マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

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価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
不動産購入の「何でもお助けマン」をご紹介

私は、大学の卒業証書というものを２枚もっている・・・はずです。
現物はどこにあるのか、あるいは滅失したのか定かではありませんが、
とにかくそれが「存在」したのは事実。
今でも成績証明書は取れるはずです。
「可」ばかりの、人には自慢できないシロモノですが（笑）。
最初に貰ったのは法学士の証書。
でも、法律はほとんど勉強してません。
というか・・・・他の科目もさほど勉強してません。
ちょっとだけ勉強したのは、ゼミの外交史。
私のゼミの２年後輩が「村田 晃嗣」といって、今をときめく国際政治学者。
時々蝶ネクタイをトレードマークにして「朝までテレビ」に出ているそうです。
私は、年に１０時間くらいしかテレビを見ません。
そのうち３時間は年末の紅白歌合戦なので
村田君が何をしゃべっているのか知りません。
面識もまったくありません。
まあ、そんなことはどーでもいいのですが、
あの頃居眠りしながら聞いていた「民法」の講義が
なぜか今頃役に立つのが不思議。
法学部の学生にとって「民法」とか「憲法」、「法学」という
「一般教養」みたいな科目は１年生で習います。
３０年ほど前の話なので、今でもそうなのかは知りませんが。
実は私、「民法」の単位は落っことしました。
政治学科だったので、必修ではないから、そのままスルーで卒業。
憲法とか刑法というのは、中身がスパンスパンと切れているので
１９歳の単細胞「榊」にも理解しやすかったのですが
個人の経済的な責任関係が入り乱れる民法はチンプンカンプン。
ところが、よくしたものですね。
３年ほど前に、本業がヒマなので「宅地建物取引主任者」の資格を取ろうと
独学でお勉強を始めたことがあったのです。
実は、私は直接不動産業をやったことはないので、
その資格は必要なかったのです。
ただ、ヒマつぶしで取ろうかな、と思っただけ。
「オレ様は政治学科とはいえ、法学部出身だから」
と例のごとくタカをくくって、カミさんお下がりの教本だけでお勉強。
あまり長くやると集中力が続かないと思ったので
試験日の２ヶ月前から、通勤時間だけそれを読むことにしました。
そこでビックラこいたのは、お勉強すべき３分の１くらいが民法。
ああ、よかった・・と思ったのは、居眠りしながら聞いていた民法の講義。
試験には落ちて単位は取れなっかたのですが、内容を覚えていたのです。
すばらしい記憶力・・・なんて、自分でいっちゃあいけませんな。
人間のアタマというのは、興味があることは覚えているのですね。
法律、というのは法原理というのがあって
どういう目的でその法律が作られたか、というのが大事なのです。
あの分厚い六法全書に書いてあることで、
世の中の揉め事を全部裁けるわけではありません。
実は、日本の法律を全部書物にすれば、六法全書ではとても足りません。
分厚い百科事典みたいなのが何百冊にもなるはずです。
それでも、そこに書いてある通りには裁けないケースがほとんど。
そういう場合は、その法律を作った目的・・・
「立法の精神」なんて難しい言葉では言います。
それにのっとって、判断するワケです。
宅地建物取引主任者、という不動産屋さんなら若い社員でも
もっていなければならない資格を取る試験でも、
そういう「立法の精神」を問うような難問が出るのですよ。
ああ・・・もう・・・本当にビックラこぎました。
それで、お前は受かったのかって？
ハイ・・・カツカツのギリギリで受かりました。
勉強時間はどう見ても５０時間なかったと思いますが、
まあ、運も実力の内ですか・・・・なーんて。
ただ、この榊のブログを始めて、すごーく役に立っています。
あの宅建をとるための５０時間のお勉強も、
半睡しながら聞いていた約３０年前の民法の講義も。
榊に寄せられる、マンション購入相談の中の
約３分の１は契約や、その手続き、あるいはその周辺の
「法律問題」に関することです。
初歩的な質問に関しては、ほぼ私がお答えしています。
でも・・・時々、すごーく難しいご相談もあります。
「ヒエー・・・こんなの、弁護士でないと分からない」
という、結構ハイレベルなご相談。
あるいは
「・・・・多分こうだけど・・・・ちょっとディテールまでは分からないな・・・」
と迷うことは多々あります。
何といっても、榊は、民法の単位も取れなかった、法学部の落ちこぼれ。
で・・・そういう時にはどうするのか？
分かる範囲でいい加減に答える・・・ＮＯです
弁護士にお金を払ってたずねる・・・・ＮＯです
実は、榊にはそういう「法律問題」について
頼もしいバックアップをしてくれる御仁がいるのです。
それは・・・何度もこのブログでご紹介している方。
サポート会社を経営しているＯさんです。
