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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
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• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

• 韓国・朝鮮人は民族的ＡＤＨＤ？
  2025/12/11 13:49 コメント (0)

2025年12月

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ずっと前に書いたかもしれませんが、
私は人を「顔」で判断します。
小さな子どもは別にして、人間は20代の後半から
はっきりとその「人となり」が顔に出ます。
40代になると、ほぼ顔だけでその人の凡そが分かります。
特に、普段自分の「顔」の作り方に無頓着な男性はそうです。
女性は、自分の「顔」に対して敏感なので、
お化粧を始めとして、様々なメーキングを施すので
ちょっと分かりにくくなります。
でも、その人のちょっとした表情に出てくるので、
それを見逃さずにキャッチできれば、凡そが分かります。

顔の中で、一番見分けやすいのは「眼」でしょうね。
「眼が光る」
「眼が濁る」
「目元涼しげ」
「眼光鋭い」
「知的な眼差し」
「眼が死んでいる」
「魚の目」
「眼が笑っていない」
「眼に宿る」
「眼が曇る」
「眼を合わさない」
などなど、「眼」に関する表現は数え切れませんが、
どれも一面の真実を表しています。

で・・・誰でも「ひと目」で分かってしまうのは
眼に宿る「ずるさ」具合と「知性」の深度。
特に、ずるい人間というのは、人相が悪くなりますね。
初対面で「アッ、こいつズルそう・・」
と感じてしまう顔相と眼の曇りをもった人間は
たいていが見かけどおり（笑）・・・・です。

「顔」は、その人の人生を刻んでいます。
そして、我らが生きているのは弱肉強食の競争社会。
この厳しい淘汰の世界で、どのように人生を泳いできたかは
30を過ぎた男の顔にははっきりと浮かび上がります。

競争社会において「能力」はかなり重要です。
そして「能力」の基盤になるのは「知力」です。
非常に残酷な現実ですが、世間にあふれる数多の情報から
必要なものを取捨選択するには「知力」が必要であり
それを運用することが仕事の「能力」につながります。
そういった「能力」の多寡は、だいたいが遺伝によって決まります。
これは運動神経の良し悪しが遺伝で決まるのと同じこと。
努力によって伸びるところは、あまり多くないのです。
能力をつかさどる良質の遺伝子を持たずして生まれてきた方は
お気の毒としか言いようがありません。
ただ、その方の責に帰せざることなので、それが唯一の救い。
私の運動神経はゼロに近いのですが、そう考えて諦めるようにしています。

ただ、遺伝子に恵まれない方が一生懸命努力している姿は、
多くの人に好感をいだかせます。
ただし、それによって報われる例が少ないのが残念ですが。

いただけないのは、能力の不足を「ズルさ」で補おうとする方。
残念ながら、私がゼロの運動神経は「ズルさ」では補えません。
しかし、仕事の能力は時に「ズルさ」を駆使すれば、
うまくごまかすことができるケースがあります。
そして、それを続けると、確実にそのズルさは顔に出ます。

みなさんのまわりにもいるでしょ？

「どうして、あんな奴が出世しているんだ？」

と、不思議でならない人物が。
そういう人間ほど、本来の能力よりも「ズルさ」を駆使しているワケです。
ところが、そういう浅はかな人間が「ズル」をすると
たいていまわりに見破られてしまいます。
だいたいが、貧相な「顔」をしていらっしゃるでしょ（笑）。

ズルがバレていないと思っているのは、本人だけ。
まあ、その｢ズル｣オヤジが一生懸命ゴマをすっている相手は、
目が曇っているのでバレていないこともありますが。

社会の健全度というものは、この「ズル」な奴らを
どの程度排除できるかにかかっていると思います。
逆に言うと「正直者がバカを見ない」という公正の原則が
どの程度浸透しているのか、ということでもあります。

日本という国は、昔からこの健全度が近隣諸国に比べて高かったと思います。
この「公正の原則」というものの多くは、
社会を構成する個々人のモラルにかかっているからです。
別の言い方をすれば、日教組が大嫌いな「道徳」。
「ズル」な奴を侮蔑し、「正直者」をたたえる風潮さえあれば
自然と社会の健全度は高まります。

