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「神奈川の大規模マンション」全20物件【2026年1月】

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「武蔵小杉-日吉・新川崎」全6物件【2026年1月】

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｢川崎市/麻生区・多摩区｣全5物件【2026年1月】

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「川崎市/川崎区・幸区」全12物件【2026年1月】

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｢川崎市･宮前区｣全5物件【2026年1月】

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｢足立区・総集編｣全7物件【2026年1月】

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｢荒川区・総集編｣全6物件【2026年1月】

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｢練馬区･総集編｣全14物件【2026年1月】

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｢板橋区･総集編｣全10物件【2026年1月】

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「品川区･総集編」全13物件【2026年1月】

品川区･総集編 全13物件を全て解説 【2026年1月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に関する肯定的な情報 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
長谷工は、ビジネスモデルを変えるべきです

かつて、このブログではＨ社と表現していました。
ざーとらしいので、実名でいきましょう。
長谷工コーポレーションです。
この会社、昔々は「長谷川工務店」という名前でした。
戦前に尼崎で産声を上げ、戦後は姫路（ともに兵庫県）で成長しました。
1974年に東京に本社を移し、81年に今の本社ビルに移転。
あの当時、芝にはまだＮＥＣの巨大な２棟もありません。
芝のあたりを睥睨するのは長谷工の本社ビルでした。
あの頃も「マンション専業」みたいなゼネコンだったせいか、
自社ビルは他社に「建ててもらった」そうです(笑)。

そして、実に日本で最も多くマンションを「施工」してきた企業です。
その数は、ＨＰによると484,292戸（2010年4月末現在）だそうです。
今でも、年間１万戸以上を作っています。
ただし、高度な施工技術が求められるタワーマンションを
単独施工することは、ほとんどないようです。
なぜかは、みなさんの想像にお任せします。

日本人の居住形態に「マンション」という
一分野を成立せしめるために果たした、この企業の功績は大きいと思います。
おそらく、今のＵＲと並び称していいと思います。
ただし・・・マンションというものがひとつの「文化」と考えた場合、
その発展・進化に貢献した度合いは、かなり低いと思います。
むしろ、その進化を阻害しているようにも見えます。

長谷工が今まで作ってきたマンションの多くは、
私から見ると、どれもコスト重視の「工業規格品」です。
そういった無個性なコンクリートの箱を「大量生産」してきたのです。
彼らが企画・設計する数百戸単位以上のマンションは、
どれをとっても同じように見えるのは、
それが「工業規格品」のように作られているからです。
敷地に、長方形の住棟・共用棟を
ドカン、ドカンと配置して容積を100％消化。
空いたところには、まず100％の駐車場を設置。
最後まで余ったところに緑地を設けている・・・という風に思えます。

何十年先まで住む人の心を安らがせ、造形物として美しく熟成する・・・
そんなことは、ハナから考えていないのではないでしょうか？
とにかく、まず施工のしやすさ、コストの低減が最優先。
次に、売りやすさ。見た目のよさ。
そのために、猫だましのような共用施設を可能な限り作ります。

まあ・・・センスがないですね。
その品格や知性のレベルが、
販売子会社が手がける広告のセンスにも現われています。
まさに「感度リョーコー」な方々ですから(笑)。

そもそも「工業規格品」を作り続ける、
という発想はすでに時代遅れです。
日本人が、住む場所に困っていた時代は、
「量」を追求する必要がありました。
ＵＲが「住宅都市整備公団」などと呼ばれていた時代は
せっせと規格品の住宅をたくさん作って、分譲や賃貸していました。
民間では、他ならぬ長谷工ががんばっていたのです。

しかし、もうそういう時代ではなくなっています。
日本全国で、住宅は７５０万戸も余っています。
「量」を作って世に送り出すと、それだけ「余剰」も増えるのです。
特に、郊外型の大規模ファミリーマンションなんて、
作れば作るだけ、そのエリアの空き家を増やすだけの結果になります。
千葉の「ユトリシア」や横浜の「オールパークス」が、
エリア内の住宅の需給関係をブチ壊しているのが、その証左。
先日の更新でお伝えした志木や花小金井で、また同じ轍を踏むのでしょうか？