この方・・・不動産に関しては、そこらの弁護士の比ではないですね。
「精通している」という言葉が、これほどふさわしい方はいません。
私が、いかな質問をぶつけても、たちどころに「明答」が返ってきます。
ですので、私に寄せられた「難解」なケースについては
ほとんどＯさんに確認してから返信のメールを出しています。
あるいは、Ｏさんの「見解メール」をそのままペーストすることもあります。
また、アドバイスだけでなく、不動産業者にとてつもない不利益を
蒙らされそうな方に対しては、実際に「出動」して、
「救済」する必要があるケースもいくつかありました。
そういう場合も、すべてＯさんをご紹介します。
これまで、何件もご紹介しましたが、Ｏさんにサポートを依頼されて
「救済」されなかった例はひとつもありません。
もちろん、もうどうしようもない所までいっちゃってる方は救いがたいのですが。
その一歩手前くらいで、どうにかしようがある場合は、
実に頼もしいサポートが得られます。
それだけに、私はＯさんに全幅の信頼を置いています。
もちろん、Ｏさんもボランティアではないので、タダではありません。
一定の料金は発生します。
でも・・・Ｏさんって、商売がヘタなんですよ（笑）。
そもそもの価格設定が割安です。
業界大手の「さくら事務所」よりも、一段低い設定で、
しかも提供するサービスの中身が濃厚。
特に「法律関係」の案件なら・・・そんなもの、弁護士に頼む何分の１かの費用で、
それ以上の仕事をしてくれます。
さらに、基本料金にないことまで、その範囲内でやっちゃうような方で・・・
見ていると
「ちょっと、ちょっと・・・それじゃあ、Ｏさん赤字じゃない」
というケースも多々あります。
私は、相談下さる方にいつもご紹介しますが、
どうかみなさん、Ｏさんのそういうお人よしに付け込まないでください。
彼も、きちんと自分の会社を経営しなければならないので・・・
そして、Ｏさんの守備範囲は新築に限らず、中古や戸建て、
土地も含めて不動産一般に及びます。
中古・・といえば、榊もお役に立てますよ（笑）。
　　　　　　　
それでは、自分のレポートばかりではなく、
Ｏさんの会社もここで紹介しちゃいましょう。
Ｏさんの会社は
株式会社ベストサポートといいます。
メルアドはinfo@best-sup.com　新宿区高田馬場にあります。　
残念ながら、首都圏のみしか対応できません。
Ｏさんはネが真面目な方で、仕事は完璧ですが、
「榊の紹介です」といっていただくと、
さらに行き届いたサービスを提供してくださると思います。



買ってはいけない「ユトリシア」は、今後どうなるの？

「これからマンションを購入する場合、どのエリアがよいか？」
なんていう、非常にバクゼンとした質問をされることがあります。
実はこれって、メチャメチャ簡単なのです。
昨日のセミナーでも申し上げました。
「本線の人気のある街の駅徒歩９分以内」
本線というのは、都心の主要駅へ直接に乗り入れている路線のこと。
首都圏で言えば中央線や総武線は「東京駅」に乗り入れているから立派な本線。
特に中央線は「新宿」と「東京」の２つに乗り入れているので、
総武線よりもステイタスが高いわけです。
それに比べれば、「上野」に乗り入れる常磐線や高崎線、宇都宮線は
ちょっと格が下がります。
「渋谷」に乗り入れる東急東横、田園都市線も本線。
「新宿」に入る京王線、小田急線も本線。
では、支線とは。
例えば、ＪＲ南武線や武蔵野線、横浜線。
私鉄なら東武野田線、新京成線、西武多摩湖線などです。
近畿なら東海道本線（京都線、神戸線）がチョー立派な本線。
私鉄なら阪急神戸線、京都線。
阪神、京阪も格は落ちるけど、一応本線かな。
まあ、近鉄奈良線も本線でしょうね。
でも、近鉄東大阪線は支線。
阪急千里線も、厳密には支線ですね。
そういう本線の人気のある街といえば、
中央線の吉祥寺、田園都市線の青葉台、小田急線の新百合ヶ丘。
総武線なら市川か本八幡あたりでしょうか。
近畿なら高槻、六甲道、御影、夙川、宝塚あたり・・・
「そんなこといっても、そういうところは高いじゃない」
そう思いますよね。
それは、高いですよ。人気が有るわけですから。
でも、人気が有るから、資産価値も下がりにくいわけです。
で・・・予算があわなければ、中古にしましょう。
中古を買うのなら、上手に買いましょう。
ということで、前回ご紹介した
　　　　　　　
となるのですが・・・
「なんだ、榊。また商売かよ」
といわれそうですね。
ハイ、私も妻と３人の子を養わねばならない立場なもんで。
で・・・話を戻します。
では、もっとも買ってはいけないマンションとは？
カンタンです。
「本線の人気のある街の駅徒歩９分以内」
をマギャクにすればいいワケです。
「支線の人気のない街の駅徒歩１０分以上」
いっぱいありますよー。
そういう場所の大規模マンションに限ってド派手に広告するので
普通の方々は「人気のマンション？」と勘違いします。
それで、騙されて買うと・・・・ヒドイ資産低下に悩まされます。
そういうマンションを１８物件ばかり厳選してご紹介しているのが、
　　　　　　　　 　　　　　
