マンションレポート最新情報　【全て見る】
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｢大阪のタワーマンション｣全16物件【2025年12月】

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「京都市」全47物件【2025年12月】

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「北区･総集編」全6物件【2025年12月】

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｢文京区･総集編｣全7物件【2025年12月】

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「豊島区･総集編」全5物件【2025年12月】

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「杉並区･総集編」全9物件【2025年12月】

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「渋谷区･総集編」全4物件【2025年12月】

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「千代田区･総集編」全3物件【2025年12月】

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「港区・総集編」全19物件【2025年12月】

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榊　淳司オフィシャルブログ
不景気の脅迫から逃れ、日本人に良き住まいを

別に私は「お父さん」専門家ではないのですが、
世間では何やらそう見られている節があります。
まあ・・・何というか・・・ちょっと困りますが。
「榊淳司の注目のマンション情報３」の発行が遅れています。
私の取材・研究が遅れているのが主な原因で、
大変申し訳なく思います。
年末なので忘年会が立て込んでいて、体調不良です。
本日、休日ながらご相談をいただいた方に
いくつかアドバイスをお送りいたしました。
みなさまの判断の参考にしていただければ幸いです。
まだお送りしていない方は、申し訳ございません。
明日は休ませていただいて、月曜以降にお送りします。
近畿圏・中京圏のマンション供給は、
この間私が予想したとおり、少し増えそうですね。
ただ、この絶不況期にスムーズに販売が進むとは思えません。
今日は、休日の閑話休題でマクロ経済の話しをさせてください。
不動産関係を期待した方は、スルーでもいいです。
まず、この大不況でマスコミはこぞって大騒ぎ。
大失業時代の到来とか、倒産続出、就職難、マイナス成長、生活苦・・・・
まともにそういう雑誌を読むと暗い話ばかりですね。
でも実は、榊は割合と楽観しています。
なぜか？
だって、日本には約１億３０００万人の人間が暮らしていて
毎日、飲んだり食べたりしてモノを消費しています。
自動車にも乗り、立派な家に住み、キレイな服を着ます。
日本の約１億３０００万人が、買って消費するモノが
国内で生産されたり、輸入されたりしているわけです。
私が最近コラムを書かせていただいている月刊誌の「日経マネー」で、
大先輩の「さわがみファンド」の澤上篤人氏は
「６７億の人類が毎日生活している限り、経済はある」
という趣旨のことをおっしゃっています。
景気が好いとか悪いとかというのは、カンタンに言えば、
経済の血液である「お金＝通貨」のめぐりの良し悪し。
６７億人が生きていく上で、絶対的に消費するものは消費します。
そのために、生産されるものは生産されます。
要は、人間がその能力を使っていいモノ
(例えば、車や住宅)を作る能力と装置があれば、
それを入手して快適な生活が送る人間がいて当然。そうあるべき、という考え。
もちろん、社会主義とか共産主義とか、
アホな幻想にとらわれなければ、というのが前提です。
あとは、そのモノの流通に媒介する「通貨」の流れがスムーズかどうか。
この流れが悪いと不景気。いいと好景気。
実は景気が悪い、好い、というのは「通貨」の流れの良し悪し。
いってしまえば、それを流している人間の「気持ち」です。
すごーくざっくりいえば、
人間の多くがいい気になってじゃかじゃかお金を使えば好景気。
逆に、チマチマ、ケチケチしてお金を使わなければ不景気。
今の不景気は、カンタンにいえばアメリカの低所得者が
借金を返せなくなり、モノを買わなくなったから起ったことが始まり。
世間の言葉でいうと「サブプライムローン」問題。
そして、それをテコに大金を儲けていた連中が
いっせいに大損して、これもまたお金を使わなくなった。
構造としては、割合単純でだと榊は思っています。
ビッグスリーの経営悪化もそれに尽きます。
だから、榊は、回復も早いと思っています。
いろいろ難しい問題はありますが、
アメリカの低所得者に代わって、
そのうちモノを買えるようになる(消費する)人間が、
シナにも、ロシアにも、南米にも、南アジアにも、たくさんいます。
アメリカの低所得者と違って、これからどんどん増えていきます。
モノを買って消費する人間は、
地球的規模で見ると、増えるのです。
だから、ここは世界的な景気が踊場で一休み、
ではないでしょうか。
ドルが弱くなる、人民元が強くなる、地政学的なバランスが崩壊する・・・
ということはあるでしょう。
歴史家の言葉で言うところの「パクスアメリカーナ」が終わるのです。
アメリカ人が、彼らの基準に照らして「悪」である
全体主義者や共産主義者、イスラム原理主義者を懲らしめないと、
世界の政治状況はいささか不安定になります。
でも・・・人々が生きている限り、経済は不滅です。
それを求める人々がいる限り、
製品は作られ、改良され、進化してきます。
政治的な不安定が世界に蔓延しない限り・・・・
日本はもう、ダイナミックには成長しないかもしれません。
でも、経済の絶対値(仮にＧＤＰ)が衰退することもないでしょう。
そう願っています。
成熟した社会の訪れ・・・を期待します。
そして、成熟した日本人にふさわしい、良質な住まいを。
榊の最後の願いはそこにあります。
さて、今日は疲れと酔いにまかせて綴ってしまいました。
もしかしたら、後に一部修正するかもしれませんが（笑）。



