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  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
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• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

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  2011/4/7 21:20 コメント (1)

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  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報682号 杉並区からの2物件 を送信
  2026/4/5 13:09 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報681号 千代田区からの2物件を送信
  2026/4/2 14:03 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報680号 港区からの2物件　を送信
  2026/3/31 13:22 コメント (0)

• ヤバい！
  2026/3/26 14:00 コメント (0)

• すべてのサラリーマンは‥忘却の彼方
  2026/3/23 14:40 コメント (0)

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前々回、安倍君が政権を取ることによってインフレになるかも・・・
という話題をさせていただきました。
これは一時的に景気を良くする効果があるでしょう。
でも経済力の根本を強くすることにはつながらず、
むしろカンフル剤を打ったと同じで、その後がだらけそうです。
でも、やらないよりはやった方がいいと思います。

私としては、日本経済の芯を強くする大元はやはり
「個人所得」を伸ばすことではないかと思います。
つまり、みなさんの給料が上がることが何よりも大切。
しかし、現実は・・・下がり続けていますね。

このようにみんなが少しずつ貧しくなっている現実が、
統計数字でもしっかりと出ています。
みなさんの小遣いも年々減っているのではないですか？
これでは、日本の景気はよくなりません。
おりしも本日の日本経済新聞電子版には、若者の長期失業率が
「20年で7倍」に増えている、という記事が出ています。

www.nikkei.com/article/DGXNASFS16001_W2A121C1MM0000/?dg=1

まったく困ったものです。
働く意思も能力もある人間に、仕事が与えられないのです。
であるのに、たいていの会社にはほとんど仕事をしないのに
高給を食んでいるオジサンたちがウジャウジャいます。
まったくもって不健康、不健全です。
社内のポジションが既得権化しているワケですね。

かつて、失業者がさほどいない状況であった時には、まあそういう
オジサンに無駄な給料をはらっても、何とか世の中回っていたものです。
しかし、今はそういうムダな部分に引きずられて
日本経済は下降スパイラルから抜け出せない状態。
ダラダラと体力を弱め、みんなが手をつないで貧しくなっている状態。
それが、平均給与の下落になって表れているのです。

で・・・どうすればいいのか？
働かないオジサンを退場させて、若者に仕事を与える・・のが一番。
でも、それを阻んでいるのが「終身雇用・年功序列」というシステム。
この高度成長時代の亡霊のような雇用形態は
「今では昔」になっているようでいて、実はキチンと残っています。
特に、大きな企業では厳然として生き残っています。
NECやシャープ、パナソニックなどは、
それを転換できなくて今の苦境を招いているようにも思えます。

大手電機メーカーは、優秀な技術者を流出させた一方で
無駄な社員が居残って競争力を減退させたのではないですか？
「3年で1億円」という報酬につられて、韓国へ引き抜かれた
優秀な技術者が大勢いた、という記事も読みました。

つまり、日本の企業社会は優秀な技術者もダメ社員も
同じ給与体系の中に置いているので、著しい不公平感が蔓延しています。
「3年で1億円」の価値がある技術者なら、
それだけの報酬を払って社内に残ってもらえばいいじゃないですか？

私は、「ダメ社員はみんなクビにすべき」とまではいいません。
給料は「会社への貢献に応じて」支払えばよいのです。
ゴマスリしか能がないのに在籍年数が長いからと言って
高い給料を払っているような現状を改めるべきなのです。

まず、労働法を変えなきゃダメですね。
解雇条件を緩めて、指名解雇をやりやすくする。
これは、公務員にも適用すべきですね、より厳しく。
北海道では日教組の組合員どもが働いてもいないのに
給料だけをかすめ取っていた事件が発覚しました。
ああいうのは、みんなクビでいいと思います。
他人のモノを盗んだ者でさえ刑法の窃盗罪が適用され、
最高で懲役10年の刑に服さねばなりません。
あの連中は、公の金を詐欺同然に盗んだわけですから、
本来はそれよりも重い罪に服してもいいはず。
それが懲戒程度で許されている現状がおかしいのです。
まあ、それはいいとして・・・・

日本という国には、人材以外はほとんど資源がありません。
ところが、この人材が世界的に見て第一級です。
国民性や道徳観を合わせれば「世界で一番」といってもおかしくないでしょう。
そんな人材に恵まれた国なのに、経済をここまで弱らせたのは
あまりにも人材活用面で非合理な既得権益を
認めすぎたからに他なりません。
つまり、働かないオジサンに高給をはらいながら
経営体力を弱めている企業がウジュジャある横で、
若者たちは職に就けずに前途に希望を見失っている・・・・

