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• 公開講座24 マンション購入の出口戦略は結局「物件選び」
  
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• マンションとは、基本的に「売りっぱなし」商品である
  
  2012/8/20 17:00 コメント (2)

• 「リゾートMは絶対に買ってはいけない」公開講座　マンションって何だろう23
  
  2012/5/21 18:11 コメント (6)

• もっとコンサルティングの活用を 公開講座22
  
  2011/10/31 19:16 コメント (0)

• 長期修繕計画は、管理会社の長期収益計画 公開講座21
  
  2011/9/21 20:13 コメント (0)

• 1円も出さずに収入を倍にする不動産投資とは
  
  2011/9/14 20:24 コメント (0)

• 公開講座19　掲示板サイトは「業者の中傷合戦」広場
  
  2011/7/28 20:14 コメント (6)

• 公開講座18　管理会社に舐められると大損する
  
  2011/7/17 0:46 コメント (0)

• 大震災後に暴落するマンションとは？　(17)
  
  2011/6/5 1:16 コメント (1)

• 新築マンションは「裸を想像しながら見るべし」　(16回)
  
  2011/5/27 19:13 コメント (2)

• 結局は「管理」の問題である　公開講座15
  
  2011/5/18 15:29 コメント (0)

• 公開講座14「にっぽんのマンションは廃墟になるか？」
  
  2011/5/6 15:55 コメント (2)

• 都心のコンパクト、「買う」「借りる」どっちが得か？ (13)
  
  2011/5/4 21:07 コメント (0)

• 公開講座12　「マンション値引き交渉の、イロハのイ」
  
  2011/4/30 10:37 コメント (0)

• 「誰でもマンションを買える時代」がやってきた　(11)
  
  2011/4/24 17:01 コメント (1)

• ゾンビ企業のマンションは「避けるべき選択」
  
  2011/4/14 18:34 コメント (1)

• 公開講座９　日本人の「新築信仰」を疑う
  
  2011/4/10 15:58 コメント (1)

• 公開講座８　3LDKに意味はない　＆　過激発言
  
  2011/4/7 21:20 コメント (1)

• 公開講座７　タワーマンションの大きな「落とし穴」
  
  2011/4/4 9:27 コメント (1)

• 危機管理はやっぱり武官系　＆　公開講座６
  
  2011/4/2 13:42 コメント (1)

• 天皇陛下に感動＆公開講座５「傾いたマンション」
  
  2011/3/28 18:35 コメント (0)

• 公開講座４　「区分所有」という異文化
  
  2011/3/9 18:52 コメント (0)

• 公開講座３　マンションの原点「同潤会アパート」
  
  2011/3/4 15:09 コメント (0)

• セミナーを終えて、公開講座②
  
  2011/2/28 18:06 コメント (0)

• 「指名手配」中ですが、公開講座の第１回
  
  2011/2/25 18:02 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報669号 京都市の中心エリアからの2物件 を送信
  2025/12/27 13:53 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報668号 杉並区と文京区からの2物件　を送信
  2025/12/26 13:23 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報667号 千代田区と渋谷区からの2物件　を送信
  2025/12/22 12:50 コメント (0)

• 榊淳司マンション情報666号 港区からの5物件　を送信
  2025/12/20 13:40 コメント (0)

• 中国人は自分の名前で買わない
  2025/12/16 14:22 コメント (0)

