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榊　淳司オフィシャルブログ
住友不動産が倒産危険度ランクインの「実績」

私のように日ごろからエラソーな事をほざいたり、
書いたりしている人間でも、
「そんなことも知らなかったのか？」ということがママあります。
というか、私は世の中のことの大半を「分かってない」のです(笑)。

昨日、某誌の編集者と話していて教えてもらったことも、そのひとつ。
住友不動産が「不動産特定共同事業商品」
というものを販売しているという事実。
エエッ、なんじゃそれ？
「不動産特定共同事業法」に基づいた「投資商品」・・・
そんなモン知らん、と昨日は思いました。

それで、今日になってよく調べてみると・・・知っていた。
いわゆる「不動産小口化商品」という奴で、
考えてみればバブルの頃、この妙にインチキ臭い投資商品を紹介する
某社のパンフレットの中の文章を一式書いた覚えがありました。

要は、ひとつのビルを「小口化」して投資家に販売し、
そこから上がる収益を毎年分配。
10年後くらいに一括償却（売却）して元本を返す、というもの。

結果的に、この「投資商品」について私は「知っていた」のですが、
天下の住友不動産がなぜにそういう面倒臭いことをやっているのか
という理由については、それこそまったく知りませんでした。

某編集者氏がいうには「資金調達の一手段として」
この商品（サーフ）を開発して一般に売り出したのではないか、ということ。
開発当時、住友不動産は財務体質がよくなくて、
銀行からお金を借り入れるときに１％以上の上乗せ金利を適用されていたとか。
「ふーむ、それは知らんかった」

あれだけ都心に売れないタワーマンションの在庫を抱えておきながら、
市場にまっこうたて突いて「定価販売」（一部例外あり）を続けているのは、
「財務体質に優れた財閥系企業だから」と想像していました。
まあ、大筋でそれは正解なのでしょうが、
住友不動産が比較的近しい過去に、例のダイヤモンド誌の
「倒産危険度ランキング」に入っていた、ということも知りませんでした。

へえー、そうだったの、というのが正直な感想。
あれだけＫＹなタワーマンションを作ってコケまくっているのだから
今後ランクインしても不思議はなさそうですね。

さて、もうひとつ「知らなかった」という衝撃的事実が判明。

先週の土曜夜10時頃、子供を駅に迎えに行くのに車を走らせていると
「なんか、今日はヤケに人が少ないなあー」
そうなのです。日本対オランダ戦の真っ最中。
みんな、街を歩いている場合じゃない！
家に帰ってテレビを見なければ、という時間だったのです。

それで・・・・

あさって24日の午後6時30分からセミナー開催。
なんか集まりが悪いなー・・・と思っていたら。
私はなんにも知りませんでしたが、
25日の早朝3時から、日本対デンマーク戦らしいのです(笑)。
5月に会場を予約したときには、
ワールドカップのことなんか、なーんにも考えていませんでした。
だいたい、この前のオランダ戦もほとんど見ていません。
カメルーン戦にいたっては、翌日の新聞で勝敗を知りました。

ここんところ、私にとってはサムライジャパンの帰趨よりも
烏山高校男子新体操部が関東大会でどうなるのか？
ということに関心が高まっておりまして・・・
1年に10時間しかテレビを見ない人間ですが、
ことしは「タンブリング」だけで、すでに10時間を超えています(笑)。

というわけで24日木曜のセミナーは、
ご大層な80人収容の会場を押さえた割には、
「お席には、まだまだ余裕があります」状態。
デンマーク戦は早朝の3時からですから、
私のセミナーに参加してからでも十分ご覧になれますので、
どうぞご遠慮なくお申し込みください。

お申し込みはこちらからです。



落第マンションも当選？ダイヤモンドの[厳選40物件]

今の日本には、住宅や不動産を専門に扱う「媒体」というものがありません。
「住宅新報」のような非常にマイナーな業界紙はありますが、
これは一般の方々を対象とはしていません。
リクルートが出しているフリーマガジンの「住宅情報　マンションズ」は
大変な部数が出ていると思いますが、基本的に広告の寄せ集め。
雑誌風の記事を書いてはいますが、所詮は「提灯」です。

