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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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価格4,980円
｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

ブリリアタワー堂島、 梅田ガーデンレジデンス、 シエリアタワー大阪堀江の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート 大阪のタワーマンション 全1 […]

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「京都市」全47物件【2025年12月】

      榊淳司の資産価値レポート010 京都市の全47物件 【2025年12月改訂版】 このレポートで取り […]

価格9,980円
「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

シティテラス赤羽 ザ・パークハウス 赤羽台タワー＆レジデンスは？ 榊淳司の資産価値レポート037 北区･総集編 全6物件を解説 【2025年 […]

価格2,490円
｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

グランドシティタワー池袋の資産価値は？ 榊淳司の資産価値レポート034 豊島区･総集編 全5物を全て解説 【2025年12月改訂版】 このタ […]

価格2,590円
「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

価格1,980円
「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート021 港区・総集編 全19物件を全て解説 【2025年12月改訂版】 榊淳司は常々「マンションを買うのなら無理して […]

価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
定期借地権を買ってはいけない理由

ここのところ脱線が続いたので、今日は真面目にマンションの話。
テーマは定期借地権です。
ここのところ、レポートの更新で東京都の港区を回っていました。
港区というのは、基本的に23区の中では1,2位を争う高額エリア。
だからなのでしょうか、定期借地権のマンションがいくつか出ています。

まず、「麻布エリア」のレポートの更新情報をご覧ください。

ブランズ麻布狸穴町、グランスイート麻布台登場！
「麻布エリア」
価格　5,790円

1 シティタワー麻布十番
2 パークコート麻布十番ザ タワー
3 ウェリス有栖川
4 プラウド南麻布
5 ブランズ東麻布
6　ザ・パークハウス 西麻布
7 ライオンズ麻布十番　スペリア
8 イニシアイオ西麻布
9 クラッシィスイート・ジオ東麻布
10 サンウッド西麻布11　ザ・パークハウス元麻布
12　パークホームズ南麻布ザ レジデンス
13（仮称）ブランズ麻布狸穴町
14 グランスイート麻布台ヒルトップタワー

実は、この中に定期借地権の物件が２つあります。
このエリアをご検討の方ならご存知でしょう。

4 　プラウド南麻布
12　パークホームズ南麻布ザ レジデンス

どちらも、わりあい話題になっています。
プラウドの方は、フランス大使館の敷地を定期借地にしたマンション。
入居にはフランス大使館の「資格審査」まであるそうです。
さすがは「おフランス様」でいらっしゃいます。
物件についての詳しい分析はレポートをお読みいただきたいのですが、
一言で言えばこの「おフランス様」に惑わされてはいけません。
でも、今オフィシャルページを覗いたら、完売してしまったようですね。

パークホームズの方は、定期借地権ならではの「価格で勝負」。
周辺の所有権物件と比べて価格の安さを前面に打ち出しています。
「人生に、南麻布という贈り物」というのがコンセプトのようです。
何か、「お前ら貧乏人でもこれで南麻布にすめるだろ？」、
と言われているような気がするのは私だけでしょうか。
こちらは戸数も多いので、当面完売しそうにありません。

実はもうひとつ、「麻布台パークハウス」という物件があるはずでした。
アメリカンクラブの敷地を定期借地して始まった事業です。
ところが、この春先に突如「事業中止」に。
そもそもの価格がバカ高で、販売は絶不調の模様でした。
値引きも「3割4割当たり前」の世界だったようです。
それでも、売れなかったのですね。

まあ、そんなことはいいとして。
定期借地権というものには、そうそう手を出すべきではないと思います。
「50年(60年)住めるからいいじゃないか」
「そんなに長く生きないから大丈夫」
そんな風に考えれば、確かにいいかもしれません。
でも、逆に言えば「そう考える以外にない」のです。

「50年の定期借地権」というのは、単純に計算すれば
1年に2％ずつ価値が減っていき、50年後は完全にゼロになります。
例えば20年後なら「全体の4割が減価し、6割の価値が残っている」
というのが理論的な価値算出になります。

では今、5000万円で買った定期借地権のマンションを、
20年後にはその6割である3000万円で売れるでしょうか？
まず無理ですね。
まず、不動産としての評価額がまったく変わらなかったとしても
(実際にはそんなことはあり得ないのですが)
3000万と言う評価はつきません。
その理由
１　建物・設備の老朽化が進んでいる
２　「あと50年」ではなく「あと30年」
だから、3000万円ではなく2500万円から2000万円くらいでしょう。

加えて、市場の変化があります。
今後、人口減少に伴って日本の不動産評価額が低下し続けます。
たとえ港区のマンションと雖も、20年後には半額になるでしょう。
その詳しい内容については
拙著「磯野家のマイホーム戦略」をお読みください。

