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榊　淳司オフィシャルブログ
震災後の不動産市場、その十大潮流とは

3.11の震災後、３か月が過ぎました。
首都圏の住宅市場が、震災によっていったいどのような影響を受けたのか、
ということが注目されてきましたが、一定の方向性が見えてきました。
すべてがデータで確認できたわけではないので、
とりあえず「榊の私見」ということでお伝えしておきましょう。

１　湾岸エリアを敬遠

まあ、仕方ありません。
浦安や稲毛･幕張の液状化がかなり報道されました。
「埋立地は危険」というのに始まり、旧河川、田んぼ、沼･池も危険・・・
こういったことが浸透しつつあるように思えます。

２　タワーマンション回避。高層から低層へ

これも直接的な「経験」をなさった方が多いので、誰もが納得できるでしょう。
タワーマンションの価格にまではまだ反映されていないようですが、
今後５年くらいは「弱含み」になることは間違いありません。
それに、もう一度同規模も地震がくれば「暴落」も覚悟すべきです。

３　旧山の手エリアの人気が上昇中

文京区や港区の高台立地。目黒区や世田谷区の地盤のいいところ。
いわゆる「旧山の手」エリアの人気が急上昇しています。
実は、去年の今頃にマンションデベが「高値買い」を厭わず、
ジャンジャカ用地仕入れをしていたのが、このエリア。
今年は、かなりの高値で販売されて市場に滞留することを予想していましたが、
この震災で一気に状況が変わりつつあります。
つまり、普通なら「高い」と思える物件でも売れそうなのです。

でも・・・これはあまり喜ばしいことではありません。
今は震災の反動で「山の手」「高台」という一時的な人気になっていますが
これはちょっとしたバブルみたいなもので、いずれ弾ける可能性が大。
あわてて買いに走ると、何年か先に後悔すると思います。

４　中古物件に人気

これは、なぜだかよく分からない現象。
「とにかく地盤のいいところの頑丈な建物に移ろう」という
ちょっくら「慌て者」さんたちが動いているのかもしれません。

５　低価格物件が販売好調

これは震災とはあまり関係ありません。
2008年のミニバブル崩壊以来、不動産価格は下落を続けています。
「専門家」と称する人や、業界企業のエライさんたちがこの2,3年、
さんざん「下落はこれで止まった。今が底値」と言い続けてきました。
でも、それはほとんど「為にする発言」。
つまり、自分や自分の客に都合のいい観測メッセージを発信していただけ。
実際は、ジワジワと下がり続けています。
私は、ずっとそのことを言い続けていきました。

その「下がり続けた」結果、とってもリーズナブルな価格のマンションが
ここ半年くらいいくつか出てきて、それが「即日完売」しているだけ。
マンション市場が「上向いた」こともなければ、
市場が「動き始めた」わけでもないのです。

６　逃避先「物件」が売れている

これは「番外編」みたいなもの。
沖縄のマンションが売れているようです。
熱海のマンションも売れているみたいです。
挙句の果てに、群馬の宅地分譲地まで売れたみたいです。
みんな、首都圏の富裕層が「逃避先」として買っているのです。
いやあ、びっくりしますね（笑）。

震災直後、ガソリンも電池もお米もトイレットペーパーも・・・
その他もろもろのモノが買えなくなりました。
別に、実際の需要が高まったわけではありません。
急にトイレットペーパーをたくさん使い出したり、
お米のご飯をいつもよりたくさん食べるワケがないじゃないですか。
でも、みんなが「とりあえず買っておこう」と思ってスーパーに行くと、
見事になくなってしまったのです。

今はどうですか？

「慌てるこじきはもらいが少ない」なんて、
子どもの頃によく聞かされた野卑なことわざ。
でもね・・・そういうことかもしれません。
結局、騒ぎが収まってみれば「泰山鳴動、鼠一匹」ではないでしょうか？

