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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
「中国」と「麻原彰晃」の共通点

「おお、これは本格反転上昇かな」と思ったら
一昨日はあっさりと1万円を割ってしまった日経平均。
今日も下がって9700円切り。
そうなると、途端に弱気な報道が多くなりますね。
今日の日経には「5月天井説」なんていう記事も出ていました。
ちょっと前まで「年内1万5千か」というのもあったのに(笑)。

私もたまにメディアに出るから大きな声では言いたくないのですが、
あいつらは基本的に「いい加減」です。(笑)
目の前のことを報道していればいいのが新聞とテレビのニュース。
視点はいつも「今」。今現在の自分たちの眼でしか物事を見ていません。
当たり前と言えば当たり前です。
過去と未来を行ったり来たり出来る柔軟さはほとんどありません。
当事者や被害者、他国人の眼に置き換えることもできません。
まあ仕方がないですね。
連中は自分たちこそマス（大衆）の代表だと勘違いしていますから。

一方、雑誌やテレビの報道特集系には編集方針というものがあります。
つまり「今はマンションの買い時だ」という方針があれば、
それを補強する材料ばかりを集めてきます。
当然、そういう編集方針の場合は私にお呼びはかかりません。
逆に「不動産価格が暴落する」という編集方針だと
彼らは私のコメントや原稿を欲しがります。(笑)

だから、メディアの報道などというものを真に受けてはいけないのです。
せいぜい参考程度に考えておいた方がいいでしょう。
じゃあ、何を信じればいいのかって？
そんなもの、決まっていますよ。「自分」です。

株価が8月までに1万2千円を突破し、年内に1万5千円まで上がる・・・
と、日経の中で誰かが言っていても、何もそれを信じることはありません。
「マンションを購入するための有利な環境は今年が最後・・・」
みたいなことをほざいている有名な経済評論家がいるそうですが、
それを信じるも信じないも「自分」次第。
まあ、「信じる」というよりも「自分はどう考えるか」ということですが。

このブログを始めたころ、私が「支那」という言葉を使うと
「人種差別だ」というコメントが寄せられました。
なんか、ちょっとピントがずれていますね。
支那人は我らと同じ黄色「人種」です。
もっとも、今の人類学では「人種」という概念は薄れているようですが。
まあ、それを言うのなら「民族差別」が近いのでしょうか？

でも、私は「支那」は地域名称であり侮蔑の意は含まず、
敗戦後のゴタゴタ時に今の台湾政権から押し付けられた用語である、
という丁寧な説明を書かせていただきました。
むしろ「中国」と呼ぶ方が不自然なのです。
それは例えていうのなら、死刑囚の「松本智津夫」のことを
彼の名乗りである「麻原彰晃」と呼んでやるようなもの。
アメリカ人は支那のことをChinaといっているけれど
決してCentral Countryとは呼ばないでしょ。

すると、今度は「支那は放送用語としては禁止されている」と来ました。
これには呆れてものが言えませんでしたね。
私は自分の使う言葉を、放送局に決めてもらおうとは思いません。
自分がどういう言葉を使ったらよいか、使うべきではないのか、
という最低限の教養は備えているつもりです。

今、マンションを買うべきなのか、買わない方がよいのか、
という問題も「経済評論家が買い時だと言っているから」とか、
どこぞの住宅評論家が「今は価格上昇期の入り口だ」
などと書いているからと、それを本気にしている人がいます。
まあ、信じる信じないはそれぞれの方の自由です。
しかし、私には「誰かが・・・言っているから」という
短絡的な思考自体が何とも面妖です。
いい大人が、自分のアタマで考えようとしていないのですから。

「消費税が上がる前に」「金利が低い今のうちに」
「建築費の上昇が価格に反映される前に」
「景気が回復すればマンションの価格も上がるから、今のうちに」
「もうすぐ、マンションブームが再来して値上がりするから」