そうなると、今5000万円で購入した定借のマンションは
20年後には市場評価額が1000万円から1250万円あたりになるのです。
でも、それでも買い手は見つかるでしょうか？
私はかなり難しいと思います。
その時点で「30年後はゼロ」になるやや老朽化したマンションに、
1000万円以上のお金を出す人がそうそういるとは思えないからです。
「5,6年住んで売ればいいじゃない」
という考え方もありますね。
でも、6年住めば「あと24年でゼロ」です。
それをまた買ってくれる人がいるでしょうか。

このように、定借のマンションは時間が経過するごとに
加速度的に市場評価が下がっていく事が予想されます。
しかも、今まで供給された物件数自体が少ないため、
しっかりとした流通市場が形成されていません。
資産価値としては非常に脆弱ですね。

だから、定期借地権のマンションと言うものはそもそも
「50年(60年)の間、ずっと住み続ける」という前提でなければ
購入しないほうが安全、ということになります。
今の時代、この先50年(60年)の人生設計をしっかり固められる人が、
いったいどれくらいいると言うのでしょう？
なのに「売れない（売りにくい）住まい」のために、
所有権分譲価格の7割から8割以上もする定期借地権のマンションを
購入する事が、どれほど大きなリスクを背負う事になるのか、
冷静になってもう一度考えてみたほうがいいと思います。

では、港区の他のエリアのレポート更新情報です。

「白金・高輪」
プラウドタワー白金台、高輪台タワー参入！
価格　2,980円

1　ウェリス高輪
2　パークタワー高輪
3　リビオレゾン白金
4　グランスイート白金高輪
5　シティハウス高輪ヒルトップ
6　グランドメゾン白金
7　プラウドタワー白金台

「六本木・青山」
アークヒルズVS.パークコート
低価格物件も参入か？
価格　4,790円

●六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 アトラスタワー六本木
3 パークコート六本木ヒルトップ
4 ブランズ六本木
5 ウェリス六本木
6 オープンレジデンシア六本木
7 アークヒルズ仙石山レジデンス
8 イニシアイオ西麻布

●青山エリア
1 南青山パークハウス
2 南青山マスターズハウス
3 ザ・レジデンシャル北青山
4 ザ・パークハウス 南青山常磐松
5 オープンレジデンシア南青山骨董通り
6 オープンレジデンシア南青山ウエストテラス

「赤坂エリア」
ミッドガーデン善戦、プレミスト参入
中小物件入り乱れた混戦市場
価格　2,690円

1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 インプレスト赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 ミッドガーデン赤坂氷川
7 クラッシィスイート赤坂



支那と韓国が反日で暴れれば、安倍総理誕生は確実

「次は安倍新総裁について書け」というリクエストがありました。
私は安倍さんについて、新聞に載っている情報以外は知りません。
そこで、まあ彼を取り巻く一連の情勢について
私なりの見方をほざいてみたいと思います。

まず、自民党の総裁選挙自体は面白かったですね。
私として、絶対に勝ってほしくなかったのは石原ジュニア。
二言目には「新宿のオヤジが」と親の七光りを
恥ずかしげもなく自分からパシャパシャやる情けない奴。
それでいて、ヤバくなるとさっさと逃げを打つような輩が、
次期総理になるかもしれないポジションに就いて欲しくありません。
それに彼が当選して森や古賀といった「終っている」爺さんたちの
発言権を高める事は、百害あって一利なし。
一方、石破君は顔がよくないですね。酷薄な感じがします。
実際、彼の経歴や評判を見ると、そんな風に見えるから不思議。
他2名は、まあ参加したというだけですね。

今回、やはり安倍君が選ばれたのは最善手でしょう。
何といっても5人の候補の中で靖国へ参る意思を示したのは彼だけ。
その程度の事さえ出来なければ、支那や韓国と対等に渡り合えません。
ただ、安倍君は総理であったとき、靖国へ参りませんでした。
だから、今や日本のマジョリティである保守層から支持されず、
それでいて彼を目の仇にする朝日新聞にボロカスに書かれた事で
持病を悪化させて情けなくも降板。
今回は、まず自民党総裁として靖国へ参るべきです。
秋の例大祭からがいいでしょう。10月の17日からです。

ここ最近、李アキヒロ君はわざわざ島根県の竹島へ来てくれたし、
尖閣問題で支那が自爆的な反日キャンペーンをやらかしました。
おかげで、日本国内は「領土を守ろう」という意思でひとつになっています。
支那や韓国の実態をまざまざと見せられて、目を開いた人も多いはず。
これは国難であると共に、日本人がまとまるチャンスなのです。
日本は元寇、黒船、日露、敗戦、そして今回の震災など、
国が危機を迎えたときには、国民がすばらしい団結力と奉仕精神を示す国。
こういう時に、安倍君は再び日本のリーダーとなるポジションを得ました。
しっかりとこの風を捉えて、過たずに国民を導いて欲しいですね。
ちょっとひ弱な感じがするのが一番心配ですが。
あと、経済政策に弱そうなのも難点ですね。
仲良しではなく、よきブレーンを見つける事が大切です。