７　戸建ての人気回復

というか、これはここ2,3年の顕著な傾向が高まっただけ。
理由はやはり、震災後の計画停電。
エレベーター、水道という弱点をもつマンションよりも、
停電しても「何とかなりそう」な戸建てを選ぶ傾向が強まっているようです。
そもそも、マンションは土地がないから
「致し方なく」住宅を集合させた居住形態。
人間らしく暮らすにはやはり戸建て、という考えは主流のようです。

そして、この傾向に付随するように「長屋」も注目されています。
耐震性はマンション並みで、エレベーターのリスクはなし。
すぐに外に出られるので、火事でも地震でも安心・・・・
そういったことが評価されているようです。

８　大陸支那人が一斉キャンセル

「放射能には塩が効く」というデマが流れたら、
ひとつの州まるまるで食塩が市場からなくなってしまうお国柄。
あの人々は、政府も学者も何もかも信用しない。
「東京は放射能に汚染されている」と信じ込んで、
もっと線量が高い上海や香港に逃げていく連中です。
湾岸のあるタワーマンションでは、
高層階を契約していた大陸支那人がほとんどキャンセルしたそうです。
まあ、私が「買ってはいけない」に分類している物件ですから、
別の意味でキャンセルするのは正解ですが（笑）。

９　蠢く「投機」業者

「3割引なら買う」「半額なら買う」という不動産（流通）業者が、
湾岸エリアに出没しているそうです。
こういう状況ですから、一般の方々の中には事情がよく分からず
「パニック売り」に走る方がいらっしゃいます。
そういう「売り急ぎ」を安値で拾って転売しようという、
姑息な商売をめざす業者さんがいるのです。
今のところ、有明や豊洲のマンションなら震災前の1割安、
浦安･舞浜でもモノによりますが2割安なら・・・・
時間はかかりますがそのうち買い手が現れるでしょう。
あわてて業者に売ることはないと思います。
でも1年後はもっと下がっているかもしれません。

10 歩いて帰れる場所

歩くとなると、最大で20キロでしょうね。
できれば、10キロ以内にすべきだと思います。
実際、私も自分の事務所から自宅までは10キロ。
自転車で30分ちょいの距離です。
震災当日は、自転車で徒歩帰宅の人々の間を縫って走り、
1時間弱で自宅に帰りつきました。
その後、文京区の学校にいる子供を迎えに
マイカーで都心に向かったのが運の尽きでしたが（笑）。

ただ「歩いて帰れる」というのは、基本だと思います。
妙に遠いところに無理して新築マンションを買うよりも、
近くに手ごろな中古物件を見つけるほうが、よほど賢明でしょう。

以上、最近見聞きしたことをまとめてみました。
今後、さらにデータに裏づけされた兆候が見られたら
随時ブログに上げていきます。



消費税を上げる前にやるべきことは？

そもそも菅直人のコケ始めは、去年の参議院選挙。
「消費税を８％に」になんてことをいったおかげで大敗。
確か、自民党時代も誰かが消費税アップを公約にして、大敗していました。

この「消費税増税」というのは、政治家たちが考えていることではないのです。
実は、すべて財務官僚のシナリオに乗っているだけ。
というのは、今や日本の財政は実質的に破綻しています。
それこそ、デフォルトになったギリシアよりも悪い状態。
これを改善するためには
１　大増税
２　大インフレ
３　デフォルト
しかない、と財務官僚は考えているわけです。
このうち２，３は度胸のない官僚には到底不可能な案。
連中の岩みたいに硬いアタマで考えれば１の増税しかないのです。

とはいっても、何と言っても連中は日本で一番の秀才たちですから、
そこらの私大出や理系アタマのボンボンや、張りぼて市民運動家を
舌先三寸でチョロまかすなんてのは造作もないことです。
何回か「ご説明」を繰り返せば、もう秀才財務官僚の言いなり。
「何とかして消費税を増税しなければ」と、
マインドコントロールされてしまいます。