ＵＲは、すでに分譲住宅の建設から手を引きました。
民間企業の長谷工は、そう簡単に店じまいをするわけには行かないでしょう。
そういった事情は分かるのですが・・・・
でも、そろそろビジネスモデルを変えるべきではないでしょうか。

我々の間では、マンション設計の「鬼」みたいに恐れられ、
また十分な敬意を集めている碓井民朗さんという方がいます。
この人が2004年に刊行された「マンションはこうして選びなさい」という
本の中の企画対談で、こんなことを言っています。

「ここでどうしても触れておかなければならないのが、ゼネコンのＡ社です・・（中略）・・Ａ社の実名を出し、会社内容の実態をお話したら皆さんびっくりすると思いますよ。同社は本来はゼネコンでデベロッパーではありませんが、全国の分譲マンションのうち10％を超える施工シェアを持っており、マンション業界を語る際には欠かせない存在です。私は過去に3回このＡ社と付き合いました。この会社の体質は顧客より利益最優先であることが一番の問題です」

この後、Ａ社が土地持込みで設計・施工から販売、管理まで行い、
デベロッパーが楽に事業を進められる話へと続いています。
そのあたりは「長谷工と愉快な仲間たち」という話題で、
何度かこのブログやレポートで取り上げている通り。

利益最優先で作られたマンションが、
20年後、30年後にどういう状態になっているのか？
みなさん、お住まいの近くにある長谷工が施工した
中古の大規模マンションで、ぜひご確認ください。

そして、たとえ「工業規格品」的に作られていても、
「新築」であり、駐車場が100％で共用施設がいっぱいあったほうがいい、
という方であれば、長谷工施工のマンションをご購入されてもいいと思います。
「工業規格品」だけあって、建築物としてのセンスはともかく、
最低限の品質は備えているはずです。
あの阪神大震災でも、長谷工施工のマンションは
1棟も「倒壊」しなかったそうですから。
まあ、そんなこと・・・当たり前といえば、当たり前ですが。

さて、こんな時代にどういう「視点」で住まいを選ぶべきか、
というテーマで開催する6月24日のセミナーには、
まだお席にゆとりがあります。
このブログよりも、もっとカゲキな業界事情もお話しますので、
多くの方のご参加をお待ちしています。

セミナー開催のお知らせ

テーマ
 「新時代のマイホーム戦略

　　　～何を、どう選ぶべきか～」

日　　時：２０１０年６月２４日（木）
午後６時３０分より （開場は午後６時１５分頃予定）
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分
ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
www.l-i-c.com/
定　　員：60名（定員に達し次第、締切）

内　　容
●講演
１ 「新時代のマイホーム戦略
～何を、どう選ぶべきか～」
講師　榊　淳司
２ 「契約で失敗しない基礎知識」
ゲスト講師  大友雅敏
●個別相談会（先着順１０名様まで）
ベストサポート代表取締役・大友雅敏氏が、
みなさんのマンション購入に関する悩みにお答えします。
※相談内容は事前にメール等でお知らせいただきます。
●「年収２００万円からのマイホーム戦略」著者サイン会
著書の販売とサイン会を開催します。
すでにお買上げいただいている方は、
ご持参いただければ、その本にサインします。

参加費用：お一人様 ２５００円 （税込）
※事前にお振込みいただきます。

参加特典
１　レポート無料進呈
参加者全員に、榊マンション市場のレポート
「買ってはいけないタワーマンション首都圏編」の
パイロット版プリントを無料で差し上げます。

２　旧版「マンション値引き交渉術ＤＶＤ」廉価販売
内容は若干古くなりますが、大ヒット作の
「値引き交渉術」の旧版ＤＶＤを、希望者になんと
１枚５０００円で先着順販売します。

３　各レポートの割引販売
ご希望者には通常ダウンロード価格の3割引程度で、
モノクロ簡易プリント版を販売いたします。
詳しくは追ってお知らせします。


廉価･割引販売はご希望者が対象。
セミナー参加のみでも大歓迎ですので、
お気軽にお申し込みください。お申込は、右上の「セミナー開催」バナーか
もしくは　こちらから お願いします。