さて、では安倍君は本当に総理になれるかどうか？
それは、今後安倍君が自民党総裁としてどのように振舞うのかにもよります。
ヘナヘナの谷垣君のようなことをしていれば国民はソッポを向くでしょう。
でも、あの言動どおりのことをやり、ブレなければ人気は上がるはず。
総選挙は、内閣不信任案の可決、というハプニングがない限り、
来年の夏（任期満了）までないと私は予想しています。
そこは老獪な野田君のグダグダ作戦が功を奏しそうです。

気になる大阪の橋下君は、ここのところ失点続き。
竹島の共同管理発言、中韓への軟弱姿勢表明、公明党との連携・・・・
どうやら馬脚を現した観があります。
総選挙まで時間があればあるほど、人気は翳りそうです。
したがって、解散総選挙が来年の春以降に行われるとすると、
維新の会はせいぜい50議席どまりではないかと予想します。
300人の候補を立てて50議席では、その瞬間に終ります。
それも、橋下抜きのトーシロー集団ですから、何も出来ません。

また、支那や韓国が反日で騒げば騒ぐほど、安倍君にはフォローです。
連中にはいずれも正義がありません。
騒ぎが大きくなればなるほど、日本人の怒りは高まるでしょう。
野田君や橋下君は、そういう国民の感情に鈍感すぎますね。
靖国神社に参拝しようと、自衛隊を尖閣に派遣しようと、
すべて国際社会の常識の範囲内です。
というか、やらない方がおかしいくらい。
それをオドオドしてやらないことで、どんどん国民の支持を失っています。
支那や韓国が騒いだところで、ほっておけばよいだけ。
少々経済関係が滞っても、国民は甘んじてそれに耐えるでしょう。
売国発言をした丹羽大使に対して、
誰も同情を示さなかった事でもそれは分かります。
したがって、今後支那や韓国が反日で騒ぐと安倍君には有利。

一方、民主党が勢いを回復する事もあり得ないでしょう。
尖閣で軍事衝突が起こり、野田君が見事な
危機対処でもして見せれば話は別ですが・・まあ、無理。
となると、やはり勝つのは自民党ですね。
単独過半数は無理でも、200議席は取るかもしれません。
そうなれば、再び自公連立政権？
安倍総理の誕生となるでしょうね。
安倍君、そこで有頂天になってチョンボしなければいいんだけど。

さて、まだ少し先ですが今までとは一風変わったセミナーを開催します。
参加者のみなさんと対話する事を重視したセミナーです。
少人数の和やかな会をイメージしているので、ぜひご参加ください。

「不動産不安定化の時代をどう生きるか」

いわゆる「土地神話」が崩れ、マイホーム購入が「資産形成」ではなく「資産リスク」になってしまった現代。我々は不動産とどう向き合い、どうかかわっていくべきなのでしょうか？　あるいは、マイホームについてどのように考えればいいのか？　そして、どのような不動産投資が有利なのか？
このような疑問に対して、榊淳司をはじめとする3人の専門家が一刀両断でお答えするとともに、参加者からのご相談もお受けするセミナーを開催いたします。
セミナーで取り上げる３つのテーマは次の通り
●不動産の「選択と購入」
●これからの不動産投資のあり方
●取引の安全を図るために
幸せな人生のために不可欠な住宅、そして不動産の問題について、3人の専門家が時代に即した明解な指針を示すセミナーに、ぜひともご参加ください。

日　　時：2012年11月18日（日）　午後3時30分より
場　　所：ルーテル市谷センター 第１・第2会議室
東京都新宿区市谷砂土原町１－１
地下鉄有楽町線「市ヶ谷」駅徒歩１分、ＪＲ中央線「市ヶ谷」駅徒歩５分
電話　０３－３２６０－８６２１
参加費：お一人様5000円（ご夫婦で参加の場合は二人で7000円）
定　 員：50名（定員になり次第締め切り）
お申込：下記の申込フォームに必要事項を入力の上、お申し込みください。

当日の予定
セミナーの部　15:30～
講演1　「人口減時代、住宅をどう選ぶべきか」　15:30~16:50
講師　榊　淳司（住宅ジャーナリスト・榊マンション市場研究所代表）

講演2　「不動産取引を安全に導く基本知識」　17:00~17:40
講師　大友雅敏（㈱ベストサポート　代表取締役）
不動産業界での幅広い経験と該博な知識で、エンドユーザー側にたった不動産購入をサポート。物件選びや購入手続きなど、法務・実務面を中心にマンション購入に関する様々な悩みにお答えします。

講演3　「明日から収入が得られる不動産投資」　17:50~18:30
講師　根布和明（A.Cast.Partner’s㈱　代表取締役）
会計事務所、ゴルフ会員権販売、訪問販売など様々な職業を経験した後、不動産業界へ。リーマンショック直後の2009年にA.Cast.Partner’s株式会社を設立。3年で売上高20億円の企業に成長させた投資向け不動産業界の風雲児。著書「年収を売買で増やし続ける不動産超加速投資術」は、アマゾン不動産部門1位のベストセラーに。

