「助けた」カタチになっているのは事実。
私としては、野村不が住友不に「ありがとう」の一言くらい
いうのが礼儀ではないかと思っています。

さて、最近リリースしたレポートの新作

「千代田区・総集編」
価格　5,290円

で取り上げた物件名を紹介するのを
忘れていましたので、ここで改めて出しておきます。

神田エリア（東）
1 　ウェリスタワー千代田岩本町
2 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・レジデンス
3 　リビオレゾン千代田岩本町　ザ・マークス
4 　アデニウム東神田
5 　クリオ東神田
6 　ルネ神田和泉町
7 　シティインデックス秋葉原
8 　プレシス東神田
9 　CONOE(コノエ)秋葉原 岩本町
10　ウィルローズ小伝馬町
神田エリア（西）
1   ポレスター千代田御茶ノ水
2   CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋
3   GREEN  PARK 千代田淡路町
4　 アンビックス神田
5   パレステージ神田
神保町エリア
1 　レフィール千代田神保町
飯田橋・水道橋エリア
1　 ライオンズ千代田三崎町
2 　グローベル ザ・ステーション水道橋
3 　クラッシィハウス千代田富士見
4 　パークコート千代田富士見ザ　タワー
番町・麹町エリア
1　 ザ・パークハウス 四番町レジデンス
2   CONOE(コノエ)三番町
3 　CONOE(コノエ)一番町
4 　プレシス半蔵門

さらに今回、「荻窪・阿佐ヶ谷」を大幅改定

「杉並区・総集編」
価格　3,980円

をリリースしました。
こちらも、全物件名を出しておきます。

1　グランスイート高円寺
2　アトラス荻窪
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8　Brillia(ブリリア)西荻窪
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10　シティテラス西荻窪
11　エクセレントシティ杉並高井戸
12　ジオ杉並高井戸
13　XEBEC(ジーベック)高井戸
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15　クラッシィハウス浜田山
16　ヴィークコート浜田山
17　パークシティ浜田山
18　サンクタス桜上水

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一昨日は渋谷の米家さんで飲み会。6名の方が来てくださいました。
このブログの読者さんとああいう会をもったのは初めて。
個人的に親しくなった方と酒席を共にしたことはありましたが・・・
いやあ・・・面白かった。楽しかった。
あっという間に4時間半。
いっぱい飲みましたが、不思議とあまり酔いませんでした。

中でも傑作の会話。
私がみなさんに向かって「磯野家の・・・を読んでくださった方は？」
上がった手は1本だけ。
その方は前回のセミナー参加者。
「磯野家の・・」は参加者全員に配布しました（笑）。
お一人の方が
「ああ、ぼくは今図書館で予約しているぼですが『10人待ち』の人気で、中々回ってこないですよね」
一同、大爆笑。
私も苦笑するしかありません。
もちろん本音は、「図書館で10人も待つくらいなら、本屋で買ってください」。
それにしても、愉快な会でした。
みなさんとても知的レベルが高かったですね。
また機会があれば開催したいと思います。

さて、今日の話題はちょっとカタめで「マンションの減価償却」。
おっと・・・そんなむつかしくないので読んでくださいな。

先日、イギリスの不動産投資を扱う企業を取材しました。
いろいろ面白い話を聞きましたが、もっともびっくりしたのがコレ。
「イギリスにはね、建物の減価償却という発想がないんですよ」
ヒエー、と思いましたね。さすが大英帝国！

「減価償却って何？」という方も多いでしょうから、
いつもの通りにチョー簡単に説明しますね。
これは、税務署が経費を認めてくれる割合みたいなもの。
例えば、ある人が自分の土地に賃貸用にマンションを建てたとします。
建築費用は、仮に4億5千万円かかったとしましょう。
当然、ゼネコンには建物を引き渡すまでに全額を払います。
すると、その人の不動産事業はその年に
4億7千万円の経費がかかったことになります。
その建物の賃貸収入が2000万円くらいあっても、
その年は大赤字になりますよね。
税金は儲かった場合に払う、というのが原則。
無収入の主婦や赤字の会社は税金を払いません。
でも、その人は多分その年も税金を払わなければいけないのです。
なぜか？

それは、税務署が4億7千万円を一度に経費として認めてくれないから。
まず、鉄筋コンクリートのマンションはすぐに壊れません。
だから4億7千万円は失われたものではなく、形を変えたに過ぎません。
失われることが前提の「経費」ではなく、「資産」と考えるのです。
まあ、ちょっと納得できませんが、それが税務署の理屈。
しかし、マンションはゆっくりと傷んでいきます。
そのゆっくりと傷んでいく（減価）分を経費で認めてくれます。
因みに、鉄筋コンクリートのマンションは47年が減価償却期間。
この場合はざっくり毎年1000万円弱が経費となります。
つまりは、47年間かかってやっと最初に払った4億7千万円が
ほぼほぼ経費にできるというワケ。
実は、パソコンなども同じ。だいたい4年です。
40万円でパソコンを買ったら、毎年10万円が経費になります。
ところが、10万円以内のパソコンだと消耗品扱いで、
その年に全額を経費にできるのです。

これが減価償却というもの。
ところが、イギリスには「建物の減価償却」という発想がない！
つまり、イギリスの税務署の考え方として建物は何年たっても
減価しない（価値が減らない）という前提に立っているのです。
道理で、あの国には築200年なんていう住宅はザラにあります。
だいたい、木造の家屋でも３代は継承すると言われているのです。
だから、不動産取引に占める中古の割合は77％。日本は30％。

