マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
本物の「マーケット分析」をご提供

私の盟友である如月正雄さんは、本職がマンションのマーケッターです。
普段は、主に広告代理店の依頼で新築マンションの
マーケット分析をしています。
これって、マジメに考えるとかなり？？？な業務です。
仕事の内容がどうのこうの、ではなく「なぜ、それが必要か？」ということ。
そもそも、マンションデベロッパーが広告代理店に
マーケット分析を依頼することが、
よーく考えれば？？？なのです。
なぜなら、大金をはたいてマンション開発事業を行うのは
広告代理店ではなくデベロッパーなのです。
そりゃ、「広告的な発想で市場を分析してくれ」という部分も確かにあります。
でも、依頼の本当の狙いは、
自分たちが儲けるためにたんまりと利益を乗っけた
「事業計画上の販売価格」で、
本当に売れるのかどうか・・・を聞きたがるワケです。
「そんなもん、自分らで考えろ！」
「だったら、土地を買う前に聞けよ！」
といいたくなりますね。
だって、その価格で「売れる」とか「売れない」という判断を
不動産屋でもない広告代理店に聞いてどうすんの？
常識で考えれば、そうなりますよね。

もちろん、用地を買う前に広告代理店に
マーケットレポートの提出を求める場合もあります。
でもね・・・あのね・・・広告代理店の仕事は、あくまでも「広告」ですよ。
「この価格で売れる？」
あるいは
「この土地、販売価格０００万円の事業計画で買っていいかな？」
と聞かれれば、
「もちろん売れます、大丈夫です。弊社の提案を採用していただければ」
となるに決まっているでしょ。それがショーバイなんだから。
私も２０数年のこの業界の周辺にいて、
どうして不動産屋さんたちは広告屋風情の言うことに耳を貸すのかな・・・
と不思議でなりませんでした。
そりゃあ・・・平均すると不動産屋より広告屋の方が
ちょっとだけアタマがいいような気がします。
３流代理店でも、一応はマスコミの端っくれですから、
入社のハードルはたいていの不動産屋よりも高いからです。
でもね・・・そんな差は僅かですぜ。
『目くそ、鼻くそに説教垂れる』という状態。
傍で聞いていると、チャンチャラおかしいですぜ。

２０年前のバブルの時も、４年前のミニバブルの時も、
広告代理店の答えはひとつ。
「我々の提案をご採用いただければ、売れます」
それでいったい、どういう結果になりましたかね(笑)。

日本という国は、ホワイトカラーの労働生産性がかなり低いのですが
その原因のいくらかを、不動産業界と広告業界が担っているような気がします。

如月さんは、今もそんな仕事をなさっています。
イビツといえばイビツ。
どんなレポートでも最後の結論は同じ、なのですから。

でも、ここでご紹介するレポートを書く場合は違います。
相手は、マンション屋ではなく、みなさんエンドユーザーです。
だから、専門家として本当のことをはっきり書けます。
「これは高すぎます」
「このエリアは今、不自然に高いので避けるべきです」
「ここでの適正価格は単価０００万円です。
　それ以上で買うべきではありません」
だから、彼のレポートには根強い人気があります。
そのエリアで新築マンションの購入をお考えなら、
「必読」といっていいのではないでしょうか。
お値段も、３９６０円から４９６０円程度。
知り合いの不動産屋に食事を奢って話を聞くよりも
よほどに有益な情報が、この値段で得られるのです。

そして、彼が今度制作してくれたのは「目黒区」。
自由ヶ丘に東山、中目黒、洗足・・・・
洗練された住宅地を形成するこのエリアを細かく５つに分けて
マンション立地としての評価を詳細に解説。
ちょっと混乱気味の目黒区のマンション市場を
明解にご理解いただける渾身のレポートです。

マンション立地総合評価集「目黒区」
販売価格　4,960円

■参考レポート

マンション立地総合評価集「品川区」

マンション立地総合評価集「北区」

マンション立地総合評価集「豊島区」

マンション立地総合評価集「港区」

マンション立地総合評価集「中央区」

マンション立地総合評価集「新宿区」

マンション立地総合評価集「武蔵野市」



マンション購入に「感動」は禁物

寅さんのセリフに「それをいちゃあおしめえよ」というのがあります。
大阪風だと「よーいうわ」でしょうか。
翻訳すると（よくそこまでいえるね≒わざわざいわなくていいでしょ）です。
たとえ本当のことで、それを口に出すと雰囲気が壊れてしまう、
というような時に使うセリフだと私は理解しています。