こういったことは今、どこのモデルルームでも囁かれているはず。
でも、私に言わせれば、どれもこれも曖昧な話。
確実なことは何もありません。
消費税増税法案はすんなり国会を通るでしょうか？
百歩譲って成立したとしても「景気条項」なんてのがありますね。
さらに百歩譲って７％になったとして、
それがマンション価格に影響するのなんて1%程度。
こんなの、「誤差の範囲内」じゃないですか？
だって、マンション価格の約3－4割を占める
土地には消費税はかからないのですよ。

金利は史上最低水準。これ以上下がり様がありません。
かといって、近い将来に上がるのでしょうか？
今の日本で、金利が上がって困るのは他でもなく
最大債務者である政府と、国債保有者の日本銀行です。
国債の発行コストがかさむ上に、発行済みの国債価格が下落します。

建築費は確かに上昇していますが、
これは復興需要が一巡するまでの一時現象でしょう。
景気が多少回復してもマンションの価格上昇には直結しません。
マンションブームが再来するには、
団塊ジュニアのような需要層が必要です。
彼らの最後尾は1979年生まれ。今年33歳です。
その後は、不景気な日本しか知らない世代。

我らが自由主義経済の元では、不動産も含めて
モノの値段が上がるのは、基本的に需要が供給を上回った時。
マンションが飛ぶように売れるようにならなければ、
その値段が上がるなんてことは起こらないのです。

前回、このブログで取り上げたプラウドタワー東雲は
「登録申込連続即日完売」などとデカデカと謳っていますが、
第1期の平均倍率は1.12倍ですよ。
それって「ギリギリ何とか全部埋まった」という状態でしょ。
しかも、全部売れたワケではないのは前回申し上げた通り。

これからマンションの価格が上がるのか、下がるのか？
今急いで買わなければいけないのか、そうではないのか？
そんな大事なことは、他人に決めてもらうのではなく
自分のアタマでじっくり考えてみましょう。

ついでに、
消費税の増税が今の日本に本当に必要なのか？
南京大虐殺について嘘を言っているのは支那なのか日本なのか？
ヨーロッパの危機は本当に遠のいたのか？
大阪の橋下維新党は期待できるのか？
北朝鮮は本当に核兵器を持っているのか？
なんてのも、自分のアタマで考えましょう。
そういったことは、ネットで拾える様々な公開情報で
かなりのところまで分かってくると思います。

学校の先生はおろか、メディアも専門家、評論家たちが
何か言っているから、言っていたからといって
それがぜーんぶその通りではないのです。
それどころか、半分以上は怪しいと思いますよ。
まあ、そんなことを知ったからといって、
何か得するワケではないのですが(笑)。

では、私が自分のアタマで考え、分析している
マンションレポートの更新情報です。

パークタワー豊洲、イニシア豊洲の参入で
新たな展開が起こるのか？
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「申込登録連続即日完売」はかなりの誇大表現

今日は本当に麗らかな春の好日。
こんな日に仕事をしていると、
私は何か悪いことをしているような気になります。
せっかく神様がこんな素晴らしい一日を与えてくれたのに、
オフィスにこもってせっせと文章を書くなどというのは
とんでもない背徳行為の様に思えてしまうのです。
こんな日には桜の下に繰り出して、
明るいうちからお酒を飲んで神様との対話を楽しむのが、
本来の人間の生き方というものではないでしょうか？
まあ、そんなことをほざいても仕方がないので、
巷で起こっているケチ臭い出来事について、
今日もあれこれとケチをつけることにいたしましょう。

前回お約束した通り、今日は真面目にマンションについて。
お題は、最近よく聞く「登録申込即日完売」という表現です。
ウィキペディアでは未だにこの言葉が登録されていないようなので、
僭越ながらわたくしめがこの場で解説しようというワケです。

