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「大阪府の大規模マンション」全22物件【2025年12月】

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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

シティテラス文京小石川は買いか？ 榊淳司の資産価値レポート020 文京区･総集編 全7物件を分析 【2025年12月改訂版】 価格高騰がハッ […]

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート015 杉並区･総集編 全9物件 【2025年12月改訂版】 どの物件を買うべきで、どの物件は避けるべきか？ マンシ […]

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート030 渋谷区･総集編 全4件 【2025年12月改訂版】 渋谷区には広尾、上原など魅力的な住宅地が数多くあり、 マ […]

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

榊淳司の資産価値レポート024 千代田区･総集編 全3物件【2025年12月改訂版】 本レポートでは、全物件について、榊淳司が1物件ずつ調査 […]

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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価格4,980円
榊　淳司オフィシャルブログ
マイホームの買い方をズバリご提案

最近、ここであまり告知しなくなったのですが、
私はずっとこのブログでマンション購入に関する「無料相談」というのをやっています。
もし相談を希望される方は、どうぞ
こちらからお寄せください。
ただし、「無料」なのは初回のみ。
2回目は3150円をいただくことになっています。
私の出している有料レポートの中で、

「マンション値引交渉術」（12600円）か、

「中古マンション値引交渉術･無料相談付」（8960円）を

ご購入いただいた方には、3ヶ月間は無料です。

首都圏にお住まいのＳ氏には、昨年末に「マンション値引交渉術」を購入いただき、
この2ヶ月ほど何度か「ご相談」を承っていました。
検討されていたマンションは、いかにも「値引き」しそうな
物件だったのですが、いかんせん事業主が大手財閥系。
「年内にご契約いただければ・・・の条件でいけます」
「1月末までにご契約いただける方には　　％、来月は分かりません」
先方は、チビリチビリと値引き条件を出してきて、契約を迫ったそうです。
その度に「榊さん・・・そろそろ契約しようと思うのですが」
と、ついつい弱気になりがちなＳ氏。
「焦らず、粘り強くいきましょう。
3月決算をにらむ頃には、きっと焦って値引き幅を広げてきますから」
私は、そのようなアドバイスを行なってきました。
目安としてお伝えした値引き幅は２０％。
大手としてはギリギリ出せる限度。でも、その物件ならあり得るとにらんでいました。

そして、先日Ｓ氏から「契約しました」というメールが入りました。
「おかげで１８％の値引きに成功しました」という結果。
まあ、目標の２０％には届かなかったけれど、まずまずの数字。
「よかったですね。Ｓさんの粘りがちですよ」
と、祝福申し上げました。

去年の年末に、あわてて契約していればせいぜい５，６％。
それが、粘ると１８％ですから、まず値引き幅は3倍に拡大しています。
金額にすると500万円以上。
私のレポートに1万円ちょっとお支払いいただきましたが、
十分に元が取れましたね。
今時めずらしいローリスク･ハイリターン商品です（笑）。

マンション業者というのは、大手中小ワケ隔てなく
「お金を払いやすい客には高く売る」というのが原則です。
つまり、こちらがおとなしくしていると、高く買わされるのです。

この前も書きましたが、
「ウチは値引きなど一切しません」
などといった舌の先が乾かないうちから、
大幅値引きを始めたりするのが、この業界。
たとえ、今は値引きしなくとも、何ヶ月か先は分かりません。
気をつけなければいけないのは
間違って高く買ってしまわないこと。
一度の失敗を一生引きずることになってしまいます。

この「無料相談」をしていると、時にため息をつきたくなる時があります。
「5年後に売る予定で買いたいのですが、資産価値はどうでしょうか？」
といった内容の相談をいただくような時です。
たいていが、都心のタワーマンション。
そして、だいたいの方が「5年後には値上がりしている」という
あまーい予想を立てていて、私にそれを肯定して欲しがっているのです。
まあ、仕方が無いといえば仕方がありませんね。

マンション市場が底値だった2002年頃に、
都心のタワーマンションをご購入になった方は、
今ではたいてい「含み益」にニンマリされています。
ここ1年ほど、多少は値下がりしましたが、
それでも原価を割るところまでいっていせん。