選択肢がなければ、自分で作る！

「今年中に首都圏を制覇するぞ！」という、
遠大（？）な目標を掲げた割には、
思ったように進んでいないのがレポート作成。
誰かに「0月0日までに上げなさい」と
期限を切られていないのがいけないのですね。

――雑誌の取材を受けるから
――ＴＶ出演の準備・本番のため
――日経マネーの原稿書かなきゃ
――如月さんがどんどん書いてくれるだろう

いけませんね・・・自分で自分に言い訳ばかりしていちゃ(笑)。
頼みの如月さんも、本業に忙しいいせいか、
あるいは既存レポートのメンテナンスに手をとられてか、
ここんところ「新作」のペースが落ちています。

でも、人に頼っちゃあいけません。
明日から、自分で自分のお尻を叩いて精を出しましょう。

実は、マンションレポートの作成は、結構テマヒマかかります。
まず、何よりもそのエリアのマーケット状況を
正確に把握しなければいけません。
既存の資料を漁ったり、過去の住宅情報を紐解いたり。
そもそも、マンションの売主企業が正確な情報を発表しないので、
「何が本当なのか」を自分のアタマで考えなきゃいけないのです。
もちろん、現地にも行きます。
ひとつのエリアレポートを書くのに、2回は行きますね。
レポートを分かりやすくする写真も撮らなきゃいけません。

さらには、都心エリアなら今後の開発についても
いろいろと調べなければいけません。
「あと1年もしたら、隣接エリアに２割くらい安い物件が出そう」
そういったことも、予想できる限りレポートに書き込みます。

何といっても、新築マンションのエンドユーザー向けに発行されている
唯一といってもいい「判断材料」のレポートです。
マーケット情報はできる限りたくさん盛り込んでいます。
もちろん、企業からは一銭ももらっていないので、
批判すべきところはビシバシと指摘します。
私が「買ってはいけない」と思えば、ハッキリそう書きます。
この執筆方針は、如月さんはもちろん、
近畿版を書いてくれている三田さんも賛同してくれています。

こういった活動については、日常さまざまなルートで
かなり多くの方からご支持と激励をいただきます。
逆に、多くのマンション企業から白い眼で見られているようです。
影に回っては、ネットのあちらこちらに「榊淳司」について
品性と知性に欠ける誹謗・中傷が書き込まれているようです。
まあ、業界のレベルを表している、といえばその通り！

先日、如月さんがその一部を読んで、
「爆笑しました。榊さん、人気者じゃないですか！」
というメールをくれました。
「オオ、これは有名税というものか」
などと悦に入っていたら、身近な人から
「あなたはホントに何でも都合よく考える」と感心されました。
この年になって「目立ちたがり」に目覚めたのでしょうか(笑)。

さて、ギリシャに続いてハンガリーが財政危機だとかで、
世界の株式市況は軒並み下落しているようですね。
そして、日本は菅さんの支持率が６０％ですか・・・・
最近のニュースを見ていてつくづく思うのは、
日本はどんどん「愚かなる大衆の国」になっている、ということ。

民主主義というシステムはそもそも、
選挙民が「賢明な選択」をすることを前提としています。
今の日本人の大半は、そういう前提を理解せずに
投票しているのではないでしょうか？
もっとも、選ぶべき「選択肢」がない場合も多いのですが。

選ぶべき選択肢が見当たらない場合はどうするのでしょう？

民主主義の精神では、キチンと答えがあります。
自分で立候補するか、選ぶべき人に立候補を働きかける、のです。
でもね・・・「俺が、俺が」という自己主張の強い人が
嫌われるのが、この国の人々の美風ともいうべきところ。
中島みゆきの歌ではないけれど「地上の星」は、目立たないのです。

話をマンションに戻すと、住まいを探していて
「選ぶべき選択肢」がなければどうするのか？
前々回の更新で書いたように「選ばないで待つ」という選択の他に、
もうひとつありました。
選挙における立候補のように「自分で作る」。

「エエッ、マンションを個人じゃ作れないよ」

まあ、そうですね。
でも、中古マンションを購入して、思い通りにリノベーションするのも
「自分で作る」範囲内だと思います。
その方が、いっそう自分らしい空間に仕上がるはずです。

