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榊　淳司オフィシャルブログ
「値下げ」新築マンションの傾向と対策

新築マンションの「価格が下がる」という現象は
だいたい次のどれからのパターンに当てはまります。

１　個別の交渉で値引きされる
これについては、このブログ誕生の起源みたいなもの
上手な交渉を目指している方は、

「マンション値引き交渉術　無料相談付」

「マンション値引き交渉術　ノウハウ編」

などをご参照ください。

２　正式に「価格改定」が発表される
「新価格発表」などという文句で広告されるのがコレ。
ありていに言えば
「この値段じゃ売れなかったので、値下げしました」
ということです。まあ潔いといえば潔いやり方。

３　モデルルーム使用住戸を特別価格販売
他に「販売事務所使用住戸につき・・」というのもあります。
この場合、かなり販売に苦しんでいるということです。
だから、たとえモデルルームや販売事務所に使っていない住戸でも
同じくらいの割合で値引きしてくれるケースがほとんどです。

４　後で出す住戸の価格が、なぜか安い
つまり、第1期販売住戸の坪単価より、
第2期や第3期の方がなぜか安い、という現象。
典型的なのは「プラウド金町」。
先に出たガーデンより、あとのアベニューの方が安いのです。
理由は、先に出したガーデンが高すぎた上に
おバカなタレント広告でコケてしまったから、
後で出したアベニューは安くせざるを得なかった、というもの。
「線路に近い」「駅から遠い」なんていうのは
私から見ればただの「詭弁」ですね。

少し前に夕刊フジが「値下げマンションベスト１０」という特集を
組んでいましたが、これは「２」とか「３」のパターン。

今日発売の「週刊現代」では
「値下げ」新築マンションの傾向と対策
という記事が出ています。
実は、私もこの企画に協力させていただきました。
「値引きしない」と大見得を切っている住友不動産も
都心の一等地で値引き販売している実態が暴かれています。
また、先に示した野村不動産の「プラウド金町」の件も
販売担当者から「若干の値引きなら・・・」
なんていう言質まで引っ張り出しています
さすが「週刊現代」！　サラリーマンの味方です。

彼らが私のところにやってきて、
様々なことを聞き出していったのですが、
一番興味を示したのが

「ただ今値引き販売中マンション　首都圏編」

というレポート。プリントしたのを1冊進呈すると
大喜びで持って帰ってくださいました。
今回の記事にも、その「成果」が出ているような気がします。
その時気づいたのですが・・・「中身がちょっと古くなったなァ」
1月から改定してませんから、もう半年。
そこで、急いで最新情報に差し替えました。
すでに完売していたものを除き、
新たに11物件を入れ込み、合計で「首都圏21物件」。
前の25物件から少し減ったので
価格も2980円と下げさせていただきました。

「ただ今値引き販売中マンション　首都圏編　21物件」

どうぞ、ご自身のマンション選びの参考になさってください。

さて、例の「宇部三菱セメント」のコンクリート問題。
その後

大崎ウエストシティタワーズ
パークタワーグランスカイ

武蔵野タワーズ

でも、問題コンクリートを使用していたということが分かったようです。
問題の端緒となったのは「サンクタス川崎タワー」。
未だにホームページは閉じられたままです。
国土交通省から新たな発表もなし。
これは選挙が終わるまで「封印」しておこうということなのでしょうね？
その間、不信感はマグマのように溜まって増えていくことを
お分かりになっていないように思えます。

お知らせ
7月8日（木）　19：30～
年収200万円からの持ち家
～家に関する常識は変わった～
という「勉強会」が行われます。
終了後の21：00～　飲み会もあるそうです。
参加者十数人のこじんまりした会のようなの
どうかお気軽にご参加ください。



基準に満たないコンクリート使用の「９０件」を早急に公表すべし！

私は普段サッカーなんか見ないのですが、この前のパラグアイ戦は
時間もよかったので最後までかじりついていました。
ああいうのを見ると、実に気分がいいですね。
PKで負けはしましたが、よく戦っていました。
どうみても体格でまさるパラグアイに対して、
一歩も引かずに闘志をむき出しにして・・・・

