マンションレポート最新情報　【全て見る】
「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

ジオ彩都いろどりの丘, シティテラス若江岩田の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート048 大阪府の 大規模ﾏﾝｼｮﾝ 全22物件の徹底分析 […]

価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

価格3,890円
「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

価格2,390円
「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

価格2,980円
「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

価格2,390円
「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
ダメダメ物件を買ってはいけない理由

マンションデベロッパーというものは、
業態そのものが「自転車操業」だと言われています。
今売っているマンションを全部売り切ると、次に売るものが必要です。
例えば自動車メーカーなら、原材料や部品を仕入れて工場を稼動させると
「次に売るもの」を生産することが出来ます。

ところが、マンションデベロッパーの場合はなんと言っても
「事業用地」がなければマンションを作れません。
だから「来年売るもの」「再来年売るもの」を作るために、
年がら年中懸命に「事業用地（土地）」を探しています。
マンションデベロッパーにはたいてい「仕入れ」とか「用地」と呼ぶ
セクションがあって、彼らの仕事は土地情報を漁ること。
もし、この部門がうまく機能できなくて用地が仕入れられないと、
実際にマンションを作る企画部門や販売部門の人間の仕事がなくなります。
だから、「仕入れ」担当の人たちは必死で土地を探すのです。

しかし、そうそううまくいくものではありません。
多くのデベロッパーが「このままでは来年売るものがなくなる」といった
切羽詰った状況に追い込まれることが一再ならずあります。
売るものがなくなると、当然売り上げが建てられません。
赤字になりますね。
これはデベロッパーにとって今ある物件が「売れない」よりも酷い状況。
「売れない」なら売れるように工夫のしようがあります。
でも、売るもの自体がないのはどうしようもないのです。
だから、彼らが「来年売るものがないかも」というところまで追い込まれると
「いいから何でも買ってしまえ」となります。

土地情報と言うのは、大きく分ければふたつあります。
それは「出回っているもの」と「そうでないもの」。
「出回っているもの」というのは、多くのベロッパーにも
一度は持ち込まれたもの。
カンタンに言えば、みんなが買わなかったもの。
「そうでないもの」というのは、まだどこにも持ち込まれていないか、
あるいはほんの少数のデベロッパーにしか持ち込まれていないもの。
このほかにも仕入れられる土地には、役所や公社公団からの払い下げや、
企業所有地の公募入札などもあります。
でもまあ、こういうのはいつでもあるわけではありません。

売るものがないから「何でも買ってしまえ」となった場合、
事業用地として買うのはその時に「出回っているもの」になります。
各社がスルーした土地なので、当然何らかの問題があります。
立地条件が悪い、価格が高い、供給過多になっている・・・などです。
それでも「売るものがないよりマシ」ということで
最後には手を出してしまいます。

さて、以上はデベロッパー側の勝手な都合です。
ところが、そういう業界内では「クソみたいな」土地であっても、
みなさんの前に現れるときには「すばらしい」マンション
であるかのように、こってりとお化粧が施されているから厄介です。
こういう業界内の誰が見てもダメダメ案件の場合は、
何よりもデベロッパー自身がそれを分かっています。
だからこそ「広告で何とかしよう」と考えるワケです。
タレントやキャラクターが出てくるのも、こういう物件が多いですね。

エンドユーザーのみなさんからすれば、なるべくそういう物件に
手を出さないほうがいいでしょう。
あたりまえですが、そんな物件がよく見えるのは派手に広告している時だけ。
10年後、中古で売却する時には誰も広告してくれません。

例えば、東京の湾岸エリアに「ブリリアマーレ有明」という
まあ私から見れば「ダメダメ」なマンションがあります。
もうとっくに完売しているのですが、最初にデビューした時には
マドンナを広告キャラクターに起用していました。
当時、高いお金を出して購入した人が今売ろうとした場合、
ただの湾岸にある不便で不人気なマンションにしか過ぎません。
「マドンナが・・・」といっても、業界人間以外は記憶になし。

おまけに、3.11の地震でご近所が一部液状化しました。
さらに、おとなりではこれまた不人気な「ブリリア有明スカイタワー」
なんていうダメダメ2世みたいな物件が竣工して1年半も経つのに
未だに売れ残っている状態。
ずいぶんな値引きをしていると言うことを聞いています。
ちなみに、こちらはオダギリジョーを起用していました。
まあ、自分から「ダメダメ物件です」と白状したような広告でしたね。

今から来年にかけて、市場にはダメダメ物件がジャンジャカ出てきそうです。
いうまでもなく、消費税の駆け込み需要を狙っているのです。
また、「いいから何でも買ってしまえ」と仕入れてしまった物件も
ここぞとばかりに出てくるでしょうね。

私の予感としては・・・大変なことになりそうです。
といって、来年中にどうのこうの、ということではありません。
私の悪いクセで、時代の一歩先を読むのではなく、
三歩四歩先のことを考えて申し上げているのです。
一歩先である来年は市場に大量のマンションが売り出されて供給過多に。
消費税の駆け込み需要は、デベロッパーの思惑ほどは盛り上がらないでしょう。
なんといっても、前回5％に上がった時よりも
経済のファンダメンタルズが悪すぎます。
だから、増税後の「反動減」はキッチリとやってくるはず。
それは三歩先くらいの再来年(2014年)5月以降です。
だから再来年以降はいやがおうにも過剰在庫に苦しむことになりそうです。
場合によっては経営が悪化して倒産するデベも出てくるでしょう。
例え財閥系と雖も、事業縮小やリストラが避けられないかもしれません。