そういうのを横で見ていて「私も」とお考えになるのですね。
残念ながら、今買ったマンションが5年後に
値上がりしているなんてことは、ほぼ無いと思います。
少なくとも、今の日本の経済状況からはありえません。

この前のミニバブルで不動産価格が高騰したのは
外国からの投機マネーという「特殊要因」がキッカケです。
今後、絶対に投機マネーが来ないかというと、
断言はできませんね。
日本の不動産が投資対象として「オイシイ」状態になれば、また来るでしょう。
現に、今でも一部のチャイナマネーは日本の不動産を漁っています。

しかし、そういうのは結局「特殊要因」でしかありません。
日本の中で、不動産に対する需要が高まらない限り、
中長期的に価格が上昇することはありえないのです。

だったら、マンションはいつ買えばいいのか？
だったら、どんな住宅を選べばいいのか・
だったら、マイホームを諦めなければいけないのか？

そういう疑問に、ぜーんぶお答えしたのが、
私の　↓　この本です。


「年収200万円からの・・」なんてタイトルになっていますが
300万円の方でも、500万円の方でも、1000万円を超える方でも・・・
どなたがお読みいただいても「うーん、そうか」と
ご納得いただける内容を書いたつもりです。

少なくとも、このブログよりも数倍は興味深く
読んでいただけるハズです。
いまなら、アマゾンで送料無料です。
品切れにならないうちに、早めにお申し込みください。



年収２００万円からのマイホーム　＆　神戸市垂水区　＆　女性自身

最近、電話やメールでコミュニケーションする方に、片っ端から
「今度、本を出しますから買ってくださいね」とお願いしています。
たいていの方は「はあ・・・そうですか」と鈍い反応。

まあ、仕方が無いですね。
近年、私のまわりで本を出した方が何人もいらっしゃいました。
というか、この日本という国は一人当たりの出版点数は世界一ではないですか？
つまりは、本を出すなどということは、なーんにも珍しくないのです。

「へえー・・・榊さんもNさんみたいになるの？」

と、複数の方に言われました。
N氏というのは、面識こそありませんが、同じ業界人。
まずまず名の知れた会社のオーナー社長で
しかもお出しになった本は「ベストセラー」。

（ちょっと違うんだけど・・・・）と、思いつつ
「いやー、まあ、その・・・住宅の本ですから」とか何とか。

そんなわけで、私の近しい人は誰も買ってくれないかもしれませんが（笑）、
榊淳司の本が今週の末頃から書店に並ぶことになりました。
この本の自慢は「参考文献」が一冊もないことです。
というか、今まで誰も考えなかった、書かなかったことを
本にしたので、参考にできる本がほとんどなかったのです。

「ぜーんぶ、私のアタマから出てきました」と言いたいところですが、
実は編集者のOさんの有益なサジェッションがだいぶ入っています。
でも、この本に書いたことは、誰かの「ウケウリ」や「二番煎じ」ではなく
すべては、オリジナルと胸を張れます。
そのことは、お読みいただければお分かりいただけるでしょう。

本の題名は
「年収２００万円からのマイホーム戦略」

この題名を聞いた方は
「へえ・・・不動産屋をダマす方法でも教えてくれるの？」
とか
「オーバーローンの組み方？」
「住宅ローンから逃げる方法？」
はては
「宝くじの新しい買い方とか？」
などと、あらぬ予想を立てられます・・・嗚呼。
榊の周辺は、不動産関連の業界人が多いせいか、
どうしてもキワモノ系の発想に流れてしまうのです。

どうして、もっと真面目に住宅のことを考えないのでしょう！

誰一人として、年収２００万円でも立派なマイホームが
手に入れられるとは思っていないのです！

みんな、アタマが固すぎます。
これは、ウソでもキワモノでもありません。
ましてや、何か悪いことをするのでも、人を騙すのでもありません。
年収が２００万円であっても、
ごく普通の、誰にでもできるやり方によって、
マトモなマイホームを手に入れることができるのです。
みなさん、そのことに気がついていないだけです。

