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榊　淳司オフィシャルブログ
「絶対に値引きしません」は、絶対に信用できない

マンションの売れ行きと株価には、実は深い相関関係がある、
と私は常々考えております。
ここのところ、日本の株式市場はグイグイと上がっていました。
「こりゃ、今週は１万円回復か？」
なんて期待したのが先々週あたり。
でも、ダメでしたね。
ここにきて、やや停滞気味。
ちょっと上値が重たい感じが見えます。

不動産銘柄も、かなりいい調子で上がっていました。
「業績がいいから」というよりも
「景気回復で恩恵を受けそうな」という思惑だと予想します。
実際、この３月期は各社ともかなり厳しいのではないでしょうか。
株価が本当に１万円を回復し、
その後で11,000～12,000円を目指すような展開なら、
マンション市場も5000万円超のカテゴリーで盛り上がるはず。
でも・・・どうでしょうねえ。

今、世界的にはお金が余っているそうです。
特にユーロはECBのドラギ君が大幅緩和を始めたもので、
かなりジャブジャブ気味になっている模様。
そのお金がかつてのように円キャリーになるかというと？？？
やはり、金や原油などの資源に向かっていそうな感じですね。

首都圏のマンション市場と言えば・・・まだちょっと重たい感じ。
注目されている「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」は
販売を「3月下旬」から「4月上旬」に延期したようです。
まあ、まだ入居までは2年もありますから、今のところ余裕？

一方、待ったなしの「プラウドタワー東雲」は、
第2期1次110戸を即日完売した後、第2期2次を急きょ販売。
私の記憶が正しければ・・・「6戸」だったはず。
そして今は「第2期3次」を「3月中旬」に販売予定だとか。
小刻みに契約を積み重ねる戦略に切り替えたのでしょうか？
発表通りなら、今まで366戸が「完売」していることになります。
残りは、計算上234戸。
2週間で6戸ずつ契約していくのなら、全部で78週かかります。
日数にして546日。来年の秋になってしまいますね。
どこかでどひゃっとスピードアップしないと
竣工までに完売させるのは難しいでしょう。
まあ、じっくりと見守りましょう。

郊外でも、野村不動産は大胆な事業を仕掛けています。
最近、私が色々な意味で注目しているのは「プラウドシティ浦和」。
住宅展示場跡地で、「浦和」駅から徒歩12分。
「南浦和」駅からだと徒歩10分。
地元の人からさほど評価の高くない立地のようです。
そこへ492戸ですから、ちょっとビックリします。
施工はもちろん、日本一マンションを安く作れるあの会社。
しかし、得意の直床ではなく、きっちり二重床にはなっています。
ただ、駐車場はどうやら機械式みたいですね。
どこにもハッキリとした情報は出ていませんが、
自走式ならそのようにアピールするはずですから。

このマンション、まだ予告広告なのですが坪単価は160万円という噂。
まあ、浦和物件としてはちょっとお安め。
南浦和駅が最寄りのパークシティ南浦和は170万円らしいので、
お値段で負けないように配慮したのでしょうか。

建物が完成するのは来年の今頃です。
つまり、1年で492戸が売れてしまわないと「完成在庫」。
坪単価160万円なら、可能なのでしょうか？
稲毛のプラウドシティは120万円前後で
425戸が売れてしまったようですが、こちらは・・・・

野村不動産のマンションでもっとも気を付けるべきは
「完成在庫」になるのかどうか、という点です。
もしあなたが竣工前に購入契約した物件が、
その後販売が進まずに完成在庫になってしまったら・・・
あの会社は躊躇なく販売現場で「価格提案」を行います。
つまりは、値引き。
これは、その時点で市場価格が下がったことを意味します。
最初に契約された方は、入居時点ですでに
「含み損」を抱えることになるのです。

「そんなバカな」と思われるかもしれませんね。
しかし、これが現実なのです。しかも適法。
野村不動産の場合は、過去に新浦安や金町の物件で
そういった事象が発生しています。

我々は自由主義経済の社会に生きています。
誰が、何を、いくらで売ろうが、基本的に自由なのです。
今、4500万円で売買契約を結んだのと同等レベルの住戸を
1年後には3900万円で販売しても、何ら違法ではありません。