かつて、この国には「土地神話」というものがありました。
それは「土地というのは、一時の変動はあっても、
長い目で見れば必ずその価値は上昇する」というもの。
これは多分、近代的な土地の所有制度が始まった明治期以来、
この前のバブルが崩壊した約19年前（1990年頃）まで、
100年以上続いた日本の土地にまつわる「神話」なのです。
だから、約19年ほど前に不動産の価格が下落し始めたとき、
マスコミ各社は「これは、土地神話の崩壊だ！」と、大騒ぎでした。
そして2年ほど前。
各経済誌は「土地高騰」と騒いでいました。
「青山の骨董通りは坪ウン千万円になった」
「銀座は海外ブランドの出店加速で、前の年の2倍に」
「これはバブル再来か！」
最近のことなので、榊ははっきりと覚えています。あの当時・・・・
財閥系の不動産会社の経営者が、
名の知れた経済誌で堂々と
「これはバブルではありません。実際の需要に基づいた価格上昇です」
というご趣旨の発言をなさったインタビュー記事が掲載されていたことを。
あの時も「本当？ あんたの会社が儲かるからそう言うんじゃないの？」
と思ってましたが、やっぱり・・・・
残念ですね。この前の事務所の引越しで
その雑誌を捨ててしまいました。
まさか、こんな他人のアラ探しのために
国会図書館まで出かけて、そのバックナンバー探しに
半日つぶすわけにもいきません（笑）。
不動産屋さんのＤＮＡには、
すでに崩壊してしまっているはずの
「土地神話」が、どこかに残っていたのです。
いや・・・願望として残してあったというべきでしょう。
だから、ちょっと冷静に考えれば
「コレはおかしい」と気づくはずの2年前、3年前に
マンション事業用の土地をじゃかじゃかと買ったわけですね。
彼らがあの時期に買った土地の上には今、
ほとんど人が住んでいないマンションが建っています。
その1室には販売事務所が置かれ、
空しい営業活動が続けられています。
まだ、何も建っていない土地もいっぱいあります。
どうするのでしょうね？
「土地神話」は、今回のミニバブル崩壊で
完全に過去のものになった・・・・と、いいたいのですが
そこは単純思考ベクトルしか持たない不動産業界の紳士諸兄。
「急に悪くなったんだから、急に良くなるのじゃないか」
なーんて、甘い考えをお持ちの方々もいらっしゃいます。
実は、土地の価格には底打ち兆しが見えます。
確かに、今は不景気です。
「百年に1度の大不況」なんて騒いでいます。
榊も、調子に乗って「100年に1度」というフレーズを使っていますが、
内心では全然そうは思っていません。
この不況の規模は大きいけれど、構造は単純です。
アメリカ人がモノを買わなくなった。
これが一番の原因。
アメリカを代表する企業の
ＧＭもクライスラーに続いて破産でしょうか？
でも、それもいいことです。
だいたい、アメリカの自動車メーカーは、
従業員とそのＯＢの社会福祉のために
存在しているようなところがあります。
かれらの年金や医療保険を払うために
車を作って売っているマシーンみたいなものです。
企業は本来、利益を追求するもの。
その余得として株主に利益が配当され、
経営者が報酬を得、従業員が恩恵を受けるもの。
それを、会社が赤字にもかかわらず、
経営者がべらぼうな報酬を分捕り、
従業員とそのＯＢが無尽蔵の保障を受け続けるための
組織ではないはずです。
そういう、きわめて不健全なアメリカ経済の膿が
この大不況で一気に清算される気配があります。
アメリカという国は、そういう動きが実に早い！
19年前の日本のバブル崩壊、
という実にわかりやすい手本が有ります。
あの時、日本は愚図愚図したおかげで
「失われた10年（本当は15年？）」を経験しました。
アメリカの政策当局者は、それをよく研究しています。
オバマには優柔不断の気配がありますが、
あの当時の宮沢首相よりましでしょう。
そして多分、今年の後半には景気回復の兆しがはっきりします。
今、底打ちの気配が漂っている日本の土地価格は、
再び上昇するのでしょうか？
不動産屋さん諸兄としては、ぜひそうなって欲しいところですね。
まあ、下がりすぎた都心の一等地などは、
多少リバウンドするのではないでしょうか。