みなさんの大半は、マンションデベロッパーをはじめてとして、
世間の数多の不動産屋や住宅産業の人々から
「住宅は高価なもの」とマインドコントロールされているだけです。
もっとも、不動産屋どもも、自らマインドコントロールの渦中にいますが。

そうではないのです。
時代は変わり、価値観も変わり、不動産市場も変わりました。
日本人のほとんどすべてが、広々とした住まいを
マイホームとして持てる時代がやってきたのです。
そのことに、ぜひ気付いて欲しい。
あなたも、実践して欲しい。

この本は、そういう気持ちで書きました。
みなさん、ぜひお読みください。
そして、「住宅は高い」「私には買えない」という
馬鹿げたマインドコントロールから脱してください。

お値段も、私がこのブログで販売してきたいかなるレポートよりも、
実質的には安価な1470円。
これこそ、究極のお買い得レポートといっていいでしょう。


今ならアマゾンで送料無料だそうです。

さて、本の出版とともに、もうひとつ喜ばしいことがあります。
それは・・・
いよいよ「榊マンション市場研究所」の関西進出が実現したのです。
如月正雄さんに引き続き、関西方面を担当する三田弥生さんという
マンション調査員が新たに登場したのです！

そして、第１弾のレポートが出ました。

それは「神戸市垂水区」編。

なつかしい・・・といえば、懐かしい。
実は私、学校を卒業して最初に就職した先が
神戸市の垂水区にあったのです。
もう四半世紀も昔のことですが。
だから、神戸市の垂水区に１年、
さらに中央区に１年、住んだことがあります。

今は明石海峡大橋なんてのができて、だいぶ変わったようです。

しかし・・・ここのマンション市場はやや混乱気味。
マンションを買おうとなさっている方は
さぞかしお迷いになっていると思います。
そこへ・・・マンション市場を観察して２０有余年という
フリーライターの三田弥生氏が登場。

榊の見解も随所に取り入れた
「榊淳司×三田弥生　近畿マンションレポート01
神戸市垂水区　この混迷の市場を見極める」
が、いよいよリリースされました。
垂水エリアでマンション購入をご検討の方は、ぜひお読みください。
お値段は２９６０円と、かなりお手頃です。

そして・・・今日３番目の話題は・・・・

榊淳司、いよいよ女性誌に登場！
といっても、残念ながらグラビアではありません。
「実は妊娠していた筆談ホステスとの対談」みたいな
企画だったらさぞかし楽しかったのでしょうが・・・(笑)。

そんなワケはありませんよね。
中身は
「ワケあり物件の探し方」
取材に付き合って、いろいろな物件を見てきましたよ。
最果ては横須賀の山の上の一戸建て。
海が見えて、花火が見えて、通風採光いうことなし。
築２０年ですが、ぜんぜんキレイで、しかも家具付き。
さらに、菜園も利用できるので、野菜は買わなくてＯＫ。
そんな家が９８０万円ですよ！

まさに「年収２００万円からのマイホーム」にピッタリ。
そんな物件を紹介していますから
ご興味のある方は、ぜひ買ってみてください。

今日は、３つも話題があったので、長々と書いてしまいました。
みなさん、最後まで読んでくださってありがとうございます。



「今後も一切値引きしません」なんて大嘘です

それにしても・・・盛り上がりませんね、今年の新築マンション。
去年の今頃はＤ社系を中心に、値引き、値引きのオンパレード。
それに比べて、今年は物件数が少ないせいか、派手な値引き話が聞こえてきません。
でも、実は水面下ではあちらこちらで値引きが行われています。

最近、このブログで告知をしなくなったのですが
私の行っているメールの「無料相談」には、
「○○○マンションで００％の値引きを引き出しました」という
声が数多く寄せられています。
多くの相談は「それで買ってもいいでしょうか？」というものです(笑)。