「終身雇用・年功序列」というのは職業の封建制のようなものです。
今の時代には害悪ばかり多くて、自らの首を絞めるだけ。
法律もシステムも、より合理的なものに切り替えるべきです。
「能力に応じて働き、成果に応じて労働対価を得る」
これって、外資系企業では普通に行われていること。

今、東京で1億円以上のマンションを買っているのは、
医師や弁護士、経営者以外ではほとんどが外資系金融機関の社員。
年齢は20代や30代前半もゴロゴロいます。
日本の大手都銀でも、自分の収入だけで1億のマンションを
買えるのは役員クラス以上しかいないでしょう。

競争社会というのは、弱者には生きにくいものです。
しかし、外国とモロに競争しなくてはいけない今の時代、
無能な人間を「在籍年数が長いから」というだけで
それなりの地位や給与を与えているようでは、
日本はこのまま3流4流の国家に落ちてしまいます。

ついでにいえば、若い世代の収入が見るも無残に
減少している今の時代に、昔の感覚でホイホイと
「3LDKが2900万円より」みたいなマンションを
作っている企業も、社会から「解雇」されてしかるべきだと思います。
いずれ廃墟になるかもしれないそんなマンションを作るよりも
そのエネルギーをもっと他の有意義な活動に充てるべきですね。

---

新聞を読んでいると、来月の衆議院選挙に
エントリーする政党はなんと14もあるそうです。
どの党がどういう政策なのかは一覧表にしないと分かりませんね。
おもな争点は原発、消費税、TPPでしょうか。
ふーん・・・なんか違うような気がします。

今の日本で、喫緊の課題は安保と経済です。
ここでは安保＝安全保障の面を語りましょう。
まず、支那がわが尖閣諸島を簒奪せんとあの手この手を仕掛けてきています。
これは、単なる遠隔地にある無人島の問題ではありません。
国家の主権に関わる一大事です。
ここで譲れば、次は沖縄本島を寄越せといってくるに決まっています。

かつて、チベットやウイグルが漢人の支配下にあったのは
歴史上のほんの一時期に過ぎません。
しかし、共産党が支那を制覇した直後、彼らはその短期間の
支配事実を根拠に彼らの国と領土を奪い、幾百万人を虐殺しました。
それは今から60年以上前の出来事ですが、支那人の本質は変わりません。
チベットでは今でも毎週のように仏教僧が焼身自殺し、
ウイグルでは年間何千もの人々が核実験の放射能や
支那の官憲による不当な暴力で命を落としています。

沖縄は、かつて琉球王朝の時代に支那の皇帝に朝貢しながら
実質的には薩摩島津家の支配を受けると言う
両属関係を続けてきた時期がありました。
彼らは、それを理由に沖縄を「核心的利益」と言い出すかもしれません。
沖縄をチベットやウイグルみたいにしてもいいのですか？

韓国は、日本の江戸期に対馬の宗氏に米を与えていたことをもって
「対馬はかつての韓国領」という主張を時々しています。
韓国の竹島占拠を許容すれば、次は必ず対馬を要求してくるでしょう。
対馬も沖縄もまがうことなく大和民族が生きてきた土地です。
ここを簒奪されることは、他民族の侵略を許すこと。

つまり、尖閣や竹島は日本として「絶対に譲れない」主権の一部です。
でも、尖閣は支那の脅威にさらされ、竹島は長らく韓国に不法占拠されています。
この危うい状態を脱却するにはどうすればよいのか？
答えはひとつしかありません。
日本という国が、彼らに侮られない力を持つことです。

なぜ、各政党ともそれを前面に出さないのか？
まあ、支那や韓国に遠慮している・・・あるいは、
これ以上対立を深めたくない、というのが本音でしょう。

日本は世界第3位の経済規模にありながら、
国家として公式に武力を持たない、あるいは行使できないという
軍事的には「半人前」の状態です。
いざというときに戦争をする用意ができていないから
危機管理のノウハウさえお粗末そのもの。
昨年の3.11みたいな非常事態になるとただただオロオロするばかり。

ただ、その程度なら国民が甘受すればよいのですが
支那や韓国からあからさまな侮辱を受け、領土を簒奪されても
「ご無理ごもっとも」と受け流すばかりか不必要な謝罪までしています。
でも、じっとしていれば問題が自然に解決するわけではありません。
きっといつか、必ず武力にモノをいわせられる事象が起こるでしょう。

ええ、まさか・・・戦争？
きっと、そう感じる人がたくさんいるでしょうね。
日本人はもう67年も自ら戦争の当事者になっていません。
ざっと世界を見渡しても、そんな国はほぼ少数派。
確かに世界の主要国の中でもドイツやスイス、オーストリアなど、
第二次世界大戦後一度も戦争･軍事紛争に関わらなかった国は
少数ながら存在します。
しかし、それぞれにキチンと武装して他国の侮りを受けない
外交を展開しているのです。
それに、「戦争をしません」などというヘンな憲法など持っていません。