掲示板サイトでよく見かける書き込みは
「こちらのマンションは仕様が低くてびっくりした」
みたいなのがありますが、あれには呆れますね。
たぶん、ライバル物件の営業さんも書いているのでしょうが、
マンションの仕様や設備なんて500万円もかければピカピカにできます。

同じエリアの1億円と8000万円のマンションを比較検討して
「設備・仕様のグレードが高いから」という理由で1億円を選ぶのは
はっきりいって「愚かな選択」の場合が多いでしょう。

でも、そういった買い方をする方が多いから、
この国の政治は・・・いや、マンションはいつまでも進化しないのです。



菅政権は、小沢の衰退で安定する？

それにしても、火曜日に鳩チャンが「辞意表明」したと思ったら
金曜日にはもう「菅総理誕生」ですか。
めまぐるしいとは、このことですね。

やっぱりというか・・・
1月末にこのブログで指摘した「総理ジュニア政権ブン投げの法則」が
見事に当たってしまいましたね。
倒産する不動産系企業を予想することでは「定評？」のある榊も
鳩山君の唐突な辞任がかくもピタリと当たるとは・・・

調子に乗りましょう。

菅さんは、どうなるのか？

この方、元は市民運動家。
確か、市川房枝オバサンの弟子だったような記憶があります。
その点、「核武装論」の榊とは意を異にする「反核派」。
でも、最近は野心を秘めた、ただの権力亡者になっている気配さえあります。
というのは、お正月に小沢邸を訪問していましたから。
また、財務官僚にうまく取り込まれて「消費税増税」なんて
口走った「前科」があります。

ただ、鳩山君よりも「指導力」はありそうです。
何といっても「叩き上げ」ですから。
そう簡単に総理の座を放り出すこともしないでしょう。
注目は、小沢氏との関係。
彼がお正月に小沢邸に詣でたのは、
単純に今回のように自分にお鉢が回ってきたときに、
彼を敵にしたくはなかったからでしょう。
この二人、いってみれば呉越同舟です。

小沢君は小沢君で、それこそ本家本元の「権力の亡者」ですから、
150人という子分の数を背景に、「闇将軍」を目指すでしょうね。
かつての田中角栄や金丸信のように。
彼のアタマには、新しいコンセプトを打ち出せるような
柔らかさはカケラもなさそうです。
だから、昔の親分がやった通りのことしか出来ないでしょう。

ところが、ここに死角があります。
というのは、かつての田中や金丸には、
それなりの「人徳」や「魅力」がありました。
小沢君には、それが皆無といっていいでしょう。
過去に、子分が次々に離反していったいきさつがあります。
また150人の中身も、ほとんどがトーシローの1年生議員。
しかし、ご本人は「影の権力者」として振舞いたいでしょうから、
当然ながら表の権力者である菅君とは
いずれ「壮絶な権力争い」を展開するはず。

といっても、目先に参議院選挙を控えているので、
それが終わるまでは表面上「休戦」でしょうね。
そして、民主党は間違いなく議席を減らすでしょうから、
「敗戦」の責任問題で党内はゴタゴタ。
その過程で小沢君の力は徐々に削がれるのではないでしょうか。
それに、実力者でなくなったら、
コワーい検察が起訴に踏み切る可能性もあります。

そうなると・・・逆に菅政権の基盤は安定します。
私は、参議院の敗戦処理さえ片付けられれば、
2年以上の「中期安定」政権になるような気がします。

それにしても情けないのは谷垣自民党。
これだけの敵失を、なーんにも活かせていません。
「戦う野党」のイメージが皆無ですからね。
ここは、ドドーンと小泉ジュニアあたりを
「党首」にしてみてはどうでしょう？
間違いなく支持率は回復するはずですが。


2010/6/4 17:01 | ちょっと脱線 | Comments (0)