ご相談を寄せられる多くの方は、
「新築マンションは一律に・・％まで値引きができる」
という誠にミョーな固定観念をお持ちです。

少し考えれば分かることなのですが、
「・・％までだったら値引き可能」というような数値はありません。
みなさん、学校時代から苦しめられてきた（？）、
ペーパーテストの呪縛から開放されていません。

およそ、世の中の物事で「答え」があるものなど、ごく少数。
いつか書いたとおり、人間の科学ではこの世のことの５％も分かってないのです。

ただし、経験則や分かっている限りの科学的な法則に当てはめることは可能です。
まず、モノの価格というのは「需要と供給の関係」で決まります。
世の中にモノが余っている時には、買いたい人が「買ってもいい」と思う価格。
モノが足りない場合は、売りたい人が「売ってもいい」と思う価格。

これはマンションでも同じこと。
みなさんが間違う原因は、マンションが表向きは「定価販売」だからです。
もし、その定価で売れるのなら、何も値引きをする必要はありません。
売れないのなら、買う人が「買ってもいい」価格まで値引きしなければなりません。

このチョー当たり前のことを知ってか知らずか「いくらまで値引きできますか」と
単刀直入に私にお尋ねになる方が、あまりにも多い(笑)。

さらに、話をややこしくしているが、この｢需要と供給の関係｣に
真っ向から逆らった高値を付けているにも関わらず
ほとんど値引きに応じず、モデルルームにやってきた方に
「この価格が正当であり、今後も一切値引きしません」といいきる
マンションデベロッパーがいることです。
そうなると、買う方とすればその価格で買わなければなりません。
それで、全員がソッポを向いて「それなら買いません」とやればいいのですが
ごく少数、買ってしまう方がいるのです(笑)。

そうすると、売り手のマンションデベも「これが市場価格だ」と勘違いします。
全体の２０％しか売れていないのに、残りも８０％もその価格で「売れる」と、
あまり科学的でない強気の予想を立ててしまうのです。

ところが・・・市場は厳粛です。

そのままの価格では、残りの８０％は、多分半永久的に売れないでしょう。
なぜなら、周りに同じ条件でありながら、
なおかつ「市場価格」で売り出されるマンションが出てくるからです。
まさに、「市場化」という現象ですね。

そうなれば、どうなるのか？
当たり前ですが、残り８０％は値引きをしないと売れません。
実際、ほとんどのケースは値引きとなります。
ということは・・・「今後も一切値引きしません」という発言はウソだったことになります。

「大手の○社だから・・・」と信じて、最初の価格で買った方は、
とんだバカを見せられたことになりますね。
こういうことを、決して他人事だと思わないでください。
これは、現に今起こりつつあることです。
今後も、頻繁に起こることが予想されます。

そういう恐れのある地域は、だいたいが都心エリア。
特に、マンションがニョキニョキと立っているようなところはキケン。
みなさまをそういうエリアでのマンション購入で失敗させないために、
またもや如月さんが渾身のレポートをまとめてくれました。

今回の対象エリアは、何と・・・「東京都中央区」です。

今回は、全部で６０ページと、いつもよりボリュームアップ。
したがって、お値段も４９６０円とさせていただきました。
これを読めば、このエリアのマンションをどう選び、
どくくらいの価格を目安に買えばいいのか一目瞭然です。
どうぞ、ご活用なさってください。

他の参考レポート

マンションレポート　晴海・勝どき編

マンションレポート　有明編

マンションレポート　豊洲編

マンションレポート　麻布十番編

 マンション立地評価・豊島区編

マンション立地評価・品川区編

マンション立地評価・新宿編



財閥系某社、榊に怒って街宣車？

「Ｍ社が怒っているぞ」
と、先日ご丁寧に知らせてくれる方がありました。
Ｍ社というのは、マンション業界のトップ企業といっていいところ。
そこが「榊」に対してお怒りだそうです。
話が断片的過ぎて、Ｍ社のどなたがどういう風に
怒っているのか分からなくて・・・残念。

しかし、こんなちっぽけな榊のことを
少しでも意識していただいていることが分かったので、
なんだかすごくウレシイ気分でした。

もちろん、榊はＭ社のために活動しているわけではありません。
私のポジションを自分で言ってしまうと
「エンドユーザー側に立った住宅ジャーナリスト」。
ウワー・・・何だかカッコイイ・・なーんて。