今回の解散総選挙でつくづく情けなくなるが
いくつもの政党が「脱原発」を争点にしていること。
冷徹に考えれば、今の世界で日本ほど原発を必要とする国はありません。
1億2千万人もの人間いて、エネルギー資源はほぼ皆無。
野蛮な敵性国家に国境の半ば以上を囲まれているのに、軍事力は必要最小限。
頼みの綱は「日米安全保障条約」という紙切れに書かれた約束。

支那はあからさまに「俺たちには核兵器があるのだ」といって
軍事的な優位性を主張して尖閣を脅し取ろうとしています。
今は幸い、日米安保が機能するという前提に立っています。
しかし、あれは究極のところただの紙切れです。
アメリカは自国の国益に利すると考えた場合のみに
条約に定めた義務を果たすでしょう。
そう考えない場合には、日本はただの軽武装国家として
支那の巨大な軍事力に単独で立ち向かわねばなりません。

もうお分かりかと思いますが、日本には｢核武装｣という
オプションを常に保持しておく必要があるのです。
そのためには原発に関わる技術を手放せません。
原発さえあれば、約90日で核兵器が作れます。
それが、最後に日本と日本国民を守ってくれるかもしれないのです。

あなたは、支那人の奴隷になりたいですか？
チベット人やウイグル人、あるいは北朝鮮人みたいになりたいですか？
私は絶対に嫌ですよ。
だから、多少危険であっても原発を維持しましょう。
原発の技術を高めていけば、そのうち放射性物質を
吸引できる画期的なイノベーションを導くことが出来るかもしれません。
人体を放射線から防御するための素材を開発できるかもしれません。
すでにそういう技術の一部が開発されているとも聞きます。

原子力は人類が開発したエネルギーの中で最大効率的である、
という厳然たる事実に真摯に向き合いましょう。
ダイナマイトは兵器となって幾百万人を殺傷してきたからと言って
その製造を禁止しようなどと誰も言いません。
原子力はダイナマイトの何万倍かの威力があるので、
事故による被害も甚大ですが、効能も同じだけ大きいのです。
あとは、それを受け入れる人間の想像力と安全確保の技術・人的能力。

一度に100人を殺せる技術は無制限に認めながら、
10万人を殺せる技術はゼロにして封じ込めようと言うのは、
何とも人間の浅はかなる思索がなせる業。
50年後、100年後、200年後にはただの「笑い話」になりそうです。

こういった主張をする政党が14のうちひとつもないのは寂しい限り。
「お前がエキセントリックすぎるんだよ」
なんてことも言われそうですが・・・
以上の私の主張は、アメリカやフランスならまったくありきたりなはず。
むしろ、中道左派に属する「甘ちゃん」に位置づけられるそうです。

さて・・・14もある政党の中で、取り上げるなら「維新」。
橋下君は原発に対する平明な認識も、国家観もお持ちではなさそうですね。
この国をどうしよう、というよりも目先「こうしたらいいんじゃない」という
「八作」とやらをお示しにはなりましたが・・・
合流した石原さん。
合流することが目的で、そもそもの目的を見失っていませんか？

先々週、大阪の街を歩きながら思いました。
橋下君は、結局大阪の目先の問題には有効なレスキューであっても、
日本国という大きな単位にとってはただの「騒がし屋」ではないかと。
大阪の街は、タワーが東京以上の比率で増えているそうですが、
そんなの私に言わせれば「一時のマヤカシ」に過ぎません。
世の中の大きな流れは、メディアの騒がしい報道とは
別のところでジュワジュワと流れているのです。

全部見てきましたがな、大阪のタワーマンション。

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ザ・パークハウス 谷町五丁目
ザ・リバー＆パークスシティタワー大阪天満
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シティタワー天王寺真田山
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なんばセントラルプラザﾘﾊﾞｰｶﾞｰﾃﾞﾝ
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ブランズタワー大阪備後町
ブランズタワー南堀江
パークタワー梅田
パークタワー北浜
MEGA CITY TOWERS
○（メガシティタワーズ）
レジデンス梅田ローレルタワー
ローレルタワー夕陽丘

とことん言わせてもらいました、ハイ！

---

20年前に死んだ私の父親は、大正5年(1916)生まれでした。
先日ここで書いたように、私は小学生くらいまで
毎日のように父親から多くの話を聞きました。
いろいろな話を聞きましたが、父の人生経験に関するものは
今でもいくつか覚えています。
その中のひとつがデフレーションについて。
父が旧制中学校を卒業した17歳の頃、
日本は大変なデフレーションの時代だったそうです。
昭和5年頃の話ですから、いわゆる昭和恐慌の直後。
「大学は出たけれど」というのが流行語だったとか。
当時、大学を卒業するのは全体の2％。大変なエリートです。
彼らにも就職先がなかったのです。
ましてや今の大卒よりも比率的に少ない専門学校卒や、
父のような旧制中学卒業も3分の1が就職できませんでした。