相談会　18:40～
当日のセミナー講師である大友雅敏、根布和明、榊淳司がアドバイザーとしてみなさんのご相談を個別に承ります

参加特典
榊マンション市場研究所が発行する各レポートの廉価販売
セミナー会場にて榊淳司のレポートを超割引価格で販売。
業界を震撼させているあの驚愕のレポートの
PDFデータCD版を通常ダウンロード価格の
半額から3割引程度（2000、3000、5000円均一等）で販売いたします。
話題の「マンション値引き交渉術」も通常12800円のところ
当日は旧版CDながら5000円で販売しております。
どうぞ、この機会をお見逃しなくご利用ください。
※ 但し、ご用意する枚数などには制限があります。

今回のセミナーは、じっくり時間をとってお話します。
また定員は50名ですが、実際の参加者は20名程度を想定。
個別の無料相談もしっかりとさせていただきます。

お申し込みはこちらから

 


2012/9/28 0:26 | ちょっと脱線 | Comments (0)

不動産購入は10年先の『最悪』を踏まえて判断

最近の私は、せっせと現地調査をして
レポートを最新情報に更新しています。
その合間に支那の悪口をほざいているのであって、
そちらはちっとも本業ではないし、一銭にもなりません。
まあ、悲憤慷慨している、というところでしょうか(笑)。

さて、現地調査をしていてヒシヒシと感じるのは
「売れていないなー」ということ。
完売する物件よりも新規に売り出されるものが多いのです。
だから、私がレポートで取り上げる物件も増加気味。
特に、スケールの大きな物件はなかなか完売しません。

私のまわりにはマンション広告を作っている連中が
いっぱいいるのですが、彼らの忙しさを眺めていると
今後売り出される物件はますます増えそうです。
すると、どうなるのか・・・・

何度かここでも言及しましたが、数か月後に供給過剰が
はっきり市場に表れそうな気がします。
そして、また「値引きの時代」になりそうです。
さらに、倒産するところも出てくるでしょうね。
2008年のミニバブル崩壊で、だいたいヤバいところは
一通り倒産したのですが、ゾンビのように蘇っている会社もあります。
そういう会社も、ビジネスモデルの基本は変わっていません。
というか、マンション屋は所詮マンション屋しかできないみたいですね。
したがって、ゾンビ企業はもう一度倒産する可能性があります。
ただ、それは来年の春以降になるでしょう。
あるいは、消費税増税の反動減が来る再来年の春以降。

さて、その消費税増税なのですが、スンナリ8%に上げられるでしょうか？
私はまだまだ不透明な要素があると思います。
まず、愚民たちの声に押されて未だに原発稼働率は最低。
余計な燃料を買わなければいけないのと、電気料金の値上げによる
経済成長押し下げ効果は0.5から1%程度あると思います。
さらに、今回の支那の騒動で進出企業の業績が悪化。
支那貿易も停滞するので、それが約1%の下振れ効果アリと推計。
ただ、企業の支那離れが経済成長を押し下げるのは一時現象でしょう。
支那の代わりなど、いくらでも見つかります。

しかし、来年の今頃は景況感がずっと悪くなっている可能性があります。
それでいて、就労人口は毎年30－50万人減っていきます。
消費税増税の前提となっている毎年2-3%の経済成長なんて、
実際のところ完全に「絵に描いた餅」でしかありません。
年率1－2%のマイナス成長の中、消費税を上げるとどうなるのか？
それはまさしく「日本経済の自殺」に他なりません。

消費税の増税を実質的に判断するのは、来年の今頃でしょう。
その頃はどこが政権を担っているのか分かりませんが、
今の野田君や民主党でないことは100%確実です。
だって、来年の6月までには絶対に総選挙がありますから。

ということで、マンション業界にとって「身近な未来」は
決して明るいとはいえません。
したがって、来年、再来年と次第に事業規模を縮小していくのが
賢明な経営方針というもの。
ところが、今のところ大手デベにはその気配が微塵も無し。
むしろ拡大を狙っているような印象さえ受けます。
危険ですね。

まあ、マンション屋が何社つぶれようが、
そこから物件を買っていない限りにおいて、
みなさんには「他人事」で済ませられます。
だから私も、「ゾンビ企業のマンションは避けた方がいい」
と、いつもセミナーや相談では申し上げています。
社名を上げるならジョイントやモリモト、日本綜合地所・・・

三井三菱住友といった大手の場合は、マンション開発が
事業の主体ではない場合がほとんどですから、
多少の失敗をやらかしても倒産することはまずありません。
同じ財閥系でも、東京建物はつながりが弱い芙蓉系。
それに、ここのところ大きな失敗が多すぎますね。
だから、油断はできません。

