マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
「愉快な仲間たち」の中央コーポレーション、逝く

中央コーポレーションが逝きましたね。
この企業、一般の方はあまりご存知でないかもしれません。
名古屋本社で元は繊維系などと解説されていますが、
中身は元日商岩井不動産から流れた人々の経営する
純然たるマンションデベロッパーです。
日商岩井がニチメンと一緒になるときに、
「あんな奴らと一緒にやれるか」という
方々が参集し、名古屋本社の「中央毛織」を買収。
今の名前になったと聞いています。
元日商岩井不動産ですから、
いわゆる「H社と愉快な仲間たち」のレギュラー。
アゼルやニチモ、近藤産業なんかと同じ穴の狢です。
「愉快な仲間たち」の特徴は、
土地の仕入れから商品企画、販売、広告、
分譲後の管理まで、すべてH社とその子会社にお任せして、
自分たちはお金を出すだけ。
やることといえば、毎週開かれる定例会議に
テキトーな社員を送り込んで座らせておくだけ。
それでも、売れていた時代はよかったのです。
「予定よりちょっと遅れたけど、めでたく完売！」
「広告予算はオーバーしたけれど、事業利益は１５％確保！」
それでみなさんパチパチパチ・・・・
「H社さん、またおいしい話持ってきてね」
となって、どんどん事業を拡大していったワケです。
そのうち・・・
「H社さん・・・こんな土地で大丈夫なの？」
「いくらなんでも、ここで坪単価０００万円は高くない？」
なーんていう？？？案件も持ち込まれます。
「大丈夫です。今、市場は上向きになっていますから、
販売を始める0ヵ月後にはきっとマーケットが追いついています。
建築費も上がっていますが、ウチなら坪00万円でできます。
おまけに、販売を私共の子会社のU社に任せていただけるのなら、
土地の仲介料はサービスさせていただきます」
なーんて、甘い言葉で「愉快な仲間たち」にささやきます。
「よし、それじゃあ大船に乗ったつもりで、いくか！」
結果・・・大きな泥舟に乗せられてワケですね。
合掌。
「愉快な仲間たち」と呼ばれている・・・・
というか、われわれ業界人がそう揶揄している企業は
他にもたくさんあるのですが、
そういったところは、前述の理由から
単独でマンション分譲事業を行えるほどノウハウが蓄積せず、
また、そういう根性も度胸もない場合が多いので、
ほとんど単体での事業を行っていません。
ですので、いちいち「注意情報」も出しません。
ただ「愉快な仲間たち」のプロジェクトを見かけたら
「ああ、そうだったのか」と思っていただければ
よろしいかと思います。
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マンションを進化させる100年に1度の好機到来

みなさんがご購入になる新築マンションの価格というのは、
いったいどういうふうに成立しているのか？
過去に書いたような気もしますが、
ここでもう一度おさらいをしてみましょう。
新築マンションの価格を、ごくカンタンな計算式で表すと
A土地代＋B建築費＋C販売手数料＋D広告費＋E利益＝販売価格
ということになっています。
７５平米、4000万円のマンションの原価の内訳はだいたいのところ
A　890万円＋B　2000万円＋C　160万円＋D　150万円＋E　800万円＝4000万円
これは一例です。物件によって、この構成比率は異なります。
このうち、C,D,Eはエンドユーザーにとっては余計なもの。
これをぜーんぶ取ってしまうと、2890万円。
なんと、4000万円のマンションの生産原価は2890万円なのです。
「じゃあ、自分たちで仲間を作って、土地を買って、
マンションを建てればいいじゃない」
という発想で生まれたのがコーポラティブ方式。
日本ではまだあまり普及していませんが、成功例はそこそこあります。
ただ、やってみると価格はそんなに安くはなりません。
それぞれの参加者がオーダーメードでプランや設備を決めるので
結局、分譲会社から買うのと同じくらいになってしまいます。
ただ、今の新築マンションの価格構成の比率は
あまり健全ではないと、榊は考えます。
特にC,D,Eについては、かなり改善の余地がありそうです。
まず、Cの販売手数料とDの広告費。
３年ほど前、ある建築家の先生とお話しているとき、