その時代も、毎年物価が下がるデフレーションだったそうです。
そういう「大昔」の話を、私が父から聞いていたのは1970年代前半。
日本は1973年のオイルショックによる「狂乱物価」時代。
子どもの目から見ても毎月のように物価が上がるのが分かりました。
だから「買いだめ」といって、消耗品の特価セールをやっていると
ドバっと山のように買っておくのが賢明な消費行動。
どこの家にもトイレットペーパーや醤油やサラダ油、
砂糖や下着類まで｢備蓄｣が整っていたのではないでしょうか。
だから、父からデフレーションの話を聞いても、
まるで違う星の物語のようにしか思えませんでした。

ところが、今の日本は完全なデフレ。
というか、私が大学を卒業してからこの方、
インフレと呼べる現象はほとんどありませんでした。
唯一のインフレらしいのは1990年を頂点としたバブル経済。
あの頃は「資産インフレ」といって地価や株価がうなぎのぼり。
でも一般消費財の価格はさほど上がりませんでした。
むしろ、静かにデフレが進行していちゃイメージがあります。

28年前、私が初任給をもらった頃のカローラは新車で128万円ほど。
いまでもそれくらい出せば割合マシな車が買えるのではないでしょうか。
その頃の私の月給は手取り15万円。
ビールの大瓶は320円。350ml缶は220円。
これは今と変わらないですね。
サラリーマンだった私の昼飯代は、平均で600円弱だったかな。
これも今とさして変わらず。
つまり、私の感覚では、社会人になってこの方ずっと、
物価はほとんど変わっていないワケです。
しかし、私の収入は月15万円ということではなくなっているので
生活実感は全然良くなっています。当たり前ですけど(笑)。

今の若者はどうでしょう？
大学の新卒で、普通の企業に就職できれば手取り20万円弱ですか。
最近では18万くらいかもしれませんね。
フリーターなら15万や16万ということもありそうです。
まあ、当時の私の15万円と大同小異でしょうか。
つまり、変わっていない・・・・

でも、ビデオデッキに代わるDVDプレーヤーなんか数千円。
当時、私が買ったVHSデッキは8万円でした。
テレビだって初めて29インチを買った25年前は10万円超。
今では液晶が3万円程度でしょ。
パソコンも3万円くらい出せばマトモなものが買える時代。
その代わりに携帯やネットの通信費がかかります。
肝心の家賃も、28年前に比べてさして変わりませんね。
郊外なら安くなっているように思えます。
相対的に、若者の暮らしは豊かになっているはずです。
職と収入さえあれば、の話ですが。

さて、こんなデフレの時代ですが、いつかは終るでしょう。
私の父は、10代後半から20代前半はデフレ。
その後、昭和10年代は緩やかなインフレと統制経済の時代。
そして敗戦によるハイパーインフレと新円への切り換え。
さらに戦後の復興と経済成長による大インフレを経験。
人生の終盤期には再びデフレの兆候を眺めていたはずです。

世界経済の歴史をざっと眺めてみても、
いつまでもデフレが続くことはありえません。
いつかはきっとデフレが終わり、インフレになるはずです。
現に、世界の主要国で深刻なデフレに陥っているのは日本だけ。

デフレーションと言うのは、カンタンに言えば
通貨の価値が時間と共に上がっていく現象です。
つまり、日本の「円」の信用が上昇しているのです。
「円」は、究極のところ日本銀行の信用力。
日本銀行は、いろいろややこしい決まりはありますが
日本政府の一機関とみなすことも出来ますから、
「円」の価値はニッポンという国自体の評価の一部分でもあります。
それが、けっこう高いワケです。

不思議ですね。
日本って、かなりいい加減な国ですよね。
政府はあんなに信用できませんね。
民主党政権・・・サイテーです。
でも、その前の自民党政権はどうでした？
まあ、この3年の民主政権よりマシだったかもしれないけれど、
3年4ヶ月前の総選挙では多くの人が民主党に投票したように、
けっこうサイテーに近い状態だったと思いませんか？
「喉もと過ぎれば熱さ忘れる」
それで、こんどはみんな自民党に投票しそうです。
まあ、それはいいとして。