一般の新聞や雑誌は、時々「マンション特集」みたいなことをやります。
特に経済誌系の「ダイヤモンド」と「東洋経済」は、
ほぼ「定期的」に住宅やマンションを取り上げています。
一般誌の「アエラ」も、時々やっていますね。
で・・・その記事は誰が書いているのかというと、
ほとんどが「不動産担当」の記者さんだと思います。
「不動産担当」だからさぞかし詳しかろう、と思うのは間違い(笑)。
だって、数ヶ月に1回しか不動産関係の記事を書かないのですから
当然「不動産担当」であっても「不動産専任」ではないのです。
つまりは、他の業種をいくつも「担当」していて、不動産はそのひとつ。

だからかどうか・・・結構ピントのずれた記事も多いのです。
特に・・・ホントは名前を挙げたくはないのですが、
今発売中の「ダイヤモンド」。

 私は「支那のバブルがいつ弾けるのか」知りたくて思わず買ったのですが
特集2は「売れ筋マンション　最新動向＆40物件格付け」。
「中国インサイド」の中身は、かなり興味深いものでした。
今の支那経済がどういう風に沸騰しているのか、
なかなか迫真のレポートも多かったと思います。
でも「すごいぞ、すごいぞ」と煽りすぎのような気もします。
実はおそろしい内部矛盾を抱えつつの経済発展ですから、
危うさや脆さもいっぱいあるはずで、
そういうところの「抉り方」の浅さに不満を感じました。

どーも「ダイヤモンド」という雑誌は、
なんでもかんでも「すごいぞ」と煽る傾向があるように思えます。

かつて、同誌の3月6日号は「マンション動く！」という大特集で、
今年の後半には溜まりに溜まった需要が爆発して
マンション市場に活気がよみがえる・・・的な記事で煽り立てましたね(笑)。
で・・・この秋あたりから「爆発」するのでしょうか？
もう6月も後半に入りましたが、今のところ何も感じません。

記事の部分のマーカーは榊

確かに、部分的な「小爆発」はあるようです。
でもね・・・あくまでも部分的な現象であり、
「即日完売」といっても、それは業者が「発表」しているだけ。
もちろん、ホントもありますが「大本営発表」も含まれます。

そして、今回も笑えるのが
「首都圏＆近畿圏新築マンション40物件ランキング」。
この「東京」の項には以下の12物件がランクインしています。
１　THE ROPPONGI TOKYO
２　クラッシィハウス目黒洗足
３　浅草タワー
３　シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル
３　シティハウス府中けやき通り
６　ザ・レジデンス千歳船橋
６　パークハウス阿佐ヶ谷レジデンス
６　プラウド東陽町ガーデンズ
９　ザ・ヒルトップタワー高輪台
１０Brillia日本橋人形町
１１サンクタス西葛西
１２ルネリバーズタワー東大島

まあ・・・百歩譲ったとしても「シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル」は
「厳選40物件」に入れるべきではないと思いますよ。

「神奈川」は以下の12物件
１　プラウド山手町
２　クラッシィハウス辻堂
２　横濱紅葉坂レジデンス
４　ジオ梶が谷　桜のヒルトップ
４　プラウド青葉藤が丘
６　パークホームズグランファースト
７　サンクタス川崎タワー
７　プラウド綱島リバーフロント
９　ザ・ハウス港北綱島
９　ライオンズたまプラーザ美しが丘テラス
９　ライオンズ茅ヶ崎・ザ・アイランズ
１２グレーシアガーデンたまプラーザ

私の「買ってはいけない大規模マンション　神奈川編全１９物件」で
取り上げている物件が、なんと２つもランクインしています。
ダイヤモンドのご担当さんと私は、かなり意見が異なるようです。
ちなみに、「厳選40物件」を選んだ基準は

これは、客観的な選択というよりか、かなり主観的な「感覚」。
だって「シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル」の価格は
「相場並み」だそうです(笑)。
第１６項目の「モデルルームのワクワク感」って何ですか？
モデルルームでワクワクできれば、いいマンションなんですか？
最後の２０項目「住んで満足できそうか」にいたっては、
担当者の完全な「主観」ですよね。