でも、こういうのはどうでしょう？
例えば、販売担当者が
「この物件は何年たっても絶対に値引きすることはありません」と
明言して契約を促したにもかかわらず、
半年後には値引き販売が行われていた・・・とします。
これは違法だと思われますか？
嘘をついているワケですから、民法の不法行為に当たりそうですね。

実は、適法です。
判例としては
東京地裁平成８年２月５日判
決、大阪地裁平成５年４月21日決定、横浜地裁
平成15年２月12日判決等

実は私もよく納得できません。
でも、違法とはされていないのです。
つまり、日本の裁判所は不動産屋が
「この物件は絶対に値引きしません」と嘘をつくことを
許してしまっている状態。
これは何だか不動産業界の暗黙のルールである
「騙される方が悪い」という非倫理的オオカミ原則を、
なんの罪もない一般コヒツジ市民にまで広げてしまっています。

いってみれば、マンションの販売現場で営業担当者が喋ることなど
「なーんにも信用できない」と考えなきゃいけないことになります。
だって、彼らは資産価値に大きくかかわるほど重大な事柄について
嘘を言っても不法行為にならないのですから。
だからみなさん、気を付けてくださいね。

私は、いたずらに「買ってはいけない」というつもりはありません。
特に「プラウドシティ浦和」の現在の価格は、十分に市場性があります。
しかし、市場価格は日々変動しています。
1年後にはもっと下がっている可能性もあるのです。
そのあたり、十分に納得されてから
契約書にハンコを付かれることをお勧めします。

迷われているようなら、私のレポートも参考にしてください。
ちょうど、埼玉のものを最新情報に更新しました。

プラウドシティ浦和、パークシティ南浦和も登場
埼玉県の大規模マンション　全18物件
価格　2,980円



３月竣工・引渡しマンションの裏側を見抜く方法

世の中、「誰がどう考えてもおかしい」ということでも
堂々と大手を振ってまかり通っていることが山ほどあります。
でも、そういうことはいずれキッチリ是正されるはず。
そして、おかしなことをやっていた者は、
いつかそのツケを払わされることになるのです。

さて、今日の話題はしっかりマンションに戻します。
明日から3月ですね。
3月は、マンション業界にとって「引き渡し」のシーズン。
これって、業界では当たり前なのですが・・・・
私はみんなが当然だと思うことも、素直に受け入れないひねくれ者です。
いったい、どうして3月は引き渡しの時期なのでしょう？

答えは、いつもの通りカンタン。
企業の決算期だからです。上場企業の多くが3月決算。
帳簿に「売上」として計上するためには、
売買契約を結んだ物件を買い手に引き渡して
残代金を払ってもらわなければいけません。
3月末は、そのリミットなのです。
だから、多くのマンションデベロッパーは
その期の売上に計上すべく、引渡しを3月までに終えようとします。

でもね・・・これって、よーく考えたらちょっとヘンですよね。
つまり、それはほぼ企業の都合じゃないですか。
まあ、購入者側に「新学期までには入居したい」という
ニーズがあることも確かです。
「子どもを入学（転校）させるのは区切りのよい時期に」と
考える親心は私にもよく理解できます。
実際、2－3月は1年でもっともマンションが売れる時期です。

でも、私は販売側がこの時期に募集活動を盛り上げるから、
エンドユーザーもそれに乗せられている所が大きいと感じています。
まだまだ寒い3月に引越しをする必要はないのです。
というか、企業側の都合に合わせる必要は何もないと思います。

さて、実際のところこの時期多くのマンションが竣工し、
契約者に引き渡されます。
しかし、注意すべきは無理くりに「3月竣工」にもっていっている
物件が少なからずあるということです。
つまり、突貫工事に何とか間に合わせている・・・

怖いですね。
よく、「マンションの買い方」みたいな本には
「3月竣工物件には気を付けろ」的なことが書いてあります。
実に、それはその通りです。気を付けるべきです。
でも、みなさんは何に気を付ければよいのでしょう？

アッハッハ・・・・答えはほとんど何も書いてありません。
というか、素人の眼から見ても何も分かりません。
だいたい、モデルルームはいくつもご覧になりますが
竣工物件をたくさん見る人は少ないですね。
だから、比較することもできにくいし、慣れてもいない。