現に、今も外国資本が「おいしい土地」を漁っているようです。
「では、いよいよ土地神話の再来？」
それは、まずない、というのが榊の見解です。
その理由はいたってカンタン。
モノの値段というものは、大まかには需要と供給の関係で決まります。
かつての「土地神話」も、日本の人口が増え続け、
経済が発展し続けている限りにおいては、
一応の科学的な根拠があったのです。
つまり、工場や住宅用の土地の「需要増」があるのに
狭い日本の地べたは限られていた、ということです。
しかし、すでにそういう関係は崩壊しました。
産業構造の変化や規制緩和、さらに建築技術の発達によって、
東京でさえ土地が「需要に対して不足」という
状態ではなくなっています。
つまり、土地の価格が上がる、という科学的根拠は
今のところほとんどありません。
本来の価値に対して下げすぎたところは
リバウンドするでしょう。
でも、それ以上に大きく上がることはない、
というのが榊の予想です。
長くなりました。
今日の結論を書きましょう。
「それじゃあ、1年後、2年後、さらに5年後のマンションの価格は？」
というのが、皆さんがもっともお知りになりたいことだと思います。
榊の意見は
「今年の秋あたりの価格を基準に、しばらくは大きく動かない」
というところでしょうか。
この2月3月は「投売り」がありました。
ただ、それは一時的な現象。
価格は次第に「需要と供給の関係」に従って
売り手と買い手の思惑が一致するところに
収斂していくでしょう。
それがこの秋あたり。
相場の落ち着いたそのあたりが、
当面の市場価格の「基準」になるのではないでしょうか？
この予想、確たる自信はありませんが、
今のところそんな風に考えています。
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不動産業というのは、大学生の就職先として人気がありません。
三井不動産や三菱地所といった、
業界の中で毛色やお行儀、社風も「お上品」な企業でさえ、
人気ランキングにはたまに顔を出す程度。
マンション分譲・販売大手の大京やコスモスイニシアにいたっては・・・・・
だからでしょうが、慢性的に人材不足です。
人手不足ではありません。数は足りています。
問題は、中身。
「おいおい、ちょっとあなたねえ・・・・」
打ち合わせをしていて、そういいたくなる場面は数知れません。
私も20数年この業界にいますから、
もうそんなことはとっくに馴れっこになっています。
ハナから、頭のいい人間に会えるなどとは期待しません。
もちろん、裏切られることは多くありますが・・・
私の場合、どんな人でも分かるように、
企画書はなるべくわかりやすく書くようにしています。
物事はカンタンに説明できてこそ、
そのことを本当にキチンと理解できているのです。
妙に難しく説明するのは、自分で理解できていないからです。
長ったらしい企画書を作って、
意味のないことを滔々と書き連ね、説明することは
自分がバカだ、と証明しているようなもので、
私には恥ずかしくてできません。
ところが・・・・
この業界の方々は、往々にして「難しい」というのをありがたがります。
同じことでも、企画書の上で、あるいはプレゼンの席で、
難しく説明したほうがウケたりするわけです。
「この価格は、想定ターゲット層の購買力からすると高すぎます」
こういうゴクゴク簡単なことを・・・・
「計画坪単価から推定されるグロス価格を、
過去数年間の市場動向とエリア特性から抽出できる
ターゲット属性の年収ボリュームゾーンから想定される
購買力平均値と比較検討すると、
販売活動が順調に進められる範囲の上限近辺の
レベルと位置づけることができます・・・」
あのね・・・何を言ってるのかよ－わからんよ・・・
私はそういいたくなって・・・
その次に眠たくなって・・・・仕方ないので、
会議の間中、時計や手帳を見て過ごします。
でも、不動産屋さんの方々は、なんと・・・
根気強くそういう話を聞いて「ウンウン」とうなづいたり
マーカーで企画書の一部にチェックを入れたり・・・
うーん・・・・
そして、いつも呆れるのですが、
彼らは、自分たちが開発して販売しようとするマンションの
販売や広告戦略に「１００％の正解」が、