「販売会社も広告代理店もいらないよ。
僕たちが接客して、自分たちで売れるのだから」
とおっしゃっていました。
なるほど、その先生の設計する住宅はとてもユニークだけれども
空間は機能的で暮らしやすそうでした。
それに青図段階での販売なら、
設計変更にも柔軟に対応できるのです。
「こういうマンションのよさはね、
営業マンなんかには説明できないよ。
それに、僕たちが接客すれば
お客さんのやりたいように作ってあげられるしね」
なるほど、その通り。
「そんなマンション、高いのでは？」
誰もがそう思いますが、それほどでもないのです。
そこはプロですから、いろいろ工夫して、
高くならないように設計されるのです。
広告だって、代理店を介さずとも、
自分たちでデザインやコピーをオーダーできる、というのです。
「広告代理店の営業なんて、何も分かっちゃいないのだから」
おっしゃるとおり・・・の実例がいっぱいあります。
その先生が販売や広告まで手がけるのを
私は実際に見たわけではありませんが、
いかにもうまくいきそうに思えました。
だって・・・作り手が購入者と直接コミュニケーションするわけです。
それはきわめて和やかに、内容も豊かに深く、
そして楽しげに行われるのではないでしょうか。
手数料欲しさの販売会社が、騙してでも売りつけようとする手法とは、
それこそ天と地ほどの差があります。
いつかまた、その建築家の先生と仕事ができたら・・・と榊は思っています。
まあ、そういう特殊な例は別にしても、
販売手数料と広告費には、省力化できる部分が多くあります。
そのために、何よりも必要なことは、
お客様が買いたくなるようなモノづくりです。
「こんなヒドイ場所で、こんなものを、
しかもこんな値段で、どうやって売るんだよう！」
販売会社や広告代理店が事業計画書を読んだ途端に
そんな叫び声をあげたくなるマンションが、実に多いこと、多いこと。
この3年ほどは、全体の7割以上そうであったのではないでしょうか。
そういう物件ほど、多くの打ち合わせと会議が行われ、
販売計画、広告制作物の見直し、手直し、かき回しが
何度も繰り返されれて、恐ろしいほどの労力と費用が浪費されます。
売りにくそうな商品を渡されると、
体力勝負の販売会社やハッタリ専門の広告代理店は
優秀な頭脳を使って右往左往するわけです。
そりゃ、高くなりますよ、事業主さん。
「来年、売るものがないから、これでも買っておくか・・・」
多くの失敗プロジェクトは、そういうお馬鹿な理由で始まっています。
ただただ事業規模を膨らませたいだけ、が目的だったのです。
それが結局は大失敗に終わったことで、
企業自体まで吹っ飛んでしまった例を、
去年からたくさん見てきましたね。
お客様が欲しくなるようなモノを、
適正な価格で提供すれば必ず売れます。
「榊め、そんなきれいごとを言いやがって。
言うだけならカンタンなんだよ！」
そんな怒鳴り声が聞こえてきそうですね(笑)。
確かに、2年前の、土地も建築費も高騰したときでは
無理だったかもしれません。
しかし、これからは可能です。
建築費もだいぶ下がりました。
土地なんて・・・半値8掛け2割引の世界です。
いいモノを作るチャンスじゃないですか！
みんなが欲しくなるマンションを作れる、
それこそ100年に1度の好機かもしれません。
なのに・・・・安くなったから「安いよ、買えるよ、ホラホラ・・」
という安直この上ない発想でマンションを作っている会社があります。
それも、かなり大手・・・完全に時代の流れに逆らってますね。
頼みますよH社さん！
ユニクロマンションなんか作っていないで、
もっとまじめに日本のマンションを進化させてください！
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AERA(アエラ)4.27日号にもの申したい

一時ほどではないにしろ、
雑誌にとって不動産・マンションの特集は
販売促進に貢献するみたいですね。
多分、これからマイホームを買いたい、
という人のニーズが強いのでしょう。
今発売中のAERA(アエラ)4.27日号。
特集の1番は「大学進学率　高い県・低い県」。
ついでに読ませていただきましたが、
「へー・・・そうだったのですか？」
と、うなづきました。
東大・京大の合格率は、奈良県が日本一なんですって。