政府がサイテーなら、官僚たちなんてそれ以下ですよね。
自分たちの保身しか考えていません。
自分のセクションの権益を守り広げ、天下り先確保が最優先。
日本の国のことなんか三の次。
外務省のチャイナスクールなんか「お前ら支那人か？」の世界。

頼みの民間企業も冴えませんね。
パナソニックは2年連続で大赤字。
シャープやNECは来年中に倒産するかもしれません。
ソニーも当面苦戦必至。
アホなサヨク君たちが騒ぐおかげで原発は稼動できないから
電気代が高くなって競争力がますます弱まっています。

政治家も役人も企業もダメダメなのに、どうして「円」は高いの？
不思議です。実に不思議です。
まあ、国際的に「円」が買われる理由はいくつかあると思います。
その一番は、やはり日本銀行の通貨政策です。
日本の場合、政府も官僚もかなりインチキなのですが
なぜか日本銀行は生真面目です。

今、世界で「金本位制」をとっている主要通貨はないはず。
つまり、究極的にはドルもユーロも、その管理は発行機関の恣意。
カンタンに言えば、印刷機を回せば増やせるのです。
ただ、実質的な「ドル本位制」を取っている通貨はあります。
香港ドルと・・・・支那の人民元です。
支那は、自国の外貨(ドル)保有量にあわせて元を発行しているそうです。
そのため、ドルの金融資産をやたらと保有しています。
政府自体が、自国の経済も通貨も信用していないのでしょう(笑)。

ところが、日本は外貨(ドル)もたくさんもっていますが、
「円」を恣意的に増やしたりしません。
政府のお金が足りなくなったからと言って日本銀行に
「おい、ちょっと印刷機を回して円をこっちに寄越せ」
とはいわない、わりあい生真面目な国なのです。
実は、アメリカもEUもこの「インチキ通貨増発」をやっています。
日本はやっていない。
だから「円」が高くなって、デフレーションになっているのです。

「日本の財政赤字はギリシャより酷い」　　よく言われます。
だから、いつかは財政が破綻する・・・という論がありますね。
その通り。あんな借金、返せるわけがありません。
国民一人で800万円くらいですよ。もう絶対無理。
でもね、日本の場合はその借金が「円」なのですよ。
「円」って、印刷機さえ回せば増やせるでしょ。
ギリシャやスペインの場合、「ユーロ」で借金しています。
「ユーロ」の印刷機はECB（ヨーロッパ中央銀行）が持っています。
ECBを実質的に支配しているのはドイツとフランスです。
ギリシャやスペインが放蕩三昧で作った借金返済のために、
ドイツはユーロの印刷機を回したくないのです。
なぜでしょう？
それはカンタンに出来るのですが、やっちまったらユーロが安くなるから。
ユーロが安くなると、ドイツが困ります。
ドイツの政府･企業･国民が持っている金融資産はユーロ建てだから。

さて日本。
いざとなったら、日本銀行が「円」を発行して政府に供給すれば、
1000兆円の借金なんか屁でもありませんね。
実際に印刷機を回す必要さえありません。
今はコンピュータに数字を打ち込んでリターンキーを押すだけ(笑)。
ただ、コレをやるには「日銀の国債引き受け」という
禁じ手を使う必要があり、日銀法の改正が必要になります。

安倍さんは政権を取ったら「金融緩和をやる」と言っています。
「金融緩和」って何ですか？
カンタンに言えば、世の中にお金が回りやすくするということ。
そのお金は誰が出すの？
政府は借金で首が回りません。表面的には一切の余裕はなし。
でもね、日銀にはあるじゃないですか「円の印刷機」が。
安倍さんはそれを使うつもりなのです。

世の中に「円」がジャブジャブ供給される・・・・
それを見込んで、株が上がっていますね。
今の日銀総裁は白川さん。コイツはただの保身オヤジ。
自分の責任で通貨発行のインチキをしたくないだけ。
でも3月末にご退任の予定。
次の総裁を、安倍さんの意気のかかった人物を送り込んで・・・
日本もアメリカやEUみたいに
「カネは必要なだけ流すぞ」という政策を取れば、
間違いなくやってくるでしょうね、インフレが。

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私は、白洲次郎という人が好きです。
明治生まれの、もうとっくに亡くなった方。
日本が敗戦後、アメリカに占領されていた時期に
GHQを相手に必死で国益を守ってくれた尊い人物です。

その白洲次郎の言葉に、こういうのがあります。
「ボクは人から、アカデミックな、プリミティブな正義感を振りまわされるのは困る、とよくいわれる。しかしボクにはそれが貴いものだと思っている。他人には幼稚なものかもしれんが、これだけは死ぬまで捨てない・・・・」