ところが、正直に申し上げると、私も正確には知らないのです。
だから、一部は推測を織り交ぜることを予めご承知おきください。

まず、私も四半世紀の長きにわたって分譲マンション業界の
周辺をうろついていますが、これは最近初めて見かけた表現です。
今、「登録申込即日完売」でググると出てくるのはほぼ野村不動産の物件。
プラウドタワー東雲にプラウドシーズン、プラウド大阪同心・・・・
ここから推測するに、この表現は最近になって
野村不動産が使い始めたのではないでしょうか？

で・・・いったいどういう意味なのでしょう？
プラウドタワー東雲のHPには今、デカデカとこんな文字が躍っています。

合計406戸※申込登録連続即日完売
※第1期250戸・第2期156戸

この物件は度々このブログでも取り上げ、
「東雲・辰巳」のレポートで詳しく解説しています。
有楽町線の「豊洲」と「辰巳」の駅からそれぞれ
11分も歩かなければたどり着けない場所にできる、
地上52階のノッポなタワーマンションです。
それだけなら、特にどうということもないのですが、
3.11の大震災の後で最初に売り出された「湾岸タワー」として
世間からはとかく注目されている物件。
何といってもド派手なプロモーション（広告）を展開。
電波メディアにも多大な広告露出を行うことで、
ニュースなどでも再々取り上げられています。
販売サイドが演出したいのは「湾岸人気復活」。

つまり、このマンションは「みんなが買っているから安心ですよ」
という空気を演出するために、ウン億円の広告費を投じたわけです。
なぜそこまでするか、というと理由はただひとつ。
売主が「普通にやったのでは絶対に売れない」と思っているからです。

前述の通り、これは「豊洲」からも「辰巳」からも
11分も歩かなければいけない物件です。
取り柄と言えば52階という超高層ならではの開放感（？）。
キャナルシティの一角、そしてお隣がイオン。
それに、後付けでいっぱい用意した地震対策。
しかし、それもほとんどがすでに時代遅れになりつつあるのですが・・・
つまり、どちらかというと商品力の乏しいタワーマンションです。
だから「普通にやったら絶対に売れない」のです。

お隣のビーコンというタワーマンションは、
立地的にはほぼ同じ条件なのですが、完売まで数年かかりました。
野村は、ビーコンよりも多い600戸を竣工（12月）か、
もしくは入居（2013年4月）までに完売しようとなさっているようです。
だからこそ、何が何でもこの物件を「特別な」「人気のある」
湾岸の新しいタワーマンションとして演出したいのでしょう。

そのためには、やはり好調に売れていなければいけません。
昨年、ほぼ1年かけて4700組を集客して、第1期250戸を
「登録申込即日完売」に持ち込みました。
年が明けてから第2期で110戸。
その後すぐに「第2期2次」と称して6戸。
さらにひと月ほど後に第2期3次で40戸。
これで合わせて「合計406戸※申込登録連続即日完売」なのです。

さて、本題です。
マンションの販売方法には、大きく分けて
「先着順」と「登録抽選」の2種類があります。
先着順とは文字通り早い者勝ち。
「先に申込んで契約する人に販売しますよ」というスタイル。
登録抽選とは、住戸毎に登録してもらうやり方。
例えば101号室に2人の方が登録して締切になると
どちらに優先権を与えるかの抽選を行います。
こうなった時は、102号室の倍率は「2倍」となります。

このプラウドタワー東雲の場合、第1期250戸に対して
「登録総数280、最高倍率3倍、平均倍率1.12倍」と発表されました。
お分かりでしょうが、ほとんどの住戸が「1倍」。
つまり、1住戸につき一人しか登録していないのです。
そして、第1期の戸数が「250戸」と発表されたのは、
私の記憶が正しければ登録受付の1週間前。