しかし、本当に今の財政を立て直すには増税しかないのでしょうか？
私も、確かに増税は有効な選択肢であり、いずれ必要だと思っています。
だいたい、日本における税率は先進諸国の中ではちょい低めです。
もう少し税率が上がっても、それはまあ仕方のないこと。

でも、ちょっと待てよ・・・その前にやることがあるんじゃないの？
というのは、誰もが思うことだと思います。
そうなのです。「歳出削減」「行政改革」。
この「行政改革」なんて言葉、久しく聞きませんね。
役人どもにとって、この「ギョウセイカイカク」というのは悪魔の呪文。
自分たちの既得権が削られ、ポストが減り、給料まで目減りすることです。
そんなもの、忘れてしまえ・・・と、連中は思っていたのでしょうね。
奴らが話題にしないと政治家はもちろん、マスコミも忘れてしまったようです。

さて、私は将来の増税には基本的には賛成したいのですが、
それにはやはりまずキッチリと「歳出削減」や「行政改革」を
やっていただくのが条件になります。

「そんなこといっていたら、いつまでたっても増税できない」
そんな声が聞こえてきそうですが、確かにその通り。
今のような政治システムでは、まず無理でしょう。
名古屋の「減税」党みたいなのが国会で過半数を占めるような
「革命的」な出来事でもない限り無理です。

逆に「消費税アップ」を公約に掲げたら、その政党は100％選挙に負けます。
今の国民感情として、とても増税を受け入れられないからです。
私は、増税にもっていくための一点突破法は「公務員改革」だと思います。
カンタンにいえば、公務員を減らして、その俸給を下げる。
そして、彼らが民間並みに苦しむ姿を一般国民に見せて、
「ホラ、政府も地方自治体もタイヘンなのよ」と言えば、みな納得します。

私が子供の頃、公務員と言えば民間よりも給料が安いのが当たり前でした。
特に地方公務員になるのは「人生に野心を持たないヘタレ野郎・・・・」、
なんてバンカラな気風が漲っていたように思えます。
実際、「休まず、遅れず、働かず」で定年まで「大過なく」過ごすことを
一生の目標にしている人がほとんどのような気がします。

もちろん、全員がそうだとは思いません。
この大震災で、それこそ寝食を忘れて救援・復興に
取り組んでおられる方も多いことでしょう。
そういった方々には、ぜひ己が責務を全うしていただきたいと思います。

しかし、そういう公僕たる責務を実感できる機会に恵まれずに
役人人生を終える方が大多数ではないでしょうか？
役所に行くと、奥の席で鼻くそほじりながら
新聞を読んでいるオッサンを必ずといっていいほど見かけます。
時々「産業振興課」みたいなところに融資の斡旋を申込み行くと
「指導員」という肩書のオッサンから、
あれこれ「経営指導」していただきます。
「指導員」とは、いったい何者だと思いますか？
企業を何社も育て上げてきた百戦錬磨の経営者？
ノーノー・・・ただ、区役所を定年退職したオッサン。
はっきりいって、経営のことなんか何にも分かっていません。
したがって、こちらとて何にも指導してもらうことなんかありません。
「ハイハイ」ということ聞いて、適当に世間話をして終わり。

言ってみれば、定年退職者への救済ポストみたいなものではないでしょうか。
そういった費用にも、みーんな我々の税金が使われているのです。
少しでも役所と折衝したことのある方なら、
こういった「公務員のムダ」を感じることがあると思います。
つまり、民間に生きる人間にとって、
まだまだ削れそうな公務員のムダはたくさん見えるのです。

だいたいが、この30年ほどで給料の官民格差は逆転しました。
民間企業の平均よりも、国家・地方公務員の給与の方が高いのです。
しかも、それは表に見えている数字だけの比較です。
特に地方自治体の場合は、様々な名目でヤミ手当なるものがあり、
連中の所得は発表されている数値より2割ほど多いことなど、
今やほとんどの民間人は推測しています。