大京やコスモスイニシア、大成有楽などの専業デベは、
マンション事業が赤字になると、途端に倒産の危機を迎えます。
親会社がいるからといって安心はできません。
まあ、大成有楽なんて、親会社が「よく我慢している」と
いつもながら私は感心していますが(笑)。

そして、今のところもっとも倒産の危機から遠いのは
何といっても野村不動産でしょう。
まあ・・・よく売っています。かなり強引ですが(笑)。
事業の組み立ても上手ですね。
クソみたいな物件でも、さも高級そうにみせたり、
何でもない建物なのに「地震に強い」イメージを植え付けたり・・・
極めつけはやはり「人気化路線」でしょう。
「この物件は人気がありますよ」と装うワケです。
最近しばしば見かける「登録申込即日完売」という
怪しげなワードがそれを象徴しています。

しかし、野村も今が頂点かもしれませんね。
私が見ていると、事業の進め方も販売の仕方も強引過ぎます。
どこの世界でもそうですが「驕れるものは久しからず」で
「盛者必衰の理」がそのうち見えてくるものです。
そうでなくても、世の中は総じて「諸行無常」ですから。

そのいい例が彼らの親会社。
あれほど業界をブイブイいわせていた野村証券も、
今や見る影もなく落ちぶれてしまいました。
近々三菱東京UFJグループの傘下に入ると噂されています。
そうなれば、好業績の野村不動産はどうなるのか？
まさか三菱地所レジデンスとの合併もないでしょうから、
どこぞに売り飛ばされる可能性は大きいですね。

まあ、世の中はまさに「諸行無常」。
「歳歳年年、人同じからず」と変わっていきます。
ましてや、不動産の価値なんて10年20年で大変動します。
不動産が「動かざる産」であるのは、場所だけの話。
中身も価値も大変動する時代を迎えています。

そんな時代に、多くの人は35年ローンで住宅を買っています。
10年20年で資産価値が大きく変わるモノに対して
今の価値分のお金を35年も払い続けるというのは、
どう考えても「愚の骨頂」だと私は思っています。
みなさん、そんなことをして怖くないのですか？

私はこれからの時代、不動産は「この先10年」という
視点で考えるべきだと思っています。
住宅購入はもちろん、不動産に投資する場合もそう。
「10年後にどうなっているか」を基準に考えるのです。
もちろん、その際には「最悪の場合」も想定します。
それでも、「買うことによるメリット」が大きいと考えれば
購入を決断すればよいのです。

今度のセミナーでは、そういったことをテーマに
お話しさせていただこうかと考えています。

さて、レポートの更新情報です。
今回は

東京のタワーマンション全解説
価格　9,980円

まあ、だいたい半分が「買ってはいけない」物件です。
もちろん実名を挙げ、その理由も明解に示しておきました。
「買ってもいい」物件も、若干あります。
どうぞ、参考になさってください。
取上げた全物件を上げておきます。

アークヒルズ仙石山レジデンス
アトラスタワー六本木
インプレスト芝浦 エアレジデン
ウェリスタワー愛宕虎ノ門
ウェリスタワー千代田岩本町
ヴェレーナ王子
大崎ウエストシティタワーズ
OWL TOWER
(仮)三河島駅前南地区第一種市街地再開発事業PJ
勝どきビュータワー
グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランドヒルズ三軒茶屋
クレストタワー品川シーサイド
クレストプライムタワー芝
クロスエアタワー
コンシェリア西新宿TOWER’SWEST
ザ・グランアルト錦糸町
ザ・タワーレジデンス大塚
ザ・パークハウス 青砥
ザ・パークハウス 浅草橋タワーレジデンス
ザ・パークハウス三軒茶屋タワー
ザ・パークハウス新宿タワー
ザ・パークハウス西麻布
ザ・パークハウス晴海タワーズｸﾛﾉﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
ザ 湾岸タワー　レックスガーデン
SAION SAKURAZAKA
THE　ROPPONGI　TOKYO
シティタワー赤羽テラス
シティタワー麻布十番
シティタワー有明
シティタワー上野池之端
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
シティタワーズ豊洲　THE SYMBOL
シティテラス大井仙台坂ﾋﾙﾄｯﾌｶﾞｰﾃﾞﾝ
東京ベイシティタワー
パークコート麻布十番ザ タワー
パークコート千代田富士見 ザ タワー
パークコート六本木ヒルトップ
パークタワー高輪
パークタワー東雲
パークタワー芝公園
パークタワー渋谷本町
パークタワー滝野川
パークタワー西新宿エムズポート
パークタワーグランスカイ
二子玉川ライズ タワー＆レジデンス
ブリリア有明スカイタワー
Brillia 大井町 LA VIE EN TOWER
プラウドタワー東雲
プラウドタワー白金台
ブランズタワー文京小日向
マークフロントタワー曳舟
ライオンズタワー目黒川
ル・サンク大崎ウィズタワー
ルミナリータワー池袋