四歩先の3年から5年後、不動産価格は下げ足を早めると予測します。
その頃には、東京都の人口も減少に転じているはずです。
建物も住民も老朽化したニュータウンの処理が
東京でも大阪でも大きな社会問題となるでしょう。

そういう４歩先の未来には目を向けず、デベロッパーの用地担当者は
あたかも今年と同じ市場環境が来年も再来年も続くものとして、
懸命に事業用地を探し、購入の稟議書を書いています。
そして、再来年の事業用地が仕入れられないと
「いいから何でも買ってしまえ」という経営陣の指示に従って、
ロクでもない土地を仕入れ、結果的にみなさんの目の前で
ロクでもないマンションを売り出すことになるのです。

私が見るところ、今でも首都圏や近畿圏で新しく売り出される
マンションの半数以上は「買ってはいけない」と分類できるもの。
特に大規模マンションの場合は、戸数割合で言えば8割以上が
「買ってはいけない」に入ってしまいますね。

私が「買ってはいけない」とするマンションの基準は、
大まかに言えば10年で購入額の半分以下に資産価値が落ちる物件。
逆に「買ってもいい」と考えるのは半額まで価値が落ちるのに
10年ではなく20年以上かかる物件です。
そんな物件を20年以内のローンで購入すれば、
ローンが終った時にはかなり安定したマイホーム生活が送れます。
逆に「買ってはいけない」マンションを35年ローンで購入すれば、
約30年間は「売りたくても売れない」状態。
きっと何割かの方が自己破産や任意売却を迫られることになるでしょう。
「買ってはいけないマンション」は、いってみれば不幸の種。
またそういうマンションは往々にして、
デベロッパー側の「いいから何でも買ってしまえ」とうスタンスで
仕入れられ、事業化して分譲された物件なのです。

みなさん、そういったマンションを買わないように気をつけてください。
そして、もしよろしければ「買ってもいいマンション」を
見つけるためのノウハウを聞きに来てください。

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

お申し込みはこちらから



野村不動産よ、売れたから「いい物件」ではないよ

まあどこの世界でも一緒でしょうが、
マンション業界も基本的には「結果オーライ」。
売れてしまえばそれでOK、みたいなところが多分にあります。
特に新築マンションの場合、売買契約さえ交わしてしまえば
営業担当者が掌を返したように不親切になる話は良く聞きます。
当たり前なのですが、一旦契約すると購入者側は
手付金を放棄しなくては契約を解除できません。
だから、販売サイドはあの手この手を使って契約書に
ハンコを押させようとします。
結果、営業力の強い会社が業績を伸ばすことになるのです。

こういった現象は、あまり望ましいことではないと思います。
例えば、同じようなマンションでも営業力の強い会社が販売すると売れて、
そうでない場合は売れない、といったことが起きるからです。
そして、日本人は一概に他人の影響を受けやすい性向があります。
「人気が高い」「他の人も買っている」「即日完売した」
そんなマンションなら闇雲に「これはいい物件だ」と信じるのです。

確かに、市場を巨視的に眺めてみると「売れている」というのは
市場から高い評価を受けている、と解釈することが出来ます。
逆に「売れていない」というのは市場からソッポを向かれていると言えます。
市場の「見えざる手」によって優勝劣敗が決まっていく、
という自由競争の原理ですね。
しかし、マンション業界の場合はこの法則がすべての
物件に当てはまるワケではありません。

まず、消費者は必ずしも合理的な購買行動をとるとは限りません。
カンタンに言えば「広告にダマされる」ということがままあります。
典型的な例を挙げましょう。
9年ほど前、プラウド新浦安という物件が売り出されました。
売主はもちろん野村不動産。全部で733戸のスケール。
京葉線の「新浦安」駅からバス11分徒歩1分という場所。
不動産の資産価値としてはクズです。
それを、ミニバブルの勢いにのせて坪単価200万円超で販売開始。
渡辺謙を使ったド派手なプロモーション。
キャッチフレーズは「凛区」。ワケわかりませんね。

すごい集客でした。
実は、私も一見学者として行った覚えがあります。
とても手が出ない高額物件。
「いったい誰が買うのだろう」と不思議でした。
時代だったのでしょうか。ああいう立地で坪210万円のマンションを、
建物も出来ていない段階で買ってしまう人がいるのですね。
第1期そして第2期・・・・大人気で次々と売れていきました。
いわゆる当時の「人気物件」。
毎週何百人もの見学者がモデルルームに殺到。

でも、やはり無理がありました。
浦安で坪200万円以上の100平米マンションを買う人間は
733人もいなかったのです。
2007年末に竣工したけれど、その時点で全部は売れていません。
2008年にリーマンショック。さらに売れ行き鈍化。
野村不動産は怒涛の値引き販売を始めます。
私のところに寄せられた購入相談を分析すると、
最盛期には坪単価120万円台まで値引きされていました。
キャンペーン開始の頃に、坪210万円で購入契約を結んだ人は
とんだバカを見たことになりますね。