毎日9時に出勤して5時にタイムカードを押す人生を30数年続けた公務員が、
転勤や出向やリストラやボーナスカットなどの風雪に耐えた民間人より、
普段から高い所得を得て、定年後もたっぷり年金が支払われる・・・
このかなり露骨な格差は、生半可に納得できるものではありません。

もし、政府が消費税を8％や10％に上げたいと考えるなら、
夕張市の職員の様に、民間の給与水準以下で自ら道路工事まで行うくらい、
「厳しい状況」に追い込まれていることを、国民に納得させるべきです。

国家公務員の給与は、もうすぐ下げられるそうです。
地方公務員もそれに倣うべきですね。
法律を1本つくればいいだけです。
地方公務員の給与水準は、国家公務員のそれを超えてはならない・・・
そこに強制規定を盛り込めばよいと思います。
あと、闇手当ははっきりと「公金横領」とすべきです。実際そうですから。

我々の身の回りの公務員たちが困窮しだせば、
「それじゃあ、仕方ないな」と誰もが納得します。
ところが現在、そんな様子は皆無です。
誰でも親戚や友人に何人か地方公務員がいるはずです。
彼らは民間企業のサラリーマンほど困っていますか？

安易に消費税を上げる前に、役人どもがやるべきことは山のようにあります。

レポート更新情報

湾岸から山の手、そして武蔵野台地へ。
マンション選びのトレンドが変わり始めた様子です。
特に、山手線の北辺「大塚・巣鴨・駒込」は
価格も低廉で駅から近いマンションがいくつか出てきました。
これから注目されるエリアであることは間違いなさそうです。

JR山手線
「巣鴨・大塚・駒込」
都心北辺の「穴場」を探す
2011年6月改定
価格　3,490円


2011/6/13 20:03 | ちょっと脱線 | Comments (0)

「成功体験」は、大きな「失敗の素」。

ここのところ、フェイスブックやツイッターをやっていて見つけたもの。
コレ、結構面白いですよ。

事業に失敗するコツ１２ヶ条

01.旧来の方法が一番良いと信じていること
02.餅は餅屋だと自惚れていること
03.暇がないといって本を読まぬこと
04.どうにかなると考えていること
05.稼ぐに追いつく貧乏なしとむやみやたらと骨を折ること
06.良いものは黙っていても売れると安心していること
07.高い給料は出せないといって人を安く使うこと
08.支払いは延ばす方が得だとなるべく支払わぬ工夫をすること
09.機械は高いといって人を使うこと
10.お客はワガママ過ぎると考えること
11.商売人は人情は禁物だと考えること
12.そんなことは出来ないと改善せぬこと

私も、何を隠そう「失敗経験者」ですから、
なかなか味わい深いですね。
私が強く実践したのは１、２、１０でしょうか。
「不動産広告」みたいな広告業界の「汚れ仕事」は、
我々のような忍耐強い日陰者にしかできない、
と思っていたら、大きな間違いでした。
次から次へと、他業界から参入してきました。

１０は今でも強烈に感じています。
不動産屋連中のワガママに付き合うのには辟易しました。
残念ながら実践できなかったのは３，８，１１かな。
他の項目はちょぼちょぼですね。

でも、私の知っているその仕事の同業者で、
このうち8項目くらいをパワフルに実践しているのに、
失敗するどころかブリブリ儲けている方もいます。
不動産広告業界が特異なのか、この12条に不備があるのか（笑）。

世の中には「失敗学」というのがあるそうです。
失敗に学んで、次の成功につなげるというもの。
逆に「成功体験」という厄介な「失敗の素」もあります。
成功した経験に固執して何度も同じ失敗を繰り返す例は、
我々の周りでもゴロゴロ転がっています。