どこかに必ずあると思っているのです。
つまり、ロクでもないプランにバカ高い値段をつけていても
「こういう販売戦略で営業すれば定価で完売できる」
「こういう広告戦略、広告表現を行えば、購入する客層を集められる」
という何か「うまい手法」がどこかに必ずあると、
心の底から思っているのです。
だから、「こりゃ売れないだろう」というマンションに限って
販売開始までの定例会議は、異様に長くなり、紛糾します。
みんな、普通にやれば売れないのがわかっているから
「何かいい方法がないか」「きっと何かいい方法がある」と、
ない知恵を出そうとするワケです。
ありません。
それが結論です。
いいものを、市場価格に合わせて出せば売れます。
いい加減な商品を、高い値段で出せば、売れません。
「なにかいい方法」がどこかにあり、
それを探し出して採用し、実際に使えば
市場価格よりも高くてロクでもない商品が売れる、
と考えるのは、はっきり言ってエンドユーザーをなめています。
つまり、一般消費者を騙す方法がある、と思っているワケです。
そういう傲慢で不遜な考え方は、広告にもっともよく表れます。
名の知れた内外のタレントを起用したマンション広告が、
彼らのエンドユーザをなめた態度を如実に表しています。
学生に人気がない、ということは残念ながら
優秀な人材があまり集まっていない、
ということにもつながっているのではないでしょうか？
学歴を言っているのではありません。
何をどう学んだか、ということです。
不動産屋さんでも、新卒採用は「4大卒」を基準にしているところが多くなりました。
4大卒などという必要は無いと思いますが、
今日はそこを基準に話を進めさせていただきます。
不動産屋さんの方々は、たいていが文系のご出身だと思います。
文系とは社会科学系（法律、政治、経済、経営、社会、国際関係等）や、
人文系（文学、哲学、心理学、史学等）です。
実は・・・大学の学部で学べることなどはゴクわずかだと思います。
ほんのちょっと、まじめに勉強すればまず、
「自分はどれだけ世の中のことを知らないか」という厳粛な事実に気づきます。
そして、懸命に勉強します。
すると次に、今後ずっと学問を続けても
「自分は死ぬまで世の中のほんのちょっとのことしか分からないだろう」
という残酷な予測に直面します。
そして、最後に「自分も含めて人間は、世の中のことをちっとも分かっていない」という
文系アカデミズムの限界を知ります。
「何を学ぶか」ではなく、「何を知らないのか」
「人間はどこまで自分たちのことが分かっているのか」
ということを知るのが、文系アカデミズムの初歩なのです。
つまりは、文系学部というのは
「何かを学んで知る」のではなく
「何を知らないかを学ぶ」ところで、
そこさえ実感できれば、立派に「卒業」できます。
マンションを開発して、分譲する、というのは、
創造の営みもありますが、経済的な実業でもあります。
売れるか売れないかを判断する「マーケティング」は、
学問で言えば「社会科学」がカヴァーすべきカテゴリーです。
つまり、今の人間のつたない英知では、
ロクでもない商品を「こうすれば売れる」などという解決策、
つまり販売や広告の「答え」はどこを探してもないのです。
それは経営の神様である松下幸之助にも、
電通のトップクリエーターにも分からないことです。
「ある」と思って、バカバカしくも長ったらしい会議を続けている方々は、
短い学生生活の間、存分に青春を謳歌されたのでしょう。
そして受験勉強の悪しき訓練で
世の中にはどんなロクでもない問題にでも
正しい「答え」があると思いこんだまま
卒業証書を手にして不動産屋さんに就職されたのでしょう。
ロクでもないマンションを、
魔法のように売るための「答え」などありません。
今現在、確実に売れるマンションは、
エンドユーザーが「欲しい場所に」、
「買える価格」で売り出されているマンションです。
つまり、需要と供給の関係が一致した商品。
「需要と供給」という経済の大原則は、
まゆつばモノが多い社会科学の法則の中でも、
数少ない「正解」のひとつだと私は単純に思っています。
「榊め・・・いうだけならカンタンなんだよ。
そんなもの、今の世の中にあるワケねーだろうが」