どーりで、私の周辺に奈良県出身者の少ないこと(笑)。
それにしても・・・今から奈良県で子供作るわけにもいかんし。
特集の2番(買った目当てはコレ)は
「『中古』最後の売りどき」「アウトレットが呼ぶ『値崩れ』」
前回に比べれば、まだマシとは思いましたが、
相変わらず焦点が定まってない印象。
まず、中古マンションは、
●新築が少なくなったせいで市場ニーズが高まっている。
●実際、高値で取引されている。
●でも、この現象は安い新築が出始める来年までだから、
●今は最後の「売り時」ですよ
(ちなみに、なぜ「最後」なのかには言及なし)
次にアウトレット
●アウトレット物件は、これからもますます多くなる
●でも、よく読むと郊外の条件が悪い場所やＴＸ沿線が中心
●「住宅価格はこれから2，3年かけて02年の底値に戻る」と見る業者・・・
の意見を紹介されていますが、アエラさんも同じ考えでしょうか？
・・・・それで、アエラさんが「この特集で買ってくれる」と狙っておられた
「これからマンションを買いたい人」はどうすればいいのでしょう？
今、中古マンションは高いのでやめた方がいいわけですね？
アウトレットもこれからどんどん増えるし・・・
2，3年後の底値まで待ったほうがいい、というのがお考えでしょうか？
約1ヶ月前の特集のテーマは
「『デフレ物件』が市場に出回る　マンションを買うなら秋」でしたね。
秋じゃなくて2，3年後ですか？
1ヶ月で方針変更？
そこのところ、アエラさんもはっきりして欲しかったですね。
ただ、現象の断片を捉えて読者に紹介するだけなら、
榊とかいう跳ね返りが作っているチンピラブログでもできます。
天下の朝日新聞社が編集しているのなら、
も少し定見をもたれ、読者に向けて情報発信されてはどうでしょう？
とまあ、意地悪はこの辺にして置きましょう。
この前、アエラの記事にイチャモンつけた直後、
「榊さんはあそこまで書かれて、朝日から睨まれないのですか？」
という読者のコメントをきただきました。
まさか、こんなマイナーなブログを、
それこそ「奈良県出身者」が多そうな朝日新聞社の方が
読んでいただいているとは思えません。
でも、今回の記事は、この前私がつけた
イチャモンに答える内容が多かったので、その点に関しては
勝手にお礼を言っておきます。ありがとうございました。
さて、この1から3月、
マンションは売れに売れたと思ったら・・・やっぱり。
かつて日本一のマンション供給を誇ったD社、
この1－3月の販売戸数は過去十数年で一番だったとか。
つまりは在庫の急激な圧縮に成功したわけです。
おめでとうございます。
事業を再編できますね。
おかげで、価格も適正化に近づいた・・・かもしれません。
かたや値引きをためらった財閥系の在庫圧縮は・・・・
前の記事でも書いたとおり、
不動産を含めてモノの値段というものは、
大まかに需要と供給のバランスで決まります。
いかな財閥といえども、その原則を根本から崩すことはできません。
我慢してがんばっても、高すぎるものは売れません。
無理に売ろうと努力を続けても、
それはただ、健全な市場形成、価格形成を歪めるだけ。
これは経済学の初歩の初歩で教わった記憶があります。
財閥系に並み居る「奈良県出身者」の方々は、
この原則を、あまりに簡単すぎて忘失なさったのでしょうか？
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不動産屋さんは負け戦が苦手？

「戦力の逐次投入」というのをご存知でしょうか？
軍事用語です。女性には、特になじみがないかもしれませんね。
敵と戦う戦場に、まとまった兵力を送り込むのに、
小さな部隊に分けて少しずつ投入することをいいます。
これは、作戦としては愚の骨頂。
喧嘩のセリフで「順番に一人ずつかかってこい」というのがありますが、
敵のそういう勝手な注文に「はい、ご指示の通りに」と応えているようなもの。
小さな部隊は力が弱いので、順番にかかっていくと各個に撃破されます。
その反対は、大部隊を準備万端整えて、いちどきに送り込む。
どどっと投入して、一気に決着をつけるのです。
この方が勝てる確率がうんと高まります。
かつて、日露戦争の時の帝国陸軍は、この法則を守りました。
２０３高地や奉天大会戦では、なけなしの兵力を懸命に集合させて、
あとは作戦のやりくりで何とか優勢なロシア軍を破りました。