まあ、世間話の範囲ならそういうマナーも必要ですが、
マンションの評価などという深刻な問題の場合は、
「それをいちゃあおしめえ」的なことも、ズバズバと言わねばなりません。
私は、ネが正直なものなので何でも言うし、書きます。
高いものは高い、買ってはいけないものは買ってはいけない。
売れていないものは、売れていない。

ただ、どういうわけか世の中には本当のことを聞きたがらない人がいます。
女性のセリフに「上手に騙してね」というのがありますね。まさにアレ。
自分が買おうとしているマンション、買ってしまったマンションについて、
マイナスの情報を避けてしまわれるのです。
あるいは、マイナス情報を聞いても「そんなことはない」と拒絶なさいます(笑)。
まあ、人それぞれで別段構わないのですが、困るのは
「お前が間違っている」「物件名を出すとは何事か」という類いのお叱り。
別に、これも聞き流しておけば終わりなのですが、少しやるせなくなりますね。
どうして、事実から眼を背けるのか・・・・

人間というのは、基本的に「騙されたい」という本能があるようです。
この「騙されたい」というのを、別の言葉で言い換えると「感動したい」です。
「感動」というのは、大抵の場合は対象を実態以上に捉えて、
それに心を揺さぶられている状態です。
例えば、一流アーティストのコンサートは、観客をほぼ確実に「感動」させます。
ミュージカルや映画、はてはエンターテイメント小説まで、
よく「できた」ドラマには人を「感動」させる力があります。
こういったものは、ほぼすべてが作り物であり、
様々な手法で「感動」を導くべく仕上げてあります。
まあ、この種の「感動」は、いたって無害・・・というか、心地いいもの。
どんどん感動していただいてよろしいかと思います。

しかし、大規模マンションのモデルルーム（というかショールーム）で、
仕掛けられている「感動」は、実にタチが悪いものです。
つまり、そのマンションを実態以上に良く見せつけ、誤解を生み出すからです。
もちろん、見せる側にとってはそこが狙い目です。
うまく誤解して、契約書にハンコを突いてくれれば販売側の勝ち。
実態を見破られ、逃げられてしまっては負け・・・ということになります。
だから、それこそ｢マンションギャラリー｣には何千万円
あるいは何億円もかけて、あの手この手で「感動」を演出します。

数百戸規模のマンションだと、専用のシアターを作って、
大きなスクリーンで動画を見せるなんてのは序の口。
アルバムのような分厚いパンフレットも用意されています。
精密な模型も作ってあるでしょう。
ただ、営業担当者には明確にアタリとハズレがあります。
ハズレに付かれると、感動はほぼ消滅してしまいます。
もっとも、その方がいい場合が大半なのですが。

まず、冷静になることです。
そのマンションを５年後に中古で売らなければならなくなった時、
分厚いパンフレットはまだ手元に残っているかもしれませんが、
古びてしまっていますし、たったの一冊だけ。
シアターや模型などどこにもありません。
カラー刷りのチラシを累計何百万部も撒くこともできません。
仲介業者のＨＰと、せいぜいヤフー不動産にひっそりと物件情報が載せられるだけです。
つまり、新築で買う時はコレでもか、アレでもかと広告宣伝されるのに
中古で売る時は、ほぼ「裸で勝負」という状態です。
そういう時、何が重要かというと、不動産としての実際の資産価値です。
そのマンションの資産価値が高く評価されるものであれば、
そこそこの価格で売れるでしょう。
そうでなければ・・・・・悲しいことになります。

だから、新築マンションを買う時に「感動」してはいけません。
それは、「騙されている」のと同じであることが多いからです。

ただ「住宅を買う」というのは人生の一大イベントです。
ですので、みなさん、多少「舞い上がる」ことがあるようです。
販売側としても、そういった心理につけこんできて、
あの手この手で判断を誤らせようとします。
その中でも、もっとも古典的なトークが
「他にもこの住戸の購入を検討している方がいます。だから、すぐに決めてください」
というもの。
こんなのに惑わされないのは基本中の基本。
そのマンションの価値を冷静に分析し、価格が高ければ値引き交渉をする。
相手が値引きに応じなければ、一旦は引いた方がいいでしょうね。