そういう非難が聞こえてきそうですね。
でも、実際にはあります。
昨日、ある新興のマンションデベロッパーを訪ね、
開発担当者とじっくりとお話してきました。
あるのです、そういうマンションが・・・
そういうマンションを作って、実際に販売して、
しかもあっという間に売れてしまっている例が・・・
今度、機会を見てきちんとご紹介します。
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日々、エラそうなことを書いていますが、
実はこんなこともよく分かりません。
コスモスイニシアがやろうとしている
「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）」っていったい何なのでしょう？
その元になっている「産業活力再生措置法」という法律も
ざっと目を通してみたけれど、チンプンカンプン。
「お前、それでも法学部出身か？」
「はい、でも政治学科なんです。専門は外交史で・・・」
と、めったに使わない言い訳を出したくなりました。
知りたいポイントは大きく２つ
１　イニシアの債務は合法的にカットされるのか？
　　債務放棄した企業には税務上の特典があるのか？
２　カットされるとして、その債務は、対金融機関のものだけなのか？
　　それとも、ゼネコン等の外注企業のものも含まれるのか？
昨日いただいたコメントでは、
「債権放棄は金融機関だけで、ゼネコンは含まない」
と教えていただきました。
ありがとうございます。
でも、目先のお金がないのだら、
ゼネコンとしては工事代金を担保されたことにはなりません。
その方は「ゼネコンは工事をストップするかもしれない」
とも書かれていました。
イニシアのマンションをご検討の方、
あるいはすでに契約された方に申し上げます。
もし、そのマンションが未だ竣工しておらず、建築中の物件なら、
現場で工事が継続されているかどうか確認してください。
もし、工事が止まっていたら・・・・
それはスケジュール通りに
引渡しが受けられない可能性が出てきた、ということです。
ご自身の転居スケジュールの変更を考えなければいけません。
まったく、エンドユーザーにとっては迷惑な話です。
昨年の12月18日に榊が当ブログ上で「注意情報」を出した企業は4社。
コスモスイニシア
日本綜合地所
フージャース
プロパスト
日本綜合地所はすでに破綻し、
イニシアは「私的整理」。
他の2社は「継続企業の疑義」。
いずれの企業のマンションもブランド価値は大きく毀損し、
建築中のマンションは工事継続が危ぶまれています。
みなさん、くれぐれもご注意なさってください。
さて、かねてよりマンション購入に関する
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５，６年ほど前からでしょうか。
新興の不動産会社の「事業内容」、
あるいは「業務一覧」の中には
ほぼ必ずといっていいほど
「不動産流動化事業」というのが入っていました。
これは安直な言葉の言い換え。
中身はただの「土地転がし」。
どこかの地主を騙して安く買った土地を、
ちょっとウブな買い手に売りつけることをいいます。
これが、実に簡単に儲かるワケです。
だって、昨日10億で買った土地が、
1週間後には12億で売れるのです。
「なんかいい土地ありませんか？」
そんな話をあっちこっちで聞きました。
「ああ、これはバブルのころとそっくりだ」
私は、かろうじて20年前のバブルを知っています。
・・・なんだか、ちょっとヘンだぞ・・・
とは思うけれど、景気が良くなるのは大歓迎。
尻馬にのって浮かれてみるものの、
頭の片隅にある違和感は払拭できません。
いよいよおかしいと思ったのは、３年ちょっと前。
「ありえない」という価格で販売する
事業計画書を数多く見かけるようになったのです。
「こんなもの、売れるわけないじゃない」
と思った私が甘かった。
実際には、高くても買う客が現れた。
「よし、コレはいける！」
勢いづいたときの日本の不動産屋さんは、
かつての帝国陸軍も顔負けです。
もう、誰にも止められません。
それこそ「矢でも鉄砲でももってこい」の世界。