逆に、日本の税務署は鉄筋コンクリートのマンションでも
「47年経ったら価値がなくなる」と考えているのです。
木造住宅だったら、これが20年です。
よく「木造の戸建ては20年で評価額がゼロになる」と言われる根拠がコレ。
まあ、昔の安普請住宅は20年でボロボロになっていましたね。
でも、私の京都の実家など30年前に亡父が新築しましたが
未だに賃借人が快適に住んでいますよ。

だから、税務署の減価償却の基準は実態と合わなくなっています。
でも、別にこれを改める必要はないと思います。
イギリスみたいになったら税金が高くなるだけですから。
それよりも、改めるべきはこういった古い基準に合わせて、
不動産屋さんたちが建物価値を決めていること。
木造住宅なら単純に「20年でゼロ」というのは硬直しすぎています。
マンションでも40年前に長谷川工務店が造った物件には
酷いものが多いですが、鹿島や竹中が建てたものの多くは
キッチリと今でも凛々しく立っています

要は、不動産屋さんたちは建物をキチンと評価できる
「眼」をもたないから、税務署の基準を援用しているだけ。
不動産を扱うスペシャリストなら、
そのあたりの専門性をもっと身に着けるべきでしょう。
それができないのなら、専門家へ依頼すべきです。
そのあたり、まだまだ意識が低いのがあの業界です。

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しかし、残暑がおさまりません。
沖縄には猛烈な台風が来ているというのに、東京は連日ピーカン。
ちょっとは雨でも降って欲しい気分です。

さて、かねて私がヤイヤイ言って来た竹島問題が、
李アキヒロ君の竹島ご光臨と天皇謝罪要求で一気に白熱。
日韓関係の急激な冷え込みなどはどーでもよいのですが、
日本人の多くが竹島問題に眼を向けた点でアキヒロ君には感謝。
そんなモロモロのことどもについては、
最近フェイスブックでいろいろと意見表明をしています。
よろしければ、みなさんフェイスブックをご覧になってください。
「榊淳司」で検索していただけると出てきます。
お友だち申請には「ブログを読んでいます」とメッセージいただければ、
よほど変わった方でない限り承認いたします。

また、本日26日午後6時から東京渋谷の「米家」さんで、
オフ会縮小版の、ただの飲み会を開催します。
よろしければ、ご参加ください。
お店が満席でない限り参加自由。ワリカンです。
予算は普通に飲んで4000円くらいが目安。
ただし、大酒のみと酒乱の方は別ですよｗ。
お店の中で私を見つけていただき「榊さんの飲み会に来ました」と
おっしゃっていただければ歓迎いたします。
酔っ払っていない限り、何でもお話いたします。
「うま魚　米家」さんはこちら

umazakanayoneya.blog66.fc2.com/

さてさて、今日はもう少し堅い話題を語りましょう。
他ならぬ消費税の増税です。
すでに法案は成立しました。
世間では再来年の4月から8％に、その2年後に10％に上がることが
まるで決定事項のように言われていますが・・・なんのその。

まず、「近いうち」に行われるであろう総選挙で、
増税反対派の党派が過半数を握ると、
廃止法案が上程可決される可能性もあります。
まあ、可能性はきわめて低いですが。

それよりも、成立した増税法案には爆弾が隠されています。
あまり大きく報道されていないのでお気づきの方は少ないと思いますが
「景気条項」というものがあります。
経済成長率の努力目標を２－３％に定め、それに達していない場合は
「あるいは増税を実施しないかも」という内容なのです。

これを判断するのは来年の10月だそうです。
あったりまえの話ですが、今の日本でそれは土台無理。
アホな民主党政権の無策に加えて、少子高齢化、人口減、円高、
それに欧州の財政危機に支那のバブル崩壊・・・・
日本が2％以上も経済成長できる要因は皆無。

では、どうなるのでしょう？
この景気条項は強行規定ではありません。いわゆる努力目標。
経済成長率が1％くらいなら「まあ仕方ないか」となりそうです。
でもマイナス1％だったらどうなるでしょう？

来年の10月までには、政局がふた山あります。
「近いうち」の総選挙と来夏の参議院選挙。
来年10月の国会勢力図なんて誰にも分かりません。
その時の政権がどう判断するのか？
まったく・・・・一寸先は闇ですね。

実は、世間の景況感を悪くするイベントも来春に控えています。
いわゆる「モラトリアム法」の期限切れ。
つぶれかかった会社を無理くりに助けていたこの法案の期限が切れることで、
世間では倒産する会社が激増することが予測されています。
まあ、競争力のない会社が淘汰されること自体については、
自由主義経済社会を健全化する視点から歓迎すべきこと。
でも、大量の失業者や自殺者、ホームレスを生み出すでしょう。
世間の景況感も当然に悪くなります。
これが、来年の3月末の予定。
さて、来年の10月ごろ、我々はどういう経済状況の中で生きているでしょう？

私は昔から「世間の3歩も4歩も先を読みすぎる」と言われました。
「商売で儲けるには半歩先を読めばいい」そうです。
来年の10月は半歩ではなく一歩くらいでしょうか。
読めませんね。正直、分かりません。
しかし、10年先、20年先ならおおよそ分かります。
私の予想をお知りになりたければ

「磯野家のマイホーム戦略」をお読みください。

余すことなく書きましたから。
それではみなさん、今日は渋谷でお会いしましょう。

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