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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
これからは「中古」、重要な「値引き交渉」

「中古」が、これからの主流になる。

日本というのは、分かっているだけで1600年ほどの歴史があります。
例えば、天皇家を「王家」と捉えた場合、
今残っている世界中のどの王家よりも長い歴史を誇ります。
例えば、ヨーロッパで最も格式のあるハプスブルグ家。
この家系の「王」としての歴史はたかだか700年。
日本の天皇家の半分もありません。
しかも、もう王家ではなくなっています。

日本の歴史は、エジプトやギリシャに比べればずっと新しい方ですが、
世界の標準からすればかなり「歴史と伝統」のある国であることは確か。
その割には、あまり古いものを大事にしませんね。
特に、建物や住宅に関してはそうです。

イギリスなどでは、3世代くらい同じ家に住むのは当たり前だそうです。
4代目になって、いよいよ建て替えなければいけなくなると
「ああ、何て自分はアンラッキーなんだ」とお悩みなるとか。
ところが日本。
「家を建てる」「（新築の）家を買う」という行為は、
カタギの人生を送っている方ならごく普通です。

実は日英では「住まい」の事情が異なり、
今までだったらこの違いも多少は納得できました。
というのは、イギリスでは地震や台風などの天災が少ないので、
レンガづくりの恒久的な住まい作りが可能。
しかも、日本のように湿度が高くないので、
多少風通しが悪かろうが、陽光が入らなくても大丈夫。
ところが、高温多湿な日本では、吉田兼好が「徒然草」で
「家の作りようは、夏を旨とすべし。冬は、いかなるところにも住まる。暑き比わろき住居は、堪へ難き事なり」
と記している通り、レンガや石で住まいを作ると
夏が暑くてやりきれないのです。
しかも地震が多いので、レンガ積み構造は危険です。
自然に、日本の住まいは「木と紙と土」を使った
「簡易的」なつくりにならざるを得なかったのです。
そして、この構造の最大の弱点は「燃えやすい」ということ。
特に、人の集まる都会はいったん火事になると大変です。

江戸という町は、何度も「大火」に焼かれました。
明治以後の東京も、関東大震災で焼け野原になったかと思うと、
その22年後にはアメリカ軍の無慈悲な空襲によって再び瓦礫の山に。
東京以外の都市でも、同じような歴史があります。
その結果、我々のＤＮＡには「家は壊れやすいもの」という記憶が
濃厚な価値観として刷り込まれているのです。

ところが・・・「マンション」と「エアコン」の登場、
そして堅牢な構造の木造住宅の普及が、日本人の住居観を変えました。
その激変振りは、もはや「革命」といっていいでしょう。
日本の住宅の「恒久性」も、欧米と同じ条件になりつつあります。

だったら、お金のかかる「新築」でなくてもいいじゃない！

というのが、私の考えです。

こういった考えは、この前、日経ＣＮＢＣの番組で申し上げました。
6月24日に開催するセミナーでも、詳しく理由を解説します。

日本の住宅は、今後「中古」が主流になります。

これは、もう統計的に確認できている現象です。
昨年の中古住宅流通量は、
新築の「持ち家」「分譲」の着工数を上回ったからです。
そして、この流れは今後も継続するでしょう。
一時的に新築が盛り返す可能性はありますが、
大きな流れとしては「中古」の時代がやってきたのです。

その理由や歴史的な背景は、セミナーや別の機会に解説します。
今日の話題としては「中古住宅の値引き交渉術」です。

まず、住宅を購入する場合、マンションでも一戸建てでも
新築と中古の決定的な違いは何だと思いますか？

実は、いろいろあります。
今日は、「値引き交渉」という視点から考えて見ましょう。
決定的な違いは「売主が企業なのか、個人なのか」ということです。
つまり、値引き交渉をする相手が大きく違います。
もちろん、すべてのケースにはあてはまりません。
新築住宅の売主が個人であることは稀ですが、
企業が中古住宅の売主になっている場合は、それなりにあります。
ただ、ここでは大まかに企業と個人に分けて考えましょう。