ダイア建設の退場に思うこと

ダイア建設が逝きました。再生法申請。
ここは早くから株価が低迷しており、
時間の問題と誰もが思っていました。
私のブログにもいくつか問い合わせがありましたが、
「株価が事実上倒産状態にあり、その点からできれば避けるべき選択」
と、ご相談をいただいた方にはご案内していました。
株価が10円前後では、そういわざるを得ません。
予想されたこととはいえ、
そうなったらそうなったで、
ちょっと残念な気もします。
何といっても老舗です。
今はいくつもある大京OBが作った企業の中でも、
草分けと呼べる存在。
かつては供給数で3位あたりにランキングされていました。
ただ・・・・マンションづくりに「思想」や「志」が
あまり感じられませんでした。
10年ほど前の経営危機で、
創業一族が退場してからも、それは同じ。
この流れ、まだ続くかもしれませんね。
かつてない暴風雨が業界を襲っています。
不名誉退場、となる企業はまだまだ出てくるでしょう。
でも、整理淘汰が進んだ後には、
マンション業界が少しは知的に進化して、
日本の住文化を高める「モノ」を創ることに期待するばかりです。
作って売れば儲かるからどんどん作る・・・
誰でも資金さえあればマンション事業ができる・・・
そういう風土が、志の低い
マンション開発企業(デベロッパー)を生み、
成長させ、躍らせ、驕らせ、狂騒させた結果がコレです。
次回は、なぜにこの業界にはこれほどに志の低い企業が多いのか、
について書いてみたいと思います。
●ご相談をいただいている皆様へ
ご返答が遅くなって申し訳ございません。
榊は明日、休日返上でみなさまの相談にお答えするつもりです。
それでも追いつかなかった場合は、何卒ご容赦下さい。
先日、注意情報を出しましたが、
これは「その動向に注意の眼を向けてください」という意味です。
それ以上でも、それ以下でもありません。
誤解のないようにここで申し上げておきます。
榊淳司



来年の首都圏のマンションは47,000戸？

「不動産経済研究所は18日、「２００９年の首都圏マンション市場予測」を明らかにした。09年は、不動産流動化事業からマンション分譲事業への回帰が進み、年間の供給戸数は対08年予測（４万２１０２戸）比11・６％増の47,000戸となる見通し」とか・・・・
増えるんですか、というのが正直な感想です。
そもそも、去年の今頃の予想は
「首都圏のマンション供給戸数は07年が60,331戸（前年比19.0％減少）の見込みで、08年は54,000戸（同10.5％減少）と２年連続の減少を予測した。08年は、年明けから改正建築基準法の影響で供給戸数が激減するとしている」
ということですから、7,000戸ばかりが積み残しになっているわけです。
さすれば、残りの40,000戸が新規供給、ということになります。マンション分譲事業というのは、土地の仕込から販売開始まで、通常は1年から一年半かかります。つまり、来年発売開始になるマンションは、去年の後半から今年にかけて仕込まれたもの。
そんなに買ってましたか？　　というのも正直な感想。
業者間の転売ならいっぱいありました。
でも・・・・
実を言うと、デベはそれくらい出したいのです。
仕込んでもあります。土地が高かった2年位前に。
でも、今出せば当初の想定価格ではとても売れません。
赤字覚悟で販売せざるを得ません。
現に今、泣く泣く赤字で売られているマンションも多数あります。
でも・・・・赤字販売を行なえる体力が、デベに残っているのでしょうか？
榊の予想は２万戸台です。
業界的には、多いこしたことはありません。
でも、明るい見通しを立てられる空気はまったくない、
というのが、これも正直な現状です。
取り急ぎの感想です。
榊淳司