非常に良く知られているのは、旧帝国海軍。
侍の世が終わって、近代海軍が創建されたのは凡そ1870年頃。
その僅か34年後、我が帝国海軍は世界有数の艦隊を築き、
列強の一角を誇る戦力を擁したロシア海軍を、
ほぼパーフェクトゲームで降しました。
これは、世界史の奇跡と言ってもいい出来事です。
詳しくは、今年の年末にNHKで放映される「坂の上の雲」を見てください。

しかし、それは日本海軍に強烈な「成功体験」を植えつけました。
「大鑑巨砲主義」という発想のまま取り残されてしまったのです。
そして大勝利のわずか40年後、我が帝国海軍はアメリカ海軍に
完膚なきまでに打ちのめされ、地球上から消滅します。
日本海海戦の成功体験が、帝国海軍を滅ぼしたと言っていいでしょう。

ひるがえって、今のマンション業界。
ここにも、恐ろしいばかりの「成功体験」があります。
10年ちょっと前、船橋市で分譲された720戸のマンションが
「全戸即日完売」という珍事が発生したのです。
私が知る限り、1回で700戸超を売り切ったケースはアレだけ。
もちろん、価格が当時としては破格でした。
今の「ユトリシア」くらいでしょうか（笑）。

以来、この720戸を分譲したマンションデベは、
何度失敗しても同じ路線を走り続けています。
つまり「長谷工型大規模工業製品マンション」の分譲です。
2000年当時と今では、市場が大きく変わっているにもかかわらず。
今は、横須賀や埼玉の志木で「戦艦大和」事業を行っています。

まあ、1社だけだったらいいのですが、妙に横並び体質なのがこの業界。
というか、他社と違うことを考えたり、
実行するほどのオツムがないのでしょう。
足立区で、平塚で、稲毛海岸で、川崎で・・・・

すでに時代は変わっています。
10年前に3000万円のマンションを買った団塊ジュニアは
もう市場にはほとんどいないのです。
なのに、いつまでも同じ発想でマンション分譲を行っていると・・・

「35年ローン」も、「年収5倍」も、ましてや「土地神話」も、
最早遠い過去の話です。今やフィクション。
「年収200万円からのマイホーム戦略」でも書きましたが、
今の時代の住宅購入で「新築マンション」というのは
最も資産的に「不利な選択肢」なのです。
どうしてそんなカンタンなことがわからないのか、
本当に不思議に思っています。

参考レポート
「徹底分析、埼玉県の 大規模マンション 全15物件」
価格　2,790円

「徹底分析 千葉・茨城の大規模マンション 全18物件」
価格　2,980円

買ってはいけない大規模マンション
首都圏編 第４弾　23物件
価格　2,690円

買ってはいけない大規模マンション
神奈川編　全20物件
価格　2,490円



「車が売れない時代」にマンションは売れるか？

私はかねがね団塊の世代というのは日本のガンではないかと思っていました。
もちろん、全員がそうだというような乱暴を言うつもりはありません。
しかし、他の世代に比べれば日本社会にマイナスの影響を与えている割合が
何割増しか、あるいは数倍するのではないかと勝手に推測しています。

これは、彼らの責に帰すことができない気の毒な事情があります。
プレハブ校舎という劣悪な環境で、ガサツなGHQの洗脳教育を受けたこと。
人数がやたら多かったおかげで、恐ろしいほどの競争であったこと。
ベトナム戦争の影響で反米親ソが世の中の風潮であったこと。
妙な猜疑心や、不必要なほどの競争意識を高めても仕方ないところがあります。

彼らの内で大学教育を受けた者は、ほぼ社会主義に傾倒しました。
あの当時、リベラルや保守の考えを持っていたとしても、
それを表明すると村八分同然の目に遭ったはずです。
そして、彼らが一時的にせよ「バラ色の世界」を実現してくれる基だと
誤認した社会主義というものが、実は人類史上最大の厄災をもたらす
邪教のようなシロモノだと明らかになったのは、
彼らがやっと４０歳になった頃だったのです。