さらに分かりやすく、マンションに特化して解説します。
新築マンションの値引き交渉に関しては

「榊淳司のマンション値引き交渉術」

という当研究所のヒット作で詳しく解説しています。
ここでさわりだけお話しすると、
新築マンションが「値引き販売」される理由はただひとつです。
それは「売れない」からです。
値引きしなくても売れるマンションを、
わざわざ自社の利益を削ってまで値引き販売する売主企業はありません。
そして、売主の企業は、値引きに踏み切る前に
「どれくらいなら売れるか」ということについて市場調査を行い、
「売れそうなもっとも高いライン」で値引きを押さえようとします。
値引き交渉の相手としては、侮れません。
ただ、いろいろなケースがあり、また企業側の事情もあり、
より多くの値引きを引き出すテクニックは、それなりにあります。
詳しくは「榊淳司のマンション値引き交渉術」をお読みください。

では、交渉相手が「個人」となる、
中古マンションの場合はどうなのでしょう？
これは、相手が個人だけあって、ケースバイケースです。
ただ、新築との違いは、相手も「素人」であることがほとんどです。
売主さんが、
「どれくらいなら売れるのか」
「いくら値引きしなければならないのか」
というしっかりとした相場観をもって
「売却」しようとなさっているケースは少ないはずです。

いってみれば、向こうだって「おっかなびっくり」なのです。
こういう場合、交渉を有利に進めるためには
相手よりもより多くの「情報」を得ることが大切。
例えば、売主さんの「売る理由」とか「いつまで」という時間の制約。
そういったことを踏まえたうえで、
間に立つ仲介業者さんをうまく使いながら交渉を有利に進める・・・
そのためのノウハウをまとめたのが、
同じく当研究所のロングセラーとなっている

「中古マンション値引き交渉術」です。

これって、これまですべて「ダウンロード販売」でした。
でも、「冊子で読みたい」という要望が多かったのと、
コンピュータ上のトラブルで「プリントできない」という
ケースもあるようなので、今回、冊子版も追加しました。
内容も、一部加筆して、より分かりやすくなっています。
お値段は、加筆した分を多少上乗せさせていただいて
ノウハウ編で４４９０円です。
メールによる半年間の無料相談をお受けする
無料相談編は８９６０円です。

よろしければ、ぜひご利用ください。



長谷工は、ビジネスモデルを変えるべきです

かつて、このブログではＨ社と表現していました。
ざーとらしいので、実名でいきましょう。
長谷工コーポレーションです。
この会社、昔々は「長谷川工務店」という名前でした。
戦前に尼崎で産声を上げ、戦後は姫路（ともに兵庫県）で成長しました。
1974年に東京に本社を移し、81年に今の本社ビルに移転。
あの当時、芝にはまだＮＥＣの巨大な２棟もありません。
芝のあたりを睥睨するのは長谷工の本社ビルでした。
あの頃も「マンション専業」みたいなゼネコンだったせいか、
自社ビルは他社に「建ててもらった」そうです(笑)。

そして、実に日本で最も多くマンションを「施工」してきた企業です。
その数は、ＨＰによると484,292戸（2010年4月末現在）だそうです。
今でも、年間１万戸以上を作っています。
ただし、高度な施工技術が求められるタワーマンションを
単独施工することは、ほとんどないようです。
なぜかは、みなさんの想像にお任せします。

日本人の居住形態に「マンション」という
一分野を成立せしめるために果たした、この企業の功績は大きいと思います。
おそらく、今のＵＲと並び称していいと思います。
ただし・・・マンションというものがひとつの「文化」と考えた場合、
その発展・進化に貢献した度合いは、かなり低いと思います。
むしろ、その進化を阻害しているようにも見えます。

長谷工が今まで作ってきたマンションの多くは、
私から見ると、どれもコスト重視の「工業規格品」です。
そういった無個性なコンクリートの箱を「大量生産」してきたのです。
彼らが企画・設計する数百戸単位以上のマンションは、
どれをとっても同じように見えるのは、
それが「工業規格品」のように作られているからです。
敷地に、長方形の住棟・共用棟を
ドカン、ドカンと配置して容積を100％消化。
空いたところには、まず100％の駐車場を設置。
最後まで余ったところに緑地を設けている・・・という風に思えます。

何十年先まで住む人の心を安らがせ、造形物として美しく熟成する・・・
そんなことは、ハナから考えていないのではないでしょうか？
とにかく、まず施工のしやすさ、コストの低減が最優先。
次に、売りやすさ。見た目のよさ。
そのために、猫だましのような共用施設を可能な限り作ります。

まあ・・・センスがないですね。
その品格や知性のレベルが、
販売子会社が手がける広告のセンスにも現われています。
まさに「感度リョーコー」な方々ですから(笑)。

そもそも「工業規格品」を作り続ける、
という発想はすでに時代遅れです。
日本人が、住む場所に困っていた時代は、
「量」を追求する必要がありました。
ＵＲが「住宅都市整備公団」などと呼ばれていた時代は
せっせと規格品の住宅をたくさん作って、分譲や賃貸していました。
民間では、他ならぬ長谷工ががんばっていたのです。