そもそも、マンションを学校の成績表みたいにして採点して、
その合計点でランキングするなどということに、何ほど意味があるのでしょう。
例えば「ライオンズ茅ヶ崎・ザ・アイランズ」は「駅からの距離」が「１」。
学校的に評価すれば主要教科に「１」がひとつでもつけば「落第」でしょ？
マンションにとって「駅からの距離」は、もっとも重要なスペックですよ。
こういうところを、ノホホンとスルーしているところが、
ご担当の記者さんも、チェックする編集デスクも
いまひとつ「専門家」とは言いがたい点ですね。

そして、この記事もそうですが、取材先は大手ばかりで
そこの分譲物件を「優遇」しているように思えます。
仕方ないといえば仕方ないことですが。



コープラティブ紹介と如月さんの「中野区」

昨日、久方ぶりに私がかかわっているコーポラティブ計画の
スタッフミーティングに出てきました。
昨年の10月10日にこのブログで紹介した「田端」です。

山手線「田端」駅徒歩6分、60平米台のプランが3900万円から

という計画をこれから進めます。
詳しいことは、もう少し話が進まないことには紹介できないのですが、
来週24日のセミナーでは「説明コーナー」を設けておきます。
興味のある方は、どうぞご参加ください。

この「田端」の他にも「文京千駄木」というプロジェクトがあります。
こちらはすでに骨格が固まって、現在進行中。
いつかこのブログでも紹介しましたが、場所はいいところです。
しかも、価格も割安。
だからか、あと1戸分しか残っていないそうです。
80平米の角部屋が4000万円台後半とか・・・
まあ、24日まで残っているかどうかは分かりません。

そして「荻窪」というプロジェクトもあります。
こちらも駅に近くて、なかなかいい場所。
でも、現状では計画が固まっていないので、
あまり詳しくは説明できません。
もし、24日にご参加いただければ、
現状での資料をお見せして簡単には説明できます。

動画でも言いましたが、このコーポラティブというスタイル、
最近になってやっと市民権を得た観があります。
かつては「なんじゃそりゃ」という人が多かったのですが。
世田谷あたりでは説明しなくてもご理解いただけるようです。

事業スキームは「生協」と変わりません。
組合員がお金を出し合って組織をつくり、運営する。
そのへんのコープは日常的に食料を仕入れて組合員に販売しますが、
コーポラの場合は「マンションづくり」という事業が終われば組合も解散。
でも、途中で余計な中抜きがないので、価格は安くなります。

ところが、今の生協はそのへんのスーパーに比べて安いとはいえませんね。
私も「年収200万円台からのマイホーム戦略」を生協で
販売していただいているようなので強くはいえませんが(笑)、
価格だけで勝負すれば生協よりも安いところはあります。

なぜでしょう？

それは、流通業界というものは、もう半世紀も前に
ダイエーや生協などの「革命児」的な価格破壊者が出ることによって
かなりの企業努力がなされ、流通経路も整理されました。
マンション業界には、そういう価格破壊企業が出現しなかったので、
未だに「昔の仕組みで商売しています」という状態なのです。

そういう「古い体質」に対して、ささやかに挑戦しようというのが
コーポラティブ方式ではないかと思います。
もっとも、これが主流になるには、
日本人の一般的な市民意識はまだまだだと思いますが。

さて、如月さんがとうとう10作目の「マンション立地評価集」を
完成させてくれました。
今回、彼が取り上げたのは「中野区」です。

聞くところによれば、中野区は新聞購読率がかなり低いそうですね。
その理由は、いったいなんなのでしょう？
●若い人が多いから？
●低所得者が多いから？
●ネット普及率が高いから？
●新聞屋が熱心に売らないから？

そういえば、学生のころに東京に遊びに来たとき、
転がり込んだ友達の下宿は中野か杉並が多かったですね。
でも、あの頃の学生は新聞をとっていたような・・・

先日、私のセミナーの参加者のお一人が中野でマンションを買われました。
同じ物件を1年以上かけて検討していらっしゃいました。
最後は、いつもの大友さんがバチバチっと仕切って、
わりあいいい条件で話がまとまったようです。
その方が、その物件にこだわった理由は「通勤」。
中野というところは、あんなに新宿に近いのに、
地下鉄の始発駅があったりしてすごく便利。
新宿から歩いて帰ってもこれますし・・・・

