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｢大阪のタワーマンション｣全20物件【2026年3月】

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「京都市」全44物件【2026年3月】

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「北区･総集編」全4物件【2026年3月】

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｢文京区･総集編｣全8物件【2026年3月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全8物件を分析 【2026年3月改訂版】 今のマンション市 […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2026年3月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマン […]

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「杉並区･総集編」全8物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全8物件 【2026年3月改訂版】   今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の […]

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「渋谷区･総集編」全3物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全3件 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件に […]

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「千代田区･総集編」全5物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全5物件【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出し中の物件 […]

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「港区・総集編」全21物件【2026年3月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全21物件を全て解説 【2026年3月改訂版】 今のマンション市場‥ネットで検索すれば 売り出 […]

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榊　淳司オフィシャルブログ
自衛隊は「陸海空軍その他の戦力」でないのか？

先日、安倍総理が「憲法9条を改正する」旨、明言されたとか。
とてもいいことです。もっとはっきり言うべきです。
それと、8月15日にはキチンと靖国神社に参ってもらいたい。
支那や韓国が四の五の言ってもほっておけばいいのです。

まず憲法改正。
各種世論調査でも、概ね国民は賛成しているようです。
ちょっと、日本国憲法第9条2項をおさらいしておきましょうね。

2.前項の目的を達するため、陸海空軍その他の戦力は、これを保持しない。国の交戦権は、これを認めない。

これを条文通り解釈すれば、自衛隊は完全に違憲です。
私が子どもの頃、北海道のある裁判官が違憲判決を出したそうです。
その裁判官、それ以来ドサ廻りをさせられて一生冷や飯ぐらいだったとか。
まあ、そんなことは枝葉末節です。
もし、私が裁判官で法律に忠実たろうとすれば同じ判決を出すでしょう。
だって、どう解釈しても自衛隊って「陸海空軍その他の戦力」じゃないですか！
海上自衛隊なんか、世界で2番手か3番手の海軍ですよ。

では、なぜこんな「憲法違反」の自衛隊が存在できているのか？
いろいろな解釈がありますね。
一番有力なのをご紹介しておきましょう。
それは「自衛権はいかなる国にもある」という国連憲章51条の規定。

（前略）国際連合加盟国に対して武力攻撃が発生した場合には、安全保障理事会が国際の平和及び安全の維持に必要な措置をとるまでの間、個別的又は集団的自衛の固有の権利を害するものではない（後略）

自衛隊は、この「自衛権を行使するためのも」という解釈。
なんか、すごーく屁理屈っぽいでしょ。
だいたい、誇り高き日本国の憲法（今のはダメだけど）よりも、
憎き敵であった旧連合国を母体とした国際連合の「憲章」を
持ち出してまで自衛隊を認める、というスタンスが卑屈すぎます。
堂々と、日本の国内法で認めてしまえばいいじゃないですか。
すなわち、憲法改正です。

私は、このアメリカに押し付けられた憲法を
自らの手で改正してこそ、本当に「戦後が終わる」と考えます。
そもそも、自由民主党が1955年に結党されたのは憲法改正のため。
その使命を半世紀もサボっていたから、あんなヘナチョコの
民主党に政権を奪われてしまったのです。

ここ2，3年、支那や韓国の傲岸不遜な振る舞いに
多くの国民が怒っています。
おかげで、日本人の多くが憲法や戦時の売春婦（今は「慰安婦」と呼ばれている）や竹島、尖閣について正しい知識を得ることができました。
学校の社会科教師のほとんどが偏向していて
嘘ばかり教えてきたことに気付き始めたのです。
そんな偏向教育は、今も続いています。
沖縄なんか、ひどいものですね。韓国並みに病気です。

今回の選挙、自民党が大勝しそうですね。いいことです。
「争点がない」なんて言われていますが、
なぜ自民党は「憲法改正」を声高に叫ばないのでしょう？
護憲勢力の中心であった社民党の命運は風前の灯。
共産党は躍進しますが、あれはただ反自民票が流れるだけ。