私のところにマンション購入に関する相談は様々に寄せられますが、
今販売されている物件で「あわてて買うべき」ようなモノはほぼありません。
世の中、「逆新価格」で、ミニバブルのときよりもだいぶ安くなっていますが、
まだ高騰前の水準に戻ったとはいえないレベルです。

まず、「感動」しないで、冷静に判断してください。

参考ノウハウ集
榊淳司のマンション値引交渉術
どこにもない、誰も教えてくれない新築マンションの値引き交渉ノウハウを、誰にでも分かりやすく解説。このノウハウ集で1000万円以上の値引きに成功した方が何人も出ています。そして、付録は・・・衝撃の「大手デベロッパー別、値引きの傾向と対策」。三井、三菱、住友、大京など、業界大手企業12社の値引きの「社風」を解説しています。さらに、ご購入者には、榊淳司への3ヶ月間のメール相談が｢無料」という特典付。

参考レポート（「感動」しやすい物件を紹介しているものを中心に）

買ってはいけない大規模マンション
近畿総集編 全２７物件 2,980円
マンション市場全体がずっと不振だったといっていい近畿圏。
でも、大規模マンションは首都圏に負けないくらい
開発･供給されてきました。
結果的には、結構悲惨な状況に。
それだけ「買ってはいけない」マンションも
数多く残されています。みなさん、ご注意を！

買ってはいけない大規模マンション
首都圏編 第２弾　25物件 2,490円
当然ながら、首都圏にもたくさんあります。
「感動」させて、誤解させて、焦らせて・・・・・・
家族のためにも、判断を誤ってはいけません。

豊洲のタワー3物件を斬る 4,960円
「シンボル」の参入で、豊洲はますます混迷してきました。
私は、豊洲自体のポテンシャルはまずまずだと思います。
ただ、価格が不自然な状態なのです。
そのあたり、変に「感動」せずに判断すべきです。

迷走する「麻布十番」三井vs.住友の
タワーマンション対決 2,980円
「麻布」というと高級住宅地のイメージが強いのですが
２つのマンションが立地するアドレスは「三田」。
そのうちひとつは、私から見てもかなり
「場違い」「勘違い」なマンション。
こんなのに「感動」してはいけません。

マンション立地総合評価集
「品川区」編 3,960円
品川区は場所によって資産価値の高低差が激しいところ。
通りひとつ隔てるだけで、ガラリと変わったりします。
その辺りを、敏腕マーケッターの如月氏が鋭く分析。
間違った「感動｣を避ける、冷静な判断を導きます。

マンション立地総合評価集
「豊島区」編　3,960円
このエリアでは、「池袋」と名乗る板橋の大型案件が販売中。
駅に近くて、価格もそこそこなので、かなり人気。
でも、ここにも「感動」のワナが潜んでいると、
如月さんも私も考えています。



今時、人口が増える田舎の村とは？

最近、多少は売れてきたのかどうか(笑)、
雑誌の企画のご協力することが多くなりました。
私が、毎月コラムを掲載しているのは、「日経マネー」。

今月号では
「マンションは中古が買い! 値下がりしない物件選びマニュアル」
という特集を、少しだけお手伝いしました。
つっても、自著である「年収２００万円からのマイホーム戦略」の
ネタを提供し、簡単なインタビューを受けただけですが。

でも、この特集・・たった８Ｐの割には内容が濃い！
この前のダイヤモンド誌の４０Ｐよりも、
みなさんにとってははるかに「役に立つ」と思います。
マンション購入をお考えの方は、どうぞお読みになってください。

私にとっては「掲載誌」なので、毎月欠かさず読んでいる唯一の雑誌。
今月もツラツラ読んでいて感銘を受けたのは
鎌田實さんというお医者さんのコラム。
長野県の下伊那郡下條村について書かれていました。
この村の話、雑誌等で何度か読んだことがありましたが、
今回の鎌田さんのコラムは取り分け印象的でした。

この村では、出生率が2.04なのだそうです。
「へっへー」と思いましたね。
長野県飯田市から車で３０分という「田舎」ですよ。
そこで、なんと人口が増えているのです！

なぜ、そんなことが起きたのか？

「なるほどー」と膝を打ちたくなる「手」でした。
人口減で悩む市町村は、ぜひ参考にすべきですね。
ただ、詳しい内容は「日経マネー」を買って読んでください。
私のコラムも掲載されていますので、ついででいいから読んでください。
それで、巻末のハガキを書いて出してください。
「鎌田さんのコラムも面白かったけれど、
榊のもいいから、今度は２ページで読みたい」
なーんて、書いていただいた方が１０人もいると、
そのうち実現するかもしれませんから(笑)。