銀座や新地へ行けば
「ロマネコンティでもドンペリでも、なんでも開けていいぞ」（笑）。
まさに、バブル再来です。
「買え！・・・なんでもいいから土地を買え！」
そういうアホな狂騒が1年ちょっとは続いたでしょうか。
不動産屋さんというのは、欲深い人種です。
これから買って儲けようとする一方、今持っているものでも、
予定以上に儲けようと考えます。
いわゆる「売り惜しみ」を始めたのです。
「あと半年待てば、もっと高く売れる」
「だから、今は無理して売ることはない」
その辺でオダをあげている不動産屋さんばかりではありません。
その名も鳴り響く財閥系の某社も、目ざとく動きました。
駅前や湾岸のタワー物件で、
そこそこ集客ができているようなプロジェクトは軒並み・・・
「販売中止！」
現場はびっくり。
「ええ、こんなにお客さんが来ているのに、売らないのですか？」
「バカ。半年後に2割高くして出せば売れるんだよ」
「でも・・・・・」
そして、半年後
「よーし、じゃあ1割アップして出してみるか」
結果は、みなさんご存知の通りです。
狂騒はあくまでも、いっときの椿事。
ふたを開ければお決まりの販売不振・・・
そして、完成在庫の山。
販売現場では
「このエリアにはこういう都市計画があって、
将来はこんなに発展することが予想できます」
なーんて説明していますが、
売主の本音は
「できるだけ高く買わせてやる」
という、下心がみっしりと詰っているわけです。
すでに熱が冷めたエンドさんは、一歩も二歩も引いています。
結果・・・ズルズルと完成在庫をもてあます状態。
体力のある財閥系はまだしも、
新興・中小のデベは、手持ちの資産を売り食い状態。
今は、「不動産流動化」事業どころか
それこそ「マンション流動化」状態になっています。
売れないマンションは、どんどん業者に転売されて、
アウトレットに「流動化」されているのが現実。
看板とプライドで耐えている財閥系も、
いつネをあげるのか・・・・
大きな流れには結局逆らえないと思う榊は、
彼らの行く末を静かに見守りたいと思います。
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コスモスイニシアが踏み切ったと報道されている
「私的整理」というのが、いまひとつよく分かりません。
政府の認定を得た第3者機関が企業や債権者と連携し、
債務免除など再建の枠組みをまとめる私的整理の新手法
「事業再生ADR（裁判外紛争解決手続き）」の活用・・・
報道では、こんな表現を使われています。
勝手に解釈すると・・・・コスモスイニシアが・・・
会社の経営が、もうにっちもさっちもいかなくなったから、
金を借りている銀行や、支払いが滞っているゼネコンに、
「・・なこといったって、カネがねーから全部は払えねえ。
払えるのは、がんばったって●割が限度だからよ、
そんだけなら向こう●年の間に何とか払ってやるよ。
その分をウチの株でほしけりゃあ、
そんなのいくらでも換えてさしあげますぜ。
それで気が済んだら、全額チャラってことで、
あとはキレイさっぱり忘れてくんな。
それとも、このまま俺たちが再生法でも申請すりゃあ、
その●割だって無理ですぜ。
せいぜいがとこ1割か2割の弁済になるんじゃないですかい？」
という条件で、話し合いを進めるってことなのでしょうね。
「私的整理」について、榊はまったくのトーシローです。
間違っていたら、教えてください。
でも・・・もしそうだとして・・・・
コスモスイニシアの債権者のうち1社でも
「ざけんじゃねえよ。00日の手形はきっちり決済させてもらうぜ」
といって取立てにまわしたら・・・・不渡り？？？
その時点でこの話はパリンと割れてしまうのではないでしょうか？
今のところ、コスモスイニシアからは肯定も否定もありません。
「当社の発表にあらず」というコメントのみですね。
コスモスイニシアらしいといえばコスモスイニシアらしい対応。
水面下でどういう動きがあるにせよ、
コスモスイニシアに残された時間はそう多くないはずです。
「私的整理」とやらの先行きを慎重に見守りましょう。
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