これがどういうことか解説します。
以下はこの物件ではなく、業界内で一般に起こり得るパターンです。

まず、販売サイドは、第1期の戸数をなるべく多くしたいのです。
そして「即日完売」にして人気を装いたい・・・・
そのために、同じ住戸に複数の登録が入らないように「調整」します。
ある人が「101号室」を気に入ったとします。
でも、そこはすでに他の客が登録する予定だった場合、
「101号室は抽選になる可能性があります。105号室なら他にいらっしゃいません。それに、要望書をお出しいただければ他のお客様が登録なさらないように当方で調整しますので」
といって、105号室の要望書をださせます。
一旦要望書を出すと「必ずご登録いただけますね？」という
確認の電話がしつこく何回もかかってきます。
「登録するつもりですけど、いったい登録はいつからですか？」
そう聞くと「いえ・・・0月下旬の予定なのですが、まだ確定はしていないので」とかなんとかいって、あいまいにごまかされて数か月待たされます。
そして、いよいよ登録日程が決まると、また電話。
「ご登録いただけますよね。もしいただけないのなら、他に希望なさっている方が何組もいらっしゃいますが」
と言った感じで、半ば脅されます。

販売側としては「こいつは絶対に登録する」という客数が
目標値に達した段階で第1期の登録スケジュールを決めます。
プラウドタワー東雲の場合は、おそらくそれが
300戸だったのだと私は想像しています。
しかし、遅くとも2011年中に第1期の登録をするつもりだったのが、
250戸分しか抑えられなかったので、致し方なくまずそれだけを出した。
同様に2012年に入って第2期で110、6、40と重ねて、今では総計406戸。
まずまず数字は作れました。

ただ、ちょっと途中がせこかったですね。
第2期2次の「6戸」。
これは、第2期で110戸の登録を受け付けた時に、
何かの手違いがあって有望客6人を
抽選で落とさざるを得なかったのでしょう。
でも、彼らも取り込みたいから急きょ
「第2期2次」を催したのではないかと思います。

さて、お気づきでしょうか？
登録抽選の場合、お客が行うのはあくまでも「登録の申込み」。
そこで抽選に当たるか、1倍で自動的に当選して得られるのは
「優先的な申込み権」というべきもの。
つまり、その住戸の購入契約を結ぶか否かは当選者の意思次第。
「やっぱりやーめた」ということも言えるのです。
もちろん、販売現場はそうならないためにあの手この手で攻めてきます。
「当選されたら、ご契約いただけますね？」
といった、確認の電話を再々かけてくるはずです。
また、抽選日から契約までできるだけ時間を空けないようにします。
速いときには、抽選日に手付金を持ってこさせて契約、というのもあります。
土曜日に抽選、日曜日に契約、というパターンも多くなりました。

しかし・・・当たり前ですが登録した人間が
100%購入契約を結ぶことはあり得ません。
2割程度がこぼれるのは業界の常識。
だから、プラウドタワー東雲の場合も
406戸に対して登録した人がいるだけで、
その方々が全員契約したとは限らないのです。
それがいわゆる「登録申込即日完売」という状態。

私の感覚では、ちょっと日本語の表現がおかしいですね。
「即日完売」という4文字をひっつけると、
まるで406戸が全部売れたように思えます。
これは、誇大表現といってもよいのではないでしょうか？

その昔、まだマンションを作る先から売れていた時代、
登録抽選で「平均3倍で即日完売」などということがままありました。
つまり、1住戸について3組も登録しているワケですから、
当選者が「やーめた」となっても、
次の人を繰り上げ当選にすればよかったのです。
だから平均倍率が「3倍」くらいあると、
ほぼ間違いなく全戸の売買契約が結べました。
でも、プラウドタワー東雲の様に「平均1.12倍」じゃあねえ・・・

あと、あまりこういうことは言いたくないのですが、
誰が登録したって登録は登録です。
その後、買う気のない人でも登録は出来ます。
登録して、「やめます」といえばペナルティなし。
だから、販売現場では往々にして「登録」だけしてくれる客を
何でもいいからかき集めて「数字を作る」ことも日常茶飯事。

さらに言ってしまえば、手付金を払って契約したけれど
「やっぱりやめよう」と思えば、それも可能。
手付金を放棄すればよいのです。
そういった方も、だいたい数％は出てくるものです。
つまりは、「合計406戸※申込登録連続即日完売」であっても、
実際に売買契約が結べたのは「300戸未満」なんてことは
理論的には十分にあり得るワケです。
業界の常識としては、ごく当たり前のことでしょう。