カンタンに言えば、「正論を大切にする、曲げない」ということでしょう。
私はこういう彼の生き方に対して大いに共感します。
世の中、妙にモノわかりよすぎです。
とまあ、こんな風に書きだすと
「お、また今回も脱線か？」と思われそうですね。
いいえ、今日はまっとうにマンションの話です。

開催直前の参加申込みが相次ぎ、当初予定した通り20名ほどにご参加いただきました。

昨日、私の11回目のセミナーを開催しました。
講演のあと、マンション購入についての個人相談を承ったのですが、
その中のお一人が手書きの価格表を持ってこられました。
販売センターでもらう、金額が空欄になった住戸割表みたいなやつです。
そこに、エンピツで販売金額が書き込まれています。

「これ、ご自身でお書きになったのですか？」
「いいえ、向こうの方(営業担当)が書かれたものです」
「この価格で決定なのですか？」
「いいえ。要望書が出なかったところは少し価格を下げるようですが、要望書が出たところは上げないけれども下げることもしないと言われました」
まあ、その営業担当者はわりと正直ですね。
でも、そもそもそういうことってヘンだと思いませんか？

少し分かりやすく解説します。
新築マンションの価格というものは募集広告を始める時点で
確定していないケースが多いのです。
では、どうするのか？
まず「予告広告」という名の募集広告を行います。
価格をはっきり出さないで広告するのです。

「予告広告　販売を開始するまでは購入のお申込み、または予約ができません」

こういった断り書きが広告のどこかに掲載されています。
しかし「購入のお申込み、または予約」ができないにもかかわらず、
モデルルームでは、堂々と販売のための営業活動が行われます。
ただ、価格が分からないと営業できませんよね。

そこで、価格が空欄になった「価格表」が登場します。
価格は最終決定していなくても、
売主企業は「0000万円で売りたい」という希望価格は存在します。
「この住戸は5000万円でも十分利益は取れるけれど、できれば5500万円で売れれば儲かっちゃんだけどなー」
というのが、売主企業の希望価格。

そこで現場の担当者は、空欄になったところへ「5500」と書き込み、
モデルルームにやってきたお客さんに
「この住戸は一応5500万円です。それ以上に高くなることはないと思います」
というふうに説明するワケです。
それで、そのお客さんが「5500万円・・・買おうかしら」となったら
「それじゃあ、要望書を出してください」
ということになります。
要望書というのは「私は000号室の購入を希望します」という申込書のようなモノ。

実は、この要望書と呼ばれるものには何ら法的拘束力がありません。
その際に「証拠金を10万円お願いします」なんて言われて
素直に10万円を出したとしても、それはあくまで「預り金」。
「やっぱり買いません」といえば返してもらえるものです。
それを何のかんのと言って返さなければ宅建業法違反どころか、
刑法の詐欺罪で逮捕されてもおかしくありません。
まあ、それはいいとして。

こういったやり取りが、「予告広告」の期間中に行われています。
「購入のお申込み、または予約」は出来ないけれど
お客は「要望書」なる「購入申込書」を書かされるのです。
これって、完全な販売活動ですよね。

そして、「5500」万円で要望書が提出され、
それを出した客が「かなり有望」となると、
その住戸の価格は5500万円になる可能性が高くなります。
もっとも、他の住戸にほとんど人気がなく、
その5500万円の部屋だけ要望書が出た、となると今度は
全体的な価格が見直されるので5500の線は消えます。

つまり、売主側は予告広告というグレーな期間を利用して
「できるだけ高く売るため」に実地に客を誘い出して
マーケティング調査をしているようなものです。
私は、市場の反応を確認しながら販売価格を決めることを
悪いことだというつもりはありません。
市場を無視した価格を付けて、竣工後何年も売れ残るよりマシ。

私が、この「予告広告」と「空欄の価格表」で問題にしたいのは、
市場調査なのか販売活動なのかはっきりさせないまま、
未定価格を提示して購入の意思を問いただしている不健全な現状。
これって、消費者側に著しく不利な取引だと思います。
というのは、みなさんはモデルルームに行って
何とはなしに見せられた手書きの数字をみて
「買う」とか「高い」と反応しなければなりません。
実は、それが立派な「価格交渉」になっているのです。
いってみれば「だまし討ち」にあっているようなモノ。
そこで「はい、買います」といってしまったら
5000万円で買えた可能性もある物件を5500万円で
買うことになってしまうのですから。
エンドユーザーの無知に付け入る悪徳商法そのものです。

私は、こういう売主に一方的に有利な「価格交渉」が
罷り通っている諸悪の根源は「予告広告」という制度にあると思います。
価格が決まっていないフリをしながら客を集めて
できるだけ高値で販売することを可能にしているからです。