構造不況業種入りが確実な日本の住宅産業

もうだいぶ日が過ぎてしまいましたが9月18日というのは
支那にとって「国恥記念日」だそうです。
日本で言うと「満州事変」が起こった日。起した日、でしょうか(笑)。
1931年（昭和6年）といいますから、81年前ですね。
結果、満州（今の東北３省）には満州国という傀儡政権ができます。
分かりやすくいうと、日本の植民地のようなものです。
ここに、大量の日本人が「移植」します。

当時、日本では「人口問題」というのが社会的関心の的。
日本のように狭い国土に７千万から８千万の人間がいて、
それが日々増え続けていたわけです。
近い将来、この狭い国土では国民を食わせられなくなる、
という危機感を政府や民間学者が抱いていました。
それで、ふと北を見ると「満州」という、
ほぼ無主の広大な辺境エリアがあります。

日本は1904年から05年にかけて、
この地で帝政ロシアの軍隊と死闘を演じました。
その戦い(日露戦争)に勝利した結果、
南満州に鉄道を敷設し、その付帯エリアを事実上支配する
権益を手にしていました。
「あそこに行けばいいじゃないか」
それは、ごく自然な発想です。
満州は、清朝時代はほぼ無人の地。
清王朝・愛新覚羅氏の故地ではありましたが、
漢族の移住を禁じていたので人影まばら。

当時の日本は、あふれる人口をどうしたものかというのが、
喫緊の社会問題であったのです。
現在、我々が「少子高齢化」「人口減少」に悩んでいるようなもの。
今から考えれば、おかしいでしょ？
だって、今の日本は1億2千7百万の人間がいて、
「人口が減る」と悩んでいるのです。
35年後には9000万人まで人口が減るそうです。
「これでは日本は衰退する」と学者さんたちは唱えています。
9000万人といえば、満州事変で支那と厄介な紛争をおっぱじめた
1931年当時の人口に比べて、まだ多いではないですか！

かつて、人口が8000万人に満たなかった頃に「過剰人口」に悩み、
面倒くさい支那の辺境まで奪いに行ったこの国が、悩んでいるのです。
なんか、ヘンですよね。

なぜ、こんなに膨らんだ人口でも今の我々はまずまず豊かで、
しかも「人口が減る」ことを心配しなければいけないのか？
サヨク君のようにグダグダと理屈をこねても仕方がないので
榊らしく超カンタンに解説いたします。
１　土地を有効に活用できるようになった
２　単位面積当たりの収穫量が増えた
３　高水準の工業力を活かした貿易黒字で、必要なものを輸入できるようになった

まあ、この３つでしょう。
２と３は私の専門分野外なので、スルーします。
問題は「１」です。
つまり、1931年当時の日本人は、それこそ「ウサギ小屋」に住んでいました。
私は1962年の生まれですが、小学校6年生まで自分の部屋がありませんでした。
当時の日本の住宅事情は、今に比べれば酷いもの。
50年前はまだウサギ小屋みたいなものです。
ところが、その後急速に日本の住宅は量的な拡大を遂げます。

今の日本人は3分の2が持ち家に住んでいます。
東京や大阪、名古屋の便利な場所に低所得で住んでいない限り、
子どもには部屋が与えられる程度に住宅事情は改善しています。
こういったことを実現したのは、日本人が土地を上手に利用したからです。
「コーダン」は、郊外の土地に集合住宅をバンバカ建てました。
それに引きずられて、長谷工を始めとしたデベロッパーが、
「マンション」というヘンチクリンな名前の鉄筋コンクリート住宅を、
日本国中のあらゆる場所に建設しました。
山を切り開き、海を埋め立てて土地自体も増やしました。
そして今、都心ではタワーマンションがニョキニョキと建っています。
日本は狭い国土を生かして多くの「床面積」を生み出したのです。

ところが、困った事にこの先日本の人口は減ります。
30年や50年では朽ち果てない鉄筋コンクリート製の住宅を
一生懸命大量に作ったのに、そこに住む人が減っていくわけです。
困りますね、本当に。
すでに、多摩ニュータウンや千里ニュータウンの一部には、
そういう「困った」現象が現れています。
廃墟やスラムになるマンションは、今後の社会問題です。

であるにもかかわらず、この数十年間「マンション」を作ってきた
「デベロッパー」と呼ばれる企業たちは、
自分たちのビジネスモデルをいささかも変更することなく、
これからも事業を続けていこうとしています。

そして、当然のことながら大きな壁にぶち当たっています。
2008年のリーマンショック後に、多くのデベロッパーが倒産しました。
しかし、それは大きな流れの「始まりの一歩」にしか過ぎません。
なのに、業界内の誰もがその事に真剣に向き合おうとはしていません。
だって「20年後にこの仕事はないよ」ということを
大声で唱えるには、かなりの勇気が必要だからです。