「注意情報」と「JV案件の志を疑う２」

●注意情報
コスモスイニシア
日本綜合地所
フージャース
プロパスト
(アイウエオ順)
最近、業界内で年内・年明けの動向に「注意」が集まってる4社です。
●JV案件の志を疑う２
みなさまからのご相談で、最近めっきり増えたのが
「売主の会社が倒産したらどうなるのでしょう？」
あるいは
「契約して手付金を納めたけれど、再生法が申請された。どうなるのでしょう？」
といった種類のものです。
個々のケースによって微妙に異なるので一概にどうとはいえませんが、
一番の問題は
・瑕疵担保責任などのアフターケア
です。
あまり表には出てこないものですが、
新築マンションの引渡し後のトラブルは案外多いものです。
水漏れ、雨漏り、床の反り、タイルの剥落、コンクリートのヒビ・・・・
「業界大手だから」「老舗企業だから」「テレビでCM流しているから」
安心できるとは限りません。
私が知る限り、大手でもかなり問題は発生しています。
業界ではこういう問題が発生した場合の対処を
「クレーム処理」と呼んでいます。
自分たちが「欠陥」の元を作っておいて
「クレーム」と呼ぶのは、なんとも傲慢な感じがするのは私だけでしょうか？
こういった問題が発生した場合、
もし売主が民事再生だったらどうなるのか？
補修を求める先の会社がなくなっているか、
半身不随常態か、あるいは名前も中味もまるっきり変わってしまっているか・・・・
というのが最大の問題だと思います。
中には、保険に入っている場合もあります。
その時は保険でカヴァーできるはずですが、
それにしても元々責任のある会社が対処するのと
おのずとやり方が変わってくるのではないでしょうか。
さて、こういう問題が発生した場合、
売主がJVで何社もある場合はどうなるのでしょう？
いわゆる、民法でいうところの共同債務になるはずです。
それぞれの持分に応じて補修の費用を負担しなければならないのです。
「だったら別に問題ないじゃない」
という声が聞こえてきそうですね。
その通り。
JV全社がすんなりと負担を承諾すればなんの問題もありません。
ところが・・・どこの社会にもいるでしょ、変なのが。
JVの中にもいるかもしれません。
例えば中の1社で決定権を持つ人物が、
補修計画書とその見積書をチェックして
「ここがおかしい」「これはもっと安くできるはずだ」
「なぜこの業者なんだ」
なーんてゴネ出して判子を押さなかったらどうなるか・・・
もちろん、その間は補修工事を行なえません。
補修工事が遅れて不利益をこうむるのは、
そのJVのマンションを買って住んでいる人。
JVに参加している企業が多ければ多いほど
こういった「変な人」による履行遅延が起こりやすくなります。
また、分譲・引渡しが完全に終わってから、
JVの1社が再生法を申請したとします。
そして、分譲したマンションに欠陥が見つかり、
補修をしなければならなくなった場合は・・・・
その再生法申請企業に負担能力がないと、
他のJV参加企業が肩代わりするのでしょうが、
やはり手続きが煩雑になる分、
補修工事が遅れるのではないでしょうか。
広告で「日本を代表する企業○社が事業主だから安心」
的な謳い文句をよく見かけます。
それは「日本を代表する企業○社全部が合意しないと、
アフターケアひとつできない事業だからご注意」
と読み替えてもいいのではないでしょうか。
売主が1社なら、決定権者はひとり、あるいは社内の数人。
でも、例えば「JV9社」となると、決定権者は「×９」なのです。