悲劇はそれだけでは終りません。
「ディズニーランドの花火が見えますよ」
販売センターでそういうトークを聞いた人は多いはず。
確かに、毎週金曜日の花火がよく見えました。
しかし・・・同じ野村不動産が隣の敷地でマンションを建て始めました。
その物件が「プラウド新浦安パームコート」。
建物が建つと、すっかり花火が見えなくなりました。
もちろん、「騙された」購入者は怒り心頭。
一時期は「野村不動産に騙された」という横断幕が出たそうです。

悲劇はまだまだ続きます。
2011年3月11日、東日本大震災が起こりました。
ご存知のように、新浦安は液状化で散々な被害を受けました。
そんな中、新浦安エリアで最も激しい被害を受けたのは
他ならぬ「プラウド新浦安」だったのです。
それはもう、恐ろしい状態。まさに悲劇です。

さて、結局のところこの物件はハズレだったと思います。
今や新浦安でもっとも中古で売却しにくいマンションのひとつ。
あの人気沸騰の時に契約して、坪単価200万円前後で購入された方が、
竣工してまだ5年しかたっていないのにどれほどの評価損を
抱えていらっしゃるのか・・・恐ろしいばかりです。
もちろん私は5年前から、あの物件だけは「買ってはいけない」と
叫び続けてきました。
どうぞ、このブログの初期の頃の記事をお読みください。

さて、『人気』が必ずしも適正な評価にシンクロしないことは
「プラウド新浦安」の事例でご理解いただけたと思います。
これと幾分似ている興味深いケースをひとつご紹介しましょう。
それは「プラウド南麻布」という物件。
最近、完売しました。

「フランス大使館の敷地」と言うのが最大のウリでした。
60年の定期借地権。でも価格は分譲並みに坪単価400万円超。
「高いじゃないか」というのが、私の見解。
日比谷線の「広尾」駅から徒歩7分です。
港区物件としては、生活利便性がかなりダメダメ。
この物件ははっきりいって「フランス大使館」というだけがウリ。
それでも売れてしまったのです。
まあ、80人ほどの奇特な方がいたということです。

定期借地権物件と言うのは、資産としては脆弱です。
「あと00年」しか使えないことが確定しているからです。
流通市場も整備されていません。
だから、私は所有権の7割程度でいいと思っています。
さらに「広尾」駅徒歩7分のマンションなら
ガーデンヒルズでもない限り坪単価は所有権で350万円前後。
だったら定期借地権だと200万円台中盤がせいぜい。
それなのに、この物件は400万円で約80戸が売れました。

「売れればいい」というのがこの業界の不文律。
だから、売主の野村不動産はそれで万々歳でしょう。
でも、買った方はどうなるのでしょう？
彼らは本当に坪単価400万円超の価値のものを手に入れたのでしょうか？
その答えは、5年後、10年後に「売ろう」と思った時に分かります。

同じ麻布エリアでも麻布台パークハウスという定借物件は
「事業計画見直しによる販売中止」に追い込まれました。
こちらは三菱地所レジデンシャルの物件です。
アメリカンクラブの敷地を定期借地しているところは
プラウド南麻布とよく似ていますね。
価格が所有権並みに高かったことも同じ。
でもプラウド南麻布は完売して麻布台パークハウスは事業中止。
この違いは何だと思いますか？

私が見るところ、プロモーションと営業力。
野村不動産は見事に「してやった」という他ありません。
でも、それを買った人はどうなるのでしょう？
本当にいいものを買っていれば言うことはありません。
でも「プラウド新浦安」のような運命が待っているかもしれないのです。
少なくとも、私はとても割高な買い物をなさったと思います。

さて、レポートの更新情報です。
江戸川区はコストパフォーマンスが抜群。
価格も都心に一歩先んじて適正化しています。

プラウドシティ船堀は苦戦、ザ・パークハウス一之江参入
「船堀・一之江」
価格　2,890円

プラウドシティ船堀
ルフォン船堀
日神パレステージ江戸川船堀
コージーコート一之江駅前
クレストフォルム船堀サウスステージ
ヴァルセーナ船堀ファーストレジデンス
イニシア一之江駅前
アルファグランデ一之江六番街
ザ・パークハウス 一之江
ゼルクハウス船堀

ザ・パークハウス葛西臨海公園が苦戦！
「葛西・西葛西」エリア
価格　3,890円

アトレ南葛西 パークサイドレジデンス
モナークレジデンス西葛西
クレストラフィーネ西葛西
グリーンホームズステーシア
スカイクレストビュー西葛西
アルファグランデ西葛西
プレシス西葛西ヴェルデ
ファーストシーン葛西elise
ザ・パークハウス 葛西臨海公園
プレシス葛西臨海公園アスール



支那・韓国から理系ノーベル受賞者が出ない理由

昨日から今日にかけて、ニュースは山中氏のノーベル賞受賞関連一色。
まあしかし、めでたいことはめでたいものです。
特にIPS細胞というのは、その対抗馬みたいのがES細胞。
これは7年ほど前、韓国の黄禹錫（おう・うしゃく）という大学教授(当時)が
「開発に成功」したことになっていたのを覚えていますか？
結局、捏造していたのがバレて、韓国内がシュンとなってしまいました。