大きな声をあげなくても、人口は確実に減っています。
住宅は日々、余っています。
その厳然たる事実に向き合っている業界人は、
いったいどれだけいるのでしょうか？
このままではマンションデベロッパーを始めてとした
日本の住宅産業は、全体としてとんでもない
供給過剰の時代を迎えることになりそうです。
5,6年後には構造的な万年不況業種の筆頭に躍り出るでしょう。
今の住宅というのは一度作ったら50年くらいは持ちますから。
さあ、どうなるのでしょうね？

20年後、日本の住宅風景がどうなっているのか？
お知りになりたい方は、まず拙著を読んでみてください。

 

レポートの更新情報です。
港区のマンション市場は3ヶ月でかなり変化していますね。
あいも変わらずミニバブル価格で販売を続ける住友物件を尻目に
新しい物件がどんどん参入。
市場に新しい風を吹き込んでいます。

港区総集編
価格　9,980円

赤坂エリア
1 サンウッド赤坂氷川
2 SAION SAKURAZAKA
3 プレミスト赤坂檜町公園
4 インプレスト赤坂
5 CONOE〈赤坂丹後町〉
6 ミッドガーデン赤坂氷川
7 クラッシィスイート赤坂

六本木エリア
1 THE　ROPPONGI　TOKYO
2 アトラスタワー六本木
3 パークコート六本木ヒルトップ
4 ブランズ六本木
5 ウェリス六本木
6 オープンレジデンシア六本木

青山エリア
1 南青山パークハウス
2 南青山マスターズハウス
3 ザ・レジデンシャル北青山
4 ザ・パークハウス 南青山常磐松
5 オープンレジデンシア南青山骨董通り
6 オープンレジデンシア南青山ｳｴｽﾄﾃﾗｽ

愛宕･虎ノ門エリア
1 アークヒルズ仙石山レジデンス
2 ザ・パークハウス愛宕虎ノ門
3 ウェリスタワー愛宕虎ノ門

三田エリア
1 ファインレジデンス三田
2 ディアクオーレ白金高輪

白金･高輪エリア
1 ウェリス高輪
2 パークタワー高輪
3 リビオレゾン白金
4 グランスイート白金高輪
5 シティハウス高輪ヒルトップ
6 グランドメゾン白金
7 プラウドタワー白金台
8 パークリュクス白金mono グレージュ

麻布エリア
1 シティタワー麻布十番
2 パークコート麻布十番ザ タワー
3 ウェリス有栖川
4 プラウド南麻布
5 ブランズ東麻布
6　ザ・パークハウス 西麻布
7 ライオンズ麻布十番　スペリア
8 イニシアイオ西麻布
9 クラッシィスイート・ジオ東麻布
10 サンウッド西麻布
11 ザ・パークハウス元麻布
12 パークホームズ南麻布ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ
13（仮称）ブランズ麻布狸穴町
14 グランスイート麻布台ヒルトップタワー

新橋･芝浦エリア
1 新橋プラザビル　コアレジデンス
2 東京ベイシティタワー
3 クレストプライムタワー芝
4 アデニウム新橋
5 プレシス汐留
6 ザ・パークハウス芝公園
7 パークタワー芝公園
8 インプレスト芝浦レジデンス



支那の巨大なカントリーリスクに備えよ

「“ガチャン”というガラスの割れる音がした。と同時に200人程度の中国人が乱入し・・・」
「暴徒と化した中国人は半狂乱状態で店内を走り回り、雄叫びを上げながら破壊や略奪を続けたのだ」
「店の周辺にいた公安は200名くらいで、デモ隊を止めようともしなかった」
「衣料品売場、家電売場、CDショップの商品はほとんどすべて強奪されました。カメラ、パソコン、テレビだけでなく、冷蔵庫や洗濯機まで。あんな大きなものをどうやって運んだのか」
「略奪された商品、破壊された設備機械の被害総額は２億元(約24億円)に上る」
「このところ、中央政府の役人は連日会議を重ね、中国全土でデモをどう展開するのかの計画を練っているといわれています」

これは現在発売中の週刊新潮「9月27日菊咲月増大号」の特集「袋叩きにされる日本人　現地報告」の中からの抜粋。

青島イオンの折口社長のインタビューには衝撃を受けます。
公安は、何もせずに傍観していただけではありません。
ご丁寧に「これからデモ隊がそちらに向かう」と
事前に連絡までしてきたといいます。
まさに支那当局が主導した略奪・破壊行為だったのです。

思い出していただきたい。
まず、ひとつは2005年にカトリーナというハリケーンが
アメリカのミシシッピィを襲った時のことを。
ニューオリンズの街の8割が水没。州政府は軍隊を出動させました。
その主要な任務は被災者救済であるとともに治安維持。
つまりは略奪の防止でした。
「略奪行為を行ったものはその場で射殺」
州政府は住民にそう布告したのです。
だからもちろん、東日本大震災の時の自衛隊と違って
州兵たちは武装してニューオリンズに入ったのです。