「おお、また榊の金儲けか？」
いいえ、これは１９６０円と、ほとんどボランティア価格。
「みなさんに失敗して欲しくない」という
榊の思いを込めて制作し、リリースしています。
そして、いよいよ今日の本題です。
「榊よ、前振りが長すぎるよ！」
ハイ、すみません。本題と関係あるもので。
昨日のセミナーでは、いつものようにマンション購入の無料相談をいたしました。
その中のおひとりが持ってこられた物件が「ユトリシア」。
これって、バラしますと、さっきの
「買ってはいけない大規模マンション　首都圏編　１８物件」に
堂々とランクインしているわけです。
京成本線「実籾」駅から徒歩１１分。
京成本線は、まあなんとか「本線」といっていいのでしょうが、
終着が「京成上野」。ＪＲとの乗り継ぎもやりにくいので
実質的な支線ではないかと思います。
しかも、「実籾」は普通しか止まらないマイナーな駅。
訂正12・22　快速も止まるそうです。
そこから徒歩１１分のところが、このマンションの立地。
「支線の人気のない街の駅徒歩１０分以上」
という「買ってはいけない」条件にピッタリでしょ？
「こりゃあ、買っちゃあいけません。
１０年たったら買値の半額以下になりますよ。
ご近所の中古を見てください。
普通のファミリーマンションが１０００万円そこそこでしょ！」
そういうアドバイスをせざるを得ません。
昨日の方にも同様のお答えをしておきました。
すると・・・・その方からメールが入りました。
以下その一部をペースト。
今日帰宅すると、ユトリシアから
2番街の予定価格案内が来ていました。
価格がなんと
71㎡　：2200万円台
76㎡　：2500万円台
85㎡　：2700万円台
111㎡　：2800万円台
1番安い階の価格なのでしょうが、
それにしても1番街の価格が何だったのか？
という価格設定です。
ウッヒョー・・・という感じですね。
111㎡の２８００万円台など、ほとんど建築費ツーペイなはず。
「もう何でもいいから売ってしまえ！」ということでしょうね。
それで・・・このマンションは買ってもよいのか？
私の答えは変わりませんし、「首都圏編１８物件」から外すつもりもありません。
それにしても・・・・もしこの価格水準で売り続けたら
今後の事業は、ただ赤字を増やすだけにしかならないのでは・・・・。
まだ未着工の街区も、建てて売ればただ赤字の拡大生産？
本当に全街区を作るつもり？
と、疑いたくなるのは榊だけでしょうか。
今後の動向をしっかりと注視したいと思います。
さて、好評販売が続いている
　　　　　　　
には、榊淳司のマンション相談が「購入されるまで無料」という
すごい特典が付いているのですが、
近々これに制限を加えようと思っています。
ただし、作業が追いつかないので
今しばらくはこのままの状態で販売を続けます。
この教材を買われて、毎週土日の交渉毎にメールを下さり
私も様々なアドバイスを差し上げていた方が
最近、どうにか契約にこぎつけられました。
「榊さんのおかげで、こんなに多くの値引き（１０００万円くらいです）を引き出せました。
本当に感謝しています。ここまでしていただいて１２６００円という価格は安すぎだと思います・・・・・」
なーんていうメールをいただきました。
うれしい限りですね。
でも、最後の部分は同感。どうやら、安すぎたようです。
追伸
ユトリシアの１１１㎡が2800万円は
3800万円ではないかというコメントが入っています。
現状、真偽のほどは確認できません。
追伸２
確認できました。
ＨＰでは３８００万円台だけど、
ＤＭでは確かに２８００万円台だそうです。
それって、誤植？　本気？



中古マンションの「デモノ」をさらに安く買う方法

その昔、「女房とタタミは・・・い方がいい」という乱暴な格言（？）がありました。
今の時代、そんなことをいったら、たいていの男は家から叩き出されます(笑)。
もちろん、畳は新しい方がいいに決まっています。
もうひとつの方は、コメントするだけでも空恐ろしい・・・
何を申し上げたいかというと、日本人は「異様」に「新品」好きなのです。
このことはいつか「日経マネー」のコラムにも書いたのですが、
日本人の「新品」好きの根底には、宗教的なものがあると思います。
その宗教とは、いうまでもなく神道です。
伊勢神宮は25年に一度「遷宮」といって、本殿を建て替えてしまいます。
コレ・・・欧米人の感覚からすると、いつも「新品」状態なわけです。
世界にある古代からの宗教で、神殿を四半世紀ごとに「新品」にしているのは
おそらく日本の神道だけではないでしょうか？
神社、というのも不思議な空間ですね。
大きな神社の中って、白い砂利なんか敷いてあって
とても清潔感があって、清々しい空気が漂っています。
でも、ただそれだけ。シレっとしていてキレイな感じがします。
むしろ、好んでそうしているようなところがありますよね。
そこが、妙にスピリチャルな感じがします。
そして・・・日本人は何でも「サラ」をありがたがります。
「オニュー」とか「筆おろし」という言葉もありますね。