しかし、もうそういう時代ではなくなっています。
日本全国で、住宅は７５０万戸も余っています。
「量」を作って世に送り出すと、それだけ「余剰」も増えるのです。
特に、郊外型の大規模ファミリーマンションなんて、
作れば作るだけ、そのエリアの空き家を増やすだけの結果になります。
千葉の「ユトリシア」や横浜の「オールパークス」が、
エリア内の住宅の需給関係をブチ壊しているのが、その証左。
先日の更新でお伝えした志木や花小金井で、また同じ轍を踏むのでしょうか？

ＵＲは、すでに分譲住宅の建設から手を引きました。
民間企業の長谷工は、そう簡単に店じまいをするわけには行かないでしょう。
そういった事情は分かるのですが・・・・
でも、そろそろビジネスモデルを変えるべきではないでしょうか。

我々の間では、マンション設計の「鬼」みたいに恐れられ、
また十分な敬意を集めている碓井民朗さんという方がいます。
この人が2004年に刊行された「マンションはこうして選びなさい」という
本の中の企画対談で、こんなことを言っています。

「ここでどうしても触れておかなければならないのが、ゼネコンのＡ社です・・（中略）・・Ａ社の実名を出し、会社内容の実態をお話したら皆さんびっくりすると思いますよ。同社は本来はゼネコンでデベロッパーではありませんが、全国の分譲マンションのうち10％を超える施工シェアを持っており、マンション業界を語る際には欠かせない存在です。私は過去に3回このＡ社と付き合いました。この会社の体質は顧客より利益最優先であることが一番の問題です」

この後、Ａ社が土地持込みで設計・施工から販売、管理まで行い、
デベロッパーが楽に事業を進められる話へと続いています。
そのあたりは「長谷工と愉快な仲間たち」という話題で、
何度かこのブログやレポートで取り上げている通り。

利益最優先で作られたマンションが、
20年後、30年後にどういう状態になっているのか？
みなさん、お住まいの近くにある長谷工が施工した
中古の大規模マンションで、ぜひご確認ください。

そして、たとえ「工業規格品」的に作られていても、
「新築」であり、駐車場が100％で共用施設がいっぱいあったほうがいい、
という方であれば、長谷工施工のマンションをご購入されてもいいと思います。
「工業規格品」だけあって、建築物としてのセンスはともかく、
最低限の品質は備えているはずです。
あの阪神大震災でも、長谷工施工のマンションは
1棟も「倒壊」しなかったそうですから。
まあ、そんなこと・・・当たり前といえば、当たり前ですが。

さて、こんな時代にどういう「視点」で住まいを選ぶべきか、
というテーマで開催する6月24日のセミナーには、
まだお席にゆとりがあります。
このブログよりも、もっとカゲキな業界事情もお話しますので、
多くの方のご参加をお待ちしています。

セミナー開催のお知らせ

テーマ
 「新時代のマイホーム戦略

　　　～何を、どう選ぶべきか～」

日　　時：２０１０年６月２４日（木）
午後６時３０分より （開場は午後６時１５分頃予定）
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分
ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
www.l-i-c.com/
定　　員：60名（定員に達し次第、締切）

内　　容
●講演
１ 「新時代のマイホーム戦略
～何を、どう選ぶべきか～」
講師　榊　淳司
２ 「契約で失敗しない基礎知識」
ゲスト講師  大友雅敏
●個別相談会（先着順１０名様まで）
ベストサポート代表取締役・大友雅敏氏が、
みなさんのマンション購入に関する悩みにお答えします。
※相談内容は事前にメール等でお知らせいただきます。
●「年収２００万円からのマイホーム戦略」著者サイン会
著書の販売とサイン会を開催します。
すでにお買上げいただいている方は、
ご持参いただければ、その本にサインします。

参加費用：お一人様 ２５００円 （税込）
※事前にお振込みいただきます。

参加特典
１　レポート無料進呈
参加者全員に、榊マンション市場のレポート
「買ってはいけないタワーマンション首都圏編」の
パイロット版プリントを無料で差し上げます。

２　旧版「マンション値引き交渉術ＤＶＤ」廉価販売
内容は若干古くなりますが、大ヒット作の
「値引き交渉術」の旧版ＤＶＤを、希望者になんと
１枚５０００円で先着順販売します。