いつかこのブログでも書いた通り、私の予想では
ここ当面（10年程度）は日本人のノーベル賞受賞は増えそうです。
平和賞や文学賞、経済学賞ではなく、理系の３部門においてです。
ノーベル賞に本流というのがあるのなら、
それは政治的な思惑が入り込む平和賞や後から足した経済学賞やではなく、
やはり物理学、化学、医学・生理学の理系３賞でしょう。
まあ、文学賞はギリ本流。でも、主観評価が大きいので端役でしょうね。

折も折、日本は尖閣や竹島の問題で今、
「国家のアイデンティティ」が問われていますね。
こういう時に本流のノーベル賞受賞者が出ることは、
まことにグッドタイミングではないでしょうか。
しかも、支那や韓国ではまだまだ出そうにありません。

支那には本土だけで日本の約10倍、韓国には4割の人間がいます。
その割合から言えば支那は200人程度、
韓国でも6，7人の受賞者がいてもいいはず。
ところが、実際はそれぞれ平和賞がひとりずつですか。
世界に支那系の受賞者は数人いますが、いずれも他国籍や他国育ち。
なぜ、あの2国からは受賞者が出ないのでしょうか？

連中が総じて日本人よりも劣っている、とは思えませんね。
どちらも日本の強敵。個人の能力では優劣がつけがたいはず。
例えば、アメリカの名門大学に留学している日支韓の学生の内、
「日本人は優秀だけど他の2国はどうも・・・」なんて話、
聞いたことがないでしょ。
実際に名門校に留学された方なら良くお分かりでしょう。
今やその逆はあり得ます。でも、日本人が際立って優秀ではないのです。

ではなぜ、今までの歴史で日本人のノーベル賞受賞者がかくも多いのに、
支那と韓国は理系部門ゼロという差がついてしまったのでしょう？
私は偏に儒教的な悪しき権威主義の結果だと思っています。
儒教的な価値観において、偉いのはまず皇帝（今なら主席、大統領）。
その次が、彼らに使える文官（議員、高級役人、共産党幹部等）です。

だから、ちょいと頭のいい子どもはみんなそちらをめざします。
「大学で宇宙物理を極めたい」「医学者になりガン没滅をめざす」
なんて支那や韓国の若き秀才が言い出したら、親はまず
「せっかく頭がいいのだから、そんなバカなことは言わないで」
と、必死に反対するはずです。
それこそ、強制的にやめさせるかもしれません。

科学者というのは、儒教的な感覚では技術者の延長線上にある職業。
技術者というのは、細々としたくだらない仕事を
こなすことしかできない小人(志の低い者)が就く職業。
医師にしたところで、儒教的な世界では技術者の中で
ちょっとマシな地位が与えられているだけ。
同様に、軍人も頭の悪いゴリラみたいな連中の仕事。
日本風に翻訳すると「体育会系バカがやればいい」ことなのです。

もちろん、支那韓国とて理系の大学がたくさんあって
学生も研究者は大勢います。
でも、彼らに対する世間の眼は日本とは全然違います。
例えば、日本では「東大で博士号を取った」というと
もう闇雲に尊敬されますね。
その人が社会的に尊敬される地位についていなくても、
たいした学問的な業績がなくても、
はたまは多少人格的にヘンであっても、東大の博士様です。
しかし、支那では「清華大学の博士号をとった人」でも、
それだけでは「へえ、アタマいいんですね」程度です。
それよりも「今政府のどれくらい重要な地位にいるか」とか
「どれほどたくさんのお金を儲けたか」ということが重要。
つまり「この人は一生懸命科学を勉強したのだ」というだけでは
世の中から価値を認められないのです。
だから、「大学教授」というポジションに対する
尊敬度もかなり差があるはずです。

ちょっと内容がずれますが、今韓国は大統領選挙の時期です。
安哲秀という大学院の院長さんが野党候補になって話題を広げています。
学者から政治家へ・・・我々から見ると、ちょっと異例。
日本でも、小泉内閣の竹中氏みたいな例がないわけではありません。
でも、日本的な感覚では政治家というものは大学教授よりも
世俗的でやや穢れたイメージがありますね。
「わざわざあんなドロドロの世界に首をつっこまなくても、先生やってればいいじゃん」みたいな。
ところが、韓国では先に申し上げた通り「大統領」がダントツで一番。
大学教授なんて「へえ、賢いのねえ」という世間的評価しかありません。
だから、大学教授だろうが弁護士だろうが企業創業者だろうが、
ちょっと名前が売れるとすぐに大統領選挙に出たがります。
任期が終わったら逮捕されて監獄にぶち込まれるかもしれないのに
よくなりたがりますよね、韓国の大統領なんかに（笑）。

も少し身近な話をしましょう。
京都に島津製作所という会社があります。
ここから田中さんというノーベル賞受賞者が出ました。
こういう科学技術を事業の拠り所とする会社では、
田中さんのような優秀な技術者がもっとも尊敬を集め、
待遇や地位に配慮がなされているはずです。
当然、島津製作所のような会社では、同じ部長さんでも
「営業○部」よりも「○○開発部」を率いている方の方が、
社内での発言権などは強いのではないでしょうか？
その「○○開発部」が会社を引っ張る製品を担当しているのなら
その部長さん（技術者）は専務や社長にでも対抗しうる
発言権があるかもしれませんね。
また、社長になるのも総じて技術系出身者のはずです。