それにしても、この「申込登録連続即日完売」というのは
一般消費者が誤解を招きやすい表現ですね。
あれだけ見れば
「600戸の内406戸ということは3分の2以上売れている」
と考える人がほとんどでしょう。
そもそも「完売」していないはずなのに
「完売」というワードを使うのは悪質ですね。
公取協はそれでいいと考えているのでしょうか？
もっと一般消費者の立場にたった指導を行うべきではありませんか。

さて、常に一般消費者の側に立った視点で発行している
当研究所のレポート更新情報です。

シティタワー有明、ブリリア有明の敗戦処理はどうなるのか？
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如月正雄が市場の変化を見事に分析
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春風、鶯宿梅を想う麗らかな午後

今年も4月に入ってしまいました。
本日は、事故負傷以来4か月間お休みをしていた自転車通勤再開。
何とも爽快な気分で街を走ってきました。
ただし・・・・
やはり元の様には足腰が動きません。
特に負傷した左足は、何だか踏ん張りがきかなくなった感じ。
完全に治癒したとは言い難いのでしょうね。
まあ、ボチボチと戻していくことにしましょう。

自転車で街を走っていると、いろいろな変化が目について面白いもの。
ガソリンの値段がだいぶ上がりました。
スカイツリーはよく目立ちます。
あの塔の霞み方でその日の大気の状態が分かります。
また同じように街をチャリンコで走る人を見ていると、
どういうワケか折り畳み式に乗っている人が多いですね。
私も1台欲しいので最近よく目につくのですが、
みなさん年に1回も折りたたんでいらっしゃるのでしょうか？
まあ、どうでもいいことですが。

今年は桜が遅いようです。
あっちこっちに声をかけてどこかの花見に潜りこめないかと
画策しているのですが、どうもうまくいきません。
このままだと、自分で開催しない限りはお花見なし。
誰か呼んでくれませんかねー（笑）。

それにしても、日本人は桜の花が好きですね。
これに対して、西洋人は薔薇がお好みなようです。
“ローズ”というのは花の中でもステイタスがかなり高いとか。
ところで、桜もバラ科だそうで、いわば親戚関係。
何か薔薇はギトっとした感じで、まさに白人のイメージ。
棘もあって、触ると痛いし（笑）。
その点、桜は淡白でそこはかとない感じがまさに日本人。

そもそも「花は桜木、人は武士」などと申しますから、
桜というのはサムライの花ではないでしょうか？
「歩兵の本領」という軍歌も、以下のようにはじまります。

万朶（ばんだ）の桜か襟の色 花は吉野に嵐吹く
大和男子と生まれなば 散兵戔（さんぺいせん）の花と散れ

私も大和男子には生まれましたが、散兵戦で死ぬのは嫌です（笑）。
もっとも、私の様に愚鈍な男は散兵戦に至るまでに死んでいるでしょうが。

実は、武士の時代までは桜よりも梅が愛されていたようです。
私もお酒を飲んでバカ騒ぎをするなら桜の下がいいのですが、
仄かなる春の訪れを喜ぶのは、やはり梅。
「梅は咲いたか　桜はまだかいな」
と端唄で歌われるように、梅の方が先に咲きます。
また、桜みたいに「嵐吹く」ようには散りません。
ひっそりと、誰知らぬうちに姿を消しているのです。
やはり桜は猛々しい武士の花。
「散華」などという言葉があるように、散るのも派手。