実は、私のように竣工物件を見なれている人間にとっても
分からないことの方が多いのです。
だいたい、タイルの内側や壁クロスの向こうまでは見えません。
コンクリートの強度がキチンと規定に達しているのか、
鉄筋の数は足りているのか・・・なんて、ほぼ分かりません。

でも、我々だからこそ分かることもたくさんあります。
それは「雑な工事」をしているかどうかです。
マンションというものは、ほとんどが手作業で作られます。
鉄筋をつなぐのも、コンクリート流し込むのも、基本は手作業。
もちろん、タイルや壁クロスを張るのも手作業です。
ですから、タイルの継ぎ目や駐車場の隅の仕上げ、
住戸内ならトイレの設置具合やキッチンの内側などをじっくり眺め、
あるいは覗き込むと、工事の精度がおよそ分かります。

しかし、私は元が広告系の人間で、建築に関してはネが素人。
そこは、建築系もしくはデベの事業系経験者の方が
私なんかよりももっと鋭く工事の精度を嗅ぎ取ります。

ですから、3月竣工物件の購入を検討されている方は
ぜひ一度、いつもの大友さんに同行依頼をなさるべきですね。
また、すでに契約を済ませてしまって「内覧」をなさる方も
3月物件は専門家に細かくチェックしてもらった方が安心です。

先日、その大友さんと電話で話していたら
「当物件は、ゼネコンと事業主、検査機関の３者が厳重に竣工検査を行いましたので、引渡し前の事前内覧は行っておりません」
と、担当者がほざいている物件があったそうです。
これって、ハッキリいうと噴飯ものです。
というか、犯罪に近いと言っていいでしょう。
奴らの本音に翻訳すると
「俺たちでキッチリみてやって大丈夫だっていってんだから、ガタガタうるさいこと抜かすなよ。それとも、俺たちの言うことが信用できないとでもいうのか？」
と、まるでヤクザの言いぐさみたいになります。

モノを見ずに何千万円もの商品の購入契約をさせておいて
引渡し前にキチンと見せないなどというのは、
明らかに商業倫理に悖る行為です。
また、購入者側の要求を拒否することは、不法行為とみなしてよいでしょう。
もちろん、契約解除や損害賠償の対象となります。

これなんか、本当に「誰がどう考えてもおかしい」話です。
でも、こんなことを大手の不動産業者が堂々とやっているのです。
そして、そういう業者はいつかきっとツケを払わされます。
その時期は、早くて数年後だと私は予想しているのですが・・・

参考までに、大友さんの連絡先です

株式会社ベストサポート
東京都新宿区高田馬場４丁目
０３-３３６５-７７７８
www.best-sup.com/



「事なかれ主義」亡国論

公務員というのは定年退職の時に
「長年の間、大過なく勤めさせていただき・・・」
なんていう挨拶をするものですね。
彼らのスタンスというのは「休まず、遅れず、働かず」といわれるように、
「何かをする」ことで失敗するよりも「何もしない」代わりに
現役の間は「大過なく」過ごすことにあります。

もちろん、全員ではないでしょう。
また、だからといって公務員を責め立てても仕方がない話。
身分保障などという制度があるからそうなるのであって、
雇用関係を民間並みに流動化させればよいのです。
でも、そんな話は別の機会にするとして・・・・

問題なのは、この「公務員的」な事なかれ主義が、
今の日本社会の隅々に行き渡っているように思えることです。
一般企業のサラリーマンも、大半が「事なかれ」派ではないでしょうか？
みなさんの周りを見渡しても、ウジャウジャいると思いますよ。
「何もしないで給料をもらえるなら、それが一番」と考え、
それを見事なまでに実践している輩が。

まあ、その辺の無気力サラリーマンが事なかれになってもいいでしょう。
民間企業にはだいたい2割弱くらいの割合で
「なんでお前、そんなに張切っているの」
というような人々もいますから。能力の有無は別として。