もし、島津製作所が支那や韓国の会社だったらどうでしょう？
きっと、そんなことはあり得ませんね。
「○○開発部」がどんな製品を作ろうが、
それを売る人間の方に重きを置くはずです。
「そんなことをしていると、優れた製品が生まれない」
「いつまでも技術が育たないじゃないか」
日本的感覚ではこのように考えます。
でも、支那や韓国はかなり違うようです。
「優れた製品よりも、売れるモノを作ればいいじゃないか」
「技術開発なんて面倒だから、日本から買って（盗んで）くればいい」
その結果、彼らがどんなものを作り、世界に売っているかは
みなさんもよくご存じですね。
また、社長になるのも技術系というよりは営業系、もしくは・・・

日本は1853年に黒船がやってきて以来、
官民こぞって欧米の先進技術、最新の科学を学ぼうとしました。
その結果、明治維新後40～50年でほぼ世界水準にまで追いついたのです。
受賞こそしなかったものの、明治期でさえ何人もの
ノーベル賞候補者がいたのです。
長岡半太郎や野口英世、北里柴三郎などです。
1949年の湯川秀樹受賞がむしろ遅すぎたくらいといっていいでしょう。


日本では、何でもない町工場がNASAに部品を提供したりしています。
技術を磨き、創意工夫を積み重ね、新たな製品を生み出すことについて、
「命を削る」ほどの努力をすることを、多くの人が称賛します。
また、そういった「職人さん」たちに敬意を払います。
日本は、そういう「現場の技術」を大切にする風土がある国なのです。

支那や韓国のように儒教的な悪弊に染まった社会では、
いい学校を出て役所の奥でふんぞり返っている人間に
最大の敬意を払い、現場で汗を垂らして粉骨砕身の努力をする人を蔑みます。
そういう価値観の社会では、いつまでも世界をリードする技術や、
ノーベル賞を受賞できる科学者は育ちませんね。

しかし、我々はいつまでも安心していられません。
支那も韓国も、このようなことに気付いています。
だから、一生懸命若い研究者を育てようとしています。
連中のやることは、総じてドラスティックです。
日本のように、ウニャウニャと愚鈍なことはいたしません。
我らも「理系離れ」などと言われる現象をいちはやく食い止めて、
世界水準の科学技術力を発展させる努力をすべきです。

と言いながら、わが家のガキ3匹はみんな理科が苦手。
そっち方面でお国のためにお役に立てそうにないのが残念です。

さて、セミナーの告知を再度出しておきます。
今回は参加者とのコミュニケーションを大切にしたセミナーです。
住宅、不動産でお悩みの方は、ぜひご参加ください。

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

い わゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていく べきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年に A.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける 不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

お申し込みはこちらから



住宅の「買い時」は半永久的にやってこない

昨日、「週刊スパ」の取材を受けていました。
一部上場企業の係長クラスでも、給料は20万円そこそこ。
年収にすると300万円台という事例があるとかないとか。
まあ、「さもありなん」という気がします。

日本経済は年々歳々縮んでいますね。
2年ほど前にGDPで支那に抜かれましたが、今やあちらは日本の1.2倍。
そりゃあ、向こうは年に10％経済が拡大して、
こっちが2％縮めば1.2倍くらいの差はすぐについてしまいます。

当然、給与所得者（サラリーマン）の収入は減るばかりですね。
その分、物価も下がるので生活水準はそう変わらないはず。
こういう時代に預貯金をたくさんもっていると、
低い利率で預けていても自然にその価値が高まります。
逆に借金を抱えていると、時間がたつほど負担が重くなります。

デフレの時代、借金は少なければ少ないほど有利です。
つまり、年収の何倍も借金を背負う住宅購入は不利。
買わなくていいものなら、買わない方がいいでしょう。
これは一般的な法則です。

でも、みなさんにもそれぞれの「人生の都合」というものがあります。
家族が増えたり、子どもが大きくなったり・・・
住宅についてのニーズが生まれてくれば、それに対応しなければいけません。
最終的には「家の一軒でも買わなければ」ということになりますね。

自分の持ち家に住む、というのは多くの日本人にとって
人生の目標みたいになっていたところがあります。
特に私のように、他のところから東京にやってきた人間にとって、
この街で「家(マンション)を買う」というのは、
ある意味で「成功の証」ですらあると思われてきました。

かつて、多少の無理をしてこの「成功の証」を手に入れても、
それによって自分の人生に回復しがたい
打撃をもたらす事はありませんでした。
むしろ、それによってさらなる富を生み出していたのです。
すなわち、「買った家が値上がりする」という時代は、
多くの人にとってマイホームは幸せを生む打ち出の小槌。
でも、今は違います。

年収の何倍もの住宅ローンを借りてマイホームを買う、
という行為は経済的破産につながる巨大なリスクを背負うこと。
実際、多くの人が住宅ローンを払いきれずに、
最終的には自己破産に追い込まれています。
あるいは、それによって自殺する人さえいます。
家を買ったことで破産、そして自殺。
マイホームは人間を不幸にする時代になったワケです。