まだサムライがあまり幅をきかせていなかった頃の話。
大河ドラマでやっている「平家物語」より300年ほど昔です。
御所の主であった村上天皇は、愛でていた梅の木が
春の訪れを待たずに枯れてしまったのを、たいそう悲しみました。
「これでは春を告げる鶯もこないではないか」
鶯（うぐいす）は、春になると梅の木にやってきて鳴く習性があるそうです。
「どこぞによさげな梅の木がないか探しておじゃれ」
と、四方八方に人を遣って「風雅なる佇まいの梅の木」を探させたとか。
そのうちの一人が、西ノ京あたりのとある屋敷から
風流な姿をのぞかせていた見事な梅の木を見つけます。
「帝がご所望である故、ぜひに」
屋敷の主から強引に譲り受けだされたその木は、
さっそく御所に運び込まれ、内裏の庭に移植されました。
「ほお、見事なる梅じゃ。これならば鶯も鳴きにこよう」
村上帝もことのほかご満悦。
ところが、ふと見上げると小枝に紙が結んであります。
ほどき解いて開いてみると、歌が一首。

勅なればいともかしこし鶯の
　　　　　　　宿はと問はばいかが答へん

無粋を承知で現代語訳いたします。
陛下のご所望とあれば、これは畏れ多きこと。この梅は差し上げましょう。
しかしながら昔からここに来ていた鶯が今年もやってきて
「私の宿はどうしたの」と尋ねたら、何と答えればいいのでしょう。


※この絵は支那の高名な書画家・董寿平氏が北京の梅を描いたもの

村上天皇はこの見事な歌に感心し、また己の我がままを恥じ、
梅の木は元の持ち主に返したとか。
この歌を詠んだのは紀貫之の娘・紀内侍と言われています。
またこの梅の木は後に「鶯宿梅（おうしゅくばい）」と呼ばれて人々に愛されました。
その子孫ともいうべき見事なる姿の梅の木（鶯宿梅）は、
今も京都市上京区・相国寺塔頭林光院内でいきづいているとか。
なんと、私が若かりし頃に4年ほどうろついていた学校の隣。
あの頃は梅や桜を愛でるよりも、もっと他の「華」を追いかけていて
こういう風流な逸話には無縁の生活でした。

ああ、一度でも見ておけばよかった・・・鶯宿梅。

今日はマンションとはまったく関係ないお話で恐れ入ります。
次回は真面目に本筋のお話をさせていただきます。


2012/4/2 17:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)

都心の再開発が招く、二子玉川や豊洲のバブル崩壊

東京の都心はどんどん変わっていきますね。
先日、ワテラスというタワーマンションが完売しました。
私はそもそもタワーマンション自体があまり好きではありませんが、
東京のまん真ん中に立つワテラスのような物件なら、まあよしとします。
何といっても、土地に限りがありますからタワーでも仕方ないでしょう。

何度も書いていますが、タワーマンションというのは「必要悪」。
土地が狭いところに大勢で住もうとするのなら、致し方ない建造形態です。
ところが、埼玉の小手指だとか千葉の八千代市などに
タワーマンションを作っているのを見ると「なんじゃそりゃ」と思います。
神奈川の相模大野でも「別にいらないんじゃないの」というのが正直なところ。
東京でも、湾岸の有明などはタワーマンションに不適な場所。
いくらでも土地が余っているのに、
わざわざあんなに醜悪な建物を作る必要は何もありません。

では、どんな建物がいいのでしょう？
一例を挙げれば、東雲のキャナルコートなんて素敵だと思いますよ。
あれは昔の住都公団が作ったものですが、
彼らの数ある実績の中では出色の出来ではないでしょうか。
もっとも、最近その端っこに出来上がっている
何本かのタワーマンションはいただけませんが。

六本木3丁目には昔、日本IBMの本社がありました。
ここを再開発する組合設立の認可が下りたそうです。
つまり、事業化が事実上決定したわけです。
地上40階建ての超高層オフィス棟と住宅棟、商業棟を建設するそうです。
事業主体は、あの住友不動産だとか。
まあ、いいのですが住友さんは晴海の再開発とか
有明の計画だとか、いろいろとでかいプロジェクトを抱えていますね。
それでいて、普通の100－200戸くらいのマンション計画もいっぱい。
今頃完成している物件もワンサとあるようで、傍から見ると
「手が回っていませんね」という状態。
まあ、六本木の計画は場所も一等地。
六本木1丁目の駅とは連結するそうですから、
よほどのヘマでもしないかぎり失敗はないでしょう。