それで思ったのですが、今回もメンバーはほぼブ男ですね。
ゴールキーパーはイケメンでしたが、他のメンバーは
「おお、これは日本人」といいたくなるような
モンゴロイドの貧相さをたたえた面貌。
しかし・・・それぞれにいい顔をしていました。
造作が多少悪くったって、あのように懸命に戦う男たちは美しいものです。
それに、かなり魅力的であります。

翻って、今の参議院選。
困りますねえ・・・みんな貧相で（笑）。
私は東京選挙区ですが「これは」という顔を見つけ出せません。
自民党が政権を維持している時代は
「自民以外」という消去法で選ぶことが出来ましたが、
民主党の政権があの時代に勝る「サイテー」状況ですから
もう、困ってしまいます（笑）。

菅さんは、いったん「消費税１０％」なんていいましたが
不人気を察知するとすぐに引っ込めて口をぬぐっています。
卑怯ですね。
政治家というものは、たとえ不人気であろうと
国のためになる政策は断固として進めるべきです。
もっとも、消費税を上げる前にやることはあると思います。
国民の大半はまだ、「税金のムダ使い」が是正されたとは思っていないでしょう。
「仕分け」なんてパフォーマンスはありましたが
あんなのがただの「見せかけ」であることは
国民の大半が感じていると思います。
くだらない公共事業は、小泉政権以来確実に減りました。
ただ、多くの国民が未だに納得していないのは、
役人の「天下り」と、その先の「公共」団体や役所関連企業。
一説には、年間15兆円もこういった団体に予算が注ぎこまれています。
こういうのをバッサリやってもらわないと、
「消費税１０％」なんていわれても、うけいれる気にはなりませんね。
だったら、民主以外に・・・となります。

日本の民主主義は、いつからかただの「人気投票」になりさがりました。
かつて、日本中が「アンポハンタイ」とやっていたときに
泰然と条約の批准を推し進めた自民党はどこへいったのでしょう？
私の記憶にある中では、かつてのイギリス首相である
サッチャーさんが思い出されます。
今の日本以上に凋落･頽廃していた大英帝国を
自らの不人気を省みずに、国内の左翼勢力をすべて敵に回ながら
国民に不人気な政策を次々と推し進めて、見事にあの国を救い出しました。

1982年にアルゼンチンがフォークランドを占領したときに
彼女がテレビで国民に呼びかけた演説を見ていた当時大学生の私は
身震いがしたのを覚えています。
毅然として「英国は自らの領土を守るために戦う」と宣言していました。
私は英語のリスニングはダメですが、あの演説だけはよく分かりました。

そして、敢然として軍隊をフォークランドに差し向けました。
豪華客船のクイーンエリザベス二世号も徴用され、
イギリス軍兵士を満載した輸送船となったのです。
ああいうところ・・・イギリスは未だに「大英帝国」ですね。
日本はとっくに「大日本帝国」ではなくなって、
ただのフニャフニャジャパンですが。

今の日本にサッチャーさんの10分の1も肝の据わった政治家がいるでしょうか？
選挙公報をツラツラ眺めていると、
国民に媚を売って選挙で勝つことしか考えていない
貧相な顔立ちが並んでいるだけですね。

この国は、民が衣食に不自由しないという有史以来の
豊かさを得たにも関わらず、人口が減るという衰亡の途を辿っています。
こういう「国家の危機」を実感している政治家が何人いるでしょう？

全国で760万戸もの住宅が余り、朽ち果てようとしているのに、
国土交通省にも前原大臣にも危機感があるとは思えません。
今回の「宇部三菱セメント偽装納品」に関しても
「事なかれ」に徹しているように思えます。
基準に満たないコンクリートを使った「90件」を
速やかに公表すべきだと思います。



コンクリート強度不足、その９０物件を公表せよ！

ＪＲ東海道線の「川崎」駅徒歩６分のところに
「サンクタス川崎タワー」という全300戸の
タワーマンションが建設されています。
先日までは、さかんに広告で「第1期一般分譲」を募集していました。
ところが、6月の18日からだそうですが、いきなり募集を中止。
ホームページも閉じて
「都合により、第一期一般販売（98戸）を当面延期することといたしました。
新たなスケジュールが確定次第、お知らせいたします」
という状態に。

そして、6月25日に国土交通省から突然こんな発表がありました。

宇部三菱セメント(株)のセメントを使用した高強度コンクリートについて、国土交通省への通報に基づき調査を行ったところ、これらの高強度コンクリートについて、大臣認定の仕様に適合しないものがあることが判明しました。