上手に自分の頭の中を切り替えられた団塊君は幸いです。
ほとんどの人々は、頭の中を赤黒く澱ましたまま今に至っています。
菅君や鳩山君、仙谷君などはその典型ではないでしょうか。
だからこそ「自衛隊は暴力装置だ」などいう、許しがたい失言が飛び出します。

彼らには彼らの、そういった可哀そうな成育環境があるので、
ある程度は大目に見なければいけない、とは思っています。
でも、もうそろそろご退場いただいてもよいのかな、と考えます。
連中の歳は、今年で６２歳から６５歳です。
普通の会社なら定年を過ぎているのですが、
政界ではまだまだ現役バリバリの世代です。
ハッキリ言って、政界のこの世代にはロクな人材をお見かけしません。

私は、マーケティングの世界では「新人類世代」に属しています。
ちょうどペーペーだった頃、団塊君たちは若手の部長クラスでした。
我々に「この会社で出世しようと思えば、アレくらいのバカにならなければいけないのか」という現実を、身を以て示してくれました。
まあ、よき反面教師が多かった、という印象があります。

我々のちょい後輩が、団塊ジュニア君たち。
この世代の先端である現在４２-４６歳くらいの連中は「バブル採用組」。
仕事の相手としては、もっとも「気を付ける」必要があります。
能力不相応のポジションについている可能性が高いからです。
でも、押しなべて我々よりもおっとりとした連中のような気がします。

そのあと、現在４０歳より若い人々は、
まとめて「失われた世代」とみなしていいでしょう。
ヘミングウエイやフィッツジェラルドみたいでかっこいいでしょ(笑)。
彼らが成人してこの方、多少の波はありましたが
日本はずっと不景気のままでした。
俗にいう「失われた２０年」が、彼らの青年期だったのです。

中でも、今の２０代はおそろしい世代だと思います。
物心ついて以来、景気が良かったことがほぼない、という状態。
日本という国が、どんどん閉塞していく時代に育ち、
思春期と青春期を過ごしてきた人々です。
私は、この２２歳から３１歳くらいの方々を「失われた世代」の中でも
とりわけ未来に希望を抱かない「閉塞世代」と位置付けます。

ここ４，５年「車が売れなくなった」というのが
マーケティングの世界では大きな話題となっていました。
昔に比べて、人口比率で車が売れないのです。
その原因は、「２０代が車を買わなくなった」からです。

考えてみれば、２０代の頃のマイカーは大半が「遊び用」です。
言い切ってしまえば、不要なぜいたく品。なくてもOKです。
だからかどうか、彼らは昔の若者ほど車を買わなくなりました。
レンタカーも随分安くなりましたしね。

さて、この「閉塞世代」が、まもなく住宅購入適齢期になります。
「車が売れない」ように「住宅も売れない」時代になるのでしょうか？
なるでしょうね。
間違いなく、なります。
ただでさえ、住宅は余りに余っています。
賃貸料はどんどん下がっています。
雇用環境は悪化し、個人所得は漸減しています。
そして・・・若年人口自体が減っています。
住宅が「今よりも売れる」と思える材料は何もありません。
景気がやけに調子よく回復して、バブルでも再発すれば別ですが。

政府と日銀が、現状の経済政策・通貨政策を続ける限り、
日本経済はこのままジリ貧でやせ細っていくはずです。

そういうことを前提で考えれば、
住宅産業が今までのような状態で続くハズがありません。
特に新築マンションは、今までの２０年が「狂乱時代」と呼んでいいくらい。
これからどんどん市場が縮小していきます。



大震災後に暴落するマンションとは？　(17)