2010/3/21 15:28 | ちょっと脱線 | Comments (2)

本当に｢自分らしい」住まいとは？

新聞、雑誌やテレビ等、マスコミの方とお話していて、
何が面白いかというと、彼らの持っている豊富な情報。
我々一般人が知りえないネタをたくさんご存知です。
政治や経済の「奥深い」ところはさておき、
「エエッ」と驚くのはゴシップ。
芸能関係のネタもいろいろ教えてもらいましたが、
そもそも私は年に10時間くらいしか能動的にテレビを見ません。
それも、年末年始に集中していて、この2ヶ月くらいはゼロ。
だから、「誰が芸能人なのか」という基本的なところが分からない(笑)。
ただ、政治家や評論家なら、並み程度には知っています。
最近、意外だったのは活躍中のとある経済系女性評論家。
「中々聡明で、美人」と思っていたら、実態はゼンゼン。
お付き合いのある某編集者がおっしゃるには、
「最近は売れてきたので、スタイリストなんか付けていますが・・・」
その先は「ヒエー」といいたくなる内容。
イメージがガタガタと崩れてしまいました。

人は見かけによりません。
マンションは、もっと見かけによりません。
私が自著である「年収200万円からのマイホーム戦略」の中で
紹介している「ある比較」をここでご披露しましょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
例えば、東京近郊で販売されている３５００万円の新築マンション。そのごく近隣で、ほぼ同じ広さ・条件の築１０年の中古マンションを探すと、２３００万円くらいで見つけられたりします。しかし、これに１０００万円をかけて「自分流」にリノベーションしたとします。費用は総額３３００万円。それでも、新築よりも200万円も低コストです。

　新築３５００万円　Vs.  リノベーション３３００万円

　どちらがよいでしょう？
　もちろん、これは価値観の問題。
　新築信仰のマインドコントロールから抜け切れない方は「３３００万円でも中古は中古」と考えるでしょう。
　私はそうは思いません。
　だいたい、リノベーションに１０００万円もかけると、どんなことが出来るかご存知ですか？
　まず、表面的な価値だけのことを申し上げましょう。
新築で３５００万円のマンションで採用されているすべての内装材、水周り、建具よりも、軽く２ランクくらいグレードの高いものを使えます。フローリングなら無垢材。壁・天井はすべて自然素材。建具や、水まわりのキッチン・バスルーム・洗面・トイレも、ご自身で好きなメーカーから好きな製品を選べます。
次に、何よりも「自分が住みたいイメージ」を、かなりのレベルまで実現できます。間取りレイアウトは言うにおよばず、インテリアや装飾なども、自由自在。
新築３５００万円なら、マンションデベお仕着せの一見ピカピカだけれども安物の素材と設備。リノベーション３３００万円は、鉄筋コンクリートの躯体こそ１０年選手ですが、他はすべて新品で、しかもデザインも設備も上質な「自分仕様」。
どちらがチープで、どちらがリッチでしょう？
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

みなさんは、どう思われますか？
人間というものは、知らず知らずの内に既成概念に縛られます。
気が付かない内に、様々なマインドコントロールにはまるのです。

小さい時には「大人の言っていること」は無条件に受け入れていましたね。
でも、自分が大人になると、彼らの言っていることが
かなり「いい加減」だったことに気付きます。

私は幸いというか・・・・幼い頃から「日教組」という
かなりいかがわしい「大人」たちが回りにウジャウジャいたおかげで、
既成の「権威」を常に疑う習性を身に付けてしまいました。
こういう性格は、よくいう言葉で「天邪鬼（あまのじゃく）」。
日教組君たちからは「ひねくれ者」といわれていました。
これって、今から思えばスゲー｢勲章｣だな、と。

この「年収200万円からのマイホーム戦略」では、
こういう住まいに関するみなさんの既成概念やマインドコントロールを
ひっくり返すネタを豊富に仕込んであります。
前にも書きましたが、年収が500万円でも1000万円を超えていても
ご自身の「マイホーム戦略」をガラリと変えてしまうかもしれません。
まあ、騙されたと思って読んでください。
決して騙しはしませんから。