首都圏のマンション市場、計画上は「供給過多」

新宿N街区　　　　        2,000
西新宿三丁目西　　　 2,500
新宿区西富久町　　　 1,190
中央区晴海3丁目　　 1,500
中央区晴海2丁目　　 1,860
中央区勝どき5丁目　 1,500
豊洲６丁目　　　　　     1,800
港区三田小山　　　  　1,400
綾瀬川住宅　　　　   　1,220
西武立川駅南　　　　  1,500
花小金井　　　　　   　  1 ,499
多摩ＮＴ諏団地建替　 1,200
磯子プロジェクト　　      1,250
川崎市港町　　　　　    1,500
川崎市矢向　　　　　    2,514
埼玉県志木市　　　 　 1,000

これは何かと申せば・・・今後5年以内くらいに、
開発に着手し、首都圏市場に出てきそうな1000戸規模以上のマンション。
いっぱいあるでしょう！
もちろん、これは当研究所の調査ですから、
中には「あんなの、もうないよ」というのが混じっているかもしれません。
また、「塩漬け」されて、5年どころか10年経っても
日の目を見ないプロジェクトもあるでしょう。
でもね・・・この半分でも出てくれば、大変なことになりそうです。
ぜーんぶ出てきたら、2万2千戸ですぜ！

「賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ」そうですが、
ここ数年の「経験」を振り返りましょう。
現在、首都圏で販売されている1000戸以上のマンションは以下の10物件。

パークシティさいたま北

武蔵野タワーズ

ヨコハマ オールパークス

シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン

大崎ウエストシティタワーズ

Brillia 有明 Sky Tower

Brilliaマーレ有明

パークシティ武蔵小杉

ユトリシア

二子玉川ライズ タワー＆レジデンス

このうち、パークシティ武蔵小杉と二子玉川ライズ以外の8物件は
すべて私のレポート「買ってはいけない」シリーズで取り上げました。
もちろん、ほとんどが販売不振。
わずかに武蔵小杉のみが「逃げ切り」に成功したかのように見えましたが、
売れ残った高額住戸がフリーズしたままになっています。
あとの物件はもう・・・いわずもがなの状態。
「経験」に学んだ場合も、かなり悲惨な状況が予想できます。

大規模というのは、目立つだけに柔軟な価格政策がとりづらいもの。
販売の初期に契約した住戸より、後期に販売する住戸の価格が
上がっていればまだ平和なのですが、下がってしまうと・・・・
当然、高い価格で契約した人は怒りますよね。
そこをうまくなだめる言い訳に、竣工後1年が過ぎたので
「中古になりましたので」というのがあります。
これなら、まだ少しはナットクできるかもしれません。

これらの計画のいくつかが実施された場合、
ほとんどが「中古」になるまで完売しないと思います。
これは「経験」に学べば、即座に分かること。
特に「志木」や「綾瀬川」などは、もうハナから「無謀」。
計画自体を取り止めたほうがよさそうに思えます。

豊洲6丁目の事業主体は東京電力さんだそうですが、
現状の需給を見ていると、これも「無謀」に近いものがありそうです。
もっとも、用地の簿価はタダみたいなものでしょうから、
今のシティタワーズの半額くらいでお出しになるのなら、
かなりの「有望」プロジェクトに早変わりします。
東京電力さん、がんばってくださいね！

さて、私がこのブログで行っているマンション購入の無料相談では、
「あなたのご検討エリアには、・・・な計画もありますから、慌てることはありませんよ」というアドバイスを行うケースが多々あります。
多くの検討者は、今市場に出ている数物件の中から
「選ばなければならない」と考えがちです。
これは、とっても不思議なこと。
受験勉強の悪しきトラウマを引きずっているのでしょうか？

マンション選びは、入学試験ではありません。
答えがなければ、現われるまで待つことも出来るし、
視点を変えてもう一度市場を眺めるのも、ひとつの方法。
どうぞ、慌てないでじっくりと構えてください。
新しいマンションなんて、いくらでも出てきます。
冒頭に紹介したように、1000戸以上の超大規模マンションだけで
年間需要の半分もあるのです。
他の細かいのまで入れると、ハッキリいって供給過多です。
日本の不動産価格は、外資の流入でもないかぎり
今後はダラダラ下がり続けるはずです。

だから・・・マイホームを買うには、なかなか難しい時代です。
「どうすればいいの？」と聞かれても「コレです」という、
誰にでもアドバイスできる明解な答えはありません。
でも、私なりにいくつか考えた「方法」はあります。
それは、
「年収200万円からマイホーム戦略」という本に書きました。
この本、最近はセブンイレブンにも置かれているそうです。