何かの欠陥・不具合が発見された時、
事業主が1社だったら、
「これは速やかに処理しなければ会社の信用に関わる」
という意識が働きます。
自然、対処もスピーディなはずです。
これが9社もあったとしたら・・・・
例の「赤信号みんなで渡れば・・・」の気持ちが生まれ、
9社それぞれの心理的な責任意識は希薄になると思います。
さて、JVプロジェクトの批判ばかり書きました。
少しは褒めておきましょう。
●JV案件のメリット
それは、中の1社が途中で倒産しても
その持分を他の企業が肩代わりして責任を引き継ぐ、
という契約があらかじめ為されていることです。
その点、購入者側にも安心できます。
もうひとつあるとすれば、
それぞれの参加企業がもつ得意分野が
マンションづくりにに反映されること。
電力系や電機メーカー系が参加していれば「オール電化」、
ハウスメーカー系が参加していれば
戸建て用の建材やプラン作りのノウハウを活かせる、とかです。
以上、JVプロジェクトの項を一応終えます。
ご意見・ご感想、そしていつもの通りご批判もあれば
コメントでどしどしお寄せください。
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
もうすぐ発売される「日経マネー」に掲載される
榊淳司の「失敗しない不動産投資」コラム。
今回の内容はずばり「不動産投資も今が買い時！」
実際に買って住む方にはあまり関係ないかもしれませんが、
ひとりでも多くの方に買って読んでいただければ幸いです。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
●メール配信のお知らせ
「榊淳司の注目のマンション情報」の
第3弾を現在計画中です。
今度は、ちょっと変りダネのマンションを紹介しようと思っています。
これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
メールにより自動配信させていただいています。
不用の方は、コメントをお寄せいただく際に、
その旨書いて置いてください。
「注目のマンション情報」の中味だけ読みたい、という方は
榊淳司の注目のマンション情報
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●ご相談をいただいているみなさまへ
回答が遅れ気味で申し訳ございません。
今日もこれからひと仕事片付けた後、
各ご相談へのアドバイスを書いてお送りしたいと思います。
すべての方まではできないと思いますが、
だいたい４，５日以内にはお送りするように心がけています。
もし、それ以上経っているのにこない、
と言う方は申し訳ございません。
手作業で行なっているので、見逃した可能性があります。
恐れ入りますが、もう一度こちらのからコメントからお送りください。
★コメントをいただく際に、
○検討の物件名
○住戸の広さ、間取り、条件
○価格、先方の提示価格
○交渉過程
○家族構成など、マンションを買う理由
○その他必要と思われる条件
など、こちらが判断する上で必要と思われるアウトラインを
ある程度お知らせください。
ただ、個人情報は不要です。
首都圏、近畿圏の方については土地勘を交えた
アドバイスを差し上げられる場合があります。
その他のエリア及び首都圏・近畿圏でも
榊の土地勘のない地域につきましては、
申し訳ございませんが、市場データやＨＰ情報による
一般的な見解をお伝えしています。
榊淳司