この国には、誰が見ていなくても「お天道様が見ている」から
ズルいことをしてはいけない、という「人としての基本」があります。
これは、西洋ではアングロサクソンやゲルマン系の人々が持つ、
プロテスタンティズムの信仰心に似ています。
すなわち、間に教会を介することなく
「神と直接自らの誠を契約」するという観念です。
神様と直接約束を交わすわけですから、
誰かに見つからなくても、ズルいことをしてはいけないのです。

実は、こういうストイックな道徳心は、世界の多数派ではありません。
カソリックは、多少のズルをしても、教会で懺悔すれば許してもらえます。
だから「まあいいか」という気分が生まれるわけです。
スペイン、イタリア、南米人がアッケラカーと生きているのは、そのせいです。
儒教の国では、社会の「道徳」よりも、年長者を敬う「孝徳」が優先されます。
シナや韓国では、親のため、先輩のため、上司のためなら、
反社会的な行為を行い、法律を犯しても
恬として恥じない連中が多いのもこのため。

日本人が、シナや半島の連中よりも、あるいはラテン系の人々より、
アメリカやイギリス、ドイツ人と価値観を共有しやすいのは
こういう｢道徳｣のバックグラウンドが似ているからです。

ところが･･･この日本社会の健全度もかなり危うくなりました。
上は政界から、下は不動産業界まで・・下世話な世界では仕方がないとして、
政界では小沢さんや、その秘書連中はもとより
その周辺で「ズル」ばかりしていたという、ゼネコンの面々の悪相ぶり！

小沢さんは「政治家に顔のことをいうな」と言ったそうですが、
それだけ「ズル」をしないと生きていけない世界なのでしょうね。
でも、前原さんや岡田さんのように、比較的誠実そうな顔相の方もいます。
鳩山さんは、ただのおぼっちゃん顔ですけどね。

ひるがえって、わがマンション業界。
これから3月にかけて、もっともマンションが売れるシーズンです。
「今年こそは、買おう」なんて、お考えの方も多いことでしょう。
モデルルームを訪ねれば、まず「担当者」と呼ばれる
営業マンの接客を受けることになります。
だいたいが20代から30代の若手が多いですね。
業界では「兵隊」と呼ばれる最前線の販売員です。

この兵隊さんたちは、実に玉石混交です。
「ズル」さを駆使してたくさん売る人・・・出世します。
「お人よし」だけど、誠実な方・・・・・・業界には向いていません。
アタマはいいけど、冷淡な方・・・・・・・これも、業界には向きません。
アタマは悪いけど、がむしゃらに売る方・・業界向きです（笑）。最多数派でしょうか。
アタマも良くて、熱心な方・・・・・・・・そのうち、販売を離れて企画に回ります。

まあ、どういう人に当たるかは、くじ引きみたいなもの。
「コイツはいい奴かな？」
と、迷うときは、どうぞ「顔で判断」してください。
イケメンとか美人だとか、そーいうのではなく「目の光」です。
あとは、受け答えですね。
相手が答えにくいような質問をいくつか用意しておいて
ぶつけてみてください。
上手に切り返せれば、アタマは悪くないでしょう。
アタマが良くて、眼に誠実さが宿っていれば、
それは皆さんにとって「いい担当者」である可能性が高いです。
でも、業界で出世するタイプではありませんが（笑）。

欲しいマンションに、いい担当者がついてくれればいうことはありません。
「このマンションいいのだけれど、担当者がねー」
というようなことは、よくあります。
また、担当者が妙に頑固で
「もっと価格交渉に応じて欲しいのに」
と不満をためられるケースも多いもの。
そういう時の対処方法などを分かりやすく解説した
榊オリジナルのレポートもありますので、
どうぞご活用ください。

参考レポート
マンション値引き交渉術

---

日本の「住宅史」というものがあるのなら
昨年(2009年)は、一大ターニングポイントであったと思います。
いつものように、榊流に超カンタンに言ってしまえば
「供給が需要を上回った」ことがハッキリと目に見えた年、なのです。

昨年の今頃は、新築マンションの値引き販売が盛んに行われていました。
マンション専業のデベロッパーが、決算対策のために
それこそ「なりふり構わず」に値引きをしていました。