今まで「住宅評論家」を名乗る先生たちは
そのほとんどが企業からお金を貰って何かを発言していました。
また、不動産コンサルタント系の方も、大企業に遠慮しているのか、
彼らに都合の悪いことは表立って発言されません。
ましてや、企業名やマンション名を出して批判的なコメントや
文章を書かれることは、まずありませんでした。

そういった意味で、エンドユーザーはマンション購入の際に
マイナス情報を収集することがかなり難しかったのです。

いつかも書きましたが、マンションコミュニティというサイトは
口コミ情報を集めるのに一定の役割を果たしていますが、
販売側の削除要請をかなり幅広く受け入れている様子です。
また、販売関係者がエンドユーザーを装った書き込みが多数見受けられます。

よくある「マンション購入支援サークル」というのも、ただの不動産屋と同じ。
例えば、Ｋ島ひろ美さんという「女性のための」マンション購入を支援する、
「コンサルタント」が主宰する組織がありますが、
ここは相談者に対していつも同じアドバイスをなさるそうです。
「今が買い時ですから、ぜひお買いなさい」
紹介したマンションが売れると１％の手数料がバックされる、
まるで仲介業者のようなシステムですから、それも仕方ないでしょう。

榊の場合、ロクでもないマンションを「買っていいですか」と相談されると
「・・・な理由から、避けるべき選択です」とはっきり申し上げます。
また、堂々と「買ってはいけないマンション」をまとめて紹介する
レポートなども低料金でみなさんに提供しています。

いつもここで紹介している大友さんは、もっと正確で緻密です。
「不動産調査」を依頼されると、あらゆる方面からそのマンションの価値を検討し、
数十ページにおよぶ報告書を作成されます。
そして、最後にはっきりと１００点満点法で採点されます。
もちろん、企業側に遠慮することなど一切ありません。

ただ、私や大友さんの活動で、財閥系の大企業が受ける影響など微々たるもの。
例えば、私のブログやメール相談、レポートの影響で
マンション購入を見合わされた方の数なんて高が知れているはずです。
相談者の数やレポートの売れ具合から推測すると、
業界全体でせいぜい200億円くらいの売上げ減ではないでしょうか。
これが首都圏だけだと考えても、その市場規模は約2兆円ほどですから
私の影響力など最大限に高く見積もっても１％あるかないか・・・
大手のＭ社にとっては、蚊に刺されたほどでもないでしょう。

それが、「お怒り」になっていると聞けば、これはウレシイですよ。
もっと、もっと、怒って、怒って！　という気分。
別に、Ｍ社を怒らせるためにこんなことをやっているワケではありませんが(笑)。
Ｍ社であろうが、Ｎ社であろが、はたまたＨ社やＳ社であろうが、
エンドユーザーが「買ってはいけない」と思えるロクでもないマンションを作れば
はっきりとそれを言うのが、住宅ジャーナリストの役割だと思います。
逆に彼らが「素晴らしい」「買ってもいい」マンションをお作りなったら
そう申し上げるつもりです。まあ、可能性は低いと思いますが。

参考レポート
買ってはいけない大規模マンション　首都圏編

買ってはいけないタワーマンション　都心編

買ってはいけない大規模マンション　千葉・茨城編

買ってはいけないマンション　近畿編２

Ｍ社を怒らせたかもしれない
マンションレポート　麻布十番編

マンションレポート　東陽町編

他にもいろいろありますが、詳しくは

マンションレポートライブラリーでご覧ください。



告白・・・榊は「国語１」　＆　大友さんのコラム執筆

20年以上前、とある大手マンション販売会社の担当者と
広告の打ち合わせをしているときによく聞かされたセリフは
「俺よ、高校んときに美術２だったからさ、デザインなんてわかんねえ。
　だから、榊さんの思うとおりやってくれていいよ」