神奈川県には「買ってはいけない」がいっぱい！

先日、新百合ヶ丘に家を買った知人から、
「今度本を書く時には、新百合ヶ丘だけは別格です。
　土地は値下がりしません、と言ってくれ」
とお願いされたので、ここに、義理を果たしておきます。

新百合ヶ丘は別格です！

というのも、さほどの嘘ではありません(笑)。
ああいう人気のある街の不動産価格は、
上がる時は最初に上がって、下がる時は最後に下がります。
さらにいうなれば、この前のミニバブルにおいて、
異様なカタチで価格が高騰しすぎたワケでもありません。
まあ、それなりには上がり、高い物件が売れ残ってはいますが、
そのうちに逆新価格が出てきて落ち着くでしょう。

つまりは「買ってはいけない」というほど
強く警告する必要がないのが、新百合ヶ丘という街。
不動産を購入するに当たっては、もっとヤバイ場所がいくらでもあります。
特に大規模マンションの場合は
「それだけはやめときなさい」と声を大にして
言わなければいけない物件がたくさんあります。

とりわけ、Ｈ社型開発案件には「買ってはいけない」タイプが多いですね。
Ｈ社型とは、某マンション専業ゼネコンが得意のマンション開発パターン。
このやり方は何も、Ｈ社だけとは限りません。
約2年前に倒産したゼファーもサクラディアで同じ手法を用いました。
どういうものかというと、でかい土地があったまず押さえる。
そして、マーケティングなどお構いなしにマンション開発を計画する、
という至極単純なもの。
「そんな場所に・・・マンションですか？」というような土地でもお構いなしです。
とにかく、図面を引いて、事業収支を出して、参加企業を募ります。
？？？の土地ですから、話を持ち込まれた企業も、最初は渋るでしょうね。
そこは、あの手この手の説得材料を用意します。
一番は「ホラ、全部売れればこーんなに儲かりますよ」。
二番は「週1回の会議に出ていただくだけです。あとは全部我々がやります」。
三番は「他にも、大手企業系列のデベさんが多数参加なさっていますよ」
こういう甘言に乗せられる企業を、業界内では
「Ｈ社と愉快な仲間たち」と呼んでいます・・・否、いました。
というのは、2008年の倒産ラッシュで大半が消えてしまうか、
生きていても半身不随状態になっているからです。

そういった「無謀」ともいえる事業計画で開発された
大規模マンションがどうなったか・・・・
これはみなさんのご想像通りです。
「叩き売り」状態になったものは、何とか完売しました。
そこまで踏み込めないものは、竣工後2年たっても売れません。
あるいは、叩き売りをしても買い手が付かない物件もあります。

そういったマンションには、間違っても手を出さない方がいいでしょう。
資産価値に大きな問題があります。
10年後は、買値の半額になっていそうな物件がほとんどです。
営業マンのささやきに載せられて、
自己資金ゼロ、35年ローンなんか組んでしまうと、眼も当てられません。

でも・・・時にはいらっしゃるのです。
間違ってそういうマンションを買ってしまわれる方が。
「最初の売り出し価格から３０％も下がっていますよ」
なーんて言われると、何だかお買い得だと勘違いしてしまうわけです。

私にいわせれば、最初の売り出し価格が健全な市場価格の倍くらいで、
そこから３０％下がっても、まだ割高。
そもそも、マンションなんか作ってはいけない場所だから、
中古で売り出した時に買い手が付くかどうか疑問。
しかも、バカでかいから中古売却物件がいっぱい出てきて値崩れしそう。
さらには、めったやたらとおかしな共用施設が付いているので
10年後、20年後に管理上の大問題になるのは目に見えています。

でも、新百合ヶ丘には、今のところそういった
「買ってはいけない」系の大規模マンションはありません。
でも、神奈川県の他のエリアには結構たくさんあります。
見ていくと、全部で19物件もありました。

そこで、このたび
「買ってはいけない大規模マンション 神奈川編　全１９物件」
というレポートにまとめました。
お値段は2,290円です。
まあ、雑誌数冊分と思ってください。
内容はそれ以上に濃いものですが。

他にも「買ってはいけない」シリーズは、
首都圏や千葉・茨城、近畿もあるので、ご紹介しておきます。

参考レポート
買ってはいけない大規模マンション 近畿総集編 全２７物件

買ってはいけない大規模マンション 千葉・茨城編　１５物件

買ってはいけないタワーマンション 東京都心編１８物件

買ってはいけない大規模マンション 首都圏編 第２弾　25物件