およそ5年の小泉政権が終わってから、
安倍、福田、麻生、鳩山、菅と、ほぼ1年毎の総理交代劇。
それもまあ、どれもこれも猿芝居のようなドタバタ。
特に今回のレベルの低さは異様。
同じ党内の前総理が現総理を「ペテン師」呼ばわり・・・
この非常時に何をやっているのでしょう？

まあ、それでも日本は平和です。
津波で3万人ほど亡くなりました。
今でも11万人ほどが避難所生活です。
放射能汚染は日に日に深刻さを増していますが、
まあ何万人も死ぬようなことにはならないでしょう。
ただ、福島第一の30キロ圏には、4－5年人が住めなくなりそうですが。
ともかく、天災に引き続いて人災に見舞われていますが、
今の日本は何とかカンとか「平和」といっていいでしょう。

90年ほど前、関東大震災が起こりました。
あのときの被害は、今回の震災を軽く上回るでしょう。
東京は、ほぼ灰燼に帰しました。
死者は10万人を超えるようです。

もし、あの時と同じクラスの地震がやってきたら・・・・
私は、地震自体ではそれほど大きな被害は出ないと思っています。
阪神のときもそうでしたが、やはり火災が厄介でしょう。
また、古い建物の中には倒壊するものもあるはずです。
ではマンションは・・・・
やや乱暴に言ってしまえば、ほぼ大丈夫でしょう。
「ほぼ」というのは99％くらいのマンション、という意味です。
つまり、100棟にひとつくらいは
住民の命に危険をもたらす程度に損壊する可能性があります。

そして、危険なマンションのほとんどは1982年以前の竣工した物件です。
実は1981年の6月に建築基準法の耐震基準が大幅に改正・施行されました。
それ以降に建築確認を取ったものは、いわゆる「新耐震」といっています。
阪神大震災のとき、新耐震のマンションはほぼほぼ無傷でした。
住めなくなるほど、あるいは補修が不可能なほど損壊したのは
ほぼ全てが旧耐震のマンションであり、それもわずか十数棟。
被害エリアの全マンションからすれば1％未満のはずです。

さて、関東大震災のときも、建物の倒壊による死者よりも、
その後に起こった火災による死者が上回ったと言われています。
今回の東日本大震災の場合は、津波による死者がほとんどです。
そこで、誤解を恐れずに申し上げましょう。
もし、あなたがマンションに住んでいて、
自宅にいるときに大きな地震が来た場合、
建物が崩れることで死ぬ可能性はほとんどありません。
ただ、家具の下敷きになることはありますので、その点にはご注意を。
まず、気をつけるべきは火事を起こさないことです。
ガスを切る、タバコを消す。

でも、あなたが火事を起こさなくても、他の住戸で起こる可能性があります。
特に、上層階に住んでいる方は、
揺れが収まったら一旦外に出るほうがよいでしょう。
マンションの場合、自分よりも下の階で火事が起こったら逃げられません。
もし、地震による火災でなければ消防車やヘリコプターがやってきて
救出される可能性があります。
でも、地震の場合は絶望的です。
ですので、火災が起こらない、と確信できるまでは
マンションの外に出ているほうが安心です。

でもこれがタワーマンションの30階なんかに住んでいると、大変。
まず、エレベーターが止まっています。
30階を降りるだけでも大変です。
そして、いったん降りたら、今度は上がるのは山登りと同じ。
ですから、タワーマンションの高層階に住んでいる方は、
地震の揺れが収まったら、神様に祈ってください。
「どうか、私のマンションでは火災が起きませんように」

さて、何とか揺れが収まり、建物も無事そうな気配となりました。
次にどうすればよいでしょう？
まず、インフラの確認です。
電気、ガス、水道がどうなっているか？
もし、水道が出るようだったら、家中の容器に水を溜めてください。
バスタブも一杯にしてください。
大きな地震だと、最初は水道が使えても、すぐに止まる可能性があります。