困るのは、今の政治家どもですね。
与党・民主党はもちろんのこと、野党の自民党まで
「事なかれ」で済まそうとしている連中が多すぎです。
その証明になったのが維新の会の「船中八策」。
あれって、前にも書きましたがオリジナリティがゼロ。
みんな、いつかどこかで聞いた話ばかりです。
つまり、橋下氏でなくても唱えることはできます。
であるにもかかわらず、今の既成政党の政治家どもは
「過激派」にレッテルされること避けて、
ああいったことをあまり言わなかった。
言わなかっただけではなく、心にも思っていないかも。
参議院の廃止なんて、参議院議員はまず言いませんものね。

「事なかれ主義」大賞を差し上げたいのは、自民党の谷垣君。
野党であるにもかかわらず、事なかれで過ごしてした結果、
自民党の支持率はちっとも伸びやしない。
利権政党であることに、国民からノーを突きつけられたのが前回総選挙。
であるならば、元来の保守政党に回帰するのが
支持率回復のキーだったと、私は思っています。

敗戦記念日である8月15日に谷垣君が靖国へ参拝するのは第一歩。
尖閣諸島の領海侵犯事件でも、毅然と支那を非難すべきでした。
先般行われた、島根県の「竹島の日」記念行事にも
自民党の総裁として参加して
「韓国の不法占拠は許しがたい侵略行為」なんて
発言でもしていれば、もっと話題になったはず。
これは一見過激な発言でのようですが、
実は日本政府の公式見解ですから、誰も咎められません。
半島では上へ下への大騒ぎになりますが、それもまた一興。
マスコミインタビューも谷垣氏に集中しますから、注目度もアップ。
今の世の中の大勢である保守志向の人々から強い支持を得られ、
支持率が急回復したと予想できます。
そんな簡単なこともできないのは、やはり「事なかれ」。

いわば、何もしない「事なかれ」を貫いてきた谷垣君は、
民主党の前2政権（鳩山、菅）に比べて優るとも劣らない、
日本衰退の責任者であると、私は考えています。

政治家というのは、国民に選ばれた指導者でもあるはずです。
我々を良き方向に導くのが、彼らに託された使命のはず。
その指導者たちが、本来の仕事である「指導」を行わず、
「調整」ばかりを行って、「事なかれ」に徹しているのが現状。

国民が、こういった「調整」型の政治家（野田とか谷垣とか）に
うんざりしている所へ、華々しく登場したのが大阪の橋下氏。
彼は、紛れもなく国民を導こうとしています。
その導く方向が正しいかどうかを、今回は議論しません。

今、この先細りの情勢の中、国民が求めているのは強い指導者です。
国民の安全を保障し、生命・財産を守り、尊厳を高め、
なおかつ明るい未来をさし示すリーダーを求めているのです。
野田君や谷垣君は、そこのところがサッパリ分かっていませんね。
彼らは旧来通りの「調整」でこの難局を乗り切ろうとしています。
消費税増税にしたところが、一時の小康を得るための「調整」に過ぎません。
つまりは「事なかれ主義」。

上から下まで「事なかれ」なスタンスが満ち溢れているこの国の未来は
かなり怪しいなあ・・・と嘆息する今日この頃です。

「事なかれ主義」亡国論


2012/2/27 14:04 | ちょっと脱線 | Comments (0)

何が起こるかわからない、近未来の支那

「支那には四億の民がいる」と言われたのは1930年頃だそうです。
その後80有余年。今は12－13億人だそうで。3倍強ですね。
日本は、大東亜戦争を始める前が7000万人です。
こちらは2倍にも達しないまま人口減少期に突入。

聞くところによれば、支那も近々人口が減り始めるとか。
いくらなんでも、今は多すぎるでしょう。
まあ、たとえ12億人でも、あの大陸の内側で
おとなしくじっと暮らしていただければいいのですが
現在のように世界中に安物と犯罪を輸出して、
あっちこっちで無軌道な資源あさりをしている現状は、
いたって迷惑この上ない存在です。

先日、河村たかしという名古屋市長が支那へ行って、
「南京大虐殺はなかったのではないか」という趣旨の発言をしたら
向こうの連中は大憤激をしているとか。
これはもう、迷惑を通り越していますね。