その後、彼らはこういう「基本のキ」ともいべき作戦の法則を忘れてしまった・・・
ノモンハン、ガダルカナル、レイテと各主戦場で「兵力の逐次投入」の愚を犯し、
とうとう戦争に負けて、国家を滅ぼしました。
さて、振り返って昨今の「マンション販売戦争」でも、
この「戦力の逐次投入」の愚を冒した売主企業がゴロゴロあります。
販売部隊（営業マン）を一気に投入しなかったから、
売れなかった・・・ではありません。
営業マンの数を揃えるくらいは、
どんな愚鈍な指揮官でもできることです。
そうではなく、今の不動産市況の戦況（趨勢）を速やかに判断して、
戦線の縮小・立て直しを決断し、
そのために必要な「値引」「価格改定」という戦力を
必要なだけまとめていちどきに投入して、
いち早く戦果（全戸完売）を確保すべきだったのです。
それを愚図愚図と先延ばしし、未練がましく小出しにしたために
未だスムーズに負け戦の戦場から撤退（完売）できずに苦しんでいる
部隊（マンション）がわんさかある、ということです。
これはひとえに撤退のための戦力投入の決断を先延ばしにした結果の、
必要以上の惨敗（販売不調）に他なりません。
ある電鉄系デベが幹事になっている８００戸規模のマンションは、
最近になって２５％オフでアンダーセールスを始めたと聞きました。
「今頃ですか！」というのが正直な感想。
１年前にやっておけば・・・おそらく去年中に完売できたでしょう。
今からやったって、何のインパクトもありません。
そのデベが撤退戦力（値引き・価格改定）をする代わりに、
ここ１年半くらい何をやっていたか？
有名タレントを投入してのイメージチェンジの大キャンペーン。
テレビコマーシャルをさんざんやって、大量集客に成功。
これは大勢が決した負け戦の戦場に、
張子の虎みたいな見せ掛けだけの部隊を投入して、
一時的に相手（客）をだまくらかしただけのもの。
「やった、やった」と騒いでいたのもつかの間。
あっという間に集客は先細り、契約は伸びずにアレレレレレ・・・。
瞬く間に立て直したばかりの戦線（販売数）は崩壊（低下）して、
元の木阿弥に。
まじめに住まいを探しているエンドユーザーから見れば、
人（客）を馬鹿にするなよ、といいたい現象ですね。
あれこれ情報を集めて一生懸命検討しているのに、
目の前でネオンをチカチカされて視界を妨げられたようなもの。
広告が悪いから客が来ない・・・というのは、
売主や販売会社にとってもっともイージーな言い訳。
そういっていれば、自分たちのせいになりませんから（笑）。
でも、タレントを起用しよう、というのも広告屋の場当たり提案。
有名タレントを広告に出せば、そりゃあ・・客は来ますよ。
でも、商品に魅力がないと思うようには売れません。
客はそこまで安直ではないのです。
広告で客を騙せる、というのは、
普段から営業トークで客を騙している不動産屋の発想の延長。
そして広告屋の「俺たちがこの案件の帰趨を担う」という
勘違いの賜物なのです。
そして・・・結果はこのザマです。
ここにあげたのは一つの例ですが、
実は似たような販売現場が大小問わず、死屍累々。
不動産屋（マンションデベロッパー）というのは、
どこもここも一様に戦場から損害を最小限に抑えての
「引き戦（撤退戦）」が苦手のようです。
上手に撤退する機会を失い、戦場に残された兵士（営業マン）の
士気（モチベーション）は下がるばかり。
半ばヤケクソで接客していることもあります。
「他の方には絶対おっしゃらないでください。○○様だけの特別な条件ですので、ぜひともお願いいたします・・・・・・ただ、この条件は本当に特別でして○○日を過ぎると売主さんの承諾を得られなくなるので、早急にお決めいただかないと」
顔ではにっこり、心は寒々しい不毛の大地。
これを本音に翻訳すると
「今月は目標に届かないから、仕方なく値引きしてあげてるんだよ。もう予算カツカツなんだから、ウダウダいわないで早く決めてくれよ。それから、誰かに喋るんじゃないよ。先に買った人にバレるとめんどくさくなるんだから。頼むよ・・・早く決めてくれないと今月の売上に間に合わないの。そうでなくても売主はぐだぐだうるさいんだから」
という感じでしょうか。
さて、みなさまエンドユーザーさんも、実はかなり賢明です。
価格改定や値引きに踏み切った物件の中でも
われわれ業界の人間が「これはお得」と思える物件はどんどん売れています。