・大臣認定仕様との相違点：大臣認定を受けた高強度コンクリートについて、大臣認定で定められた水和熱の品質基準値（330J/g以下）を満たさないセメントが使用されている
・大臣認定仕様に適合しないコンクリートが使用されたおそれのある物件数： 約90件（調査中）

この90件の中に「サンクタス川崎タワー」が含まれていたのです。
そして、今週になって売主側から
「国土交通省で専門家会合を開催して検討したところ、JIS規格に定める基準値(340J/g以下)は満たしており、他の同種の高強度コンクリートの大臣認定では基準値を340J/g以下としている事例も多数あり、強度その他の性能には支障がないとの所見が得られ」たので、
まもなく販売を再開するとの通知が登録者に届いたそうです。

どういうことかカンタンに言ってしまうと

１　間違って大臣認定基準以下のコンクリートを使ってしまったけれど、
２　それはＪＩＳ規格の基準値はクリアしていて
３　国土交通省もそれで強度的に問題なしと結論を出したので
４　みなさん安心してご契約いただけますよ

ということになりますね。

ただ、「330以下」ではなく「340以下」でも結果オーライだから大丈夫
なんていわれても、10J/g分前後は強度が弱くなるのは確実なのです。
それに、どうも胡乱な感じがしますね。

そもそもこういう着地点で落ち着かせるのなら
なぜこの「サンクタス川崎タワー」だけが、
わざわざホームページまで閉じちゃったのでしょうか？
全部で90件見つかった、ということですが、
他の89件はいったいどこなのでしょうか？
ここはキッチリと発表して欲しいですね。
そして、その「10J/g分」が実際、どういう影響があるのか、ないのか、
はっきりと数字で示して欲しいと思います。

マンションの広告ではよく、「コンクリートの強度は―――」なんて
数値で表しているように「10J/gは、強度にして――しか影響ありません」と
キッチリ示して欲しいものです。
国交省の発表もなんか歯切れが悪いのですよ。
「大臣認定では基準値を340J/g以下としている事例も多数あり、強度その他の性能には支障がないとの所見が得られました」
とか
「今後、事業者からの申請に基づき、水和熱の基準値を340J/g以下とした新たな高強度コンクリートの大臣認定手続きを進めます」
なんて、なんか業者寄りのスタンスが窺えます。
そもそも大臣認定をＪＩＳの340ではなく330にしたのは、
それはそれで何かの理由があってのことだと思います。

似たような事件として「六会」がありましたね。
あれは姉歯事件ほどではないにしろ、ちょっとした混乱が起こりました。
グランドメゾン東戸塚なんて、あの事件のせいで今も完売になっていません。
市川のⅠ-linkタウンいちかわ ザ タワーズも、
事件の対応に売主側が妙に強気に出たお陰で
キャンセルが続出して、これも未だ完売に至らず。
今回の川崎の「販売代理」である三井不動産レジデンシャルにとって、
あの事件の記憶はトラウマになっているのではないでしょうか。
結局、全部清水建設に責任を取らせたようですけど。

売主企業にとって、こういう事件は事業の成否にかかわること。
今回のオリックスの対応に、どの程度エンドユーザー保護の視点があったのか、
今後の事件の推移を注意深く見守りたいと思います。



「（仮称）湘南平塚プロジェクト」に呆れた！

セミナーが終わった途端に他の仕事が入ってきたり、
たまっていた相談にお答えしたり、
はたまた昨日は急な雑誌の取材を受けたり・・・
このブログの更新がままなりませんでした。

今日は日本がいよいよパラグアイと戦うそうなので、
みなさん早めにご自宅にお帰りになっているのでしょうね。
こういう日こそ夜の街に繰り出したいところですが、
時間にもお金にも余裕がないので、事務所で仕事しております。

さて、残念なご報告がひとつ。
かねてこのブログでご案内していました
山手線「田端」のコーポラティブ計画が、頓挫いたしました。
土地を売ってくれるはずだった地主さんがにわかに変心。
「やっぱり売らない」となってしまったのです。
まあ、業界では日常茶飯事のことなのですが
ご期待をいただいた方には申し訳なく思います。