ＪＶ案件の志を疑う・・・１

今や世界的な映画人になった
かつての日本の一漫才師がいったギャグ・・・
「赤信号、みんなで渡れば怖くない」
これは、日本人の行動様式を悪意の目で活写しています。
国際航路の大型豪華客船がまさに沈没しようとするとき、
脱出用のボートに乗り移れる人数に限りがあったとします。
世の習いとして女性と子ども、老人が優先されます。
後に残る男どもを説得する殺し文句として
アメリカ人には
「席を譲る君たちはヒーローになれる」
イギリス人には
「それがジェントルマンの義務です」
ドイツ人には
「女性と子どもと老人を優先するのが規則です」
日本人には
「他の方も皆さんそうなさっています」
といったとか、いわないとか・・・・
さて、この日本人の悲しき習性を余すことなく発揮しているのが、
マンションにおけるＪＶ案件です。
ＪＶとはジョイントベンチャー・・・だったと思います。
簡単にいえば、何百戸もの新築分譲マンションの「売主」に
聞いたような大企業の冠をかぶせたいくつもの会社が名を連ねていること。
つまり、売主が1社ではなく複数になっている場合。
なぜ、そういうことになるのか？
裏を明かせばカンタンなことです。
どこかの大企業の工場跡地とか、
いわくつきの土地の権利関係を整理した大きな敷地とか、
行政が持っていて払い下げた埋立地とか、
行政に連なる公団が持っていた再開発用地とか・・・・
そういう土地をどういう経路かで仕入れることに長けた
ゼネコンがあります。この企業を仮にＨ社と呼びましょう。
ところが、これを自分のところで購入して、
マンションにして販売して売れなかった場合・・・大変です。
かつてＨ社がマンションの分譲事業で大失敗なんかしていると
なおさらリスクには敏感です。
そこで、Ｈ社はもともとゼネコンであることを生かし、確実に利益が取れる
「設計」「建物建築」「販売代理」「管理」だけを請け負うことにして、
それを条件として他社に転売します。
このとき、土地のスケールが大きすぎると1社では中々決断できないので、
Ｈ社は複数の大企業に話を持ちかけます。
「このマンションが完売すると事業規模が００億円、利益が0億円。建築や販売はすべて私どもにお任せ下さって安心です」
「○○社さんが００％の持分について、事業化の方針です」
という感じで、脇の甘い大企業に持ちかけるのです。
その時に、○○社が日本を代表するような企業だと、
それを聞いた一部上場でも、成り上がり系の企業は
「じゃあ、うちもそこに名を連ねよう」ということになります。
そういったシナリオで
「日本を代表する○○社と○○社、○○社の共同事業」という
広告の謳い言葉にあるようなＪＶが成立するのです。
でも・・・みなさん、不思議に思いませんか。
そもそも、そのマンション事業が成功するはずなら
なぜ土地を仕入れる能力のあるＨ社が単独でやらないのですか？
単独でやれば、土地の仕入れ、設計･建設･販売･管理・・・・
デベロッパー事業のすべての利益を総取りできるのです。
その総額や、莫大です。
それをせずに、あえて他社に転売して、
自分たちは設計･建築･販売の薄い利益で満足する・・・・
不思議でしょ？
それは、デベロップメント(開発)事業には、巨大なリスクが伴うからです。
かつてＨ社がデベロッパー事業の失敗によって
企業滅亡の危機を味わっていたとすれば、
あえてそのようなリスクを避けようとするのは、それなりに理解できます。
でも・・・・
そんなリスキーなマンション開発事業を、
Ｈ社があえてリスクヘッジした土地で行ってきた企業は
一体何を考えていたのでしょう？
これは榊の理解の範囲を超えます。
あえて答えを出すとすれば、冒頭に申し上げたコメディアンのギャグ・・・
「赤信号、みんなで渡れば怖くない」
そして、日本人の悲しい行動様式・・・
「他の方も皆さんそうなさっています」
そんな低い志で、エンドユーザー一人ひとりの人生に関わる
マンションを開発･分譲している企業の安直な事業姿勢に、
榊は素朴な疑問を感じ続けてきました
あえて言いましょう。
事業主企業が数多く名を連ねるＪＶ案件には
よきマンションをつくろうという魂は宿っていません。
そこには
「みんなと一緒にちょっとだけ危ない橋を渡って、安直に儲けよう」
という、志の低い事業マインドが作った
出来合いのマンションがあるのみです。
ただ・・・そのようなマンションの中にも
現場の設計者や事業担当者の熱意が
込められた商品が・・・少しはあります。
それを見分けるのは、一般の方にはすごく難しい問題だと思います。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
●さて、榊からいつものお願いです。
今まで2回「榊淳司の注目のマンション情報」を配信しましたが、
もしこの２物件のモデルルームに行かれた方は
ぜひ感想をコメントでお聞かせください。
皆さんの目に、あのふたつのマンションがどう映ったか、
榊はとても興味があります。
●お知らせします。
現在販売中の月刊誌「日経マネー」に、
榊淳司のコラムが掲載されています。
みなさん、ぜひ買って読んでください。
●原稿のご依頼は、このブログのコメントからご連絡ください。
当方よりメールで返信差し上げます。
●メール配信のお知らせ
「榊淳司の注目のマンション情報」を、
これまで榊がご相談にたいする回答を返信させていただいた方には
メールにより自動配信させていただいています。
不用の方は、コメントをお寄せいただく際に、
その旨書いて置いてください。
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榊淳司