では、年収が300万円の方はマイホームを買ってはいけないのでしょうか？
私は、そんなことはないと思います。
年収が300万円の方は、300万円なりの家を買えばいいのです。
そういう思いをもって「年収200万円からのマイホーム戦略」
という本を書いてみました。
出版されたのは2年半前です。まだ3.11の地震が起こる前。

刊行された時に比べて、日本の経済は悪化したといえます。
みなさん、3年前と比べて年収は増えましたか？
自分の小遣いは増えましたか？
でも、物価は下がっていますよね。
上がったのはガソリン代と電気代と税金と・・・
でも、モノの値段は安くなりましたね。
実は、マイホームの価格も確実に安くなっています。

住宅業界とそれに付和雷同する一部のメディア、評論家さんたちは
毎年春と秋になるとこぞって「今が買い時」と叫びます。

この「週刊ダイヤモンド別冊」における住宅特集も、
いまや春と秋の「季刊」化してきましたね。
何じゃかんじゃと中立的な立場を装っていますが、
基本的には「こんな住宅を買いなさい」と、
マイホームの購入を勧めています。
今回こそ全体の文中にはっきりと「人口減少」という
ワードが散見されますが、基本的に住宅産業にとっての
不都合なデータはほとんど紹介されていません。

まあ、世間のメディアがこんな調子ですから、
みなさんも「買うとしたら今かな」なんて踊らされます。
でも、冷静に考えてくださいね。
住宅の価格は年を追うごとに下がっていきます。
私は、このブログで5年間ずっとそのことを言い続けています。
多分、これからも同じことを書いていくでしょう。
それで、今までの5年間のどこかに「買い時」があったでしょうか？
私は一度もなかったと思っています。
当たり前でしょ！
この5年間、住宅の価格はなだらかに下がり続けています。
これからもずっとそうでしょう。

であるにもかかわらず、こういったメディアは
インチキに収集された統計数字のちょっとした変化を捉えて
針小棒大に「これから住宅価格が上がるかも」とか、
あるいは「下げ止まった」と言い続けてきたのです。
いったいどちらが正しかったのでしょうね。

ただ、この5年間に買ってはいけなかったのか、
というと一概にそんなことは言えません。
最初に申し上げたように、みなさんには「人生の都合」があります。
それぞれのタイミングを見計らって、
その時々で最適なものをご購入になればいいのです。

「雑誌が特集しているから」「他の誰かが買ったから」
「テレビで『今が買い時』と評論家がいっていたから」

そんな理由で自分の家を買う方は・・・はっきり言っておバカさんです。
また、不動産屋さんたちのいいカモです。
せいぜいオツムの弱い彼らを儲けさせていあげてください。

これからの時代、誰もが買ってもいい「買い時」なんていうのは
半永久的に来ないと思っていいでしょう。
自分がいつマイホームを買うのかは、自分で決めてください。
雑誌や評論家やテレビは、その時々の流れに沿って
注目を浴びるようなことを言っているだけです。
実際のところ「自分の都合」でしかモノを言っていません。

　　

自分のアタマで考え、自分なりの結論を出す。
それが他人と違うからと言ってひるむことはありません。
みなさんのマイホーム購入には、マークシートの4択みたいな
絶対の『正解』なんてあり得ませんから。
また、あなたにとっての最善策は、他人のそれとは違うものです。

そして、よく考え、多くを悩む方は失敗しにくくなります。
これは、多くのご相談を受けていて思ったこと。
「エイヤー」で決める方は、「エッ、イヤ、そんなはずでは・・・」
という結果が待っていることが多いものです。

さて、レポートの更新情報です。
今回は「埼玉」と「千葉」。
たくさんいろいろな物件が出てきました。
みなさんが惑わされそうなのもいろいろあります。
この両エリアは「買ってはいけない」が多発する特性があります。
どうぞ、私のレポートを参考に「失敗」を避けてください。

沈む幕張ベイタウン、そしてウェリス稲毛登場！
千葉エリアの大規模マンション
全20物件の徹底分析
価格　3,290円

１　「ザ・パークハウス 新検見川 」
２　「グランドターミナルタワー本八幡」
３　「ユトリシア」
４　「パークシティ柏の葉キャンパス2番街」
５　「ザ・レジデンス千葉ニュータウン中央」
６　「プラウド船橋」
７　「グランソシア船橋芽吹の杜」
８　「グランスイートブルー」
９　「シティテラス南行徳」
10　「パークタワー八千代緑が丘」
11　「シティテラスおおたかの森ｽﾃｰｼｮﾝｺｰﾄ」
12　「幕張アクアテラス」
13　「プラウド新浦安パームコート」
14　「ビオ・ウイング　ユーカリが丘」
15　「ユーカリが丘 スカイプラザ・ミライアタワー」
16　「サングランデ印西牧の原ドアシティ」
17　「オーベルグランディオ柏」
18　「プレミスト稲毛海岸」
19　「幕張ベイタウン グリーナ」
20　「ウェリス稲毛」