その割には、なぜかマンションの相場は杉並よりも
安いところが多かったりします。
いってみれば「狙い目」の多いエリア。
そういう「中野区」を、如月さんが例の如くビシバシと
捌いてくれました。
ボリュームも５０Ｐなので、もう少し高くしたいところですが
中野区の庶民性に鑑みて
4490円に設定しています。

榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集010
「中野区」編



崩れ始めた「昔の価格」

もう30年以上前でしょうか、
小林旭という人のヒット曲に
「昔の名前で出ています」というのがありました。
今、私が首都圏のマンション市場を眺めていると、この歌を思い出します。
なぜかというと
「昔の価格で出ています」
という物件が、まだまだ残っているからです。
場所は、主に都心ですね。

「昔の価格」というのは、もちろんミニバブル価格。
2004年ころから、不動産価格は本格的に高騰し始めました。
そのピークは2007年ではなかったかと思います。
2008年には、早くも崩壊しました。
近藤産業、ゼファー、ノエル、ナイス、アゼル、モリモト・・・
そういった企業が次々に倒産したのも、この年。

ところが、今都心で販売されているマンションの中には、
このミニバブル期に土地を仕込み、設計を固め、
高値でゼネコンに建築工事を発注した物件が、
まだたくさん残っているのです。
当然、ミニバブル時の市場を基準に価格が設定されています。
いってみれば「昔の価格」のままです。

前から、このブログでは指摘していることですが、
こういった「昔の価格」で出ているマンションを昔の価格のままで買うと、
いきなり「今の価格」とのギャップに遭遇することになります。

代表的な物件名をいくつかブログに上げておきます。
どうぞ、よろしければこの続きはブログ記事をお読みください。

実は、「今の価格」というのは、
これまで、あまりはっきりとは表れていませんでした。
というのは、例えば「シティタワーズ豊洲」みたいなマンションが
意固地になって定価販売を続けている周辺では、
中古マンションの相場も、それなりに「昔の価格」が維持されていたのです。
しかし、所詮はミニバブルという異常事態がもたらした価格。
いずれ、市場の波に飲み込まれるのは自明の理なのです。

例えば、私が「住友・大崎 Vs. 三井・五反田 タワーマンション対決」
というレポートで取り上げた大崎・五反田エリアでは、
最近「ザ・ヒルトップタワー高輪台」というマンションが出てきました。
五反田から一駅離れていますが、地下鉄「高輪台」徒歩1分。
まだ、はっきりしたことは分かりませんが、
レポートで取り上げている2物件

「大崎ウエストシティタワーズ」
「パークタワーグランスカイ」

よりも1-2割安くなっていそうな気配です。

もし、その気配が正しければ、市場化のひとつの波でしょうね。

ミニバブルという現象を冷静に考えてみれば、
それがいかに「特異」なものであり、「一時的」なのかがよく分かるはずです。
前回、マンションの価格が底値であったとされる2002-03年ころに比べ、
その後の日本の経済状況は確実に悪化していますし、
マンション需要のキーとなる個人所得も減少しています。
なのに、販売されているマンション価格だけが
今もミニバブルの「高値維持」というのは、
誰がどう考えてもおかしな現象です。

市場化は、遅かれ早かれやってきます。
「昔の価格」で販売を続けているマンションを契約するのは
何とも合理性にかける購買行動といわざるを得ませんね。



動画ブログを始めました

私は、自分が「ビジュアル」として、
クオリティが高くないことは重々承知しています。
まさか、自分がカメラの被写体になるとは、
数年前までほとんど想定していませんでした。
むしろ、カメラの後ろからアーノコーノと文句を言う
「ディレクター」というかなりインチキな稼業を生業としていました。
それが・・・嗚呼。

おのが姿を画面に見るのは決して愉快なことではありません。
ただ、文字よりも画像と音声でメッセージを伝えられる
ということの優位性を考えて、こたびの決断に踏み切りました。

もっとも、テレビの生放送オンエアに比べれば
緊張感はそれほどでもありません。

ということで、今後、可能な限り「動画ブログ」という
スタイルに挑戦してみたいと思います。
読まなくても、漫然と眺めて、聞いてくだされば分かるように
努力していきたいと思います。

榊拝