そして、そういった諸々の「マイホーム戦略」を、
私がお話して、大友さんがみなさんの悩みに答えるセミナーも開催します。
6月24日木曜日の午後6時30分から。場所は市ヶ谷。
少々、遅刻なさるのは構いません。お気軽にご参加ください。



六本木よりも池袋が好き！

アメリカ人の平均的な大学生は、
世界地図を見せると日本とフィリピンの区別が出来ないそうです。
その昔、アメリカはベトナムで戦争をしていましたが、
大半の兵士は自分が戦いに赴く場所を、
地球儀を見ながら「ここだ」と指し示すことが出来なかったはずです。

最近の日本の大学生も同じようなものらしいです。
皇后陛下がご卒業になった某女子大の学生の内、
半分は日本とアメリカが戦争をした過去を知らないそうですから。

ある人にとっては至極当たり前のことでも
違う人にとってはひどくマニアックな知識であったりするものです。
私も他人のことは笑えません。
まだ神戸に住んでいる頃、
酒場で知り合った方が東京のご出身でした。
「東京のどちらですか？」なんて、生意気な質問をしてしまいました。
「豊島区です」
「・・・・・」
私は、豊島区に対する知識を持ち合わせていませんでした。
「豊島区って、分かる？」
「・・・ええっと・・・豊島園があるところですよね？」
大学生の頃、東京に遊びに行ったときの豊島区イメージは、それだけ。
「アハハ・・・豊島区って、池袋があるところなんだよ」
池袋なら、学生時代から何度もいったことがありました。

所詮、よその土地に関する知識などそんなものですね。
そんなだった私も、東京に住んで四半世紀。
不動産関連の仕事をしている関係で、
首都圏のほぼすべての鉄道路線に乗車し、
何百という駅に降りて「現地調査（ゲンチョウ）」をしました。

残念ながら、この四半世紀の間に豊島園を再訪する機会はありませんでしたが、
池袋という街とは深い縁を持つに至っています。

東京の山手線と大阪の環状線の大きな違いは、
南北のイメージが正反対なところです。
東京は南半分があか抜けたイメージですね。
渋谷や六本木、青山も南側にあります。
ところが、大阪は通天閣やくいだおれがミナミ側。
キタ側がオフィス街の中之島や梅田。
東京は、北側に上野や池袋など、泥臭い系の街。
中間が新宿、銀座、日本橋など「中立系」。
まあ、大阪の方が南北の距離が短いせいか、
「壁」はさほど高くないように思えます。

例えば、ミナミで飲んでいて「ほな、次はキタにいこか」
というのはよくあるパターンでしょうが、
池袋で飲んでいて「次は六本木だ」とはなりにくいように思えます。
もっとも、私は六本木よりも池袋の方が好きです。

住むとしても、やっぱり池袋でしょうね。
物価も安そうです。
もちろん、飲んだり食べたりするのも、
安くあがる店がたくさん見つけられるでしょうね。
私のようなオッサンにとって、池袋は居心地のいい街です。
気取る必要は、何もないですから。

できれば、マンションの価格も「気取って」欲しくないですね（笑）。
この池袋を含む豊島区エリアは、
上手に探せばデモノの物件に出会えます。
ただ、マンションデベが押し付けるストーリーにはまると
「高掴み」をさせられてしまいます。

豊島区・池袋は「東京の3大繁華街」の顔も出来れば、
「埼玉の入り口」や「庶民の繁華街」としての側面もあります。
そのあたり、マンションデベ側が勝手に描くストーリーではなく、
冷静な「眼」で見つめて、客観的に判断する必要があります。

豊島区に関しては、如月さんのレポートが好評です。
そして、今回最新情報に更新してくれました。
ネーミングの意図が分かりませんが、
話題「アウルタワー」に関しても、
如月さんらしい冷徹なコメントが冴えています。
豊島区居住をお考えの方、ぜひご参照ください。

参考レポート
榊淳司×如月正雄の
首都圏マンション立地エリア別総合評価集002
「豊島区」編2010年5月28日改訂版