昨年の新築マンションの販売戸数は、大幅に減りました。
そのリバウンドで、今年は大幅に増えるかというと、そうでもありません。

昨年は、新築マンションの広告キャラクターに
タレントを採用するケースがほぼなくなりました。
唯一の例外はオダギリジョーの「ブリリア有明スカイタワー」ですね。
「広さと安さ」を売り物に爆笑問題・太田やユースケサンタマリアを
起用したマンションも、期待通りの効果を出せませんでした。
そういうことで、エンドユーザーはなびかなくなったのです。

昨年は、都心の高額タワーマンションは
ほぼ「勝ち組なし」状態という、異様な販売不振となりました。

そして、一昨年から昨年にかけて、
マンション専業のデベロッパーが大量に倒産しました。
これは、かつてないことです。
２０年前のバブル崩壊のときでも、あんなにバタバタとは逝きませんでした。

分譲だけではなく、賃貸市場でも「礼金・敷金０円」などという
物件を見かけることが多くなりました。
そういう物件はいろいろ問題も多いのですが・・・

これらの現象を総合的に捉えれば
住宅は売り手市場から買い手市場へ、ハッキリと移行したワケです。
少し前なら、場所さえよければ市場価格の１割高くらいでも
時間さえかければ売り切れたのです。
今は、時間をかけてもおそらく無理でしょう。

今も、そうやって市場に取り残された新築マンションは
影でこっそりと「値引き」を行っています。

先日、とある酒席でお会いした大手デベロッパーの方にいわれました。
「榊さん、今度うちのマンションが値引きをしているって、
　ブログで書いてくれないかなー。でも、僕が言ったとは書かないでね」
つまり、本音は値引きをしてでも早く終わらせたい・・・
でも、今まで定価チョボチョボ値引きで買ってくれたお客さんに
大幅値引きをしていることをバラしたくない・・・
だから、私に「あのマンションは００％値引き販売しているよ」と書かせて
値引きを目当てに集まった客に売ってしまいたい・・・

そういう本音の本音を語り、私を「利用」しようとなさる方もいます(笑)。

まあ、それはそれでいいことです。
曲がりなりにも、自社物件を「市場化」させようとしているワケですから。

そういうデベロッパー企業に協力したワケではないのですが
昨年の秋に「ただいま値引き販売中マンション　首都圏１８物件」という
レポートをリリースしたところ、大変な反響をいただきました。
時間がたったので、もう売れてしまった物件を削除して
新たな情報を加えるべく改めて調査したところ・・・・
驚くなかれ、まだ３物件しか完売していませんでした。
値引き販売を行っても、それほどすんなりとは売れなかったわけです。

そこで・・・・

その３物件を削除して、
新たに８物件を加え、さらに既存の１５物件についても
必要に応じて情報を付け加えた改定版を作成しました。

「ただ今【値引き販売中】マンション２　首都圏編　２３物件」

この春、マンションの購入をお考えになっている方も多いと思います。
ここで紹介した物件が必ずしも「おススメ」ではありませんが、
マンション選びや値引き交渉の「参考書」としては大いにお役立ていただけるはずです。

お値段は、加筆した分を上乗せして
３４９０円です。
知り合いの不動産屋に一杯ご馳走して仕入れる情報より
はるかに濃厚な内容が盛り込まれていますよ(笑)。

---

「市場」というのは、生き物です。
その生命力がどの方向に向かっているのか？
これを読むのは中々難しいものです。
巷の経済学者やアナリストと称する連中の「予想」が当たる可能性は
競馬の予想家のそれよりも低いのではないでしょうか？

これは、マクロ経済だけに限ったことではなく、
不動産やマンションの「市場」にしたところで同じこと。
ミニバブル全盛の４年前に某財閥系不動産会社の社長は、
経済誌のインタビューで「これはバブルではない」とおっしゃっていました。
その会社は都心のあちらこちらに高値で仕込んだ事業用地をもっていて
今は四苦八苦のご様子。
はやく値引きして処分してしまえばいいのに、
いまだに４年前に計画した「事業価格」で販売しています。

財閥といえども「市場」には勝てません。

ちょっと話を脱線させると、
今、この「市場」を相手に、蛮勇をふるって
国家ぐるみで戦おうとなさっている政府があります。

どこでしょう？

他ならぬ日本だと思いますか？
いいえ、とんでもない。
あのボンボンの鳩山君にそんな勇気はありません。
この国は、自民党政権時代から「市場」には流されっぱなしです。