車好きな人は、「新車」にこだわります。
中古というと、なんだか貧乏くさい感じを受けるのでしょうね。
そして・・・そのことはマンションも同じ。
多くの人が「新築」にこだわるわけです。
「新築」には、眼に見えない大きな価値がある、
と思い込んでいるのは、私から見るとほとんど宗教みたいなもの。
実際、新築マンションは、かなりの割高なのです。
例えば、人が1回でも住むと「中古」になります。
だから新築マンションに人が1年住むと立派な中古です。
お値段は新築より1割ほど安くなります。
新築時5000万円、1年落ちの中古が4500万円。
鉄筋コンクリート造のマンションは、80年くらいの耐用が可能。
でも、ここでは３０歩くらい譲って50年にしましょう。
1年は50分の１で２％。
チョー単純に考えれば、5000万円の２％引きは4900万円。
でも1年落ちは１０％安い4500万円で取引されるのです。
これだと、新築が高いのか・・・中古が安いのか？
私は前者だと思います。　つまり「新築は高い！」。
だから、マンション購入で失敗したくなければ、中古を選ぶべきです。
中古だと、姉歯の物件をつかまされることもなかったし
六会のコンクリートマンションを知らずに契約した・・・
なんてことも、ほぼ防げます。
品質は、実際のモノを見てしっかり確認できますからね。
ちょっと、話を飛ばして・・・・
私の住む首都圏は、ここ20年ほど毎年３万戸から９万戸ほどの
ファミリー向けの新築マンションが供給されてきました。
多分２０年間で１００万戸以上。３０年間だと１５０万戸を超えると思います。
だから・・・実に多くの中古マンションが流通市場で取引されています。
つまりは、中古マンションがいっぱい売りに出て、買う人がいる、ということ。
そして、流通量が多いので、ある程度自然に「市場価格」が形成されています。
これって、エンドユーザーにとってはとてもいいことです。
「市場価格が形成」されている、
というのは「価格の指標」が存在する、ということ。
取引の目安になるわけです。
ところが・・・それだけでは安心できません。
世の中にゴマンといる中古マンションを扱う不動産業者。
全部全部、悪い奴とは言いませんが、
「善良」な業者が少数派であることは確かです。
中古マンションを購入する場合は、
こういう業者を相手に、抜け目なく立ち回る必要があります。
また、モノ選びの「眼」を磨き、交渉の「技」を持っていると、
思わぬ「デモノ」に出会って、かなり「お得」な買い物が出来ます。
それこそ、市場価格の２割３割安い「デモノ」を買うことも可能だったりします。
「でも、そういうことはかなり勉強しないと・・・」
なーんて尻込みする必要はありません。
よく考えて見てください。
頭がよくて、知識も豊富、向学心の旺盛な人物が
街の不動産屋で中古マンションの仲介をしている可能性を・・・
そうなのです。
エンドさんと不動産業者の違いは、
単に業界のちょっとしたノウハウや経験の有無です。
それさえあれば、ほぼ互角に渡り合うことも出来るし、
「デモノ」物件をまわしてもらえる可能性はぐっと高まります。
そして、そういう知識やノウハウは、私の提供する
「中古マンション値引き交渉術　ノウハウ編」　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　か
「中古マンション値引き交渉術　無料相談付」
の、どちらかをお読みいただければ、１時間で身に付きます。
この２つの違いは何かって？
それは、榊のメールによる「無料相談サービス」が
付いているかいないか、ということだけ。
中身は９９％同じものです。
交渉ごとに自信のある方は「ノウハウ編」をお選びください。
こちらは３９６０円とリーズナブル。
「ちょっと助けて欲しいな」「アドバイスも欲しいな」という方は
「無料相談付」をお選びください。
購入後、半年間はメール相談が無料という特典付です。
ただ、お値段は８９６０円とちょっとだけ高め。
でも、半年間は榊に相談できるメリットがあります。
　　　　　
それぞれ3960円と8960円。
ちょっと安すぎる、という声もあるので
あまり売れてしまったら申し訳ないですが
値上げさせていただきます。
相談にお答えするのも、それなりに時間がかかりますから。



今も続く無駄と浪費と倒産脅迫、マンション販売と広告の裏側

ちょっと前の日経の記事
国土交通省が31日発表した７月の新設住宅着工戸数で、分譲マンションは前年同月比71.9％減の3961戸だった。統計を取り始めた1985年１月以降、単月としては２カ月連続で過去最低を更新した。国交省は「マンション在庫は減り始めているが、いまだに在庫調整局面が続いている」と分析している。
マンションの着工戸数は「リーマン・ショック」が起きた昨年９月に１万6920戸と直近のピークを記録してから、10カ月連続で減少している。首都圏（前年同月比66.2％減）、中部圏（80.8％減）、近畿圏（67.4％減）といずれも大幅に減った。銀行がマンション開発資金の融資に慎重なことも響いているとの指摘もある。
うーん・・・ますます厳しくなっていますね、この業界。