それと、いつものマンションレポートのお知らせ。

東陽町 激戦の5物件を徹底分析

迷走する「麻布十番」
三井vs.住友タワーマンション対決

買ってはいけない大規模マンション
首都圏編 第３弾　25物件

以上３つのレポートを、最新情報に更新しています。
特に「買ってはいけない大規模」の首都圏編は
セミナー参加者に「特典」としてお配りしたもの。
そのために「最新情報」を差し変えました。
25物件中、9物件が「新規」採用となっています。

この25物件の構成は、都心でいまだに
ミニバブル価格での販売を続けているタワーマンションと、
長谷工型の郊外大規模ファミリーマンションが主流。
また、意味もなく郊外にできたタワーマンションもいくつかあります。

さて、今日の主なる話題はその長谷工に関して。


この図面は、長谷工コーポレーションが中心になって
平塚市黒部丘という場所で進行している全357戸のプロジェクト。
今のところ「（仮称）湘南平塚プロジェクト」というそうです。
まあ、なんというか・・・呆れてモノがいえません。

１　まず、「日」とも「白」の反転ともいえる棟構成。

私も長いことマンションを見てきましたが、こんなの初めて。
とにかく、何が何でも「部屋数を多く確保」という
ガメつさむき出しの、何とも醜悪な配棟計画です。
真ん中と北の住棟の日照時間はどうなのでしょう？

２　これを無理やり「2棟」と言い張っている

なんでも「2棟」だと容積率が多くなるのだそうです。
どう考えても「9棟」にしか見えませんけど(笑)。

３　機械式駐車場と駐輪場がビッシリ

なんだか、まるで共産主義国家のアパートみたいですね。
まさに、住まいを工業製品のように考えているのがアリアリ。
3段機械式駐車場は、15年後に恐ろしい更新費がかかります。
そこまでして100％が必要なのですか？

地元では大反対運動が展開され、裁判になっているそうです。
よくこういった計画に建築確認をおろしたものだと
不思議で仕方がありません。

信じられないのは、こういった事業を平気の平左で
おやりになっている長谷工コーポレーション
という企業の「倫理観念」。
日本人の道徳観は、長らく「名こそ惜し」が
基本だったと私は思いますが、この企業にはそれ以前の
「恥ずかしい」という感覚すらなさそうですね。



７月８日（木）に第２弾セミナー開催！

毎日、蒸し暑いですね。
２４日木曜のセミナーが終わって翌朝起きたら、
なんと日本が奇跡の大勝利！
その余韻なんて私には関係ないのですが、
ちと飲みすぎて２日間へばっておりました。

直前の呼びかけが功を奏したのか、
目標には届かなかったもののセミナーは結構盛況でした。
急遽、テレビ局の取材が入ったりして、
参加者の方も驚かれたかと思います。

また、多くの方が私の
「年収２００万円からのマイホーム戦略」をご持参くださり、
ありがたくもサインなどさせていただきました。
もちろん、現場でご購入くださった方もおられて、
なんとなくサイン会らしくなりました。

割合意外だったのが、参加者サービスで行ったつもりの
レポートの割引販売が好調。
セミナーの途中で
「もし、値下がりしないマンションをお買いなるのなら○○○です」
と申し上げたら、その○○○に関するレポートがたちまち売り切れ、
などという珍現象が起こっておりました。

ほぼ１年ぶりのセミナーだったので、
私も少し緊張気味でしたが、まずまずの成功だったと思います。
それで・・・・この成功で図に乗って・・・はいないのですが
実は第２弾のセミナーを早々と行います。
といっても、今回は当研究所の主催ではなく
小石雄一さんという方の勉強会に講師として招かれているのです。
だから、ずっと前から決まっていた、といえば決まっていたことです。
詳細については　こちら　をご覧ください。
右上にもバナーを貼っております。

私が話す内容は、２４日と大体同じなのですが、
もう少し大まかな内容になりそうです。
というのは、参加される方はこのブログの読書でない方が
多くなる可能性が高いものですから。

また、はっきり決まっているわけではありませんが、
セミナー終了後には「飲み会」みたいなのがあるそうです。
「榊と酒を飲みたい」なんて酔狂な方が早々いるとも思えませんが、
当日誘われたら乗るつもりです。

次回セミナーについて、詳細が分かればまたここで案内します。