その蛮勇ある政府とは、支那大陸に巣くう共産党政権です。
かの独裁政権は、世界経済史上初めてともいうべき大実験を行おうとしています。
それは・・・バブル崩壊による不況を克服するため
もう一度バブルを起こそうと、という壮大なものです。
すごいですよ・・・・
支那では去年から再び不動産も株も高騰。
その原因は、共産党政権の強烈な景気テコ入れの財政出動。
カンタンにいえば、大量のオカネをばら撒いたのです。
これは、共産党の一党独裁政権だからこそできること。

普通・・・というか、民主主義国ではバブルは好景気の行き過ぎとみなされ、
冷却化による一時的な不況はやむなし、と考えられています。
そこをうまくしのぐ経済政策がソフトランディング。
パンッ、とバブルをはじけさせて不況に突入するのがハードランディング。
不況になると、だいたい次の選挙で政権交代、
というのがアメリカやイギリスでの通常パターン。
日本もこの前の総選挙で、ようやくこのパターンにはまりました。

ところが・・・かの支那大陸では、「不況」というのは
何としても「避けなければいけない選択」なのです。
その理由は明解です。
不況による社会不安は、
共産党の一党独裁を揺るがしかねないからです。
かの国には民主主義国のような、平和裡な政権交代はありえません。
もし、共産党の独裁が崩壊すれば、これまでの支配階級である
党の幹部たちは悉く血祭りに上げられるでしょう。
日本のように「選挙に落ちればただの人」などと笑っていられません。
本人が命を失うだけでなく、家族一族郎党すべてに累が及びます。
だから、何としてでも「不況」を避けなければいけないのです。

いやあ・・・おもしろいですね、支那のバブル再燃実験。
バブルというのは、いつか必ずはじけます。
「市場」という生き物に逆らって勝った例はありません。
支那の共産党にしたところで勝てないと思いますよ。
ましてや、日本の吹けば飛ぶような財閥不動産会社など、
がんばってもこの１年くらいではないでしょうか？
つまりは、市場に逆らった高値も、そう長くは続かない、続けられない。

この半年ほど、私はマンション市場について
いくつもの「レポート」を出してきました。
取り上げたマンションも軽く１００を超えました。
ここで、レポートで取り上げた全物件を並べてみましょう。
このうち、多くが「市場」に逆らった価格をつけたままで
今もKYな販売活動を続けています。

みなさん、よく研究して「市場」を見極めてください。
今年もマンション価格はなだらかな下降線。
ここに示したマンションをご購入になる場合には、
十分にご注意になさってください。
「市場」に逆らっても、誰も勝てませんから。

東京都心
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
ザ豊洲タワーTHE TOYOSU TOWER
ビーコンタワーレジデンス　BEACON Tower Residence

BEACON Tower Residence

セントラルレジデンスシティーテラス目白
シティテラス目白
パークタワー池袋イーストプレイス
シティタワー池袋ウエストゲート
OWL TOWER 
プラウドシティ池袋本町

パークホームズ市谷薬王寺セントガレリア
ＢＥＬＩＳＴＡ神楽坂
クレストレジデンス東中野
イニシアイオ新宿夏目坂
ＢＥＬＩＳＴＡ早稲田

ブランズ島津山
パークタワーグランスカイ
大崎ウエストシティタワーズ
ドレッセ戸越公園プレヴィ
クレストタワー品川シーサイドコート

グランドヒルズ三軒茶屋
Brilliaマーレ有明
シティタワーズ豊洲The Twin

シティタワー麻布十番
パークコート麻布十番ザ タワー
麻布台パークハウス

シティタワー有明
ブリリアマーレ有明
シティタワー有明
ブリリア有明スカイタワー

パークコート赤坂　ザ　タワー
クレストタワー品川シーサイド
広尾ガーデンフォレスト
パークコート虎ノ門　愛宕タワー

パークタワーグランスカイ
大崎ウエストシティタワーズ
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝

クレストシティレジデンス
シティタワーズ豊洲　ザツイン
グランドヒルズ三軒茶屋・ツイン
セントラルレジデンスシティーテラス目白
パークコート麻布十番　ザ　タワー

シティタワー麻布十番
Brilliaマーレ有明
ワールドシティタワーズ
パークコート赤坂　ザ　タワー
シティタワー池袋ウエストゲート
シティタワー有明

クレストシティレジデンス
勝どきビュータワー

南青山パークハウス
スタイルハウス西麻布
アトラスタワー六本木
パークリュクス西麻布
シティタワー麻布十番
パークコート麻布十番ザ タワー
クレストプライムタワー芝

勝どきビュータワー
シティハウス月島駅前キャピタルコート
ライオンズクオーレ東京八丁堀
(仮称)日本橋浜町二丁目共同事業計画
Ｂｒｉｌｌｉａ（ブリリア）日本橋人形町
プレミスト日本橋浜町リデアル
リビオ日本橋浜町パークフィール

東京２３区
TOKYO  BLUE(アクアテラ)

TOKYO　BLUE（アクアテラ）
プラウドシティ金町ガーデン

プラウドシティ金町
アクラス
シティハウス大森
ヴィークステージ北千住
パークホームズ中村橋セントラルプレイス
メゾンヴェール池上
マスターテラス中野　平和の森公園

ルフォン飛鳥山
シティタワー赤羽ステーションコート
シェルゼ王子神谷
ザ・クレストリヴァシス
オーベルグランディオ　ハートアイランド

パークホームズ東陽町　四季の庭
プラウド東陽町
パークホームズ東陽町キャナルアリーナ
テラス東陽町ネクスタワー
クレヴィア東陽町

オーベル葛西ベイパークス　　　
アルコード葛西/02
グリーンホームズ葛西南レジデンス
シティハウスリビオ葛西駅前
中葛西グリーンホームズIII
サンクタス西葛西
パークホームズ西葛西ブライトフォート
プラウド船堀ファースト
クリオ船堀親水公園 
アトラス中葛西プロジェクト

 都下
ヴェレーナ青梅新町
ヴィーガーデン　ザ・イニシアレジデンス

吉祥寺レジデンシア
武蔵野タワーズ
武蔵野タワーズ
クラッシィハウス三鷹
グランドメゾン武蔵野

千葉
ザ・ガーデンアイル
レディアントシティ印西牧の原
ユトリシア
パークシティ柏の葉キャンパス
プラーサ・ヴェール
ザ・レジデンス千葉ニュータウン
ザ・ガーデンアイル
Ｉ-linkタウンいちかわ
オーベルグランディおおたかの森
SMILIA TOWN　－スマイリアタウン－

リビオ海浜幕張ラヴィアンコート
レディアントシティ印西牧の原
パークシティ柏の葉キャンパス
プラーサ・ヴェール
ユトリシア
ザ・レジデンス千葉ニュータウン
Ｉ-linkタウンいちかわ

ユトリシア
グランドホライゾン
シティハウス柏イーストコート

茨城
センチュリーつくばみらい平
デュオヒルズつくば学園都市
パークハウスつくば学園都市
ガレリアヴェール

ブランズシティ守谷

川崎
リエトコート武蔵小杉
シティハウス武蔵小杉
パークシティ武蔵小杉
ブランズ武蔵小杉
ブリリア武蔵小杉

パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー

ザ・ミレナリータワーズ
アイランドグレース
フォレシアム

横浜
ハートビートベース横浜根岸
オールパークス
インプレスト横浜鶴ヶ峰

インプレスト横浜鶴ヶ峰
センターフォート

埼玉
サクラディア

サクラディア
パークシティさいたま北

近畿
ブランズ名谷
リブコート オリジン
垂水アーバンコンフォート リアヒルズ
リブコート垂水駅前プライムブルー
ディアエスタ ミオ 舞子公園 松風館
ワコーレ垂水狩口台エヴァージュ

MEGA CITY TOWERS（メガシティタワーズ）
上野芝レジデンス
プラウド大津におの浜
シャリエパークナード南草津
ブランズ西大津レイクテラス
Brillia豊中南桜塚レジデンス
イニシア梅小路公園
VOX-City
シティタワー西梅田
セントプレイスシティ
サンクタス・リビオ学園大和
グリーンフォート長岡京