一方、三井不動産と三菱地所、新日鉄都市開発（興和不動産と合併予定）などは地下鉄の春日・後楽園駅前に40階建て、22階建て、13階建ての３棟のマンション（合計 740戸）を建設なさるのだそうで。
地下鉄３路線の駅と直結するから、これもまずまずの一等地。
あの文京区役所に隣接するエリアです。

三井不動産レジデンシャルは、私が眺めている範囲では
あまり無謀なプロジェクトはなさっていないように思えます。
お作りになるタワーマンションも、
住友さんに比べればかなり品がいいですね。

しかし、三菱地所レジデンスは藤和と合併したあたりからちょっと迷走気味。
晴海の開発はもっと以前から計画されていたものでしょうが、
あっちこっちに疑問符のつく大型プロジェクトを散見します。
「ザ・パークハウス」と聞くと、注意警報を鳴らした方がいいでしょう。
長谷工プロジェクトもかなり多いようですから。

ただ、この春日・後楽園の計画については、まあ大丈夫でしょう。
千代田区のワテラス並みとは言いませんが、
文京区はタワーマンションが少ないエリア。
よほどの高値に挑戦しない限りは、ニーズを掴めるはずです。
また、あの場所だったらタワーマンションも致し方ないと思います。

しかし・・・都心部では住宅の『床』がどんどん増えますね。
ちょっと前に、リクルート創業者の江副浩正氏が
『不動産は値下がりする！』という著書で書かれていた通りの展開。
これから本格的に都心への人口再流入が始まりそうです。

私の拙い予想では、これからは都心の再開発はますます増えると思います。
実は、山手線の内側にはまだ再開発できそうな場所がいっぱいあります。
そして、「都心に住む」という魅力は、いつの時代も人を惹きつけるはず。
例えば「二子玉川に住む」とか「豊洲に住む」などというのは、
「六本木に住む」や「後楽園に住む」と比べれば
月とスッポンほどの落差があるのです。
ところが、今までは価格が高すぎて普通の人は都心に住めませんでした。
だから「都心も羨む」とか「都心近接の湾岸エリア」などと謳い、
普通の中でもちょっと所得の高い人々を「都心気分」にさせてきたのです
それでうまく乗せられた人はオセロ中島並みとは言いませんが、
うまく洗脳されたことにはちがいなし。
しかし、実態を見れば二子玉川は多摩川の川っぺりであり、
豊洲はちょっと薄汚れた埋立地をお化粧し直した場所。
ともに、本物の都心とは比べようもない辺境の街でしかありません。

これからの時代、この国の生産年齢人口（15－65歳）は、
加速度的に減り続けます。
逆に、都心の住宅床面積は毎年着実に増え続けます。
したがって、それを使用するためのコストは下がらざるを得ないでしょう。
つまり、買うにも借りるにも、どんどん安くなるのです。
これまでだったら二子玉川や豊洲に住まざるを得なかった人々が、
今後5年10年の内に山手線の内側まで入ってこられるはず。
現に、一部でそういう現象が起き始めています。

ここ数年、二子玉川や豊洲の不動産価格は実力以上に上がっていました。
ちょっとしたバブルといっていいかもしれません。
二子玉川ではすでにバブルの崩壊の兆しが認められますが、
豊洲は例の住友不動産が意地を張っているせいで、
表立った現象を目にすることはできません。
しかし、いかな財閥系企業とはいえバブルを無理やり維持するのは不可能。
いずれ崩壊するのは自明でしょう。

都心の再開発は、この東京という街が
活力を絶やさないために必要な新陳代謝現象です。
六本木や春日の再開発事業決定は喜ばしいことだと思います。
しかし、そこでちょっと前の二子玉川や豊洲の様に
市場に逆らった販売価格を設定することは
この街の成長を不健康にする反社会的な行為。
事業主体となる企業には、くれぐれもバブリーな発想に
染まらないようにお願いしたいところです。