３　各レポートの割引販売
ご希望者には通常ダウンロード価格の3割引程度で、
モノクロ簡易プリント版を販売いたします。
詳しくは追ってお知らせします。


廉価･割引販売はご希望者が対象。
セミナー参加のみでも大歓迎ですので、
お気軽にお申し込みください。お申込は、右上の「セミナー開催」バナーか
もしくは　こちらから お願いします。



選択肢がなければ、自分で作る！

「今年中に首都圏を制覇するぞ！」という、
遠大（？）な目標を掲げた割には、
思ったように進んでいないのがレポート作成。
誰かに「0月0日までに上げなさい」と
期限を切られていないのがいけないのですね。

――雑誌の取材を受けるから
――ＴＶ出演の準備・本番のため
――日経マネーの原稿書かなきゃ
――如月さんがどんどん書いてくれるだろう

いけませんね・・・自分で自分に言い訳ばかりしていちゃ(笑)。
頼みの如月さんも、本業に忙しいいせいか、
あるいは既存レポートのメンテナンスに手をとられてか、
ここんところ「新作」のペースが落ちています。

でも、人に頼っちゃあいけません。
明日から、自分で自分のお尻を叩いて精を出しましょう。

実は、マンションレポートの作成は、結構テマヒマかかります。
まず、何よりもそのエリアのマーケット状況を
正確に把握しなければいけません。
既存の資料を漁ったり、過去の住宅情報を紐解いたり。
そもそも、マンションの売主企業が正確な情報を発表しないので、
「何が本当なのか」を自分のアタマで考えなきゃいけないのです。
もちろん、現地にも行きます。
ひとつのエリアレポートを書くのに、2回は行きますね。
レポートを分かりやすくする写真も撮らなきゃいけません。

さらには、都心エリアなら今後の開発についても
いろいろと調べなければいけません。
「あと1年もしたら、隣接エリアに２割くらい安い物件が出そう」
そういったことも、予想できる限りレポートに書き込みます。

何といっても、新築マンションのエンドユーザー向けに発行されている
唯一といってもいい「判断材料」のレポートです。
マーケット情報はできる限りたくさん盛り込んでいます。
もちろん、企業からは一銭ももらっていないので、
批判すべきところはビシバシと指摘します。
私が「買ってはいけない」と思えば、ハッキリそう書きます。
この執筆方針は、如月さんはもちろん、
近畿版を書いてくれている三田さんも賛同してくれています。

こういった活動については、日常さまざまなルートで
かなり多くの方からご支持と激励をいただきます。
逆に、多くのマンション企業から白い眼で見られているようです。
影に回っては、ネットのあちらこちらに「榊淳司」について
品性と知性に欠ける誹謗・中傷が書き込まれているようです。
まあ、業界のレベルを表している、といえばその通り！

先日、如月さんがその一部を読んで、
「爆笑しました。榊さん、人気者じゃないですか！」
というメールをくれました。
「オオ、これは有名税というものか」
などと悦に入っていたら、身近な人から
「あなたはホントに何でも都合よく考える」と感心されました。
この年になって「目立ちたがり」に目覚めたのでしょうか(笑)。

さて、ギリシャに続いてハンガリーが財政危機だとかで、
世界の株式市況は軒並み下落しているようですね。
そして、日本は菅さんの支持率が６０％ですか・・・・
最近のニュースを見ていてつくづく思うのは、
日本はどんどん「愚かなる大衆の国」になっている、ということ。

民主主義というシステムはそもそも、
選挙民が「賢明な選択」をすることを前提としています。
今の日本人の大半は、そういう前提を理解せずに
投票しているのではないでしょうか？
もっとも、選ぶべき「選択肢」がない場合も多いのですが。

選ぶべき選択肢が見当たらない場合はどうするのでしょう？

民主主義の精神では、キチンと答えがあります。
自分で立候補するか、選ぶべき人に立候補を働きかける、のです。
でもね・・・「俺が、俺が」という自己主張の強い人が
嫌われるのが、この国の人々の美風ともいうべきところ。
中島みゆきの歌ではないけれど「地上の星」は、目立たないのです。

話をマンションに戻すと、住まいを探していて
「選ぶべき選択肢」がなければどうするのか？
前々回の更新で書いたように「選ばないで待つ」という選択の他に、
もうひとつありました。
選挙における立候補のように「自分で作る」。