当たり前ですが、「企業」対「一消費者」というのは消費者側が不利。
ですから規制というものは本来消費者を保護しなければなりません。
であるにも関わらず、予告広告というシステムは
著しく売主企業側に都合の良い規制となっています。
これは、改めるべきです。
予告広告というもの自体を、禁止にすべきですね。
手法としては、宅建業法に一条を追加するだけで済むでしょう。

新築住宅の分譲および販売において購入者を募集する場合は、必ず販売価格を提示して行わなければならない。また、販売価格を公開していない新築住宅の販売活動およびそれに類する一切の行為は、これを禁止する。

これによって、モデルルームや販売センターで
コソコソと手書きの価格表を見せながらインチキ臭く
エンドユーザーをだまくらかそうとする光景はなくなるでしょう。
価格は一旦発表してしまえば、それで売り切るか
そうでなければルールに従って値下げをすべきですね。
また自由経済の法則にのっとれば、値上げも認めるべきです。
ただし、やってはいけないのは企業側が裏でコソコソと
自分たちに都合のいいように価格を操作すること。
住宅というのは半ば社会の公器です。
その取引には一定水準の透明性を保つべき、というのが私の考え。

これは一般的には正論ですが、
マンションデベ業界から見れば暴論でしょう。
これまでやってきたズルい方法が取れなくなるからです。
でも、今後も私は「予告広告の禁止」を訴えていきます。
これは、私にとっての「プリミティブな正義感」の一活動。
実現するまで、いつまでも叫び続けるつもりです。

次回セミナーは2013年4月20日(土)午後1時30分からに決定。
場所も、今回と同じ「ルーテル市ヶ谷」です。
また、年が明けてしばらくしたら参加者募集を始めます。

参考レポート

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー山王
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
プラウドタワー東雲キャナルコート
プラウドタワー白金台
プラウドタワー高輪台
プラウドタワー千代田富士見ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ブランズタワー文京小日向
ブリリア有明シティタワー
ブリリア有明スカイタワー
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルフォン白金台 ｻﾞ･ﾀﾜｰﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ルミナリータワー池袋

このうち「買ってはいけない」26物件を抽出したのが

買ってはいけないタワーマンション
東京都心編　26物件
価格　6,980円

 

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いやはや、解散総選挙とは驚きました。
安倍政権になると大幅に金融緩和で景気刺激策が取られるとか。
それを期待して昨日今日と株価は急上昇中。
実は、自民党政権に戻ることで住宅政策にも大きな影響がありそうです。
それについては、明後日のセミナーで詳しく語るつもりです。
ここでは、いつもの「そもそも論」をいたしましょう。
また脱線なので、マンションのことを期待していた方はスルーでOK。

衆議院というのは、任期が最長で４年。
その間、いつでも首相が解散させることができます。
私の記憶では、３カ月で解散になったことがありました。
でも、なぜそんなことができるのでしょう？
当たり前の話ですが、憲法にそう定められているのです。

第７条 天皇は、内閣の助言と承認により、国民のために、左の国事に関する行為を行ふ。
 一 憲法改正、法律、政令及び条約を公布すること。 二 国会を召集すること。 三 衆議院を解散すること。

で・・・「助言と承認」を行う内閣の決定は最終的に総理大臣が行うので
「解散は総理の専権事項」という解釈が成り立っているのです。
でも、ちょっとひっかかりますね。
「内閣」なわけですから総理一人ではありません。
内閣を構成するのは総理大臣とその他の大臣。
さらに、閣議の決定は内閣法の解釈により全会一致が原則。
では、もし閣議（内閣の会議）で大臣の誰かが解散に
「はんたーい」といったらどうするのでしょう？
田中真紀子君なんて、言い出したかもしれませんねえ。

ところが、大臣の任命権は総理にあります。罷免もできるのです。
そいでもって自分がその大臣を兼務して解散を決定すればよいわけ。
でもねー、実はそれがけっこう厄介。
同じく日本国憲法の７条の５

国務大臣及び法律の定めるその他の官吏の任免並びに全権委任状及び大使及び公使の信任状を認証すること。

大臣って、皇居に行って天皇陛下から認証を受けないと
正式に就任できないのです。
だーから、真紀子おばちゃんが「あたしは絶対イヤ」っていったら、
野田君は彼女を罷免したうえで、天皇陛下に
「お忙しとこすんまへん。真紀子のアホがまたゴネよりましてん。そいでよって今さっきクビにしてこまして、ワシが兼務することにしましたんやわ。ちょいとお手間とらせますけどワシを文部科学大臣に認証してもらえまへんか。ささっとやってもうたら結構でっさかい。へい、これからすぐ伺いますよって・・・」
とかなんとかいって、皇居に行って陛下から認証してもらわなければ
解散の閣議決定ができないワケです。
ええ？　野田君は千葉の人間だから関西弁は使わないって？
まあ、そう細かいこと言いなさんな（笑）。