プラウドVSパークシティの浦和決戦、グランアルト越谷も登場！
埼玉県の大規模マンション全19物件
価格　3,290円

１「シティテラス戸田公園」
２「小手指タワーズ」
３「志木の杜テラス」
４「フォレストレジデンスHAUSKA（ハウスカ）」
５「ソライエ草加松原」
６「グランドミッドタワーズ大宮」
７「パークシティ南浦和」
８「プラウドシティ浦和」
９「グローリオ越谷ステーションタワー」
10「パークスクエアさいたま新都心　Airs Court」
11「グランシンフォニア」
12「シティタワーさいたま新都心」
13「シティテラス大宮宮原」
14「シティタワー蕨」
15「レーベンスクエア東鷲宮ブライトアリーナ」
16「サウスゲートタワー川口」
17「シティタワー上尾駅前」
18「北戸田ファーストゲートタワー」
19「グランアルト越谷レイクタウン」



マルクス主義という邪宗が日本を頽廃させた

隆盛を極めた古代ローマがなぜ滅びたのか、
という原因についてはいろいろと言われています。
私はズバリ「キリスト教」だと思っているのですが、
それについてはまた別の機会にゆっくりと。
ただ、ローマ人たちがキリスト教に蝕まれた原因というのを
今日は考えてみたいと思います。

それは即ち「文明の頽廃」。
カンタンにいえば、市民が「パンと見世物」を求めるばかりとなり
国家のために兵士として外敵と戦ったり、
産業の発展に貢献する仕事に就くことが少なくなったのです。
そんなことしなくても、今でいう生活保護（パン）がもらえたからでしょう。

「見世物」とはラテン語でチクルス、英語ではサーカスとなりますが、
ローマの場合は剣闘士同士の命を賭けた試合であったり、
猛獣との戦いという凄惨なイベントです。
そんなことばかりしていることに、並みの神経を持った人間なら
多少なりとも良心の呵責を感じますよね。
そこに人間の原罪とそこからの救済を説く新興宗教の
キリスト教が付け入ってきたワケです。
自分たちが毎日遊び暮らしているのに、同年代の貧しい若者が
大勢工場で働いているのを見て、多少の「後ろめたさ」を
感じていた単細胞な学生に、マルクス主義という邪宗が
広まったのと構図がよく似ています。

さて、ローマが経験した「文明の頽廃」は20世紀初頭の
大英帝国でも同様の現象が見られました。
政治指導者は「百年の計」よりも目先の人気取りに走ります。
庶民はグルメにうつつを抜かす一方で、
ありとあらゆる健康法がマスコミで紹介され、その一部が大流行。
若者たちは海外へ出ていきたがらなくなり、上昇意欲が減退します。

お気づきでしょうか？
それって、現在の日本ですよね。
今の日本は間違いなく「文明の頽廃」期を迎えています。
ローマはご存じのようにキリスト教に染まってしまってから
100年ちょっとで滅びてしまいました。
ローマ人の直系子孫である今のイタリア人や、
傍系ながら「ローマ一家」の一員と言っていいのはスペイン人。
彼らに、かつての輝かしいローマ人たちの精神は
今や垣間見ることさえ困難になっています。
その原因も、間違いなくキリスト教にあるのですが、
その話題もまた別の機会に。
ともかくも、ローマの末裔たちは今やユーロのお荷物。
かつての蛮族であるドイツやオランダから、
冷ややかな眼で見られ、施しさえ受けています。

一方、大英帝国はその後どうなったでしょう？
第一次大戦という彼らにとって20世紀最大の苦難を乗り越え、
さらに第2次大戦ではアメリカを味方に引っ張り込みたいがために、
対日政策を誤って大東亜戦争を勃発させる一因を作りました。
そのため、戦争に勝ったにもかかわらず
アジアでのほとんどすべての植民地を失い、
さらにその後アフリカの植民地をも手放さざるを得ませんでした。
そして、元の木阿弥。ただのイギリスに戻ったのです。
そのあたり、敗戦で大日本帝国がただの日本になったのと、
どこか似ていなくはありません。
戦勝国と敗戦国という歴然とした差があるのに、ここだけは不思議。

イギリスは「文明の頽廃」後に、国運が著しく衰退しました。
その後、1970年代の後半からサッチャーという傑物が現れ、
老朽化した大国を「見事に再建」した・・・かに見えました。
まあ、公平に見ても「再建した」といっていいでしょう。
しかし、イギリスは今また経済的な苦境に陥っています。

さて、我がニッポンです。
私が見るところ、「文明の頽廃」が始まったのは、
1980年代からではないかと思っています。
これは、あの「アンポー、ハンタイ」の団塊世代が、
社会の中核をなしていく過程と見事なまでに一致しています。
キリスト教はローマ人の気高き独立自尊の精神を
教会依存のふやけた現実逃避主義へと穢しました。
大英帝国の富と栄華はジョン・ブルたちの冒険心を
ひ弱で内向的な消極主義へと萎縮させてしまいました。
そして、マルクス主義は比類なき道徳と向上心を備えた日本人を、
無責任で刹那的な現実破壊者に替えてしまったのでは・・・

マルクス主義は、単純に富の偏重を批判したばかりではありません。
私たちの社会に連綿と続いてきた「親から子への継承」という、
人間としての最も大切な使命をも否定しました。
親から受け継ぐ、また子孫に引き継ぐのは、
単にお金やモノだけではありません。
そのようにカタチあるモノなどの価値はたかが知れています。
大切なのは精神、心、道徳、価値観といったカタチのないもの。