こういう傾向は、一時的な現象ではなく、今しばらく続くと思います。
もちろん、少しはリバウンドするでしょうが、
数年前のような数字に戻ることは、もうないでしょう。
マンション分譲業界は、今後規模を縮小していかねばなりません。
今までのように「作れば誰かが買ってくれる」という
時代は二度と来ないのです。
モノにも価格にも、いっそう厳しい事業計画が求められます。
そのことに・・・・気づいていない企業が多いですね。
まず、こういう統計が発表された裏側で、
実は着々と土地を買っている企業もあるのです。
それも、今まであまりマンション分譲をやっていなかった企業だったりして・・・
これまでの分譲事業の常連さんたちも、元気のいいところは
マンション分譲のために土地を買いに走っています。
懲りないなあ・・・・というのが正直な感想。
土地といえども、今は需要と供給の関係で価格が決まります。
今年の前半なんか、だーれも土地を買わないから、
それこそ「言い値」でもＯＫだったのです。
でも、今は何社も買いに来ているから入札になったりします。
もう、そうなると・・・いけません。
今、たまたま建築費がだいぶ安くなってきたから、
事業計画も組みやすいかもしれません。
しかし、入札なんかで競り落とした土地で、
本当に事業が成り立つのでしょうか？
まあ、冷静に先行きを見守りましょう。
さて、今日の本題は新築マンションの販売手数料と広告費について。
まず、販売手数料について
たいていの新築マンションには
売主　　　　　○○不動産
販売代理　　××不動産販売
という表示がされていると思います。
「売主」というのは、私が「マンションデベロッパー」と呼んでいる企業。
土地を買って、ゼネコンに発注して、できたマンションをみなさんに分譲する会社のこと。
でも、こういう会社は自ら「販売」することはほとんどありません。
モデルルームにやってきたみなさんに接客して、
いろいろ説明して、営業するのは、彼らからすると
「一段低い」仕事だと思われているのです。
数年前、「三井不動産」のマンション事業部門と、
「三井不動産販売」のマンション販売部門が合体して
現在の「三井不動産レジデンシャル」という会社が誕生しました。
このとき、大問題になったのが、両社の給与体系の違いだといわれています。
つまり、デベロッパーである「三井不動産」は結構高給な会社。
比べて、現場でみなさんに対して営業している
「三井不動産販売」はいくらか低かったみたいですね。
どういう調整をして、今になったのかは知りません。
でも、これは現場が一段低く見られている典型的なケースですね。
で、その販売会社は、売主が事業化したマンションを売って、
いったいいくらもらえるのか？
これには結構幅があります。
安いところで３％台。高いところで６％。
だいたいが４～５％あたりが標準ではないでしょうか。
つまり、みなさんが４０００万円のマンションを買ったとすると
１６０～２００万円くらいが、販売会社の懐に入ります。
これを高いと思うか、安いと考えるか・・・
まず、一概に言えないと思います。
販売を開始して短期間で売れる「市場性」のあるマンションなら、
販売会社はウハウハでしょうね。
手間ヒマがかかっていませんから。
こういう場合は、わざわざ販売代理を立てないで
売主が自分たちで接客すればいいのに・・・と思います。
だったら、販売手数料分を安くできるかもしれません。
現に、そうしている会社もあります。
反対に何年もダラダラと販売が続き、月に１,２戸しか売れないようだと、
販売会社は人件費だけで赤字になってしまいます。
にもかかわらず、売れない現場では売主が販売会社に
「○月までに完売する販売計画書を○日までに提出しろ」
などという、無駄な書類作りを要求したりします。
販売会社には、売らないと手数料が入らないのが、
この販売代理システムのシビアなところ。
そして、営業マンの給料の何％かは歩合です。
自然、売れない現場のモラルは下がって、
たまに訪れたお客様を不愉快な目にあわせることも・・・
そもそも、売れないマンションを作った売主が失敗しているのです。
そういうダメ物件を売らされている営業マンが
気の毒と考えるべきでしょう。
そんな現場では、販売会社は値引きしてでも売りたい・・・
おっと・・・コレから先はセミナーで喋るネタです。
一方、広告費について。
これは、だいたい事業費の３％くらいが目安です。
つまりみなさんが４０００万円のマンションを買ったとすると
１２０万円程度は広告費だったのです。
「そんな・・・私はチラシしか見ていないけど」
そうなのです。
チラシ１枚の単価は１５円程度です。
みなさんが見る新聞折込チラシ１枚には１５円しかお金がかかっていないけれど、
その背景にはおびただしい広告費用が浪費されているのです。
今は、チラシよりもネットが多くなりました。
それも、物件のオリジナルホームページよりも
ヤフー不動産や住宅情報ナビなどを見て、
そのままモデルルームに行く、という人が最も多いようです。
ヤフー不動産などのポータルサイトは、