参議院選挙が終わってから3年間は、今までなく憲法を改正する好機。
これを逃せば、またしばらくないかもしれません。
安倍さんにはぜひ肝を据えてやっていただきたい。
もしできれば、歴史に残る名宰相になれます。
できなければ、ただのワンノブゼムです。

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に榊淳司の連載コーナーが設置されています。
どうぞ、みなさん寄って行ってください。


2013/7/17 19:06 | ちょっと脱線 | Comments (0)

あらゆることは1分で説明可能

5年ほど前のゴールデンウィークに、墓参りもかねて関西方面へ
車で旅行(帰省？)したとき、息子の希望もあって、
東大阪の「司馬遼太郎記念館」なるところへガラにもなく行ってまいりました。
噂には聞いていたけれど、あの蔵書の数にはビックリ。
安藤忠雄氏の設計になる、見事な建築にも感嘆。
そこで思い出したこと・・・・
司馬さんは、理科系の分野で分からないことがあると、
小学生向けの「○○事典」みたいなのを読まれてたということ。
元々、数学が苦手で志望校も変えられたお方。
でも、新聞記者時代は京都でお寺と京都大学のご担当。
理科系の学者さんが何か新聞沙汰の業績を上げられると
取材して記事を書かなければならないお立場。
理解して、一般人にも分かる文章にするわけです。
でも・・・・
司馬さんがそういう偉い先生にお尋ねなさると、
必ず理科音痴にも分かるように説明くださったとか。
つまりは、一流の学者は、素人にも分かるように説明できる
知識と教養と、何よりも「解説力」をお持ちなのです。
それ以来、司馬さんは執筆に当たって理科系のことで
分からないことがあると、そういう一流の学者先生が書いた
小学生向けの「○○事典」を何よりの参考になさったそうです。

さて、私は若い頃にお仕えしていた上司に
「物事は、何でも1分で説明できるはずだ」と
常日頃いわれておりました。
つまり「報告は1分でしろ」ということ。
何かまずいことがあって、言い訳からはじめると
当然ながら1分では終わりません(汗)。
結論から始めて、途中経過の概略を説明してやっと1分。
あとは、上司の鋭い質問に、それぞれ1分以内で回答。
上司は二つ三つ質問すると、およその事態が把握できるわけです。
その間、報告を始めて10分にもなりません。
上司は、直ちに必要な処置を取ります。
おおよそ、世の中に存在する既存のシステムの中で
概略をつかむのに何時間もかけて説明しなけばならないほど
複雑なものはないのではないか・・・と傲慢な私は考えています。
もちろん、高校卒業程度の基礎教養と知識は必要です。
ひとつの項目、ひとつの事件、ひとつのエピソード、
そしてひとつの事業スキームの全体像などは、
口頭による1分の説明にまとめることが可能です。
もちろん、それで深い理解は得られませんが、概略はつかめます。
必要なことは、短時間で全体像を伝えることです。

文章も、同じですね。
音声で伝えるか、文字で読ませるかの違いです。
最近、またマンションの購入相談が多くなりました。
メールでお答えするのですが、声に出して読めば
2，3分の内容でしょうか。
そこにエッセンスを凝縮するのですが、
うまく伝わっているのかどうか、ちょっと心配。
無料でやっていることですが、やはりきちんとお答えしたいと思っています。
マンションレポートは各物件1000字前後。
あまり長くなってもいけないので、こちらも内容を凝縮。
みなさん、ご自分の検討物件は熟読されるようです。
でも、もっと突っ込んだ見解をお知りになりたいのなら、
遠慮なくこのブログから相談をお寄せください。
初回は無料です。2回目からは3150円。
時々、名前やアドレスを変えて何回も相談を受ける
不埒な輩がいますが、大半は2回目の料金をお支払いくださいます。