家を買わない、という選択肢も忘れないで！

ぽかぽかとした暖かさを感じる日ですね。
この冬はいつになく寒かったので、
春の訪れが何とも嬉しい今日この頃。

さて、今日は真面目にマンションを書きましょう。
首都圏の新築マンション市場、ちょっと動いていますね。
つまり「売れている」感じがしています。
それはそれでまことに結構です。
でも、部分的にはよろしくない面も見えています。
「買ってはいけない」物件まで買われている場合があるからです。
どんな物件が買ってはいけないのか？
これを語りだすととっても長くなります。
ですので、エリア別のレポートをご参照ください。

東京のタワーマンション

東京の大規模マンション

神奈川の大規模マンション

千葉の大規模マンション

埼玉の大規模マンション

もうひとつ、よろしくない傾向が窺えます。
それは、売主サイドがまたぞろ「勘違い」を
始めていそうな気配があるということ。

まず、事業部サイドの勘違いは・・・
「市況が回復した。これからはまた年間8万戸の時代に戻るだろう」
まさか、こんなことを本気で考えているおバカはいないと思います。
でも「8万戸」を6万戸や7万戸くらいに見積もることはやりそうです。
何といっても、アタマを冷やしていては長続きしない業界。
イケイケドンドンのノリが何よりも大切。
脳味噌をツルツルにして「さあ、売ろう！」あるいは「買うぞ！」
と行かなければいけない世界なのです。
それで、調子に乗ってどんどこ事業用地を仕入れると・・・

次に、販売現場の勘違い。
これはいつも同じ。
お客様に買っていただく、というのではなく「売ってやる」というスタンス。
ここで何度も書いたように、不動産屋というのはどういうワケか
「エバれる機会は絶対に逃さず、必要以上にエバりまくる」という体質を
上は大手財閥系幹部から、下は街の賃貸仲介までもが共有しています。
もちろん、全員がそうとは言いません。
私は四半世紀観察している中では7－8割といったところでしょうか？
本当に不思議なことです。

それで、今実際のところ新築マンションの販売現場で
どんなことが起こっているかというと・・・
「あなたが買わなければ、他に買う人がいくらでもいますよ（本当？）」
「今週中に決めてもらわないと、お売りできません（なわけない）」
「今買えるのは、○階の０００号室だけです（本当はもっとある）」
「今買わないと来年はもっと値上がりしますよ（業法違反）」
といった傲岸不遜な態度で接客が行われているのです。
まさに「売ってやる」というスタンス。
なんで何千万もの高い買い物をするのに、
不動産屋のつまらない営業にエバられなければいけないのでしょうね。

さて、冷静に見ると市場が動いているには理由がありそうです。
まず、ここ数年の需要が溜まっています。
昨年は3.11後の半年ほどは、新築マンション販売はほぼ開店休業。
その前の1年（2010年）は、まずまず売れたのですが、
それは2009年と2008年分（ミニバブル崩壊直後）の
需要が溜まっていたせいだと考えられます。
ただし、2010年にはそれらを全部消化していなかったはず。
とすれば、今年はまるまる1年分ほどの需要がプラスされます。
だから私は人に聞かれると「今年いっぱいは売れるでしょうね」と
言う様にしています。
来年の今頃は、今年ほど販売現場はホクホクしていないはずです。

では、エンドユーザーのみなさんはどうすればいいのでしょう？
今は「買い」でしょうか？
いいえ、これから「買い時」などというものが来ることは
半永久的になさそうです。
日本の不動産価格は、今後長期にわたってなだらかな下降するだけ。
時に瞬間的な現象で上昇することはあっても、中長期的には下落。
だから、「急ぐことは何もない」のです。
それに、賃貸だってダブダブになりつつあります。
わざわざ購入にこだわることもないのです。
家なんか買わなくっても、人間十分に幸せに生きられますよ。