これはアメリカに限った事ではありません。
イギリスでも、フランスでも、スペインでも自然災害や
人為的な暴動などによって、一時的な無秩序状態は度々発生します。
状態が酷くなると、必ず軍隊が投入されます。
その目的は一般人の保護と略奪防止のため。
そして、たいていの場合は「略奪行為を行ったものはその場で射殺」。
これは、およそ文明国の常識です。

その深い意味をご存知ですか？
すなわち、文明国の基本のひとつは「私有財産の保護」なのです。
他人の持っているものを欲しいからといって
力ずくで奪う行為を容認すれば、近代文明社会は成立しません。
したがって、いかな文明国でも個人の私有財産は手厚く保護されています。
日本なんぞは、「公共の利益」のために十分な補償と引き換えにしても、
個人の不動産所有権を引き剥がす事は容易でありません。
世間知らずのサヨクに唆された成田の百姓たちが抵抗したせいで
あの国際空港の開港が何年も遅れに遅れて、
日本が世界の笑いものになったことを思い出してください。

それほどに「私有財産の保護」というのは、近代文明社会の基本。
日本はちょっと過度にそれをやりすぎるきらいはありますが。
したがって、文明国の警察が何のためにあるのか？
治安維持に出動した軍隊の任務の基本は？
と、問われれば、それは「一般人の生命と財産をまもるため」なのです。
「一般人」には、当然その地に暮らす外国人・外国法人も含まれます。

もうお分かりでしょう。
今回、支那の各地で起こった事は、今さらながら
「我々の支那はこんな野蛮な国です」ということを
世界に向かって大声で宣言したようなものなのです。

今回の尖閣諸島の問題は、150％支那の言いがかりです。
そのことは、わざわざここで説明するまでもないでしょう。
1971年までは、共産党の機関紙でさえ
あの島々における日本の領有権を肯定したいたのですから。
まさに、日本にとっては「なんなの、それ？」の世界。
その島の私的所有権を国に移転したらこの騒ぎです。

とどのつまり、支那という国は
自分たちの気に入らない事をした国の企業に対して、
その気になればいつでも国民をけしかけて略奪・破壊を行わせるのです。
これは、文明社会を全面否定する野蛮な所業。
それを今回、世界に向かって高らかに宣言しました。
彼らの多くはそれに気づいていいないでしょうが。
何といっても国民の財産を命令ひとつで剥奪できる国ですから。

理性的に考えてください。
混乱に乗じて他人のものを略奪する、というのはアメリカなら即射殺。
日本でも警察が厳しく取り締まり、罪に問われます。
あの国では、時々政府がそれを国民にやらせるのです。
それも、政府が気に入らない相手に対して。
法律はもとより、通常の常識も通じない国じゃないですか？
そんなところに、企業も人もなぜ出て行くのですか？
たくさんのお金をかけて投資をするのですか？

これから、日本はあの国とどんなトラブルになるか分かりませんよ。
尖閣に支那の漁民が大挙上陸すれば、海保が逮捕しなければなりません。
向こうの海軍がそれを阻止しようとすれば、
海上自衛隊が出て行って「自衛の戦い」を始めるでしょう。
そうなれば、支那の国内にいる日本人はどうなりますか？
ひとついえることは、日本国内の支那人は、
日本の法律を犯さない限りほとんど何の不利益も蒙らないでしょう。
日本は支那人が辮髪を結っている時代からの文明国ですから。

でも、日本政府のやり方が「ちょっと気に入らん」というだけで
暴民の日系スーパー略奪を煽るような支那政府だったら、
武力衝突が起こったり、起こりそうだったら何をしますか？
2年前、巡視船に体当たりした支那の船長を逮捕した時、
何の関係もないゼネコンの社員が3人も逮捕されました。
罪状は今になっても不明。
支那とはそういう国なのです。
理屈や話し合いや理性や国際常識、ましてや国際法さえ
いざという時には何の役にも立ちません。
支那の警察に逮捕されなくても、街で暴徒に殺されても、
向こうの公安は知らん振りを決め込むでしょうね。
そういう国に、家族を住ませられますか？
大切なお金を投資できますか？

今回、あの天安門事件の時でも支那への友情を示し続けた
パナソニックの工場が焼き討ちにあいました。
どの工場を襲うかは、前述の通り支那の政府が決めています。
つまり、彼らは確信犯的にパナソニックを襲ったのです。
「恩を仇で返す」ということを平気で出来る連中ですね。
とても我らの常識で理解できる範囲を超えています。
だから、すべての「日本人的甘さ」を捨てて、彼らに対処しましょう。

支那との経済関係が細っても、日本は生きていけます。
あそこは「13億人の市場」というよりかは
「13億人の道徳なき拝金主義者の国」と考えた方が現実的です。
すべての支那人をそうだとは言いません。
でも、まずそういう前提に立って考えるべきでしょう。


2012/9/20 1:14 | ちょっと脱線 | Comments (2)