「エエッ、マンションを個人じゃ作れないよ」

まあ、そうですね。
でも、中古マンションを購入して、思い通りにリノベーションするのも
「自分で作る」範囲内だと思います。
その方が、いっそう自分らしい空間に仕上がるはずです。

掲示板サイトでよく見かける書き込みは
「こちらのマンションは仕様が低くてびっくりした」
みたいなのがありますが、あれには呆れますね。
たぶん、ライバル物件の営業さんも書いているのでしょうが、
マンションの仕様や設備なんて500万円もかければピカピカにできます。

同じエリアの1億円と8000万円のマンションを比較検討して
「設備・仕様のグレードが高いから」という理由で1億円を選ぶのは
はっきりいって「愚かな選択」の場合が多いでしょう。

でも、そういった買い方をする方が多いから、
この国の政治は・・・いや、マンションはいつまでも進化しないのです。



菅政権は、小沢の衰退で安定する？

それにしても、火曜日に鳩チャンが「辞意表明」したと思ったら
金曜日にはもう「菅総理誕生」ですか。
めまぐるしいとは、このことですね。

やっぱりというか・・・
1月末にこのブログで指摘した「総理ジュニア政権ブン投げの法則」が
見事に当たってしまいましたね。
倒産する不動産系企業を予想することでは「定評？」のある榊も
鳩山君の唐突な辞任がかくもピタリと当たるとは・・・

調子に乗りましょう。

菅さんは、どうなるのか？

この方、元は市民運動家。
確か、市川房枝オバサンの弟子だったような記憶があります。
その点、「核武装論」の榊とは意を異にする「反核派」。
でも、最近は野心を秘めた、ただの権力亡者になっている気配さえあります。
というのは、お正月に小沢邸を訪問していましたから。
また、財務官僚にうまく取り込まれて「消費税増税」なんて
口走った「前科」があります。

ただ、鳩山君よりも「指導力」はありそうです。
何といっても「叩き上げ」ですから。
そう簡単に総理の座を放り出すこともしないでしょう。
注目は、小沢氏との関係。
彼がお正月に小沢邸に詣でたのは、
単純に今回のように自分にお鉢が回ってきたときに、
彼を敵にしたくはなかったからでしょう。
この二人、いってみれば呉越同舟です。

小沢君は小沢君で、それこそ本家本元の「権力の亡者」ですから、
150人という子分の数を背景に、「闇将軍」を目指すでしょうね。
かつての田中角栄や金丸信のように。
彼のアタマには、新しいコンセプトを打ち出せるような
柔らかさはカケラもなさそうです。
だから、昔の親分がやった通りのことしか出来ないでしょう。

ところが、ここに死角があります。
というのは、かつての田中や金丸には、
それなりの「人徳」や「魅力」がありました。
小沢君には、それが皆無といっていいでしょう。
過去に、子分が次々に離反していったいきさつがあります。
また150人の中身も、ほとんどがトーシローの1年生議員。
しかし、ご本人は「影の権力者」として振舞いたいでしょうから、
当然ながら表の権力者である菅君とは
いずれ「壮絶な権力争い」を展開するはず。

といっても、目先に参議院選挙を控えているので、
それが終わるまでは表面上「休戦」でしょうね。
そして、民主党は間違いなく議席を減らすでしょうから、
「敗戦」の責任問題で党内はゴタゴタ。
その過程で小沢君の力は徐々に削がれるのではないでしょうか。
それに、実力者でなくなったら、
コワーい検察が起訴に踏み切る可能性もあります。

そうなると・・・逆に菅政権の基盤は安定します。
私は、参議院の敗戦処理さえ片付けられれば、
2年以上の「中期安定」政権になるような気がします。

それにしても情けないのは谷垣自民党。
これだけの敵失を、なーんにも活かせていません。
「戦う野党」のイメージが皆無ですからね。
ここは、ドドーンと小泉ジュニアあたりを
「党首」にしてみてはどうでしょう？
間違いなく支持率は回復するはずですが。


2010/6/4 17:01 | ちょっと脱線 | Comments (0)

首都圏のマンション市場、計画上は「供給過多」

新宿N街区　　　　        2,000
西新宿三丁目西　　　 2,500
新宿区西富久町　　　 1,190
中央区晴海3丁目　　 1,500
中央区晴海2丁目　　 1,860
中央区勝どき5丁目　 1,500
豊洲６丁目　　　　　     1,800
港区三田小山　　　  　1,400
綾瀬川住宅　　　　   　1,220
西武立川駅南　　　　  1,500
花小金井　　　　　   　  1 ,499
多摩ＮＴ諏団地建替　 1,200
磯子プロジェクト　　      1,250
川崎市港町　　　　　    1,500
川崎市矢向　　　　　    2,514
埼玉県志木市　　　 　 1,000