レポート更新情報

ザ・パークハウス グラン三番町も好調スタート
プラウドタワー千代田富士見、ブランズ四番町も間もなく完売!
「千代田区総集編」
価格4490円

■このレポートに収録されているマンションは、
■ザ・パークハウス グラン三番町,■ブランズ四番町,■ザ・パークハウス 四番町レジデンス,■アトラス千代田末広町,■グローベル ザ・ステーション水道橋,■プラウドタワー千代田富士見レジデンス,■クラッシィハウス神田■ザ・レジデンス平河町,■ルネ千代田神田和泉町,■リビオレゾン大手町,■ウィルローズ小伝馬町,■ポレスター千代田御茶ノ水,■CONOE(コノエ)三番町,■CONOE(コノエ)秋葉原 岩本町,■CONOE(コノエ)秋葉原 万世橋,■パレステージ神田,■ルネサンス九段下ザ・レジデンス、以上の17物件です。

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スカイズ タワー＆ガーデン第1期470戸は即日完売できるか？


昨日は、急成長中の不動産会社経営者からいろいろ取材。
ついでに食事をご馳走になってしまいました。
中古マンション価格は基本的に上がっていますね。
ワンルームマンションなんて売り物がないそうです。
まあ、これも小さなバブル現象ではないでしょうか。

昨日は、東京のマンション市場でひとつのトピックスがありました。
SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ　タワー＆ガーデン）という
豊洲駅から歩いて12分のところにできる1110戸のタワーマンション。
カタチがトライスター型。江口洋介がコマーシャルしています。
この物件の第1期販売戸数が発表されたのです。なんと、「470戸」。

少し解説すると、最近のでっかい新築タワーマンションは
第1期販売で大量の戸数を「即日完売」することが流行しています。
それだけ多くのお客さんを集めている「人気物件だぞ！」と、アピールする狙い。
野村不動産は「プラウドタワー東雲」で、この作戦がまんまと大成功。
一方、石川遼君を起用したザ・パークハウス晴海タワーズは
第1期を即日完売できずに、その後販売は失速。
アベノミクスでやや勢いを取り戻しましたが、最近になって
DEUX TOURS CANAL＆SPA(ドゥ・トゥール)などの
強力なライバルが次々に出現。前途が危ぶまれているのですが・・・・
まあ、晴海・勝どきはオリンピックで巻き返すでしょう。

問題なのはSKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ　タワー＆ガーデン）。
この第1期470戸を即日完売できるのか？
登録受付は7月19日（金）から28日（日）まで。
こういう場合、ほとんど即日完売の目算があって始めるものです。
しかし、今回に限ってはどうでしょう？

広告を始めてすでに1年近くが経過しています。
資料請求10000件突破、なんてオフィシャルページには出ています。
しかし、1110戸もあるマンションですよ。
その10倍にも満たない資料請求は少なくありませんか？
また、来場は推定で3000組そこそこ。
こんな条件の悪い物件で15％以上の歩留まりが期待できる？

ただ、世の中わかりませんからね。
470戸出して300戸しか登録が入らなければ売主側は大恥。
気になるのは13，14，15日に「価格発表」をやるそうな。
価格なんて何か月も前からオフィシャルページに出ているじゃない！
それとも、そこから調整した価格を発表するのですか？

まあ、そういった興味は尽きません。
しかし、建物はあと1年で完成します。但し、入居は再来年3月。
消費税5％で契約できるのは、この9月まで。
だから今、登録なのでしょうが・・・・・

もし、この470戸が即日完売すれば、
それはバブル以外の何ものでもないと思います。
現在、平均坪単価は推定で250万円超。
私の予測としては、オリンピック後には中古の流通価格が
150万円くらいまで落ちるはず。
その頃は、有明も含めて江東湾岸エリアはタワーだらけ。
中古タワーマンション物件が常時何百戸も売り出されているはず。
そんな中で、外見はかっこよくても駅から遠いこの
SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ　タワー＆ガーデン）は
かなりハンディを背負った存在になっているはずです。
このミニミニバブルに乗っかって購入すると・・・・

6年くらい前でしょうか、マドンナに惑わされて
ブリリアマーレ有明の購入契約を結んだ方が
不動産のミニバブル崩壊でどうなったのか・・・
過去に何回かこのブログでも取り上げました。

21日には参議院選挙の結果が。
29日には「スカイズ　タワー＆ガーデン」の結果が分かります。
参議院選挙の結果はほぼ見えていますが、スカイズは分かりませんね。
すごく楽しみです。