そうでない物件は取り残されつつあります。
でも、まだチャンスは何とか選べるほどには残っています。
選ぶべき物件数が徐々に減るからといって、決して売主側のマインド、
つまり「早く売ってしまいたい」というモードに
同調する必要はない、ということです。
一生に一度のお買い物は、常に冷静に、賢明に・・・・いつもの榊の主張です。
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「これは悪質！」　だから必要なセカンドオピニオン！

緊急に追記
※この記事は10日の午前3時に一度削除した後で、再び立ち上げました。
9日の夜から10日未明にかけていただいた２名の方のコメントは
非常に申し訳ない事ながら、内容が消去されてしまいました。
恐れ入りますが、もう一度ご送信くださいますよう、お願いします。
●豊洲のタワー物件
●Y土地分譲マンションの排水溝工事について
以上２件であったと記憶しています。
大変申し訳ございません。
もう一度コメントいただければ至急でご返信します。
以下、昨日にあげた記事です。
ここ数ヶ月、マンションは売れに売れた・・・
といっても、それは価格改定をして、安くした物件だけ。
売主企業が採算を度外視して在庫整理した結果です。
いってみれば「利益なき繁忙」でしょうか。
そういうわけなのかどうか知りませんが、
最近寄せられる相談には、
販売現場の殺伐とした空気が
伝わってくるような内容が多くなりました。
例えば、
「内覧業者の同行はお断り」
「現況引渡し、瑕疵はアフターフォローで対応」
「完成しているのに、住戸を見せずに契約」
本当ですか？
と耳を疑いたくなるようなことが、
さも普通のように行われています。
最近寄せられる相談で、
「これは危ないな」と思われるケースには、
私の信頼するOさんのサポート会社を
ご紹介するようにしています。
そんな中に「これは本当にヒドイ」と思える
ケースがありましたので、あえてご紹介します。
そのタワーマンションは、京浜地区にありました。
売主は新興カタカナ系で、値引きをあまりしないG社。
私の相談者はすでに契約を終えていたのですが、
どうも危ない感じがしたので、Oさんを紹介。
内覧に同行しもらうようにアドバイスしました。
依頼を受けたOさんは、いつもの相方である一級建築士さんと一緒に、
完成したマンションの住戸内に入りました。
驚いたことに、その相談者の方が契約したときには
マンションは竣工して何ヶ月もたっていたのに、
購入する住戸を見せてもらっていなかったそうなのです。
みなさんもご注意ください。
竣工しているのに、部屋を見せずに契約しようとしたら
何か見せたくないものがあるのでは、
と疑ってください。
そして、実際に見ないで契約しては、
絶対にいけません。そこには危険がいっぱいです。
Oさんとその一級建築士さんが部屋に入ると、
バルコニー側の吸気口に黒い煤がたまっているのを見つけました。
１０数階のバルコニーから外を眺めると、
風上側に煙突を出した工場が・・・・
そうなのです。
そのマンションは工場の煤煙を
まともにかぶる位置に建てられていたのです。
まず、洗濯物は外に干せません。
バルコニーの窓も、めったに開けられないでしょう。
これは、避けるべき選択でした。
契約前に、実際の住戸をご覧になっていれば、
あるいは気づかれたかもしれません。
気がつかなかったかもしれません。
まあ、可能性は５０％でしょう。
こういう事例があるからこそ、
購入時にはセカンドオピニオンを求めるべきなのです。
自分たちで見ただけでは、発見できないことも、
目の肥えた専門家なら、見落としません。
みなさん、費用を惜しまれます。
私の信頼するOさんの事務所は、
他に比べれば割安な設定ですが、
内覧同行にはだいたい６万円弱。
一番肝心な「不動産調査」だと、１３から１６万円ほど。
でも、これは失敗しないための必要経費です。
何千万も出して、何十年もローンを払って
ご購入になるマンションです。
失敗すれば、それこそ一生後悔することになります。
そこは、本当に慎重に考えるべきです。
その契約・・・
「エイ、ヤー」と決める前に、
もう一度必ず頭を冷やしてください。
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