電気もガスも水道も止まっているのなら、これは大変です。
でも、せいぜい10階くらいまでの階に住んでいる方は、まだ救いがあります。
給水車がやってきても、容器を持って手で運ぶことができますから。
阪神大震災の場合、電気の復旧までに7日から10日程度を要したといいます。
その間、当然エレベーターは使えません。
電気が止まれば、水道も止まります。
というか、上水道復旧は電気のずっと後になるはずです。
また、エレベーターの場合は、電気が復旧してからも
「安全点検」が済むまでは使えません。
つまり、地震後2週間はエレベーターが使えなくなる可能性があるのです。

そこで、エレベーターが止まったときのために、「籠城」の備えをしましょう。
14日間、マンションから一歩も外に出ずとも生存する準備をするのです。
まず、14日分の食料です。これは、それほど難しくないでしょう。
しかし、肝心なのは「水」です。

一人の人間が一日に必要な水は2リットルといわれています。
3人家族が14日間生きるための水は84リットルです。
ミネラルウォーターの2リットルペットボトルは6本で1箱。
これをざっと14箱ストックしておけば84リットルです。
あれが14箱・・・まだ、何とかなるかもしれませんね。

ただし、これは飲料用。
トイレに流す水も、身体を洗う水も、髭を剃る水も含まれません。
まあ、最も必要なのはトイレに流す水。
今回の新浦安のように、上下水道ともに「使用不可」となれば、
たとえ水があっても流すことは出来ません。
もし流せたとして・・・3人家族なら1日最低20リットルは必要でしょう。
14日分で280リットル。
石油ストーブに入れる灯油用の赤いポリ容器は、
一応18リットル入りですが、実際は20リットル入ります。
アレがざっと14個。
「そんなもの、家の中に置く場所が無いぞ」

はい。それなら給水車が来るたびにポリ容器で運んでください。
2階や3階に住んでいる方は、まだラクですね。
でも、20階に住んでいる方は・・・・

では、ここで究極の解決策をお教えしましょう。
まず、非常用袋を用意します。
ＩＤ、現金、ラジオ、非常食、水、下着、その他大切なもの。
この中に絶対入れておきたいのは、広めのビニールシートです。
地震が起こって・・・電気も水道も止まって、
当分回復しそうにないと思ったら、
それをもって家族で急いでマンションを出ましょう。
そして、あらかじめ調べておいた地域指定の「避難所」に入ります。
避難所の中では、もっともトイレに行きやすそうで、
出入り口から若干離れたところにビニールシートを敷きましょう。
ここで肝心なのは、「早い者勝ち」ということです。
うまくいけば、電気が回復してエレベーターが動くまで、
避難所の中でもっとも快適な場所を確保できます。
まあ、最長14日間のキャンプだと思ってください。

もうお分かりかと思いますが、マンションの高い階に住んでいると、
地震の時には様々なリスクとデメリットを背負います。
さらに、下層階よりも「揺れが激しい」というオマケまで付いています。
であるにもかかわらず、マンションの価格は上へ行けばいくほど高くなります。
多くの日本人が、高いお金を出しても「高いところ」に住みたがるからです。
まあ、これはもう価値観の問題ですからとやかく言いませんが、
高層階に住まわれる方はこのリスクとデメリットをぜひご理解しておいてください。
そして、最後に最大のデメリットを付け加えておきましょう。
もし、「関東大震災リターンズ」がやってきたら、
ここで述べたように上層階の住民は下層階住民に比べれば
数倍の生活困難と苦痛不快を味わうことになります。
その後、彼らの多くは当然のこととして
「こんな高い階にはもう住みたくない」と売却に走ります。
そうなれば、当然市場価格も下落します。
つまり、タワーマンションの上層階というのは、
大きな地震が1回来ると、その価値が半減する可能性さえあるのです。
現に今、ジワジワとタワーマンションの流通物件が増えている気配があります。

以上　公開講座17　特別編でした

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