その販売会社は、広告にうるさいことでつとに有名。
しかし、あれこれいう割には脳味噌がツルツル・・・・
広告屋の間でその会社は「芝のチンピラヤクザ」と呼ばれています。
まあ「感度リョーコー」なんてやって喜んでいる連中ですから。

同じ系統だけれども、ちょっとだけマシなオツムをお持ちなのは
「新宿のインテリヤクザ」と呼ばれているノルマ不動産。
同じヤクザでも、小賢いところがあって始末に困ります。
まあ、どちらも「ヤクザ」ですから、
厄介な連中であるところは変わりません。

ところが、その「美術２」氏はいたって頭脳明晰な合理主義者。
「チンピラヤクザ集団」の中でメキメキと頭角を現し、
あれよあれよという間に出世したかと思うと、
そういう「脳味噌ツルツル」系に愛想をつかしたのかどうか、
いまや業界で知る人ぞ知る企業の副社長に転進。
今でもときどき酒を飲んだり、情報交換をしています。

まあ、自ら「美術２だから」とおっしゃるだけあって、
己のことを知り、余計なことにエネルギーを使わない方。
アノ頃のことでよく思い出すのは「俺は美術２」といわれたときに
「実は、私は国語１なんです」なんて絶対に言えなくて、
ちょっと罪悪感をもってしまっていた自分・・・・

当時も私は、「文章屋」という肩書きで生きていましたから
まさか「国語が１だった」なんて言えませんぜ（笑）。
ついでをいうなら、いまでもセンター試験で満点に近い「地理」も「１」。
「1」の理由は日教組のクソ教師どもとの大喧嘩なのですが
所詮「１」は「１」。卒業間際に「２」でなんとかセーフ。
２教科とも定期試験の成績は間違いなく上位でしたから、
流石の日教組も最後まで「1」とはできなかったのでしょう。
しかし、3流大学にも推薦してもらえない酷い成績。
多くの同級生は私が落第したと思っていました。

まあ、今となってはただの笑い話です。
でも、私は卒業後もずっと・・・
１０年位前まで高校を「落第」する悪夢にうなされていました（笑）。
大学に合格したことよりも、日教組のクソ教師どもが跳梁跋扈する
理不尽なアカ高校を無事卒業できた喜びの方が大きかったですね。
それはもう、すごい解放感でした。まるで刑務所を出たような・・・(笑)

その高校、かつては京都大学の合格者が全国一位だったのが
今では見る影も無い５流校にオチぶれています。
日本航空と同じで、アカ組合が幅を利かすとロクな結果になりませんね。

なんでそんなことを最近思い出したかというと、
私の子どもが受験をしていて、自分の学校時代を思い出したことがひとつ。
そして、日教組から「国語1」を貰った自分が、
今は「国語」を駆使して生きていることにおかしみを感じたせいです。

そういえば、このブログにはちょっとした誤字脱字を
しつこくご指摘くださる読者がいらっしゃいます。
まったく感謝に耐えません。
榊は「国語１」ですので、日教組よろしく今後もご指導･ご鞭撻をお願いします。

「国語」とはちょっと離れますが、
さほど遠くない話題をもうひとつ。

実は、尊敬する業界の大先輩が
「夕刊フジ」の求めに応じてコラムを執筆されることになりました。
それは他ならぬ大友雅敏さん。
このコラムにも度々登場し、多くの方のマンション購入の
実に頼もしい「お助けマン」として活躍しておられます。
彼の不動産取引と業界事情に関する卓越したご見識と
慧眼鋭き洞察力は私など足元にも及ばないと常々畏怖しているお方。
その大先輩が、とうとう本日2月8日の月曜日発売号から、
「大友雅敏の、デフレ時代のマンション購入術」というテーマで
コラムを掲載されることになりました。
「夕刊フジ」では初となる、ウィークデイ2週間連続掲載だそうです。

こんな時代に、どういう方針でマンションを買えばいいか・・・
その秘訣を業界の大先達・大友さんが明らかにしてくれます。
みんさん、ぜひ読みになってみてください。
榊とは違った視点の「マンション購入術」に出会えると思います。