まじめな話、こういった法的理論構成で、
総理大臣には「衆議院の解散権がある」、
ということになっているワケです。
でもねー、まだまだ疑問もあるワケですよ。
同じく日本国憲法の第４１条。

第41条　国会は、国権の最高機関であつて、国の唯一の立法機関である。

衆議院って国会ですわねえ。
つまり、国権の最高機関でしょう。
その最高機関の衆議院の構成員全員を、内閣総理大臣はクビにできるのです。
これって、何か矛盾していませんか？

日本国憲法って、日本の国の根本的な骨格を決めている法律でしょ。
でも、実際はこういう矛盾がいっぱい。
そもそも、今の日本国憲法はかなりイビツなシロモノです。
だいたい、憲法の前文・・・

日本国民は、正当に選挙された国会における代表者を通じて行動し、われらとわれらの子孫のために、諸国民との協和による成果と、わが国全土にわたつて自由のもたらす恵沢を確保し、政府の行為によつて再び戦争の惨禍が起こることのないやうにすることを決意し、ここに主権が国民に存することを宣言し、この憲法を確定する。

これって、日本語は非常に不自然です。
実は、これにはよく知られているように原文があります。

We, the Japanese people, acting through our duly elected representatives in the National Diet, determined that we shall secure for ourselves and our posterity the fruits of peaceful cooperation with all nations and the blessings of liberty throughout this land, and resolved that never again shall we be visited with the horrors of war through the action of government, do proclaim that sovereign power resides with the people and do firmly establish this Constitution.

私の英語力なんて知れたものですが、この英文は至って自然。
今の憲法前文は、ほぼこの直訳だと思えば納得がいきます。
ところで、この英文は誰が書いたかご存知ですか？
これも含めた日本国憲法のすべての基になる英文は、
1946年に25人のアメリカ人による共同作業で作られました。
25人の中身は、陸軍将校11名、海軍士官4名、軍属4名、
秘書を含む女性6名です。
この中で弁護士資格を持つものは3名。
それで、どれくらいの時間でこの25人が後に日本国憲法になる
英文を書き上げたかご存知ですか？
1年・・いや、半年、3カ月？
ノーノーノー・・・たったの7日間です。

もう、涙が出るくらい情けなくなりますね。
そんな大学生の卒業論文程度のものの寄せ集めに
我ら1億数千万の同胞は60余年もの間束縛されてきたのです。

少なくとも、日本人は自分たちの手で、自分たちの言葉で
憲法を作り直す必要があると思いませんか？
解散・総選挙もいいでしょう。
でも、それすらもあの出来損ないの憲法の条文を
先に述べたような危うい解釈で行っているのが現状。
それだけでも、私はムシャクシャします。
なのに、今でも「護憲政党」などという非常識なスローガンを
掲げた輩が堂々と国会に議席を持っていたりしていますね。
何とも痛ましいことです。
日本人は可及的速やかに自主憲法を定めるべきだと思います。

そもそも自民党自体は、1955年に「自主憲法制定」を名目に
複数の保守政党が合体して誕生したことを忘れてはなりません。
その原点を忘れ、タダの利権屋集団になり下がったことで
政権を追い落とされました。
今回、安倍総裁は自民党の中では改憲派。
太陽の党の石原氏はもう、ゴリゴリ。
「今の憲法は破棄すべき」とまで言っています。
大阪の維新は・・・よう分かりません。
来るべき総選挙では、地味ながらこの「憲法改正」を
ぜひ論点のひとつにしていただきたいものです。

こんな時代に、我々はどうすればいいのか、一緒に考えてみませんか？

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

お申し込みはこちらから

 

参考レポート

東京のタワーマンション
全解説59物件
価格　13,900円

物件が増えて、なんと244ページに！
致し方なく、価格も上げさせていただきました。
ここで取り上げた物件は以下の通り（アイウエオ順）。

アークヒルズ仙石山レジデンスー
アトラスブランズタワー三河島
インプレスト芝浦 エアレジデンス
ウェリスタワー千代田岩本町
ウェリス愛宕虎ノ門
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
勝どきビュータワー
CAPITAL GATE PLACE
クラッシィタワー東中野
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’S WEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・山王タワー
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス 晴海タワーズ
ザ 湾岸タワー レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE ROPPONGI TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲 ザ・シンボル
シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン
シティテラス大井仙台坂ヒルトップｶﾞｰﾃﾞﾝ
SKYZ TOWER＆GARDEN
東京豊島区再開発プロジェクト
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
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パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
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プラウドタワー東雲キャナルコート
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買ってはいけないタワーマンション
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価格　6,980円

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