そのマンションを「広告」をしている、というよりも
物件情報を分かりやすく整理して「分類・告知」している、
といった方が正しいと思います。
つまり、非常に多くのエンドユーザーさんは、
新聞に折り込まれたチラシを見なくても、
また、物件のオリジナルホームページを見なくても、
モデルルームを訪ねているわけです。
この傾向は、今後ますます強くなると思います。
榊に寄せられる購入相談においても、
マンションの売主側が発信している、そのマンションの
「コンセプト」とか「ライフスタイル」、あるいは立地の「将来性」といった
半ば夢物語みたないイメージについてよりも、
住戸の条件、売主の信頼性、そして価格の妥当性など、
具体的な不動産としての「資産価値」について、
尋ねられることの方が圧倒的に多いのです。
「このマンションはタレントを使って広告していましたが、その点が不安です」
「余計な共用施設が少ないので、その点は安心なのですが・・・」
最近、そういったことを書いてこられる方も多くなりました。
エンドユーザーさんは、広告に騙されていないのです。
また、広告には注目せず、ましてや信用もしていないのです。
チラシや新聞広告、あるいはテレビＣＭなどの「不動産広告」が、
エンドさんへのコミュニケーションの主体であった時代は終わりました。
ここ２,３年、無理な価格設定を、タレント起用の広告を打つことで
エンドを騙そうとした試みが軒並み失敗しているのは、その証左です。
はっきりいって、「不動産広告」の時代は終わりました。
これからは「不動産情報」を如何に伝達するのか、を考える時代です。
時代は確実に変化し、エンドユーザーは行動でそれを示しています。
意識が遅れているのは、デベロッパー側ですね。
いまだにタレント起用を提案している広告屋があり、
それを検討しているデベロッパーがいるわけです・・・嗚呼。
彼らが、事業用地を購入し、設計のアウトラインが決まった段階で何をするか・
それは・・・広告代理店の選定コンペです。
「このマンションを売るためには、どんな広告を行えばよいのか？」
ということを、広告代理店を何社か呼んで提案させるのです。
広告代理店は、仕事が欲しいので、それはそれは
「おいしそうな」提案を山積みにした内容のプレゼンテーションを見せてくれます。
彼らは、自分たちが最早、対エンド向けコミュニケーションの
主役ではなくなったことなど、分かっていたとしても、それはおくびにも出しません。
そんなことをすれば、自分たちの仕事がなくなりますからｗ。
それで・・・デベロッパー側は、そういう「大人の紙芝居」のような
プレゼンテーションをニヤニヤ笑いながら見ているのです。
そりゃ・・・おもしろいですよ。
各代理店とも、何百万円もかけて、
壮大な夢物語を見せてくれるわけですから。
それで、もっとも「見栄え」のよかった１社がめでたく当選。
でも・・・ほとんどの場合、その「紙芝居」の通りには広告できません。
なぜなら、それはあくまでも「紙芝居」であって、現実ではないのですから。
何百万、場合によっては１千万円以上もかけた
プレゼンテーションの時の企画案はどこへやら・・・
結果・・・あまり変わり映えしない広告戦略が採用されて・・・・
毎度、毎度・・・・そういう無駄なお金とエネルギーが消費され、
各マンションの広告キャンペーンは始まるのです。
はっきりいって、みなさんがご購入になるマンションには
こういう無駄の多い販売手数料や、
わけのわからん「紙芝居」費用も含めた広告費が、
しっかりとＯＮされているわけです。
ここに、私は非常に時代遅れな体質を感じています。
こういうシステムは、いつかは終わるでしょう。
その「終わりの始まり」が今だと思っています。
なのに、そういうことにまったく気づかず、
「用地が買えた」「プランが決まった」
となると
「販売会社に販売プランをプレゼンさせろ」
「広告代理店を呼んで、広告戦略を提案させろ」
と、旧態依然のお仕事をなさっているデベロッパーが大半。
そろそろ、成長されてはいかがですか？
それとも、販売会社や広告代理店に接待されるのが
それほど楽しいのですか？
今の時代、この旧態依然とした事業スキームを続けていく限り、
明るい未来は決して開かないと私は思っています。
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■第3回セミナー　9月10日(木)　18:30より開催
　「榊淳司のマンション値引き交渉術・秋の集中講座」　　
第2回参加者のアンケートです
7-12アンケートＪ_0002　　7-12アンケートＪ_0001
今回は、この秋に本格化するであろう「値引きのヤマ」に向けて、
「値引き交渉術」にテーマを絞り,
首都圏の主要物件につての最新値引き情報を交えながら
榊が力をこめて講演させていただきます。
●参加お申込方法
現在、オフィシャルページの申し込みフォームから
お申し込みください。
また、お申し込み後、参加費のお振込みで参加予約が確定します。
●参加特典
１　当日、時間の許す限り面談によるマンション購入についての無料相談を行います。