さて、レポートの更新情報です。

杉並区もアベノミクスの影響が一部に出ていますね。
中小のスケールが多いのですが、駅に近い物件から完売しています。
新しく出てきたプラウド杉並上井やパークホームズ阿佐ヶ谷も
早期に完売しそうな気がします。
ザ・パークハウス浜田山、クラッシィハウス浜田山など
あるいはジオ杉並高井戸など井の頭通り沿い物件も
今後はひとまず競合関係が緩みそうに思えます。

パークホームズ阿佐ヶ谷、プラウド杉並上井草登場、
シティテラス西荻窪は長期戦突入？
杉並区総集編全22物件
価格　5,690円

■パークホームズ阿佐ヶ谷,■ザ・パークハウス 杉並和田,■プラウド杉並上井草,■アトラスヴェール荻窪三丁目,■シティテラス西荻窪,■Brillia(ブリリア)西荻窪,■ルフォン杉並方南町,■ ザ・パークハウス浜田山,■プレミスト高円寺,■ブランズ西荻窪,■プレミスト高円寺,■プレサンスロジェ 荻窪桃井 THE PARK,■グローベル ザ・スクエア東高円寺,■プレシス杉並和田グランテラス,■ジオ杉並高井戸,■クラッシィハウス浜田山,■ヴィークコート浜田山,■パークシティ浜田山,■エコヴィレッジ杉並松庵,■エクセレントシティ杉並高井戸,■レジデンシャルステート中野富士見町,■パレステージ阿佐ヶ谷,■ローレルコート笹塚、以上の22物件です。

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中古マンションの売り方、買い方の初歩

本日の日本経済新聞・朝刊の「M＆I」面の記事、
「家の売却で後悔しない」に私のコメントが2ヵ所載りました。
しかし・・・いつも思うのは新聞記者ってタイヘン。
私の他にコメントが出ている人が二人。
多分、この記事を書くのに全部で5，6人以上の話を聞いているはず。
だって、私のところに取材に来たのは先月の半ば過ぎだったような。
それだけの手間暇時間をかけて半ページ分でしょうか。
担当の記者さん、ご苦労様でした。

日経・軽いデータ

まあ、書いてあることは業界の常識の範囲内。
特に不動産屋さんは読む必要ありません（笑）。
さて、では今日は中古マンションの取引について
初歩的な知識を語りましょうか。
夕刊フジに書くレベルの話です。

まず、新築と中古の大きな違いのひとつは取引相手。
新築マンションのというのは野村不動産や
三井不動産レジデンシャルといった企業から買うことになります。
いっちゃあ悪いのですが、連中は基本的に傲慢です。
どちらかというと「売ってやる」という意識が強いもの。
特に人気のある物件になると「客を選ばなきゃ」なんて
平気で嘯くのが大手デベロッパーの連中。
まあ、それはいいのですが・・・・

中古の場合、ほとんどが個人から買うことになります。
たまに、仲介業者が買い取ってリフォームしたような物件もあります。
はたまた、竣工して1年以上経過した新築マンションは中古扱い。
そういった場合は業者から買うことになります。
では、相手が企業と個人では何が違うのか？
いろいろあるのですが、タイムリーな話だと消費税。
個人が相手だと消費税が付きません。
それと、もっとも重要なことは保証。

新築マンションを企業から購入すると、2年間の保証がつきます。
正確な法律用語で言うと瑕疵担保責任というやつです。
これは法律で決まっているので、エラそうに言うことではありません。
また、竣工後10年間は構造部分にも瑕疵担保責任がおよびます。
「竣工後7年目に雨漏りが発生した」となると
もとの売主がこれを補修しないといけないのです。
もちろん、地震などの災害の場合は話が別です。

中古マンションの場合、これがありません。
ただ、売買契約で瑕疵担保条項を入れれば話は別ですが、
通常は「現況有姿」といって「あとで文句言わないでね」という取引。
そう考えると、新築の方がいいように思えますね。