世の中、多くの大嘘がまかり通っていますが、
「南京大虐殺」というのは、超横綱級ですね。
支那人たちは「30万人殺された」とか「300万人殺された」
などとほざいているようですが、真っ赤なウソです。
だいたい、帝国陸軍が支那軍を蹴散らして南京に入城したとき、
あの街の人口は30万人に満たなかったそうです。
日本軍の軍政下に置かれたことで治安が回復し、
その後人口は急増したそうですから、虐殺どころか善政ですね。
まあ、支那人のいうことなど連中の作る偽ブランド品や、
勝手な商標登録と同類だと考えるべきです。

こちらとしては相手にしないで、ほっておけばよいのです。
河村君も、わざわざ支那まで行ってそんなことをいう必要はありません。
何度も書いていますが、支那や半島では、歴史というのは
学問の一領域ではなくて政治プロパガンダの一分野なのです。
したがって、私たちとは永遠に理解しあえません。
だから、話し合いや議論などというものははなから無用。
ああいう話は黙殺しておきましょう。

さて、その支那ですが経済が本格的におかしくなっているようです。
別に連中のバブルが崩壊しようが、暴動が何万回起ころうが、
共産党政権が崩壊しようが、何億人餓死しようが、私は全然気にしません。
日本にさえ迷惑をかけてくれなければ・・・・

やけに自分勝手な理屈の様に思えるでしょうが、
支那は今のところ世界の「金持ちクラブ」には入りかけていますが、
「紳士国クラブ」には入っていません。
行儀よくして「入れてください」という気配もなさそうです。
それどころか、折りあらば紳士国から何かを「盗もう」とか、
「奪おう」と考えて、日々悪辣な犯罪を企んでいます。
日本やアメリカの公的機関に対して日々サイバー攻撃を
仕掛けていることなど、彼らの犯罪性を如実に表していますね。
ですから、彼らがどんなに困っても博愛主義を及ぶす必要はありません。

さて、とはいっても連中が積み上げているインチキが崩壊し、
本格的なバブル崩壊や政権流動化が起これば、
日本にもその影響が波及してくることは間違いなし。
実に厄介なことです。

多くの日本人はその点呑気なもので、自分たちの日常生活にまで
連中のインチキ崩壊が影響するとはまったく考えていませんね。
まあ、今起こっている不動産バブルの崩壊くらいならまだいいでしょう。
厄介なのは、政権の流動化です。
23年前の天安門事件のようなことが、起こるかもしれません。

あまり考えたくはないのですが・・・・・
今度、もし北京や上海といった大都市で
あの規模の「当局が制御不能な大衆示威行動」が起こったら
いったいどういうことになるでしょう？
23年前と今との決定的違いは「情報」です。

あの時、支那人の一般は北京の天安門広場で何が起こっているのか
ほとんど何も知りませんでした。
我々西側の一般人の方がよく知っていたと思います。
ところが、今はいくら当局が情報を統制しても
ネットや携帯が普及しすぎています。
これらの通信を、いったん全部遮断してしまわないと
1989年級の情報統制を行うことは不可能です。
しかし、それでは経済も大混乱します。

また23年前の主役は、政治に参加できないことを
不満に思った学生たちでした。つまりは、インテリ。
今、政府に対して不満を持っているのは、
経済的に貧しい一般ピープルではないでしょうか。
はたまた株や不動産で大損こいだ強欲人士。
つまり、大衆行動に参加するであろう人々の分母は
23年間より3ケタ以上増えているはずです。

さらに、支那の場合はそこに上層部の権力闘争という
やっかいな不確定係数が絡んできます。
というのは、起きてしまった大衆暴動や示威行動について
権力闘争の相手に責任を取らせて失脚させるための
様々な工作が行われるかもしれないのです。
つまり、当局は一致団結して民衆を押さえつけるのではなく
片方で扇動したり拡大化を図る力が働くかもしれない、ということ。
そうなると、本当に厄介です。

今でも、あの国は太子党と青年同盟派に分かれて、
激しくつばぜり合いを演じています。
そこに軍部や公安などの暴力機関も絡んでくると、もうグチャグチャ。
我々には何がどうなっているのかサッパリわからなくなるでしょう。

まあ、我々は眺めているしかありません。
せいぜい、支那の株は買わないようにすることでしょうか。
企業の場合は、電機大手のT芝さんのように、
「支那には一切アセットを持たない」というのがいいでしょう。