---

前回、アルカイダの項で超高層マンションについて触れたので、
今日はその勢いで行きましょう。

前から何度も書いているように、私は超高層(タワー)マンションについて
基本的には懐疑的な見方をしています。
そもそも、なぜにあのような「集合住宅」が必要なのか？
という疑問から出発すべきなのです。
「集合住宅」というものは、限られた土地に多くの住宅を
作らなければいけない場合に、便宜的に選ばれる手法です。

人間は、所詮は猿の亜種に過ぎないわけで、鳥ではありません。
地べたに近いところに暮らすのが自然な生き物です。
「○○な奴ほど高いところに登りたがる」というのは
我らがご先祖様がアフリカの森林で、
猛獣を避けて木の上で暮らしていた頃の「記憶」を
呼び覚ましている本能的な行為である、と私は思っています。

ということを考えれば、我ら人類はせいぜい木の高さ程度の
ところに暮らすのが、より自然な状態だと思います。

人間を生物としてみれば、平屋か、せいぜい３階建て程度の住まいが自然です。
実際、地べたに直接つながっている住まいの方が
気分的に落ち着けます。火事や地震、ガス漏れなどでも、
すぐに逃げ出せそうな気がしますから。

ちょっと話はそれますが集合住宅でも、
この｢地べたにつながっている｣ことを基本とする
「長屋」形式のマンションがあります。
不思議なことに、建築基準法で「長屋」と規定されているだけで
一般の「マンション」よりも「格下」と
みなす方がたくさんいらっしゃいます。
私は、エレベータを使わないと何もできない「マンション」よりも
あっという間に外に出られる長屋の方が、
はるかに実用的なスタイルだと思っていますが。

話を戻します。
猿から進化した人間は「社会」を生み出し、
群がって暮らしを住む「街」を作りました。
すると、必然的に土地が足りなくなります。
でも、街の中心に住めば何かと便利です。
そこで、限られた土地の中に多くの住処を作ることができる
「集合住宅」なるスタイルが生まれたのです。

これは現代に限ったことではなく、
古代ローマから中世のパリ、マヤ文明の都市、江戸期の江戸にもあること。
人間の考えることなど、どこも似たり寄ったりです。

現代に至り、交通手段が発達しました。
街中に住まなくても、鉄道やバス、マイカーを使えば
毎日のように街へ「通勤」することが可能になりました。
でも、街中に住めば便利には違いありません。
だから、街の中心エリアには、限られた土地を
より効率的に生かすために超高層(タワー)が生まれました。

まあ、いってみれば「必要悪」みたいなものです。
だから、ここまでは私も理解できるし、納得もします。
ところが、この「必要悪」を「ステイタス」とみなしている方々が
あまりにも多いのが今の日本ではないでしょうか？
カンタンに言えば、

タワーマンションに住んでいるのはカッコイイ

と思っていらっしゃるワケです。
前回の更新で書いたとおり、私は絶対的な少数派です。
世間の大半が「常識」と思い込んでいることでも
自分の中で納得できなければ、
いかなる既成概念も受け入れない教師泣かせタイプなのです（笑）。
だから、ここ20年ほどタワーマンションが増殖する過程で
ずっと疑念を抱いていました。

果たして、タワーマンションに住むということは
それほど価値のあることなのでしょうか？

まず、カッコイイかカッコワルイかは
価値観の問題といっていいでしょう。
私が問いたいのは合理的根拠です。
タワーマンションにはどんなメリットがあるのか？

都心に住む、ということはそれなりに価値があります。
それ以外、私が唯一メリットだと認めるのは「眺望」です。
これはまず、通常の高層マンションよりも高い16階以上の
住戸に住んだ場合にのみ得られるものです。
だから、タワーマンションの中層階以下には、
何のメリットもないと思います。

あとは、デメリットばかりめだちます。
● 分譲価格が周辺のマンションよりも高くなる
● 管理費が割高、駐車場はベラボー
● 快適･安全のための「前提条件」が多すぎる