ちょっと話をズラします。
私は、建築精度的なダメ物件（雨漏りがしたり、壁がはがれたり）を
買ってしまう確率は、中古よりも新築の方が高いと思います。
ある条件のもとに、ということですが。
なぜかというと、新築の購入は「ババ抜き」みたいなものだから。
欠陥住宅というのは、ほとんど工事現場の手抜きから生まれます。
あるいは、施工監理のずさんさから生まれます。
人間がやることですから、必ずどこかで発生します。
まるっきりなくしてしまうことはできないのです。
数年前に市川のタワーマンションで起きた「鉄筋が足りない」みたいに、
売主が大手企業、施工が一流ゼネコンでも発生します。
だから、確率は100分の1以下かもしれませんが、
新築マンションを買う限り「ババを引く」可能性はあります。

しかし中古マンションの場合は、よく注意するとそれを回避できます。
特に、築10年以上のマンションにおいてそうだと思います。
私は「最初の10年に大きな欠陥が発見されなければ、次の10年、20年も大丈夫である可能性が高い」と考えています。
雨漏りやタイルの剥落、コンクリートのひび割れといった
致命的な欠陥はたいていが最初の10年で発生するからです。
また、建物の傾きや工事精度の粗さからくる様々な現象も
10年もたてば如実に出てきます。
したがって、しっかりとそういう点をチェックすれば
そのマンションが買っていいかいけないか判断できるはずです。
チェックに自信が無ければ、信頼できる専門業者に依頼すればいいのです。

話を戻します。
中古マンションはたいていの場合、個人から買うことになります。
あるいは、個人を相手に売ることになります。
その間、仲介業者というのが介在します。いわゆる、街の不動産屋さん。
東急リバブルや三井のリハウスなんていう大手もありますね。
彼らは買い手と売り手からそれぞれから
売買価格の3％＋6万円という手数料を取ります。
ちなみに、この手数料には消費税がかかります。

ある物件の売却を依頼された業者が、買い手も自分で見つけてくれば
いわゆる「両手」という双方からの手数料を独り占めができます。
当然、多くの業者がこれをやりたがります。
そのために、様々に歪な現象が発生します。
それについては、この日経新聞にも出ていますのでご参考に。
ここでは、記者には話したけれど、記事にならなかった話を書きます。

まず、中古マンションを買うにも売るにも
「業者選び」ということが最重要です。
なぜかというと、多くの業者は客よりも自分の利益を優先します。
例えば、売却を依頼された業者はなるべく早く、
自分で客付をしようと考えます。
ぐずぐずしていると誰かが買い手を見つけてくるかもしれません。
そうすると買い手側の手数料をもらえなくなります。
そこで「この物件なら0000万円くらいですね」と、
本来の市場価格よりも低めで売却するように売り手に迫ります。
なぜなら、安い方が売りやすいからです。
こういうことを、民法では「利益相反」といいます。
つまり、客と業者は「敵と味方」という位置づけになるのです。
それで「両手」をやるとなると、それぞれの敵と味方を演じ分け。
これは基本的に民法で禁止されている「双方代理」になって、
立法の精神に反する制度だと思います。

買い手の場合も同じ。
「そういう物件だったら0000万円出さないとありませんよ。それよりもこういう物件はどうです？」
こんな感じで、客の要望よりも「今ある」物件を売ろうとします。
なぜなら、その方が面倒臭くないからです。
さらに、客の値引き要請にも嫌になります。
値引きした額で売主が承知しないと取引が成立しなくなるからです。
彼らは取引が成立して初めて手数料が稼げるのです。
だから、値引きでゴネる買い手は嫌われます。

中古の値引きノウハウについては、こちらをご活用ください。

まあ、こういう悪癖は仲介業者全般にはびこっています。
むしろ「お客様の立場に立って」という業者の方が少数派。
だから、良心的な業者（担当者）に出会える確率は極めて僅少。
私のところに相談に来られる方がよく
「仲介業者さんって、どうしてああなのですか？」と
よく愚痴られますが、それはもう諦めるしかありません。
実は私とて、何度もイライラした経験があります。