そして何よりも、自分がそういったものを
子孫に伝えるのだという「義務」。つまりは、使命感です。
そもそも、自分の生命はご先祖様から与えられたもの。
幾百万の先祖が命を賭して自分に伝えてくれた血（遺伝子）を
次の世代にしっかりと伝えるのだ、というごく当たり前の人生観。
マルクス主義は、そういったものまでも否定しました。

「自分の人生だから自分が決める」。
「まず、自分がしっかり楽しむ」「自分たちが一番大切」
「自分の人生を充実させることが人生の目的」
こういった価値観や生き方は、ほぼマルクス主義に穢された連中が、
無分別に旧来の価値観を否定した結果、世にはびこったものです。
そこで、我々が失ったものは何なのでしょう？

「親を大切にする」「子どもに躾をする」「しっかり子どもを育てる」
「世間に迷惑をかけない」「物事は人に譲る」「ウソを言わない」
「自分よりも家族を考える」「我がままは不徳」
こういった、日本人の伝統的な道徳精神ではないでしょうか？
私たちは、自分たちが「個人」である前に、
次の世代へ様々なモノを継承する遺伝子の中間走者であるはずです。
自分の人生を充実させるのも大切ですが、
その前にしっかりと家族を作り、遺伝子を継承する子どもを作り、
道徳と教育を授け育てるのが前提ではないでしょうか。
自分だけ好き勝手なことをして人生を終えるのは簡単です。
でも、それでは幾百万の先祖があらゆる艱難辛苦に堪えて
自分まで血を繋いでくれた努力を無にするものだと思います。

そういった生き物として、人間としてのごく普通の使命を
まるで古臭くて遅れた生き方の様に位置づけてしまう
マルクス主義の邪宗的価値観が、我々のニッポンを
「文明の頽廃」へと導く促進剤になっているような気がします。

今の若い世代は、結婚や子育てについて、我々の世代ほど
意欲も希望も持っていないように思えます。
もちろん、義務感などカケラもなさそうですね。
これすなわち「文明の頽廃」の一兆候。
マルクス主義という邪宗のくびきから脱しきれないニッポンは、
かつてのローマや大英帝国の様に衰退し、
あるいは滅亡へと向かうのではないでしょうか。
そのあたり、私は強く危機感を持っています。

さて、ガラっと変わってレポートの更新情報です。

東京の大規模マンション全解説32物件
グローリオ、プラウド、パークシティなどが値引き開始！
価格　4,980円

アクシア八王子ピュアマークス
イーストゲートスクエア
ヴィークグラン世田谷千歳船橋
オハナ玉川上水ガーデニア
オーベルグランディオ多摩中央公園
グランドヒルズ三軒茶屋
グランドメゾン狛江
クレヴィア南千住
クレストガーデンレジデンス
グローリオ蘆花公園
桜堤庭園テラス
ザ・神宮前レジデンス
ザ・パークハウス 一之江
ザ・ミッドランドアベニュー
ザ・ミレニアムフォート府中御殿坂
ザ・シティテラス加賀
シティテラス立川
シティテラス板橋蓮根
センチュリーフォレスト
セントラルレジデンスシティテラス目白
常盤台ガーデンソサエティ
パークシティ国分寺
パークシティ浜田山
パークシティ武蔵野桜堤
パークホームズ南麻布ザ レジデンス
パークホームズ目黒ザ レジデンス
広尾ガーデンフォレスト
プラウドシティ船堀
ブリリア辰巳キャナルテラス
Brillia 多摩ニュータウン
ライオンズ調布つつじヶ丘シーズンズヒル
ルネ花小金井

プラウドシティ淵野辺、パークホームズ横浜矢向も登場！
神奈川の大規模マンション全解説36物件
価格　5,890円

ヴェレーナ東戸塚
エクラスタワー武蔵小杉
オーシャンステイツ湘南平塚 グランフィールド
カワサキアイランドスイート
川崎ラグゼガーデンプロジェクト(ラグゼコート)
グランセレッソ横濱戸塚
グリーンシア川崎京町
クレストシティアクアグランデ
グレーシアガーデンたまプラーザ
ザ・パークハウス 市ヶ尾
ザ・ミレナリータワーズ
ザ・ハウス港北綱島
ザ・パークハウス 追浜
サンクタスシティ長津田みなみ台レジデンス
シティテラス横浜仲町台壱番館
シーズンプレイス
ステーションスカイタワー小田急相模原
テラス横浜富岡（ハマテラスプロジェクト）
ドレッセ鷺沼の杜
ナイスクオリティス横濱鶴見
パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワｰ
パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス
パークスクエア湘南茅ヶ崎
パークタワー横濱星川
パークホームズ横浜矢向センターフォレスト
プラウドシティ淵野辺
プラウドシティ元住吉
プラウドタワー武蔵小杉
ブリージアテラス淵野辺
Blillia City横浜磯子
ヨコハマオールパークス
ライオンズ一条レジデンス湘南C‐X
ライオンズ茅ヶ崎ザ・アイランズ
リヴァリエ
ルネ追浜
ロイヤルタワー横濱鶴見

東京でも神奈川でも、残念なことですがくだらない
大規模マンションが増殖しています。
この流れは来年の前半まで続きそうです。
その後は、もう一度大きな市場の波をかぶりそうです。
みなさん、慌てることはありませんよ。


2012/10/3 15:55 | ちょっと脱線 | Comments (1)