この「前提条件」について解説しましょう。
カンタンに言えば「それが正常に機能すること」を前提にして
普段の生活や基本的な安全性が成り立ていることです。
● エレベータが正常に作動する
● 機械式駐車場が正常に作動する
● 電気が止まらない
● セキュリティ機能が正常に作動する
以上に上げたのは、ほんの一部の前提条件です。
お気づきかと思いますが、阪神大震災級の地震が来れば
これらの前提条件は、すべて崩れ去ります。
もっとも脆弱なのはエレベータです。
このエレベータ関しては
● 地震管制運転制御装置が正常に作動して
「大地震発生時には最寄り階に停止してドアが開く」
● 地震の発生後、送電が回復すれば速やかに作動が再開できる
ということが、超高層タワーで快適･安全に暮らす前提条件になります。

ひとつめの地震管制運転制御装置について、
私はかなり怪しいと思っています。
2005年7月に発生した関東地方の各所で震度5弱を観測した地震で
閉じ込め事故が発生したエレベータは78台（日本エレベータ協会調べ）。
そのうち73台，9割を超えるエレベータが地震時管制運転装置を装備していました。
さらにこの73台のエレベータについて調査してみると，
うち50台でドア開放検知による緊急停止装置が作動していた。
つまり，これら二つの安全装置が同時に作動していたのです。

震度５でこの有様です。
このときはたったの78台で済みました。
阪神大震災級（６強から７）がくれば、何百、何千という
エレベータで同じことが起こると予想できます。

ふたつめに関しては、さらに悲惨です。
いったい、首都圏には何人のエレベータ技術者がいて
その中でどのくらい人々が「救出」に向かえるのか？？？

阪神級の地震が起これば・・・・
閉じ込められた人は、生存している間に救出できるのでしょうか？
それを考えれば、私は怖くてとてもタワーマンションには住めません。

生きるか死ぬかは別として、すべてのエレベータは
安全が確認できるまで動かせないはずです。
ですから、まあ控えめに見ても、
2,3週間は正常な暮らしは不可能ですね。
問題は、電気だけではないのです。
超高層の場合、水も電力で上階へ汲み上げています。
電気が来なければ、水洗式トイレが使えなくなりますね。
10階よりも上に住んでいる方は、そこを降りて
最寄の「避難所」に身を寄せることになるでしょう。
タワーマンションに住んでいるが故に、
いざというときは、近くの小学校の体育館で起居・・・
カッコイイのか、悪いのか？

前提条件が崩れるもっとも大きな要因は、この地震。
でも、他にも様々な危険があります。
９．１１みたいなことは、日本では起こらないかもしれませんが、
飛行機やヘリコプターが衝突しやすい条件を備えています。
窓を開ければ、強風が吹き込んで住戸内の事故も起こりやすくなります。
私の知人は、タワーに住んだこの7年で
5回の飛び降り自殺に遭遇したそうです。

そもそも集合住宅とは、街中に住むための便宜的な手法。
超高層タワーは、その最たるもので、
高いところに住むことが本来の目的ではなかったはずです。

「眺望がいいじゃない」

確かにいいですよね。
でも、毎日同じ眺めを見ているとあきませんか？
ああいのは、旅行や休暇でホテルに泊まったときに味わう
非日常性があってこそ楽しめるものだと思います。
平凡な日常の中に溶け込んでしまえば、何てことないでしょう。

人間は、所詮は猿であって、鳥ではありません。
たまに鳥の気分を味わうのはいいでしょうが、
それはあくまでも「たまに」の世界にとどめておくべきです。
地べたが揺れたら、鳥のように飛んで逃げるわけにはいきませんから。

つまり、合理的に考えれば、超高層マンションというのは
多忙にして街中に住まざるを得ない人が選択する
多少は「ベター」ではあっても「ベスト」な住まいではないはずです。

その点、英米の連中はすでにわきまえているようです。
まず、相当な理由がない限り街の真ん中には住みたくない、
というのが彼らの支配的な価値観のように思えます。
郊外の、自然あふれる瀟洒な木造住宅、みたいなのが
時間にもお金にも余裕ができた人々の目指す住まいではないでしょうか。
イギリス人などは、特に田舎住まいを好むようです。
新しい安物よりも、古い上質なものを尊びますね、あの人たちは。
それよりも多少短直で単純なアメリカ人にしたところで、
ニューヨークのトランプタワーを嘲笑の的にしています。