よくアドバイスするのは
「売るのも買うのも大変です。カンタンだとは思わないでください。できるだけ多くの業者さんに会って『これだ』と思う人を見つけてください。そして、その人に任せてあげてください。そうすればきっとうまくいきます」
ただそういう人に出会うためには、
おそらく10人以上の業者に会う必要があるでしょうね。
あの業界は人材のレベルがかなり低いですから。

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このままでは日本は『空家の国』になる


たまには最新ニュースから統計の話でもしましょうか。
といっても私はネが私立文系のアホですから、あまり数字には強くありません。
あまり細かな突っ込みはご勘弁を(笑)。

ではまず、景気のバロメーターとして重視される新築住宅着工数。
先日、国交省から5月の数字が発表されました。
原文のまま引用すると
「５月の住宅着工戸数は、79,751戸（前年同月比14.5％増）、季節調整済年率換算値で102.7万戸（前月比9.4％増）。
・利用関係別にみると、持家、貸家、分譲住宅とも前年同月比で増加となっており、特に、分譲マンションについては、前年同月比33.1％増と大幅な増加となった」国道交通省発表資料

すごいですね。年100万戸というのはリーマンショック以前の数字。
これで日本もいよいよ本格的な景気回復？
ところで、海の向こうのアメリカでもこれはわりあい堅調に推移しているとか。
こちらはロイターのHPから引用します。
「５月の住宅着工件数は前月比6.8％増の年率91万4000戸となり、予想の95万戸に届かなかった。住宅着工10+ 件許可件数は３．１％減の97万4000件。予想の97万5000件を若干下回った」

アメリカは年率換算で91.4万戸。それでも、一応は「堅調」。
さて、もうお気づきですね。
「どうして日本の方がアメリカよりも年率換算の着工戸数が多いのか？」
中学生でも感じる疑問です。
国力をカンタンに比較してみましょう。
人口／日本　約1.2億人：アメリカ　約3.1億人
GDP／日本　約475兆円：アメリカ　約1568兆円(1$=100円)

人口は約2.5倍、GDPは約3.3倍。
なのに新築住宅着工数は日本の方が多い！
ちなみに、日本は人口が減っていますが、アメリカは増えています。
であれば、日本の新築住宅着工数はアメリカの半分以下でいいはずです。
どうしてそうではないのでしょう？

1　日本はまだ住宅が不足しているので多く作らなきゃいけないから？
1’アメリカはすでにたくさんあるからあまり作らなくていい。
2 日本の住宅は木造が多いので耐用年数が短いから？
2’逆にアメリカの住宅は頑丈だから長持ちする？
3 日本の住宅は狭いから戸数でカヴァーしている？
3’アメリカの住宅は広いから少なくてもいい？

まず、日本の住宅は全体で13%以上余っています。
数だけなら十分足りているので1番目の説明は的外れです。
あとのふたつは、少しずつ正解だと思います。
でも、それは一部で頷ける現象でしかありません。
近年の日本のあらゆる分野の住宅性能が
アメリカのそれに劣るとは思えませんから。

日本でこれだけ多くの新築住宅が毎年建設される最大の理由は、
単純に日本人が「新築好き」だからだと思います。
そして諸々の住宅産業が日本人の新築好きを煽っています。
住宅産業だけでなく、自民党政府や官僚組織も
企業や国民が新築住宅を建設したり購入することを奨励してきました。
その結果、日本全体では住宅が余っているにもかかわらず、
国力からすると分不相応ともいうべき数の住宅を毎年建設してきたのです。

もちろん、このバカな住宅大量建設のツケはいつか払わなければいけません。
というか、すでに地方や郊外住宅には住み手不在、買い手不在の
廃墟同然、あるいはその候補の家がウジャウジャあります。
今後、その「廃墟エリア」は徐々に都心に向かって進んできます。

今回の参議院選挙では、自民党が圧勝するようです。
株価もまた上がるでしょう。すると都心の高級住宅が売れます。
そして日本はまだ、高度成長期から引きずる持家優遇政策のままです。
もうそろそろこんな無駄なことはやめるべきです。
そのうち日本は、人の住まいない家ばかりが目立つ「空家の国」になります。
それでも今年100万戸、来年も70万戸くらいは作るでしょう。
そのうち、首都圏の分譲マンションは・・・・

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