２　「榊淳司の　買ってはいけない大規模マンション　首都圏の18物件」を無料で進呈
３　　「榊淳司のマンション値引き交渉術」　通常価格１２６００円のところ、
オリジナル特製ＣＤとして９０００円で販売
４　セミナー参加者は、以後榊へのメールでの相談がすべて無料となります。
●無料相談実施中
一般の方々を対象とした
マンション購入に関する無料相談を引き続き行っています。
私に土地勘があるのは首都圏および近畿圏が中心ですが、
一般的な内容なら全国どこのマンションについてでも
ご相談にお答えしています。
ただし、２回目からは有料となります。
ただ今、湾岸・城南タワーマンション値引き情報特別強化月間中
大崎ウエストシティタワーズ、ワールド シティ タワーズ、晴海テラス、ザ・晴海レジデンス、 シティタワー有明、シティタワーズ豊洲ザ・ツイン、 クレストプライムタワー芝、 パークコート赤坂、　ザ　タワーパークコート麻布十番ザタワー、BEACON Tower Residence、 クレストタワー品川シーサイド、パークコート虎ノ門愛宕タワー、Brilliaマーレ有明、シティタワー麻布十番、THE TOYOSU TOWER、パークタワー　グランスカイ
今からしばらくの間、この1６物件のタワーマンションについては
榊に相談をお寄せくだされば、何回でもすべて無料でお答えすることにします。
ご相談で寄せられた値引きの情報は、
相談者に迷惑がかからない範囲で、
他の方の購入相談にも反映させていただきます。
ご相談は、いずれもオフィシャルページの
相談フォーム
↑こちらから、お寄せください。
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今月売り出した２つの「情報商材」。
　　　　
思った以上のご好評をいただいています。
「私は・・・・・を買おうと思っていたのですが、
18物件の中に入っていたので、とりあえず見合わせました。
今後、どうすればよいのでしょうか？」
といったご相談もたくさんいただいています。
購入するか否かは、各自のご判断です。
榊は、判断される材料のひとつを提供しているのみであることをご了承ください。
「買ってはいけない」というのは、私の個人的な見解です。
次回、9月10日に東京駅近くで開催するセミナーでは、
ご参加いただいた方にこの「首都圏版」のプリントを
無料で差し上げる予定です。
この2つが好評のせいでしょうか・・・・
約２ヵ月前に発売を開始した

も再び注目を集め始めています。
これからマンションを購入されようという方で、
次回のセミナーにご参加いただけない場合は、
ぜひご購読、ご一読ください。
そもそも値引き交渉のノウハウは、誰も体系化していません。
これを読んでから交渉に望まれた場合、物件によってですが
値引き幅が百万円単位で広がる可能性が大です。



住友、三井、三菱が、自民党に続くのは・・・

いやー・・・・・
３１日の朝刊を読んで、愕然としました。
民主党の比例代表で当選した方々の経歴！
これ、ほとんどシロート集団ではありませんか。
杉村タイゾー君バリの方々が、何十人も代議士先生になって国会に登院するのですぜ！
中には８０に近くてとても使い物にならん、というご老体から
２０代や３０そこそこで、社会経験ほぼゼロみたいなセンセイまで・・・
民主党の３０８議席というのは、中身がスカスカではないですか！
なんという人材の薄さ・・・・
この国の前途に暗然とした不安を抱いたのは
私だけでしょうか・・・・・
彼らが今後、どんな騒動を撒き散らすのか？？？？
「風」というのは、真に恐ろしいものですね。
ロートルばかりの自民党がいいとはいいませんが、
そこらのアンちゃんや、オネーちゃん、わけのわからん政治オヤジが
代議士の冠をかぶることの異常さに戦慄します。
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さて、今日の話題、もちろんマンションですｗ。
目下のところ、私の大きな関心は、東京の都心・湾岸エリアで
販売されている以下１６のタワーマンションが、
今後どのように販売(処分)されるのかということです。
大崎ウエストシティタワーズ
ワールド シティ タワーズ
晴海テラス
ザ・晴海レジデンス
シティタワー有明
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
クレストプライムタワー芝
パークコート赤坂　ザ　タワー
パークコート麻布十番ザタワー
BEACON Tower Residence
クレストタワー品川シーサイド
パークコート虎ノ門愛宕タワー
Brilliaマーレ有明
シティタワー麻布十番
THE TOYOSU TOWER
パークタワー　グランスカイ
この中には、ひとつ前のブログ記事で取り上げた
「これは悪質」なＧ社のものが２物件あり、
ＡＤＲの行く末が危ぶまれているＣ社のものも２つ。
頑強に値引きを拒んでいるように装いながら
実はじわじわと出し値を下げたり、
竣工１年たった物件は渋々値引きを始める