ところが、日本では郊外にまでトランプタワーまがいの
超高層マンションが建っています。
「なんで、こんなところにタワーが建つの？」
と不思議でならない物件がたくさん・・・
まあ、企業が儲かるから建てているのですが、
それを支えているのは「高いところに登りたがる○○」な人々なのです。

私の生まれた京都という街も、タワーマンションを毛嫌いしているようです。
京都人というのはイケスカン奴がいる比率が日本一高いと思いますが（笑）、
そういうところだけは妙にしっかりとした感覚を持っています。
「見習え」などとオコガマシイことは申しません。
単純に、自分たちが猿であること思い出せばいいだけです。

参考レポート

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みなさん、あけましておめでとうございます。
何とか2009年は終わって、2010年を迎えました。
紅白にはヤザワさんが登場してややビックリ。
潰れた会社のリゾートマンションの広告に出るよりも
紅白に出演するほうがよっぽど好感度が高まりますぜ。
今年の箱根駅伝は波乱が少なくて、やや残念。
ダニエル君が快走した日大、もうちょっとしっかりせい！
というところでしょうか。
駒大は復路優勝の総合2位。見事な復活劇でした。
明治よ、元気なのは出足だけかよ。
早稲田もがんばったけれど、もうちょっと見せ場が欲しかった。
私の周り、なぜかこの４校出身者が多いので、一応・・・
話をマンションに変えましょう。
私は、昨年１２月に首都圏のマンション供給戸数を２万戸台と予想しました。
不動産経済研究所の発表による速報の推計値で３万５千戸だそうです。
正直なところ「本当かよ？」と思う数字です。
（ホントに１２月に４０００戸も売り出されたの？）
彼らの08年12月の予想値だと４万７千戸ですから
コレに近づけるために多少「吹かして」ませんか？
それでも、アノ不動産経済研究所の予想値「47000戸」よりも
私の「2万戸台」の方が実数に近そうですね。
調子に乗って、今年の供給戸数を予想してみましょう。
不動産経済研究所の予想は首都圏で４．３万戸、近畿圏で２．２万戸。
この数字、首都圏については
「あら、控えめですね」と感じます。
私はもう少し多くなるような気がします。
それこそ「塩漬け」になっている土地をそろそろ
事業化しないことには来年３月の決算に影響が出そうな
財閥系が「損切り」に出てくる可能性を感じるからです。
H社がミニバブル期に仕込んだ用地もそろそろ・・・
元気な中堅デベも成長軌道に乗ってきています。
それでも、大幅に増えることはないと思うので
首都圏で４万６千戸くらいと予想しましょう。
今度は不動研の数字と大きな差は出ていません（笑）。
近畿圏では、在庫の整理が進んでいないので
少なめにして、今年同様の約２万戸あたり・・・
ミニバブル以後に土地を仕込み、事業化したマンションは
「逆新価格」というのだそうです。
私は「新新価格」と呼んでいたのですが「逆新価格」の方が
適切であると思いますので、ここは不動研のレポートに従います。
「逆新価格」というのは、あの狂乱の「新価格」よりも
1-2割ほど安いレベル。
都心の一部ではその割合が3割に達するかもしれません。
例えば、オダギリジョーの「ブリリア有明スカイタワー」。
お隣の「ブリリアマーレ」よりもかなり安いのは
「マドンナとオダジョーのギャラの差ですか？」
と、いいたくなりますね。本当は違うけれど（笑）。
少し離れた「シティタワーズ豊洲」の場合、
800戸規模といわれる未発売の「シンボル」は、
いったいおいくらで販売なさるのでしょうね？
こっちは「ツインズ」の方がまだまだ残っていて
値引の気配もないので、完成在庫はあわせて1千・・・戸？？
まさか２千戸を超えるなんてことはないと思いますが。
都心ですらこういう状況ですから、
郊外に取り残された完成在庫はどうなるのでしょうね？
特に近畿圏における滋賀県や阪南エリアの
東京資本系大規模物件は・・・
昨年３月、首都圏では「投売り」という状況になりました。
これと同じような状況が、今度は近畿圏で起こりそうな気配。
しかし・・・「投売り」にでても買い手が現れるのか・・・
そう思えるほど、近畿の市場は冷え込んでいますね。
ご参考までに
近畿については
　　
都心「豊洲」「有明」については
　　　　　

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