最近の支那を巡るニュースや記事を読んでいると、
もう今日明日にでも何か起こるかもしれないと思えます。
ああ、怖い。怖い。


2012/2/24 16:13 | ちょっと脱線 | Comments (3)

「人間は見たいものだけを見る（カエサル）」

アメリカの景気が回復に向かっているようです。
ギリシャの債務問題も、何とか3月20日を乗り切れそうな感じですね。
それにしても、対民間の債務カットが53%ですか・・・・
そのうちJGB（日本国債）も、期日がやってきたのに
「国庫にお金がないので半分しか償還（現金化）できません」
なんてことにならなければよいのですが。
だから、私は個人向け国債なんて絶対に買いませんよ。
たとえご褒美に金貨や銀貨をもらえても。
そもそも、国債を買うようなお金は持っていませんけど（笑）。

さて、アメリカの景気が回復し、ギリシャの危機も
一服の気配を見せていることで、いよいよ世界同時株高。
それ自体はまことに結構な話ではあります。
日本の株式相場も、重い腰をやっと上げたように見えます。
それも、また悪くないことだと思います。

ただし、中身がよくありませんね。
企業業績が良いから株価が上がるのではなく、
お金があるけど買うものが無いから株に向かっている、
という感じがしています。
特に、ここのところ外国人が日本株に戻っていると報道されています。
実は、日本の株式市場は主に外国人の動向で左右されているのです。

今後、行き過ぎた円高が是正されそうな気配があるので、
日本株への投資はあまりいい環境ではないと思うのですが・・・・
それでも、外国人が日本株を買うのは目先の思惑でしょうか？
もっとも、外国人といっても一人の意思ではなく
それこそ何百万人も参加しているでしょうから、
彼らの思惑を単純化して考えるのは危険ですが。

しかしまあ、株式市場は置いておきましょう。
問題は、株を上げている資金の正体。
この世界同時株高の主役は、相変わらず投機資金だと思います。
アメリカ、支那、そしてヨーロッパ（ECB）も新たに
「通貨増刷競争」に参加してきました。
日本円以外の主要通貨を発行する中央銀行のほとんどが、
市場にジャンジャカお金を流通させて「自国通貨安競争」を行っています。
そんな状態で、世の中にお金が余らないわけがありません。
余ったお金が「投機資金」というバケモノになって、
株式市場や原油、金などに流れ込んでいるのです。

これって、あんまり健全じゃありませんね。
つまり、実体経済ではなく金融経済が通貨はもちろん、
株や資源の価値を決めているワケですから。
それも、かなりメタボ気味の不健全さです。

日本の不動産価格も、私が見ていただけで過去の2度ほど、
実体経済ではなく金融経済的に高騰したことがあります。
1990年を頂点としたバブル景気と
2008年がピークになった不動産ミニバブル。

しかし、この２回とも実は100%金融経済的な
高騰とは言い切れない部分もあります。
1980年代後半のバブル期には団塊の世代40代前半。
2005－2008年の不動産ミニバブルでは、団塊ジュニア世代が
30代前半から中後半に差し掛かり、
それぞれ住宅購入層の中核となっていました。

もちろん、この2回ともそういった「実需」だけでは
説明しきれないほど不自然に価格が高騰しています。
1回目のバブルはプラザ合意以降の金融緩和で生まれた
過剰流動性（余計なお金）が原因だとされています。
2回目は、世界中の投機資金が「日本の不動産は美味しい」と
超低金利の円キャリーで集まってきたのが最大の原因です。

私がとても残念に思うのは、こういった不自然な価格高騰を
多くの人が「おかしい」と考えなかったことです。
1回目のバブルの頃、私は20代の半ばでした。
社会に出て数年、右も左も分からなかったので
「はあ、経済とはそんなもんかいな」と思っていました。

2回目のミニバブルの時は、はっきりと「これはおかしい」と感じました。
誰がどう見ても、実需とはかけ離れて不動産価格が上がっているのです。
しかし、世間の経済評論家はもちろん、経済誌やテレビの経済番組も
「上がった、上がった、大変だ。これからもっと上がるぞ」的にしか
モノを言わないし、記事も書かれず、報道もされず。
だーれも「こんなに高騰するのはおかしい。いつか下がる」なんてこと
言っていなかったと思います。