これは何かと申せば・・・今後5年以内くらいに、
開発に着手し、首都圏市場に出てきそうな1000戸規模以上のマンション。
いっぱいあるでしょう！
もちろん、これは当研究所の調査ですから、
中には「あんなの、もうないよ」というのが混じっているかもしれません。
また、「塩漬け」されて、5年どころか10年経っても
日の目を見ないプロジェクトもあるでしょう。
でもね・・・この半分でも出てくれば、大変なことになりそうです。
ぜーんぶ出てきたら、2万2千戸ですぜ！

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」そうですが、
ここ数年の「経験」を振り返りましょう。
現在、首都圏で販売されている1000戸以上のマンションは以下の10物件。

パークシティさいたま北

武蔵野タワーズ

ヨコハマ オールパークス

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

大崎ウエストシティタワーズ

Brillia 有明 Sky Tower

Brilliaマーレ有明

パークシティ武蔵小杉

ユトリシア

二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

このうち、パークシティ武蔵小杉と二子玉川ライズ以外の8物件は
すべて私のレポート「買ってはいけない」シリーズで取り上げました。
もちろん、ほとんどが販売不振。
わずかに武蔵小杉のみが「逃げ切り」に成功したかのように見えましたが、
売れ残った高額住戸がフリーズしたままになっています。
あとの物件はもう・・・いわずもがなの状態。
「経験」に学んだ場合も、かなり悲惨な状況が予想できます。

大規模というのは、目立つだけに柔軟な価格政策がとりづらいもの。
販売の初期に契約した住戸より、後期に販売する住戸の価格が
上がっていればまだ平和なのですが、下がってしまうと・・・・
当然、高い価格で契約した人は怒りますよね。
そこをうまくなだめる言い訳に、竣工後1年が過ぎたので
「中古になりましたので」というのがあります。
これなら、まだ少しはナットクできるかもしれません。

これらの計画のいくつかが実施された場合、
ほとんどが「中古」になるまで完売しないと思います。
これは「経験」に学べば、即座に分かること。
特に「志木」や「綾瀬川」などは、もうハナから「無謀」。
計画自体を取り止めたほうがよさそうに思えます。

豊洲6丁目の事業主体は東京電力さんだそうですが、
現状の需給を見ていると、これも「無謀」に近いものがありそうです。
もっとも、用地の簿価はタダみたいなものでしょうから、
今のシティタワーズの半額くらいでお出しになるのなら、
かなりの「有望」プロジェクトに早変わりします。
東京電力さん、がんばってくださいね！

さて、私がこのブログで行っているマンション購入の無料相談では、
「あなたのご検討エリアには、・・・な計画もありますから、慌てることはありませんよ」というアドバイスを行うケースが多々あります。
多くの検討者は、今市場に出ている数物件の中から
「選ばなければならない」と考えがちです。
これは、とっても不思議なこと。
受験勉強の悪しきトラウマを引きずっているのでしょうか？

マンション選びは、入学試験ではありません。
答えがなければ、現われるまで待つことも出来るし、
視点を変えてもう一度市場を眺めるのも、ひとつの方法。
どうぞ、慌てないでじっくりと構えてください。
新しいマンションなんて、いくらでも出てきます。
冒頭に紹介したように、1000戸以上の超大規模マンションだけで
年間需要の半分もあるのです。
他の細かいのまで入れると、ハッキリいって供給過多です。
日本の不動産価格は、外資の流入でもないかぎり
今後はダラダラ下がり続けるはずです。

だから・・・マイホームを買うには、なかなか難しい時代です。
「どうすればいいの？」と聞かれても「コレです」という、
誰にでもアドバイスできる明解な答えはありません。
でも、私なりにいくつか考えた「方法」はあります。
それは、
「年収200万円からマイホーム戦略」という本に書きました。
この本、最近はセブンイレブンにも置かれているそうです。

そして、そういった諸々の「マイホーム戦略」を、
私がお話して、大友さんがみなさんの悩みに答えるセミナーも開催します。
6月24日木曜日の午後6時30分から。場所は市ヶ谷。
少々、遅刻なさるのは構いません。お気軽にご参加ください。