Ｓ社のマンションはなんと４物件も入っています。
なぜ、これらのタワーマンションに注目しているのか？
それは、財閥のブランドとパワーが、
市場原理の前にどこまで抵抗できるのか、見たいのです。
あと、財閥に伍そうと背伸びをしたマンションデベの帰趨を確認したいのです。
自民党は、昨日の選挙で大敗しました。
官僚とタッグを組んで、長年利権を蝕んできたツケを
一気に払わされたようなものです。
デタラメなことをしていれば、いずれは鉄槌が下るという
まっとうな人間社会のルールが見事に適用されたともいえます。
一方、私から見ればかなりデタラメなことをやっている
財別系の各デベは、その象徴ともいえるこれらのタワーマンションで
大敗北を喫して社運を傾けるほどの痛い目にあうのでしょうか？
残念ながら、それはなさそうです。
なぜなら、財閥系デベの本業はマンションの開発分業ではなく
一等地のオフィスビルの賃貸業であり、
そこで多大な利益が上がるので、千億や二千億円損しても、
屋台骨は揺るがないからです。
この１６のタワーマンションを、分譲事業として評価すると、
ほぼすべてが「明らかに」失敗と断定できるでしょう。
コレは榊の独断と偏見なので誤解なきよう。
企業として、帳簿上、最終的に「アカ」にならない
事業もいくつかあると思います。
特に財閥系は様々な会計技術を用いて赤字にしないかもしれません。
でも、榊が決める成功と失敗の分岐点は、
事業として赤字か黒字か、ということよりも、
そのマンションをその企業の言い値で買った方が
５年１０年２０年という視点で見て、
果たして資産的な利益を得るのか、損をしない程度で済むのか？
あるいは、資産価値の大きな低下で不利益を蒙るのか。
そういうところで判断していきたいと考えます。
「住友さんのいうとおり、あの時に買っておいてよかった」
「シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン 」を去年契約した方が、
９年後にそう思っていただけるであれば、それはいいことです。
しかし、もし、購入者がその正反対の思いを抱くのであれば
その事業は決して成功したとはいえませんね。
１０００人近い購入者とその家族に恨まれます
そういう場合は、むしろ購入者に不幸を撒き散らした、
反社会的なプロジェクトと位置づけられてよいのではないでしょうか？
経済は変動します。
財閥系といえども、１０年先の経済社会は読めないでしょう。
そこまで見通して事業をしろとはいいません。
でも、事業を行う時点時点で、
本当に消費者の利益に目を配っていたかどうか？
それは、１０年後に冷静な目で見ればおのずと見えてくるはずです。
それに、事業(販売)の途中で、
購入者を不幸にしそうな未来が予測できれば
勇気を持って舵を切るべきでしょう。
自民党と一蓮托生であった官僚組織の最大の欠点は
「自浄能力」がない、ということです。後戻りできないのです。
悪いと分かっていることでも、それが慣習となっていれば続ける。
先輩が行った「失敗」事業でも、
それを「失敗」にしてしまうとことが荒立つから
何とかウヤムヤに収めてしまう・・・・
財閥系の不動産会社も、何だか似たところがありますね。
失敗したら、それは失敗だと認めて、さっさと方向転換すべきです。
その方が、傷は浅くて済むはずです。
何よりも、失敗した人は、潔く責任を取りましょう。
今の時代、ハラを切れなどとは言わないでしょう。
一から出直すつもりで役職を返上して、窓際に席を移しなさい。
落選議員が捲土重来するように、再起を図ればよいのです。
でも、財閥系企業は失敗を認めない・・・組織も、個人も・・・・
まるで、これまでの自民党や役所のようですね。
明らかに無駄と分かっていて、百害あって一理なしのダムを
「予算が決まったから」という理由で建設を続けるように、
「事業計画が役員会で承認されているから」という理由で
市場よりも高いマンションを、定価で売り続けるのは
単純に「不幸」を約束された購入者を増やすだけです。
「買う人がいるからいいだろう」というのは
「だまされる奴が悪い」と嘯く詐欺師の開き直りと変わりません。
財閥の看板に騙されて、割高なタワーを買う人も浅はかですが
分かっていて売りつける側も、その犯罪性は
「未必の故意」で有罪はないでしょうか？
財閥系のマンションデベ各社も、
いずれ自民党のように落日を迎えることになりそうですね。
それが何年後、何十年後になるかは分かりません。
でも、今の体質ならば、必ず来るでしょう。そういう日が。
都心・湾岸のタワーマンション１６物件。
榊は今後も重大なる関心をもって観察したいと思います。
追記
9年ほど前、本業のヒマを見つけて書いた小説が
とある雑誌の新人賞の最終選考に残ったのですが、
今一歩(4作中2作入賞)で及びませんでした。
今回、半ばお遊びで、その作品を情報教材にしました。
本当は690円で売ろうと思ったのですが、
最低価格の制限があって、仕方なく1500円にしました。
時代劇が好きな方なら、面白く読めると思います。
おヒマな方は、ぜひお楽しみください。