4年半前にこのブログを始めた時、
私はまだ不動産広告の制作業に勤しんでいました。（今も一部そうです）
2007年の終わりころでしたから、まだミニバブルは崩壊していません。
でも、私の眼にはもう、崩壊が寸前に迫っているのが見えていました。

あの頃は不思議でした。
「こんなマンション売れませんよ」
「あの会社は来年あたり潰れますよ」
なってことを周りにいうと、ちょっと変人扱い。
（コイツ、何をヘンなこと言っているのか？）
といった目で見られたものです。
当時の不動産広告業界はテンヤワンヤの忙しさ。
ほとんど誰も私のいうことなんぞ、真剣に聞いてくれません。

何度も書いていますが、人間というものは
「見たいと思うものしか見ない」（カエサルの名言）
ということが、よく分かります。
情報化社会などといいますが、自分が欲しい思う情報だけを
集めているのでは、いつまでたっても世の中が見えませんね。

2008年に入っても、まだ私の周りの世間は「浮かれた」状態でした。
ところが、春を過ぎると明らかにおかしくなりました。
デベロッパーが次々と倒産し始めたのです。
「長谷工と愉快な仲間たち」と私たちが呼んでいた
近藤産業、ニチモ、アゼル。さらに長谷工的なゼファー。
日本綜合地所にモリモト、ノエル、ジョイント・・・
挙句の果てにコスモスイニシアのADR。

これらの企業にほぼ共通するのは、
「郊外の大規模ファミリーマンション」が得意だったこと。
言ってみれば、長谷工の得意分野です。
私はあのバタバタ倒産劇を眺めていて思いました。
「長谷工が構築したあのビジネスモデルは終わった・・・」

ところが、終わってなかったのですね。
今でも次々に長谷工スタイルといっていいような
大型開発が次々に行われています。
しかし・・・好調に販売が進んでいる物件はほとんどありません。
「事業は行われているが、市場としては終わっている」のです。
郊外の辺鄙な場所に工業製品的なマンションを
「大量生産」する時代は、「今や昔の物語」ですね。

そして最近、私の眼にはっきりと「おかしい」と映っているのは、
東京の湾岸エリアにおける無軌道なタワーマンションの大量生産。
昨日も中央区月島で、野村不動産と三井不動産による再開発決定の
ニュースが業界内を走りました。
まあ、前から分かってはいたことなのですが・・・・

地上53階、全703戸といいますから、けっこうなスケールです。
地下鉄が交差する「月島」駅の隣といっていいところなので
立地のポテンシャルはここ数年の開発物件の中では最高でしょう。
おかしいのは、停電時にエレベータを稼働させる自家発電能力を
「3日分」備えている、ということがウリであること。
これは、中々笑えます。

というのは、同じ野村不動産の「プラウドタワー東雲」の
いざという時の自家発電能力は「24時間」。
今まで8時間だったのを「3倍」にしたことをウリにしています。
それが、こんどの月島は「3日間」。そのまた3倍です。
販売開始3か月ではや「旧仕様」になっちゃいましたｗ。

この「プラウドタワー東雲」は、地震で販売を半年延ばして
大急ぎで「耐震仕様」を練り直したとか。
テレビコマーシャルをバンバカ打ったせいかどうか、
数々のテレビ番組で取り上げられました。
担当者が胸を張って「できる限りの地震対策を施しました」
なんて言っていたように記憶していますが、
結局は「付け焼刃」だったのかもしれませんね。
だって、自社の新規物件では発電能力を3倍にしているのですから。

マンションを選ぶときには
「見たいものだけを見る眼」だけでなく、
平明にどんなことでも見逃さない眼を持ってください。
それは、さほど難しいことではありませんから。
場合によっては、私もお手伝いします。

参考レポート

プラウドタワー東雲、第2期以降の失速は・・・
「東雲・辰巳」エリア　混迷のマンション市場を分析
価格　3,790円

晴海タワーズは失速!?
「晴海・勝どき・月島」
不透明感深まるマンション市場
価格　4,390円